부동산개발 진행절차요약(사업성검토에서 건축설계)

[김재선]

부동산개발 진행절차요약(사업성검토에서 건축설계)

1. 규모검토

규모검토란 일단의 대지에 대하여 그 대지안에 어느정도 규모의 건물이 들어설 수 있는지를 사전모색해보는 작업을 말합니다.

대지안에 건물을 지어서 실제로 얼마만큼의 수익이 가능할지를 알아보는 사업성검토를 위해서 필수적으로 사전에 거쳐야 할 단계입니다.

그러기 위해서는 대지의 위치, 조건등 법적인 문제를 해결하고 또 건축적으로 해결, 충족해야할 여러 문제들을 살펴보고 가능한 건물의 크기를 뽑아보는 일입니다.

먼저 내땅의 상황을 알아보기위해서 도시계획확인원이란 서류를 해당주소지관할구청의 민원실에 가서 신청하여 발급받습니다. 거기에 내 땅의 지역지구, 면적, 도시계획관련제약사항들이 적혀있습니다. 지역지구에 따라 층수제한, 높이제한이 걸려있는경우도 있으므로 이 부분은 관청에 직접 확인을 하여야 합니다. 또한 자치단체의 조례를 통해 건폐율, 용적율, 조경면적, 대지안의 공지등에 대한 사항이 어떻게 기준되어있는지 확인해야 합니다. 또한 주차조례를 기준한 주차장 설치기준도 검토해보아야 합니다.

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예를들어 갑이라는 사람이 서울지역 미관지구인 1종일반주거지역에 1000제곱미터(약300평)대지를 하나 소유를 하고 있다고 합시다.

여기에 우리가 흔히 알고 있는 상가주택의 형태로 건물을 지어 임대를 하고싶다는 생각을 했습니다.

간단하게 검토해야할 내용을 나열해 볼까요?

1. 지역지구 관련:

주점이나 안마시술소를 제외한 대부분의 근린생활시설용도가 가능합니다.

부동산개발 진행절차요약(사업성검토에서 건축설계)

1. 규모검토

규모검토란 일단의 대지에 대하여 그 대지안에 어느정도 규모의 건물이 들어설 수 있는지를 사전모색해보는 작업을 말합니다.

대지안에 건물을 지어서 실제로 얼마만큼의 수익이 가능할지를 알아보는 사업성검토를 위해서 필수적으로 사전에 거쳐야 할 단계입니다.

그러기 위해서는 대지의 위치, 조건등 법적인 문제를 해결하고 또 건축적으로 해결, 충족해야할 여러 문제들을 살펴보고 가능한 건물의 크기를 뽑아보는 일입니다.

먼저 내땅의 상황을 알아보기위해서 도시계획확인원이란 서류를 해당주소지관할구청의 민원실에 가서 신청하여 발급받습니다. 거기에 내 땅의 지역지구, 면적, 도시계획관련제약사항들이 적혀있습니다. 지역지구에 따라 층수제한, 높이제한이 걸려있는경우도 있으므로 이 부분은 관청에 직접 확인을 하여야 합니다. 또한 자치단체의 조례를 통해 건폐율, 용적율, 조경면적, 대지안의 공지등에 대한 사항이 어떻게 기준되어있는지 확인해야 합니다. 또한 주차조례를 기준한 주차장 설치기준도 검토해보아야 합니다.

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예를들어 갑이라는 사람이 서울지역 미관지구인 1종일반주거지역에 1000제곱미터(약300평)대지를 하나 소유를 하고 있다고 합시다.

여기에 우리가 흔히 알고 있는 상가주택의 형태로 건물을 지어 임대를 하고싶다는 생각을 했습니다.

간단하게 검토해야할 내용을 나열해 볼까요?

1. 지역지구 관련:

주점이나 안마시술소를 제외한 대부분의 근린생활시설용도가 가능합니다.

미관지구의 경우 통상 도로경계로부터 2~3m를 후퇴해서 건축해야 합니다.

