우리나라 신도시의 건설 목적에 대한 이해

[CityDesigner(윤원주)]

위의 글은 네이버에 신도시라고 검색하면 지식백과에 뜨는 신도시의 뜻으로

신도시의 원의미, 한국에서의 신도시의 의미를 잘 설명해주고 있어서 가져와보았습니다.

해당내용을 아래로 글을 적어보도록 하겠습니다.

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new town / new city 

신도시란 자연발생적으로 성장한 도시가 아니라 처음부터 계획적, 인공적으로 만들어진 도시를 말한다. 기존의 대도시에 의존적인 도시나 대규모 주택단지를 신도시에 포함시키기도 하지만, 엄격한 의미의 신도시는 생산, 유통, 소비의 기능을 고루 갖춘 경제적 독립도시(자족도시)를 의미한다.따라서 영국의 전통적인 신도시와 같은 자립적인 기능을 가진 신도시가 이에 해당된다.


■ 근대적 신도시 개념

근대적 신도시개념은 1898년 영국의 하워드(E. Howard)에 의한 전원 도시구상 제안에서 시작된다. 또한 '신도시(뉴타운, new town)'라는 말을 처음 사용한 것은 1946년 영국에서 신도시법에 의해 건설된 도시만을 지칭했던 것인데 영국의 신도시 개발정책이 높게 평가됨에 따라 각국에서는 대도시의 주변에 건설되는 대규모의 주택지들도 '뉴타운'이라 부르게 되었다.

영국에서는 1946년 신도시법을 제정한 이 후 5년 동안 잉글랜드와 웨일스에 15개의 신도시를 건설하였다. 그 중 8개는 대 런던 외곽 지역에 건설하였고, 1972년까지 총 32개의 신도시를 건설하였다. 이 신도시들은 모시(母市)의 기능을 일부 분담하는 자족 도시로서, 직장과 주택을 근접시키고, 각종 편의 시설을 갖추고 있어, 단순히 야간에 잠만 자는 취락인 이른바 베드 타운(bed town)과는 다르다. 최초의 신도시는 개발 제한 구역 외측에 1946년에 형성된 스티버니지이다.


■ 우리나라 신도시

우리나라의 본격적인 신도시계획은 1960년대 이후에 시작되었고 신도시의 개발목적은 크게 ▷지역개발차원에서 배후도시로개발 ▷서울의 도심기능분산과 주택공급확대 ▷대도시 인구분산 및 지역개발의 수단 ▷수도권 주택공급수단 등이다.

1960년대에는 공업단지 배후신도시가 개발되었는데 그 성격은 산업기지 배후도시와 수도권의 과밀문제 완화를 위한 것이었다. 공업단지 배후도시로 건설된 최초의 신도시는 석유화학단지와 함께 조성된 울산 산업도시(1962)이고, 1960년대 후반 서울시가 불량주택 정리방안의 일환으로 세운 광주주택단지(후에 성남으로 행정구역 개편)는 수도권 과밀문제 완화를 위해 추진된 신도시라할 수 있다. 

1970년대에 들어서면서 수도권 인구분산문제와 관련하여 계획적인 신도시건설이 시작되었는데, 안산(반월), 창원, 과천 등이 여기에 해당된다.

1980년 12월 '택지개발촉진법'의 제정을 계기로 신도시개발을 위한 공영개발이 활성화되었고, 신도시라는 용어가 정부에 의해 공식적으로 신시가지에 사용되었다. 1980년대에 들어서면서부터는 주로 수도권의 주택부족문제 해결에 초점을 맞추고 목동지구(1983)나 상계지구(1986)와 같은 도시내의 대단위신시가지(New town in town)건설이 추진되었다. 

1987년 제6공화국 출범 직후 정부는 선거공약으로 내걸었던 '주택건설 200만호의 개발계획'에 큰 비중을 두고, 서울시내와 외곽 주택공급에 치중했으나 원활히 이루어지지 않았다. 이에 정부는 개발제한구역 밖의 값싼 토지에 눈을 돌려 1989년 '수도권 5개 신도시 건설사업'을 발표하였다. 

이에따라 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 등 서울을 중심으로 반경 25㎞ 사이에 입지한 소위 주택도시(bed town)성격의 5개 신도시 건설이 서둘러 추진되었다.

