미국만 1600만채 '비어있음'…전세계 '빈집' 공포가 몰려온다

고금리의 습격…美 공실률 11.6%로 금융위기 수준

대출금 제때 갚기 힘들어지자
집 버리는 '좀비주택' 현상 확산
주거비 부담에 셰어하우스 늘어

일본도 고령화에 13%가 빈집
英·아일랜드 '공실세' 부과도

최근 세계 전역에서 빈집이 급격히 증가하고 있다. 각국 중앙은행의 공격적인 통화 긴축으로 인해 주택담보대출(모기지) 금리가 고공 행진하기 시작해서다. 신규 주택 수요가 줄면서 건설 경기도 악화했다. 모기지 금리 압박에 시달리다 못해 집을 버리는 ‘좀비 주택’ 현상도 확산했다. 통화 긴축이 장기화할 조짐을 보이자 좀비 주택에 대한 우려가 커지는 모양새다.

○확산하는 좀비 주택

미국에서 모기지 금리가 치솟으면서 빈집이 대폭 늘어나기 시작했다. 부동산 시장조사업체 애니타임에스티메이트에 따르면 지난해 말 미국 내 빈집은 1607만8532채로 추정됐다. 전체 주택에서 빈집이 차지하는 비율을 보여주는 공실률은 11.6%에 달한다. 2008년 글로벌 금융위기의 여파로 휘청였던 2010년(11.4%)에 맞먹는 수준이다. 올랜도(15.27%), 마이애미(14.75%) 등 몇몇 주의 공실률은 평균을 크게 웃돌았다.

고금리의 여파로 압류 주택도 1년 새 급증했다. 2020년 초 코로나19로 시작된 재산세 및 대출금 지급 유예 정책이 2021년 중순 폐지되면서 압류 주택이 늘었다는 분석이다. 부동산 리서치 회사인 아톰에 따르면 올해 3분기 미국 내에서 압류 위험에 놓인 주택은 31만5425채로 추산된다. 전 분기 대비 1.3% 늘었고, 작년 동기보다 16.6% 증가한 수치다.

시장에선 이를 두고 좀비 주택이 재발했다고 묘사한다. 좀비 주택은 주택 소유주가 디폴트(채무불이행)를 선언한 뒤 주택담보대출 원리금을 갚지 않기 위해 거주지를 떠나 폐가가 된 주택을 뜻한다. 장기간 관리되지 않고 방치된 탓에 도시의 흉물로 여겨진다.

좀비 주택은 더 늘어날 전망이다. 미국 중앙은행(Fed)이 통화 긴축을 장기화할 것을 시사해서다. 지난달 25일 와이오밍주 잭슨홀 회의에서 제롬 파월 Fed 의장은 “인플레이션이 하락하고 있지만 여전히 높은 수준”이라며 “앞으로 나온 데이터를 보고 필요하면 추가로 금리를 인상할 것”이라고 강조했다.

○큰 집 수요 대폭 감소

주거비가 치솟자 미국 주택시장에선 소형 주택 수요가 확대되기 시작했다. 대형 주택 수요는 더 줄어들며 공실률이 높아질 것이란 우려가 커지고 있다. 월스트리트저널(WSJ)에 따르면 2018년 이후 미국에서 새로 지어진 주택의 평균 면적은 올해까지 10% 감소한 224㎡를 기록했다. 침실이 세 개 미만인 주택 착공 건수는 같은 기간 9.5% 증가했다.

소형 주택마저 감당하기 힘든 저소득층은 셰어하우스로 몰리고 있다. 부동산 중개 서비스 업체 질로에 따르면 2021년 셰어하우스에 거주하는 가구 수는 전년 대비 두 배 늘어난 800만 가구를 기록했다. 셰어하우스는 무주택자 중 정식으로 임대차 계약을 맺지 않고 월세를 납부하며 거주하는 형태다. 이 중 68%는 연소득 3만5000달러 미만의 저소득층으로 나타났다.

‘1가구 1주택’이란 개념이 자리 잡은 미국에서 다가구가 한 집을 공유하는 것은 이례적이다. 주거비가 급격히 치솟으며 나타난 현상이다. 시장조사기관 존번스리서치에 따르면 2020년 2월부터 올해 5월까지 생애 첫 주택 구매 비용은 72%가량 상승했다. 원자재 비용 및 인건비가 고공 행진하면서 주택 건설 비용이 크게 늘었다.

미국 몇몇 도시에선 공터가 급속도로 증가하기 시작했다. 개발을 보류하는 토지 소유주가 늘고 있어서다. 소형 주택 선호도가 높아져 대형 주택을 건설해도 팔리지 않을 것이란 우려가 확산했다.

○고령화로 빈집 갈수록 늘어

미국뿐 아니라 각국이 빈집 문제로 골머리를 앓고 있다. 인구가 감소하면서 주택 수요가 빠르게 줄어들기 때문이다.

빈집 문제가 심각한 국가로는 일본이 꼽힌다. 2018년 주택 및 토지 총조사에서 일본의 빈집은 849만 채로 집계됐다. 전체 주택의 13.6%에 달했다. 노무라종합연구소에 따르면 올해 빈집이 1100만 채로 늘어날 것으로 추산된다. 2033년에는 전체 주택의 30%가 비어 있을 것이란 우려도 나온다.

일본 전역에서 주택 소유주가 사망한 뒤 피상속인이 불분명한 사례도 늘고 있다. 이 때문에 일본 정부는 올해 7월 가정법원이 장기간 방치된 빈집에 대해 임의로 상속관리인을 선임할 수 있게 법을 개정하기도 했다.

유럽에선 헝가리가 빈집 문제에 시달리고 있다. 2020년 기준 공실률이 12.3%에 달한다. 수도 부다페스트에만 7만 채가 빈집으로 방치됐다. 폴란드(11%), 프랑스(8%)도 비슷한 문제를 겪고 있다. 지방 도시에서 인구가 급격히 감소하자 주택 수요가 줄어든 탓이다.

각국은 빈집 문제를 해결하기 위한 대책을 내놓고 있다. 오스트리아 아일랜드 영국 등에선 2년 넘게 공실이 지속되면 소유주에게 ‘공실세(VHT)’를 부과한다. 과세 정책 덕에 영국의 공실률은 0.9%에 불과하다.

다만 전문가들은 공실세가 뾰족한 해결책이 될 수 없다고 말한다. 되레 건설 경기를 악화시키는 요인이 될 것이라고 우려한다. 공실세가 부과되면 투자자로선 주택을 지을 동기가 줄어든다. 판매되지 않고 유지 비용만 늘어날 수 있기 때문이다. 부동산 조사기관 배터 드웰링은 “금리가 치솟으면서 부동산 소유주의 차입 비용이 한층 늘어난 상태”라며 “이런 환경 속에서 세금까지 부과하면 부동산 경기는 아예 얼어붙을 것”이라고 경고했다.

한국경제

오현우 기자 ohw@hankyung.com

해외부동산 상업용 부동산에서 주택으로도 확산 되는 군요.

해외 리츠 들어가 있는데.. 큰일이네 힝 ㅠㅠ

부동산도 투자도 쉽진 않군요.....