공장용으로 사용하고 있는 토지와 부속건물이 한국주택공사가 추진하는 대규모 아파트단지조성사업에 편입돼 수용되었다. 공익목적으로 수용된 토지에 대해선 양도소득세 등 제반 세금지원이 있다는데 그 내용이 궁금하다.
Ⅰ. 양도 또는 취득일
공공사업용으로 사업시행자에게 토지 등이 양도 또는 수용되는 경우 아래와 같이 양도 또는 취득시기를 판정한다
(재일 46014-45, 1999.1.11.).
1. 협의성립, 재결·공탁금을 이의 없이 수령한 경우
이 경우 양도 및 취득일의 적용순서는 ① 협의 후 대금수령일, ② 재결보상금수령일, ③ 공탁일이 잔금수령일이 된다. 다만, 보상금수령 전 소유권이전등기가 된 경우에는 소유권이전등기접수일이 양도 또는 취득일이다.
2. 재결에 불복하여 이의신청 또는 행정소송을 통하여 변동된 토지보상금을 수령한 경우
이 경우 양도 및 취득일은 소유권이전일과 변동보상금확정일 중 빠른 날이다.(재일 46014-1375, 1997.6.4.).
3. 이의신청 또는 행정소송으로 토지보상금이 변동되지 않은 경우
이 경우의 양도 및 취득일은 대금청산일에 해당하는 수용재결에서 정한 손실보상금의 공탁일이다(대법원 2004두6914, 2005.5.13.).
◆ 참고:토지보상금이 증액된 경우 수정신고 및 예정신고세액공제 여부 ◆ 실거래가 과세대상 토지의 양도가액은 양도당시의 보상금액이 되는 것이며, 양도일 이후에 토지보상금이 증액된 경우 그 증액된 보상금을 수령한 날에 양도가액을 경정하여 국세기본법 제45조의 규정에 따라 수정신고하는 것이며 예정신고납부기간을 경과하여 추가로 수령한 보상금에 대하여는 예정신고납부세액공제가 되지 아니한다(서사-559, 2006.3.14.).
4. 주택 및 부수토지에 대한 보상액이 시차를 두고 지급된 경우
[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]에 의하여 협의취득 또는 수용대상은 토지이다. 토지 또는 지상의 지장물에 대해서는 손실보상을 하도록 규정하고 있다. 통상 토지에 대한 협의취득 등이 먼저 이루어지고 건물 등 지장물에 대한 손실보상은 철거되거나 명도가 된 상태에서 이루어지므로 토지에 대한 협의취득시기와 건물 등의 보상금지급시기가 다르게 나타난다. 이 경우 주택과 그 부수토지의 양도일은 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 규정에 의하여 대금을 청산한 날, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 양도일로 본다(서사-483, 2007.2.5. 외 다수).
이때 1세대1주택으로서 비과세대상인 고가주택에 대한 양도차익을 계산하기 위해서는 주택과 부수토지의 전체 양도가액을 적용하여 계산하여야 하므로 선 양도한 부수토지의 양도차익을 계산할 때에는 건물의 양도가액은 예상보상가액(예상보상가액이 없을 때에는 건물의 기준시가)을 포함하여 계산한 후 실제로 주택에 대한 보상금이 확정되어 예상보상금액과 차이가 있는 경우 증감되는 금액을 적용하여 수정신고를 하여야 한다(서사-1581, 2007.5.11.).
ll. 수용되는 재화의 부가가치세 과세대상 여부
[도시 및 주거환경비법] [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 등에 의하여 수용되는 재화도 부가가치세 과세대상이 된다. 그러나 수용대상인 재화의 소유자가 해당 재화를 철거하는 조건으로 그 재화에 대한 대가를 받는 경우에는 재화의 공급으로 보지 아니한다(附令 14 ④). 그러므로 부가가치세 납세의무자인 사업자의 재화(건물 포함)가 수용되는 경우 수용되는 재화를 철거하지 아니하고 수용됨에 따라 수용한 자가 해당 재화를 철거하거나 사용하는 경우 부가가치세 과세대상이 된다.