그러나 '수도권 5개 신도시개발'은 정부의 충분한 재정적 지원과, 도시의 기능 및 환경에 대한 인식부족으로 너무 급속하게 이루어졌다. 이에 도시의 자족성이나 고용문제가 고려되지 못하여 결국 수도권의 인구집중을 초래하였으며, 대부분의 신도시들이 전원적인 거주환경을 조성한다고 하였지만 실제로는 택지부족과 값싼 주택의 공급이라는 미명아래 밀도를 너무 높게 책정함으로써 수준높은 주거환경의 조성이 이루어지지 못했다.

이후 2000년 10월에 건교부는 '판교, 화성, 천안ㆍ아산 신도시 개발계획'을 발표하였다. 화성과 판교는 2001년 택지개발예정지구로 지정되었으며, 천안-아산지역은 2002년 9월 택지개발예정지구로 지정되어 신도시 개발이 본격화 되었다.

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1. 원래 신도시의 뜻은 영국에서 비롯되어 런던의 과밀화 해소를 위해 대런던을 반경으로 자족도시들을 만들던 것에서 출발한 것이었습니다.

-> 그나마 이런 개념이 좀 잘 들어맞아 발전된 지역이 한국에는 

부산과 대구의 과밀화해소를 위해 반경으로 도시를 개발시킨 것은 아니지만 결과론적으로 하나의 광역경제벨트로서

축을이루고 있는

대구경북에  구미(공업)-대구(경제권역 중심)-경산(대학)-포항(공업)

부산경남에 창원(공업, 경남 행정)-부산-울산 (공업)

지역이 어느정도 그 역할을 하고있다고 볼수 있겠네요

그중에서도 창원/울산은 스스로 권역을 형성하고 있으며 부산과의 연계도 큰

서로 각권역에 과도하게 의지 하지 않으며 각각의 기능을 잘 분담하고 있는 화이부동 상태라 볼 수 있구요

이는 동해남부선, 경전선의 복선전철화가 완성된다면 더욱 연계가 공고해질 것으로 보입니다.

2. 

그런데 신도시의 개념은 영국에서 출발하여 타국으로 퍼져나가며 우리나라로 (뿐만 아니라 다른 많은 나라들)로 넘어가며 신도시의 뜻이 잘못 사용되어 주택도시를 신도시라고 부르게됩니다.

시권역밖이면 신도시 시권역안이면 신시가지라는 명칭을 주로 사용하고 있구요

부산의경우 해운대의 경우 신시가지, 정관의경우 신도시라 불리는 사례

서울은 목동, 노원은 신시가지 개발계획이었고 기타 1기신도시들이 신도시라 불리는점으로 보시면 됩니다.

한 사물을 뜻하는 단어의 이름은 참으로 중요합니다. 그 내용물의 뜻이 어떻든 가장 처음 접하는 내용으로 해당 사물의 뜻을 전달해주니까요.

우리나라의 경우   본질은 '주택도시'인 곳들이 New Town이 번역되며 '신도시'로 이름이 명명되었고

이는 우리들 대부분에게 원 신도시의 특성을 지금과 같이 이해하게 만들어주고  '주택도시'의 기능을 망각하게 만들어주었죠

지역 땅값올리려고 동네이름까지 바꾸고 지하철 역명까지 바꾸어달라는 우리나라에서

아마 처음부터 주택도시라고 이름명명되었다면 지금과는 신도시들의 운명은 조금은 달랐을지도 모르겠네요

3. 우리나라 대부분의 신도시들의 목적(안산 울산 창원 송도 등 일부 제외)

앞서 신도시의 정의에서 보았듯이 신도시의 개발목적은 크게

▷지역개발차원에서 배후도시로개발 

▷서울의 도심기능분산과 주택공급확대 

▷대도시 인구분산 및 지역개발의 수단 

▷수도권 주택공급수단

이라고 적혀있습니다. 

애초부터 런던과 같이 핵심기능을 떼어다 주거나 제대로 키우려는 의도는 거의 없었다고 보셔도 무방한 것이죠

경기도에서 서울 위성도시라 불리는 도시들

고양(일산신도시) 성남(분당, 판교신도시), 안양(평촌신도시), 부천(중,상동신도시), 군포(평촌신도시), 의정부, 구리, 남양주 기타 등등

과천(행정) 안산(공업)을 제외하면 특정기능을 분담하려 보내준 지역은 없다고 보셔도 무방합니다.

