개정된 주택법 해설

1. 개정 주택법 상의 매도 청구권의 성질     명칭은 청구권이지만 권리의 내용은 형성권입니다. 시행사의 의사표시(법원에 공탁 및 서류 접수)로 인하여 법률적 효과가 완성되는 권리입니다.   매도 청구된 토지의 소유자는 매도청구권의 권리내용을 다툴수는 없으며,  매도 금액에 대하여만 다툴수 있는 것으로 해석됩니다. (법 18조의 2 , 18조의 3항 통합해석)   또한 지주는 사업진행이나 승인자체의 효력을 다툴수는 없으며 , 소송으로 인한 사업지연을 예방하기 위하여 법18조의 3에 이에 대한 명문의 규정을 두어 사업진행 자체를 유효로 하고 있습니다.   매도 청구권은 명칭과 관련없이 사업시행자에 수용에 준하는 권리를 부여한 것으로 해석됩니다....   2. 매도 청구 절차   매도 청구는 시세(법 16조)에 의하여 하도록 되어있으며, 시세 판단의 기준은 당해 토지의 6개월 이내의 거래가격이며 거래가 형성되어 있지 않을 시 2 이상의 감정 평가업자의 감정평가 가격을 산술한 가격으로 시세를 판단하게 됩니다.   따라서, 사업자는 사업승인서 접수 후 동 감정평가서와 매도청구서, 그리고 감정평가액에 근거한 공탁금액을 법원에 제출 및 공탁함으로써 매도 청구권의 법률적 절차가 시작됨과 동시에  종료됩니다.   3. 매도 청구 행사 후 알박이의 대응방법   아무리 알박이라도 사유 재산권 행사를 강제하는데 법적인 보호 장치가 없으면 곤란하겠죠? 그래서, 지주들은 돈을 더 달라고 법원에 금액증가 청구 소송을 진행할 수는 있으나, 이것이 사업진행이나 승인에는 아무런 효력을 미치지 못합니다...사업은 진행되는 겁니다. 지주의 소송과 관련없이...   4. 추후 법률 개정 방향   이번 입법과정에서 투기형알박이(10년 이하 소유자)만 규제하고 생활형 알박이(10년 이상 소유자)를 규제하지 못하는 한계가 노출되어, 국회 심의과정에서 담당부처인 건교부에 보다 세부적인 개선방안을 요구했다고 합니다.   따라서 다음번 주택법 개정은 아마도 70%부터 단계를 나누어 세분화 되어 입법이 될 것으로 보여집니다.   5. 개정법의 적용시기   국회 통과 후 15일 이내에 공포하도록 되어있으므로  내년 1월초부터 적용이 될 것으로 보입니다. 공포 후 다음날 부터 알박이는 규제대상에 포함되도록 되어 있습니다.   이미 접수된 사업승인 신청지나 관계 행정청에 접수된 교통영향 평가 및 사업 인허가 진행중인 토지는 구법의 적용을 받으므로 이 규정이 의미가 없습니다.