첫쩨, 임대주택 사업시 세금혜택은 무엇인가?
하나, 취득시 혜택
주택을 취득하게 되면 기본적으로 취득세, 등록세 및 기타 지방세를 부담해야 한다. 다만, 주택 임대사업과 관련된 주택취득에 대해서는 시·군·구 에 임대사업등록을 하면 취득세, 등록세 및 기타 지방세를 감면해 준다.
이때 감면요건으로는 공동주택 2세대 이상(단독주택 2호 이상)이어야 한다.
감면혜택조건은 전용면적 40㎡(12평)이하 일때 취득세, 등록세, 도시계획세, 공동시설세, 재산세가 전액 감면혜택이 있고, 도시계획세, 공동시설세는 영구임대주택용으로 사용하는 경우에 혜택이 있다.
또한 재산세는 과세기준일 현재(매년 6월1일) 국내에 2세대이상을 임대목적으로 직접 사용하는 경우에 혜택이 있다. 또한 60㎡부분에 따른 취등록세 감면은 아래 도표와 같다.
* 신규로 분양 받은 경우에 한함. 기존주택을 매입한 경우에는 과세됨. 전용면적이 60㎡초과~85㎡이하일 경우 감면은 2003년 12월 31일 이전에 최초 분양을 받아서 2005년 12월 31일 이전까지 취득한 경우에 한해 50% 감면 받음. 2004년1월1일 이후에 분양을 받는 경우에는 감면 대상에서 제외됨.
이때 주의해야 할 것이 있는데 임대주택의 취득일로부터 2개월 이내에 보존등기해야 하며 취득일로부터 5년 이내에 임대이외 용도로 사용하거나 매각하는 경우 취득세 및 등록세를 추징당하기 때문에 주의해야 한다.
둘, 보유시 혜택
주택임대를 하는 경우 임대소득 중 전세를 제외 하고 월세분에 대해서는 소득세를 부담해야한다. 이 외에 주택 보유에 따른 재산세외에 종합부동산세를 부담해야 하나 재산세와 마찬가지로 일정요건을 갖추는 경우 종합부동산세 과세를 제외하고 있다.
소득세 과세대상 주택임대소득으로는 ▲2채 이상의 주택을 보유한 자가 주택을 임대 한 경우 ▲고가주택을 임대한 경우는 주택임대소득세 부과대상이 된다. 여기서 고가주택이라 함은 과세기간종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 소득세법에 의한 국세청 기준시가가 6억 원을 초과하는 주택을 말한다.
그 이외의 경우 보유시 재산세 감면 혜택은 아래 도표와 같다.
* 임대의무기간 내에 임대이외의 용도로 사용 또는 매각할 경우에는 추징
요즘들어 종합부동산에 관한 관심이 깊어 종합부동산에 임대주택이 배제 되는가에 대한 관련 궁금증이 많은데. 종합부동산세에서 배제가 되려면 임대사업자가 과세기준일(6월1일)까지 시· 군·구에 임대주택으로 등록하고 세무서에 사업자 등록을 하고 배제신청한 후 다음 도표의 주택에 한해 종합부동산세가 부과되지 않는다.
(1) 매입임대주택 : 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택
(2) 건설임대 주택 : 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택과 주택법 제9조 규정에 의해 건교부장관에게 등록한 주택건설업자가 사업계획승인을 얻어 건설한 주택 중 사용검사 시까지 미분양된 주택으로서 임대사업자등록을 하여 임대하는 주택
(3) 기존임대주택 : 법시행일(2005년 1월 5일) 이전부터 임대하고 있던 임대주택
셋, 양도시 혜택
많은 사람들이 양도세에 관해 관심이 많은 것은 사실이나 양도세 중과세 배제와 면제에 대한 부분을 혼동하는 경우가 많이 있다.
우선, 양도세에서 1세대 2주택 이상 보유 임대사업자가 주택을 양도하는 경우 2주택의 경우 50%중과 3주택 이상의 경우 60%중과를 하는 것은 일반적인 세율과 동일하다. 그러나 아래 요건을 갖춘 장기임대 주택의 경우 양도세 중과를 배제한다.
<양도세 중과배제 장기임대주택 요건>
이때 임대주택수의 계산이 차이가 나는데 기존사업자는 사업자 등록시 등록한 임대주택(임대를 개시한 주택)을 기준으로 하고, 신규사업자는 동일시(특별시, 광역시 포함)군 지역에서의 임대주택을 기준으로 한다.(등록한 임대 주택에 한함)
특히, 양도세 계산시 중요한 임대기간의 계산시 기산일은 주택의 임대를 개시한 날이다. 이 경우 사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다. 다만, 기준호수 이하 임대한 기간은 임대 기간에서 제외한다.
또한, 1세대 1주택 비과세 판정할 때 소유주택수 포함 되는가 안되는가 여부는 1세대 3주택 중과 배제되는 장기임대주택은 우선 이를 당해 거주자의 소유 주택수에는 포함된다는 것이다.