그나마 과천도  개발당히  북한으로부터 미사일공격에  미사일 포물선 반경에서 벗어날수있는 관악산 남쪽으로

행정부의 안전을 위해 옮긴것이었고

안산또한  서울시내에 존재하던 유해물질 처리하는 공단들의 처리를 위해 내보낸 성격이 강했었죠

일산에 -사법연수원정도  분당에 각종 공기업본사 몇개 유치외에

스스로 자력으로 적게는 50만에서 크게는 100만에 가까운 인구를 먹여살릴 도시기능 부여에는 관심이 없었던 것입니다.

즉 대도시 (주로 서울)의 고질적 주택부족 문제의 해결과 이로 인해 파생되는 주택가격인상을 해결하기 위한 주택가격 안정화 정책의 일환으로서 건설된 도시들이었죠

->> 80년대 후반부터 90년대 중반까지 엄청난 물량의 주택이 공급되며 주택가격 안정화에 큰 공헌을 하게 되죠

1기 신도시가 시범단지들이 91년부터 공급되었으며 마지막 공급이 96년까지였습니다

주택건설 200만호 정책이 우리나라 신도시의 뜻을 잘못이해하도록 만들어 주긴 했지만

원래 목적이던 주택가격 안정화 그 원 목적만큼은 정말 충실히 이행했다고 저는 생각합니다.

이후 IMF와 함께 한국 모든 경제시장이 얼어붙으며 97년~5년가까이 공급이 전무해지고 

이는 2000년대 중반의 엄청난 부동산 폭등을 일으켰죠

현재 수도권시장은 심리적으로 엄청난 불황을 겪고있죠

이또한 공급과 아주 관계가 크다고 생각합니다.

파주-운정신도시 양주-양주신도시  남양주-별내신도시 김포-김포한강신도시

서울송파-위례신도시 성남-판교신도시  화성-동탄1,2신도시  

이외에 하남 원흥 광명 강남 서초  광명 등등에 벌인 수많은 원가에 가까이 공급되는 보금자리 주택들

+ 뉴타운으로 서울시내에 공급되는 수천세대 이상의 대규모 아파트들

2기신도시들이 입주하며 엄청난 공급이 지속되고 있고..

이로인해 서울권역에서 멀어질수록, 입지가 안좋으며 연식이 오래된 경기도 외곽부터(ex 용인) 등지부터

가격에 씨가 말라가고 있는 상황이지요

참으로 우리나라는 모순되는게 정부의 집값잡아 서민들이 저렴하게 내집마련할수있는 기회를 제공해주고 있는데

그런 정부일수록 더 많은 욕을 먹는다는점...

가격이 오르면 오른다고 내집마련이 힘들다고...

가격이 내리면 하우스푸어니 난리치고....

객관적으로 보았을때 지금 정부는

'주택가격 안정화'라는 원래 목적을   주택도시들을 통해 아주 잘 이행하고 있다고 생각하거든요..

4. 즉 대부분 신도시 ->bed town, 주택도시 들의 목적은 집값 가격의 안정화를 위해 지어진것.

그런데 가격안정화를 위해 지어진 지역의 아파트가격이 비정상적으로 오른다는건

어찌보면 신도시들이 그 기능을 제대로 하고 있지 못한다는걸 뜻한다고 볼수도 있다고 볼수 있지 않을까요?

그래서 지금이 오히려 저는 신도시들이 잃었던 제자리를 찾아간다고 생각하고 있습니다.

그래서 자체 자족기능과 권역이 사실상 전무하고  거대도시권의 배후수요지로만 존재하는 지역에(신도시;주택도시)

'장기적, 거시적' 가격상승을 위해 투자하는것은 그것만큼 어리석은 행위가 없다고 개인적으로 생각을 합니다.