lll. 기계장치 등은 양도소득세 과세대상에서 제외
공장용으로 사용되던 토지, 건물, 기계장치, 비품 등이 수용되는 경우 기계장치, 비품 등은 양도세가 과세되지 아니한다. 양도세는 소득세법에 과세대상으로 열거하고 있는 재산의 양도에만 과세되기 때문이다. 또한 영업 손실에 대한 보상액도 양도세가 과세되지 아니한다. 다만, 고정자산과 함께 수용(양도)되는 영업권은 양도세 과세대상이다.
lV. 양도소득세의 감면
1. 감면대상소득
다음의 어느 하나에 해당하는 소득으로서 사업인정고시일(고시일 이전에 양도한 경우 양도일)로부터 소급하여 2년 이전에 취득한 토지 등을 2009.12.31.이전에 사업시행자에게 양도함으로써 발생하는 소득
o [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률]이 적용되는 공익사업에 필요한 토지 등을 당해 공익사업 시행자에게 양
도함으로 발생하는 소득
o [도시 및 주거환경정비법]에 의한 정비구역(정비기반시설을 수반하지 아니하는 정비구역을 제외) 안의 토지 등을 동법에 의한
사업시행자에게 양도함으로 발생하는 소득
o [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 기타 법률에 의한 토지 등의 수용으로 인하여 발생하는 소득
2. 감면율
감면대상소득에 대하여는 양도소득세의 20%(2008.12.31. 이전 양도분은 10%)를 감면한다. 다만, 토지 등의 양도대금을 보상채권으로 지급받는 분에 대하여는 25%(2007.7.6.~2008.12.31. 보상채권으로 지급받는 분은 15%), 보상채권을 해당 사업시행자를 예탁자로 하여 개설된 계좌를 통하여 증권예탁결제원에 만기까지 예탁하는 경우에는 30%(2007.7.6.~2008.12.31. 증권예탁원에 만기까지 예탁하는 분은 20%)를 감면한다(租特法 77). 감면받은 양도소득세액의 20%에 해당하는 농어촌특별세가 추가로 부과된다.
◆ 참고:보상채권 ◆ [ 법률 제6656호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 부칙 제2조에 따라 폐지된 토지수용법 제45조 또는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제63조의 규정에 의한 보상채권 ]
거주자가 토지 등을 양도하여 2 이상의 양도소득세의 감면규정을 동시에 적용받는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 하나의 감면규정을 적용한다. 다만, 토지 등의 일부에 대하여 특정의 감면규정을 적용받는 경우에는 잔여부분에 대하여 다른 감면규정을 적용받을 수 있다(租特法 127 ⑦).
3. 양도소득세 감면의 종합한도
개인이 조세특례제한법 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조, 법률 제6538호 부칙 제29조의 규정에 의하여 감면받을 양도소득세액의 합계액 중에서 다음 각 호의 금액 증 큰 금액은 이를 감면하지 아니한다. 양도소득세의 감면의 합계액은 자산양도의 순서에 따라 합산한다(租特法 133 ①).
1. 과세기간별로 계산된 감면세액이 다음 각 목의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다.
가. 제33조, 제43조, 제70조, 제77조, 제77조의3 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합계액이 과
세기간별로 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
나. 제33조, 제43조, 제69조, 제70조, 제77조, 제77조의3 또는 법률 제6538호 부칙 제29조에 따라 감면받을 양도소득세액의 합
계액이 과세기간별로 2억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는 금액
2. 5개 과세기간의 합계액으로 계산한 다음 각 목의 금액 중 큰 금액은 감면하지 아니한다.