나중에 임대주택 의무기간(5년, 10년) 충족 이전이라도 살고 있는 주택을 양도시 일단 1주택으로 판정한후 ▲임대의무기간 요건 충족 이전에 임대주택을 양도하는 경우와 ▲임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6월을 경과한 경우(수용 등 제외) 중과세율과 일반세 율의 차액을 추징하기 때문에 주의해야 한다.
둘째, 주택임대 사업시 혜택 및 동일 시군구 적용여부에 대해서는 주의할 것이 많다
하나, 취/등록세의 경우다.
과거에는 등록세, 취득세 면제를 기존주택에 대해서도 인정해 주었지만, 지금은 기존주택을 매입하면 등록세, 취득세 면제를 해주지 않는다. 또 과거에는 양도세에 대해 3억 이하라는 조건이 없었기 때문에 은마아파트 5개를 사서 임대한후, 등록세, 취득세를 내지 않더라도 양도세도 비과세되므로 기준 싯가가 높은 전용면적 85㎡이하 아파트를 주택임대 할 경우 엄청난 수익이 발생하였던 것이다. 그러나 지금은 기준싯가를 3억 이하 한정한 뒤로 주택임대 대상이 좁아지게 되었다. 따라서 주택임대사업의 수익률이 떨어지고 인기도 사라지게 된 것이다.
둘, 양도세 및 종합부동산세의 경우다.
양도세에서는 동일 시, 군, 구에 존재를 해야 한다.
특별시 밑에 구가 있고, 경기도 밑에 시가 있는 것과 같은 동급 행정등급을 동일군이라고 한다. 그리고 특별시와 도는 동일급이라고 본다. 그러니까 양도세를 감면 받기 위해서는 동일한 행정등급에 있어야 한다. 임대 대상 주택이 서울특별시 강남구에 있거나 같은 경기도 성남시에 있어야 양도세를 비과세 해준다.
그러나 종합부동산세 비과세는 양도세와 달리 임대주택의 지역이 특별시, 도와 같이 광역 행정단위에 있어야 한다. 즉,종합부동산세의 배제는 광역 동일시나 도에 있어야 한다.
예를 들어 송파구에 임대주택이 4개 있고, 강남구에 하나 있다면 양도세는 비과세가 되지 않지만, 동일 서울특별시에 있으므로 종합부동산세는 비과세된다는 것이다.
또 경기도에 임대주택이 성남시에 3개가 있고, 안양시에 2개가 있다면, 경기도니까 종합부동산세는 비과세 시켜 주지만, 양도세는 비과세가 안된다는 점을 주의해야 한다.
양도세는 동일시, 군, 구로 종합부동산세는 특별시, 도 등 동급 행정등급으로 동일하게 있어야 한다.
또한, 임대사업은 5가구를 10년 동안 갖고 있어야 한다. 과거 10.29 대책 이전에는 2가구를 5년만 갖고 있어도 됐지만, 지금은 5가구를 10년 동안 갖고 있어야 한다.
셋, 종부세가 면제되는 임대주택은 크게 세 가지다.
건설임대주택과 매입임대주택, 기존 임대사업자 주택이다.
건설임대주택은 45평 이하 주택으로 2채 이상의 주택을 5년 이상 계속 임대해야 한다. 다만 임대를 개시한 당시에 기준시가는 6억원 이하이어야 한다.
매입임대주택은 국민주택규모 이하의 주택으로 5채 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 또 임대할 당시에 기준시가가 3억원 이하이어야 한다.
임대주택의 수는 동일한 시·군에 소재하는 주택별로 각각 합산해서 계산한다.
또 2005년 1월5일 이전부터 주택 임대사업자등록을 한 후 임대를 계속 해왔던 사람들은 2채 이상이면 종부세가 면제된다. 다만 5년 이상 임대, 국민주택 규모 이하, 2005년 기준시가가 3억원 이하 등의 요건을 충족시켜야 한다.
넷, 양도세 중과도 체크할 사항이다.
1세대 2주택과 3주택 보유자에 대해 중과세 되는 양도세 부담도 줄어든다.
즉 임대주택은 2주택이든 3주택이든 해당 주택을 매각할 경우 55%나 66%로 중과세되지 않고 일반 누진세율을 적용해서 양도세가 매겨진다. 9-36%의 일반 누진과세가 적용된다는 것이다.
다만 중과세 대상에서 제외되는 기존의 임대주택은 2003년 10월29일 이전부터 임대사업을 해왔던 사업자의 것이어야 한다.
주택임대사업시 세금의 변화는 부동산 시장 변화에 따라 달라지고 있다. 그러나 중요한 것은 주택 임대사업 만큼은 절세의 길이 항상 열려 있다는 사실이다. 이를 잘 이해하고 활용한다면 세금으로부터 좀더 자유로워질 것으로 본다.