2. 건폐율, 용적율

건폐율이란 대지내에 건축물이 차지하는 면적을 말합니다. 1종일반주거지역의 경우는 대지면적의 60% 까지 가능합니다.

용적율이란 대지내에서 건축물이 차지하는 부피를 말합니다. 즉, 지상층 각층의 바닥면적의 합계라고 이해하면 됩니다. 1종일반주거지역의 경우는 대지면적의 150% 까지 가능합니다.

3. 대지안의 조경

조경면적은 법적으로 정해져 있습니다. 이는 지역지구와 상관없이 건축물 바닥면적의 합계(지하층면적포함)가 2천제곱미터(약600평)이상이면 대지면적의 15%이상, 2천~1천이상이면 대지면적의 10% 이상, 1천미만이면 대지면적의 5% 이상을 조경가능한 면적으로 확보하여야 합니다.

4. 주차장 설치

설치해야할 주차대수는 건축물의 용도에 따라 달라집니다. 1종및 2종근린생활시설인 경우 시설면적 134제곱미터당 1대이상을 확보해야 하며 단독주택의 경우 시설면적 120제곱미터초과~180제곱미터이하는 1대, 시설면적 180제곱미터 초과의 경우는 1대에 180제곱미터를 초과하는 120제곱미터당 1대를 더한 대수로 계산합니다.

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자 이제 이정도 사항을 검토한후 실제로 내 땅에 적용해 봅니다.

일단 건폐율 60%를 적용하면 600제곱미터까지 가능합니다. (1000*0.6=600)

용적율이 150%니까 1500제곱미터 까지 건물을 지상으로 지을수 있습니다. (1000*1.5=1500)

그러면 한층이 건폐율에 의해 600제곱미터니까 2.5층을 지을수 있다는 결론이 나오죠. (1500/600=2.5)

물론 한층면적을 작게해서 전체 바닥면적을 1500제곱미터만큼만 짓어도 가능합니다. 500제곱미터씩 3층으로 지을수도 있다는 말이죠.(500*3=1500)

조경면적은 지하층이 없다는 가정하에 용적율에 의한 바닥면적 1500제곱미터가 2천~1천사이므로 대지면적의 10% 즉, 100제곱미터를 할애해야 합니다.(1000*0.1=100)

그리고 3층으로 지을때 1층, 2층은 상가로(근린생활시설)하고 3층은 주인이 사는 단독주택으로 한다면 1,2층합한 상가면적이 1천제곱미터로 주차대수가 7대(1000/134=7.4), 단독주택은 4대(1대+(500-180)/120=1대+2.6대->3대) 도합 10대의 주차장면적이 확보되어야 합니다.

이렇게 주차장, 조경, 미관지구후퇴등의 면적을 제하고 난 범위내에서 위에서 구한 1500제곱미터를 확보하는 겁니다.

상당히 복잡하죠? 관련법에 의한 상관관계가 있기때문에 조건들에 따라 상황이 유동적으로 변합니다. 그렇기에 건물을 짓기위해 사업성검토를 하기 이전에 이렇게 규모검토를 하는 것입니다. 규모검토에 의한 결과가 사업성을 결정짓는 바로미터가 되는것이죠.

이러한 사항들은 일반인들이 해결하기엔 어려운 일입니다. 전문가의 도움을 청하는것이 시간적으로나 결과를 얻는데 좋으리라고 생각됩니다.

2. 사업성검토

규모검토한 내용을 바탕으로 과연 건물을 지었을때 얼마만큼의 수익이 발생할 것인가에 대한 검토작업이 사업성 검토입니다.

큰 맥락은 이렇습니다.

초기투자비 및 유지관리비를 계상하여 예상되는 손익분기점의 시기를 판단해 봅니다.

손익분기점 이후 순수익으로 돌아서는 시점에서 유지관리비를 제외한 고정수익이 어느정도가 될지를 판단해야 합니다.