가. 5개 과세기간의 제70조에 따라 감면받을 양도소득세의 합계액이 1억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에 상당하는
금액
나. 5개 과세기간의 제69조와 제70조에 따라 감면받을 양도소득세의 합계액이 3억원을 초과하는 경우에는 그 초과하는 부분에
상당하는 금액
4.주거지역 등에 편입된 8년 이상 자경농지의 수용시 감면세액 계산방법 변경
주거지역 등에 편입된 8년 이상 자경농지가 공익사업용으로 수용되는 경우 양도소득세 감면세액 계산방법이 “양도당시의 기준시가에서 양도당시의 보상가액”으로 변경됨에 따라 양도시기에 따라 감면세액이 달라지는 문제점이 보완되었다.
즉, 감면세액 계산산식을
“(주거지역 등에 편입되거나 환지예정지지정을 받은 날의 기준시가-취득당시의 기준시가) / (보상가액산정시 기준시가-취득당시의 기준시가)”로 개정하여 양도시기에 따라 감면세액이 달라지는 문제점이 해소되었다(租特令 66).
이 개정규정은 2008.1.1. 이후 양도 분부터 적용된다.
♣♣ 사례 ♣♣
1. 사례개요 거주자 A씨는 경기도 양주시에 토지1 1,000㎡(취득가액:6억원)과 토지2 500㎡(취득가액:3억원)을 각각 소유하고 있는데, 이 토지가 한국토지공사에 수용되어 2009.1.12. 보상금을 수령했다. 토지1의 보상금은 10억원이고 토지2의 보상금은 5억원이다. 보상금수령방법은 현금으로 50%, 채권으로 50%를 각각 수령했으며, 토지1과 2의 보유기간은 15년이다.
2. 양도소득세 과세표준과 산출세액
구분
토지 1
토지 2
계
양도차익
4억원
2억원
6억원
장기보유특별공제
1억2,000만원
6,000만원
1억8,000만원
양도소득금액
2억8,000만원
1억4,000만원
4억2,000만원
양도소득기본공제
250만원
양도소득과세표준
4억1750만원
산출세액
1억3198만원
3. 양도소득세 감면세액 계산
구분
토지 1
토지 2
계
양도차익
4억원
2억원
6억원
장기보유특별공제
1억2,000만원
6,000만원
1억8,000만원
양도소득금액
2억8,000만원
1억4,000만원
4억2,000만원
양도소득기본공제
250만원
양도소득과세표준
4억1750만원
산출세액
1억3198만원
△ 감면세액:MIN(1억원, 한도적용 전 감면세액) * 한도적용 전 감면세액:산출세액×감면대상 양도소득금액/과세표준 o 한도적용 전 감면세액:2,971만원(1억3,198만원×9,400만원/4억1,750만원) * 감면세액:2,971만원[MIN(1억원, 2,971만원)]
V. 양도소득세 중과대상 비사업용 토지에서 제외
비사업용 토지에 해당하면 장기보유특별공제 대상에서 제외되고 60%(주민세 포함) 세율로 중과된다. 그리고 수용되는 토지는 실거래가액(보상받은 가액)으로 양도소득세가 과세된다. 그러나 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 기타 법률에 의하여 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. 또한 2008.1.1. 이후 양도(수용)분부터 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지도 비사업용 토지로 보지 아니한다.
Vl . 대체취득에 대한 지방세 비과세
부재부동산 소유자가 아닌 토지 소유자가 [공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] ·[국토의 계획 및 이용에 관한 법률]·[도시개발법] 등 관계 법령의 규정에 의하여 토지 등을 수용할 수 있는 사업인정을 받은 자에게 부동산(선박·어업권 및 광업권 포함)이 매수 또는 수용되거나 철거된 자가 계약일 또는 당해 사업인정고시일 이후에 대체 취득할 부동산 등의 계약을 체결하거나 건축허가를 받고 그 보상금을 마지막으로 받은 날(사업인정을 받은 자의 사정으로 대체취득이 불가능한 경우에는 취득이 가능한 날을, 해당 법률에 의하여 토지로 보상받은 경우에는 해당 토지에 대한 취득이 가능한 날을, 보상금을 채권으로 지급받은 경우에는 채권상환기간 만료일을 말함)부터 1년 이내에 이에 대체할 다음 각 호의 구분에 따른 지역에서 부동산 등을 취득한 때(건축 중인 주거용 부동산을 분양받는 경우에는 분양계약을 체결한 때)에는 그 취득에 대한 취득세와 등록세를 부과하지 아니한다(地法 109).