경기 악화등으로 인한 과대낙폭으로 건설원가에 못미치는 지역이 생기거나 

정말 해당지역에 큰 자금유입과 같은 호재가 없는 한(대규모 산단 혹은 자족기능 가능한업무기능)

신도시 내부에서의 입지와 상권등 내부의 미시적 변화는 있겠지만  

거시적으로 보면 그 생각자체가 근본적으로 잘못됐다고 볼수 있는 것이죠

입지는 자체 경제권역을 형성한 곳에서 그 지역을 반경으로 바라보는 것

이지 그 근본이 같다면 그안에서의 미시적 변화는 찻잔속의 태풍이지 않을까 생각합니다...

5.  주택보급률이 100%넘어선 현재 시점에서  (물론 아직 누구나 마다하지 않을만큼의 정상적 주거지로서의 보급률은 100%가 되지 않습니다)

자금은 모자라고 쾌적한 새아파트에서 살고 싶어서 2기신도시들   부산이라면 정관/양산과 같은 곳으로 

가서 사는것이면 합리적인 선택이라 할 수 있겠지만(부산 중심부에 생활권을 두었을경우의 가정입니다)

운정 양주 한강 /부산이라면 정관 과 같은 

자체권역으로서의 기능은 현격히 부족하고  그렇다고 배후 권역과 가까운 것도 아닌지역에

입지로서의 가치가 현격히 떨어지는곳을 장기적 '투자처'로 진입하는 것은

상당히 위험한 발상이지 않나 생각합니다...

들어가서 살지 않을거면 전세주게 될것이고... 대부분 신도시의 많은 공급에 아주 저렴한 전세 주게되고

세입자들만 봉사시켜주는 경우가 많죠...

그리고 이런 분들이 보면 사실 가장 열성적이기도 하구요....

6. 

강남 집값이 비싼 이유입니다.

대규모 양질의 직장이 많이 분포하고, 이러한 지역 가까이

깔끔하게 정리되고 인프라가 많이 깔려있는 대규모 아파트 밀집지역이 소위 말하는 강남에서 가장 비싼 동네들이지요...

여기서 말하고자 하는바는 강남이 비싸니 최고다 이런게 아닙니다.

왜 이러한 지역의 집값이비싼지, 이외에도 가격이 비싼지역은 그 요인이 무엇인지를 찾고

이렇게 가격이 상승할 지역-입지-를 찾아 투자하는것이 가장 기본적인 투자의 기본이 아닐까 싶어서

강남을 언급해 보는것이죠.

신도시들은 강남보다 뛰어난 쾌적환 환경을 가지고있지만 이를 누리며 살게해줄 돈을 쥐어다 주는 곳이 존재하지 

않는곳들이 상당히 많지요....

+그리고 그러한 외곽 신도시들은 바로옆에 또 지어버리면 그만입니다. 

집은 지으면 그만이지만 일자리;한도시의 경제권역은 마음대로 어디로 옮겨다니지 못하죠...

그 효과가 지금 수도권 경기도외곽 1기신도시들에서 완연히 나타나고 있구요

인프라가 부족하고 입지가 부족한 지역은 아주 제대로 쓴 맛을 보고있는 상태입니다..

7. 

우리나라 신도시가 건설된 원의미와, 입지에 대한 이해가

부산 부동산 시장에서 2013,2014 뒤에 2015까지 3여년간 상당한 공급으로 가격이 고전을 못하게될 시기에

가격방어를 할수있는 안전자산으로서의 역할을 할것으로 저는 기대합니다..

[(다대포촌놈)조진희]

좋은 글 감사합니다.^^ 젊은 신성이 출현했네요.앞으로 좋은 글 계속부탁드립니다 기대 됩니다^^

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다~ 앞으로 많은 배움 부탁드릴게요 : )

[자굴산(구자일)]

글 감사합니다.

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[swan(이현정)]

좋은 글 감사합니다 ^^ 두고두고 읽고 싶네요 ^^

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[뽀나스맨(서현)]

음 간단히 말해서 부산외곽에 정관, 양산, 율하 등 신도시 쪽 투자하면 안된다는 뜻?

[CityDesigner(윤원주)]

비슷한 맥락입니다. 다만 율하의 경우 왼쪽으로 창원 아래로 신항과 녹산 및 기타 많은 산업단지등으로 일자리가 많고 계속 공급되고 있으니 직주근접측면에서 정관이나 양산에 비해 실거주 요소들이 받쳐주기때문에 조금 다르게 보셔도 될것 같습니다

[가오리(현휘)]

흠..내공이 상당하십니다.. 내용에 동의하며 앞으로도 좋은글 부탁합니다

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[파워머니(박재용)]

좋은글 잘 읽었습니다. 저도 도시계획을 전공했는데...어렴풋이...신도시에 대해서 생각나네요..