또한 손익분기점 이후의 운용방안에 대해서도 사전검토가 이루어져야 합니다.

증축등에 의한 재투자 또는 용도변경을 통한 사업성 증대방안을 모색해 볼 수도 있으며

지주공동사업을 통해 시공자가 공사비를 대고 이익금을 지주와 공동분배하는방법,

장기임대를 통해 이익실현 후 지주에게 건물을 기부하는 방법,

분양과 임대비율을 통한 원금회수방안 등 사업의 방법은 참으로 다양합니다.

현재 많은 시행사와 개발컨설턴트들이 지주와 투자자 시공자관계를 네크워크화하여 서로의 이익을 실현하기 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다.

가장 안전한 방법은 자기땅에 자기자본으로 자기건물을 지어 분양이나 임대를 통해 이익을 실현하는 것입니다.

소규모의 건물투자라면 가능하겠으나 일정규모 이상의 건물을 독자적인 개발사업으로 성공시키기엔 많은 위험부담과 자금부담이 생깁니다.

그래서 시행사와 지주, 투자자, 시공자, 분양대행사등이 힘을 합쳐 사업시행을 하고 이에대한 이익의 지분을 나누는 방식을 취하는 방법이 일반적입니다.

하지만 공동개발방식의 경우의 맹점은 각자 분야별 참여자들의 입장이 상반된다는 점입니다.

시공자의 경우 공사비 절감과 공기단축을 통해 이익실현을 해야하므로 시공자의 지분이 커지는 경우 졸속공사의 우려가 발생되기도 합니다.

또한 투자자의 경우 원금회수기간의 단축을 통해 이익실현이 가능한 경우므로 이쪽의 지분이 커지는 경우도 기간단축과 무리한 분양시행들을 종용케되는경우도 있으며 최악의 경우 경매처분등을 통해 원금회수를 기도할시 다른 참여자들에게 선의의 피해를 입히는 경우도 발생합니다.

이처럼 사업성검토는 건물을 짓고난 후 실질적인 이익과 관련되어 있으므로 그 방향의 설정이 매우 중요합니다. 자칫하다가는 산으로 가야할 양떼를 바다로 몰고가 몰살시키는 결과가 나타날수도 있는것입니다. 시간을 되돌릴 수 없듯이 잘못지어진 건물은 부수고 다시지을수도 취소할 수도 없는 노릇입니다. 빈 대지에 건물을 지어 그 땅의 가치가 상승하는 경우도 있으나 방향을 잘못잡아 지어진 건물때문에 땅의 가치가 떨어지기도 합니다. 철거비용의 부담으로 차라리 빈땅만 못하다는 말이죠.

개발컨설팅 업체들은 투자자들을 대상으로 이러한 사업성검토서를 작성해주고 사업방향의 지침을 줍니다. A4 보고서 몇십장만으로 규모있는 건물들에 대한 보고서 비용으로 수억원이 청구되는 경우도 많습니다. 사업성 검토에 대한 중요성을 보여주는 실례라고 할 수 있습니다.

사업성검토에는 많은 노력이 필요합니다.

사업부지의 사업타당성을 이끌어내기위해 많은 시간을 들여 시장조사가 이루어집니다.

상권분석, 교통량분석, 도시계획적측면의 향후발전 가능성, 유동인구분석, 인구구성비율, 사용자특성, 역세권분석등이 통합적으로 검토되어 투자후 성공가능여부를 점칩니다.

그래서 그 지역, 그 위치에 걸맞는 건물의 용도는 어떤것인지를 추출해내고 이에대한 수익성을 또한 예상해봐야 합니다.

또 분양에 대한 마케팅전략도 병행됩니다.

하지만 이 모든것들이 합리적으로 이루어졌더라도 그 성공여부는 아무도 확신을 할 수 없습니다.

단지 성공의 가능성을 최대한 높이는것입니다.

여기에도 역시 요행이나 운은 없습니다. 철저한 분석과 정보수집을 통해 얻은 확신으로 행동한 결과에 대한 보답이 있을뿐입니다.