1. 대체취득 부동산의 소재 지역
1) 농지 외의 부동산 등을 취득하는 경우
1. 매수·수용·철거된 부동산 등이 소재하는 특별시·광역시·도내의 지역 2. 1호 외의 지역으로서 매수·수용·철거된 부동산 등이 소재하는 시·군·구와 연접한 시·군·구내의 지역
3. 매수·수용·철거된 부동산 등이 소재하는 특별시·광역시·도와 연접한 특별시·광역시·도내의 지역 내의 지역.
다만 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에 따른 지정지역은 제외한다.
2) 농지(자경농민이 농지경작을 위하여 총 보상금의 50% 미만의 가액으로 취득하는 주택
포함)를 취득하는 경우
1. 농지 외의 부동산 등을 취득하는 경우의 1, 2, 3에 해당하는 지역
2. 1호 외의 지역으로서 소득세법 제104조의2 제1항의 규정에 따른 지정지역을 제외한 지역
다만, 새로 취득한 부동산 등의 가액의 합계액이 종전의 부동산 등의 가액 합계액을 초과하는 경우에 그 초과가액에 대하여는 취득세와 등록세를 부과한다. 또한 지방세법 제112조 제2항에 규정된 취득세 중과대상 부동산 등(별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 고급선박)을 대체 취득한 경우와 부재부동산 소유자가 부동산을 대체 취득하는 경우에는 취득세와 등록세를 부과한다.
2. 초과액의 산정기준과 방법(地令 79의3 ①)
1. 부동산 등의 대체취득이 지방세법 제111조 제5항 각 호(실지 취득가액이 확인되는 취득)의 규정에 의한 취득에 해당하는 경
우에는 대체취득한 부동산 등의 사실상 취득가액에서 매수·수용·철거된 부동산 등의 보상가액을 감한 금액
2. 위 취득 외의 취득에 해당하는 경우에는 대체취득한 부동산 등의 시가표준액(지방세법 제111조 제2항 각 호의 시가표준액)에
서 매수·수용·철거된 부동산 등의 매수·수용·철거당시의 시가표준액을 감한 금액
3. 부재부동산 소유자(地令 79의3 ②)
[공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률] 등 관계 법령의 규정에 의한 사업고시지구 내에 매수·수용 또는 철거되는 부동산 등을 소유하는 자로서 다음 각 호에 규정하는 지역에 계약일 또는 사업인정고시일 현재 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 하지 아니하거나, 1년 전부터 계속하여 주민등록 또는 사업자등록을 한 경우에도 사실상 거주 또는 사업을 하고 있지 아니한 거주자 또는 사업자(법인을 포함한다)를 말한다. 이 경우 상속으로 부동산 등을 취득하는 때에는 상속인과 피상속인의 거주기간을 합한 것을 상속인의 거주기간으로 본다.
1. 매수 또는 수용된 부동산 등이 전·답·과수원 및 목장용지(이하 이 조에서 “농지”라 함)인 경우에는 그 소재지 구·시·군 및 그와
연접한 구·시·군 또는 농지의 소재지로부터 20킬로미터 이내의 지역
2. 매수·수용 또는 철거된 부동산 등이 농지가 아닌 경우에는 그 소재지 구(도농복합형태의 시에 있어서는 동 지역에 한한다. 이
하 이 호에서 같다)·시(구를 두지 아니한 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동 지역에 한함. 이하 이 호에서 같음)·읍