[CityDesigner(윤원주)]

도시계획 전공 ㅎㅎ 저는 전공쪽을 희망하고 있는 사람입니다 ~ 앞으로 많은 조언 부탁드릴게요 : )

[그린도시(김미영)]

입지가 얼마나 중요한지는 오래 살아보면 알죠..글 잘 읽었습니다^^

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[바다(설유진)]

양질인지 아닌지 모르지만 서부산쪽에 직장은 많지 않습니까? 근데 서부산은 너무 낙후돼 있다는거 ㅜㅜ

[CityDesigner(윤원주)]

직장의 수준도 중요하겠죠... 그리고 서부산의 경우 거대도시로 연결되어 인접한지역으로 환경이 더 나은 대체 주거지들이 많이 존재하는것도 요인이라면 요인이라 볼수 있구요 한국에서 부산보다 도시 성장의 싸이클이 빠른도시는 서울밖에 없고 서울에서도 이러한 유사한 문제가 존재했었습니다 그리고 서울의 경우 이러한 문제를 어떠한식으로 해결하고있는지 선례가 있어 나중에 그러한 쪽으로 글 한번 남겨보도록 하겠습니다 ㅎㅎ 아마 세계경기가 좋아진다면 부산도 가까운 미래에 비슷한 맥락으로 가지 않을까 싶기도 하구요 ~

[동대만세(주지오)]

좋은 글 잘 읽었습니다. 감사합니다~^^

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[라찌고[박재현]]

결국 일자리가 없는,즉 자족 가능하지 않는 신도시는 가격 상승이 어렵다는 얘기네요~

[CityDesigner(윤원주)]

네 맞습니다 : ) 단기적 시세차익은 가능하겠지만 장기적인 흐름으로 보았을때 신도시는 돈과 부를 스스로 창출할수 있는 능력을 지니고 있지 못하다는 점에서 얼마든지 대체가능하며 성장동력이 부족하다는 뜻입니다 : )

[정상(정상정)]

도시계획 담당하는 아는 분도 이제 원도심에 관심가질 때라고 하던데.. 1호선 라인 중심으로... ㅎㅎ
여튼 앞으로 좋은 글 많이 올려주세요.. 글 잘보았습니다. 감사^^*

[CityDesigner(윤원주)]

언제(?)가 될질 모르겠지만 입지와 도심에 대해서도 써볼생각입니다 ^^ 감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[일구[오영민]]

정말 좋은 글 감사합니다.
앞으로 많이 배우겠습니다.

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[뽀나스맨(서현)]

이쯤에서 떠오르는 생각 전면적인 대규모 재개발이 쉬운가요 아니면 뉴타운이 쉬운가요?

[CityDesigner(윤원주)]

대규모 재개발이 뉴타운과 같은 말이라고 보셔도 무방합니다 ㅎㅎ 뉴타운의 목적이 부분부분 찔끔 갈아엎는게 아니라 동네를 바꾸자는 의미의 대규모 재개발이거든요~

[와인(김대환)]

좋은 글 감사합니다..

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[관민(이관민)]

좋은글이네요..

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[문은애]

잘 읽었어요 저도 공부를 해야겠구나라는 생각을 하게 됩니다.

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 같이 공부해봅시다 ^^

[찬돌(박찬순)]

좋은글 감사합니다^^ 다음글 기대됩니다^^

[CityDesigner(윤원주)]

감사합니다 잘부탁드리겠습니다 : )

[솔정고개(정기준)]

좋은 내용 고맙습니다. 저번주 수욜 동대님 강의시 옆자리에 함께 앉는 행운을 ㅎ..그땐 제대로 인사도 못 드렸네요. 반갑습니다.^^ 앞으로도 좋은 글 많이 부탁드립니다.^^

[의송(강경길)]

시티디자이너 답군요...얼마나 공부를 해야 이렇게 정리할수 있게 될까?
가늠할수 없는 내공이 느껴지는군요. 좋은 글 감사합니다.

[하니하니125(송대한)]

존경존경!! 감사합니다~^^