3. 건축설계

일단 사업성이 있다고 판단되면 지을 건물에대한 구체적인 대안을 마련합니다.

이것이 건축설계입니다.

설계단계에서도 역시 여러사람들의 잇권이 팽팽히 대립됩니다.

사업주측에서는 한뼘의 면적이라도 더 찾고 단돈 일원이라도 더 싸게 건물을 짓기를 원합니다.

투자의 측면에서 당연한 일입니다.

하지만 사업성은 초기투자비용에서 발생하는 것 보다는 유지관리차원에서 발생되는 이익부분이 더 중요합니다. 지나친 더넓게 더싸게주의는 그 건물이 가질 수도 있는 생명력을 빼앗을 수도 있는 위험한 태도입니다.

극단적인 예로 근교에 분위기 있는 카페를 하나 만든다고 가정합니다.

초기투자비 면에서 본다면 컨테이너 박스를 몇개 연결한 값싸게 일정공간을 확보할 수 있는 방법도 생각할 수 있습니다. 하지만 아무도 그런시도는 하지 않습니다.

보이지 않는 부가가치, 분위기와 쾌적함을 지닌 건물을 만들기 위해서는 뭔다 범상치 않은 창의력이 필요하기 때문입니다.

그렇다고 디자인을 위해서는 반드시 돈이 더 든다는 말은 아닙니다.

최소의 비용으로도 극도의 아름다움을 지닌 건물들은 주변에서도 많이 발견 할 수 있습니다.

경제성과 건축적인 아름다움, 기능과 미가 조화된 건물이야 말로 최상의 설계라 할 수 있을것입니다.

설계과정또한 많은 노력이 필요합니다.

일단은 사업의 취지에 맞는 건물의 성격을 부여해야 합니다.

또 설비, 전기등의 기술적인 문제도 외면할 수 없습니다.

또한 재료의 선정 색상의 선정까지도 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

국지적이지만 주변과의 연관성도 고려해야 합니다. 도로와의 관계, 인근건물과의 관계, 소음문제, 일조문제, 주차문제등도 해결해야 합니다.

건물의 외형이 가지는 주변에 대한 랜드마크적 이미지도 심각하게 고려합니다.

이러한 문제들을 해결하고 나서야 총체적인 건물의 부가가치가 실체를 드러내는 것입니다.

건축설계란 이익을 창출하기 위한 부가가치의 총체적인 결합체입니다.

잘못된 설계의 결과로 건물은 유지관리과정에서 많은 문제를 일으킵니다.

사전에 고려치 않은 설비, 전기사항과 관련하여 배관과 배선이 실내에서 얼기설기 노출되는 경우,

단열이 되지않아 겨울의 추위와 여름의 더위를 이겨내기 힘든경우나 벽에서 물이 흘러내리는 경우도 있을수 있습니다.

하중을 견디지 못해 보강을 위해 철골기둥이 설치되기도 하고, 벽이나 천정면에 구조보강으로 인한 흉칙한 흉터가 남기도 합니다.

이처럼 잘못된 설계의 결과로 나타나는 문제들은 건물의 가치를 하락시킵니다. 임대료, 매매가격은 떨어집니다. 열손실로 인한 관리비는 증대합니다. 보수비용으로 지속적인 자금이 투여됩니다. 건물을 이용하는 사람들은 불편을 겪으며 불평하다가 떠나갑니다.

충분한 사업성에도 불구하고 잘못된 설계로 인해 사업상의 손실이 심각하게 발생합니다.

보이지 않는다고 존재하지 않는것은 아닙니다.

보이지 않는 부가가치를 찾아내는것이 가장 적은돈으로 가장 큰 수익을 만들 수 있는 방법입니다

[남관현]

좋은자료 감사합니다.

[박 경수]

정보 감사합니다

[오신환]

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[허만조]

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[채현덕]

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[구철수입니다]

고맙습니다. 좋은 말씀 감사합니다.