검토항목 |
결정요인 |
체 크 사 항 | |
건축의 |
주택의 |
건축주의 예산, 기호, 건축목적 |
1. 상시 주거용 2. 임시 주거용 (주말주택, 별장) 3. 사업적인 목적 |
주택의 |
건축주의 건축목적 |
1. 경제적이고 실용적인 주택인가? 2. 실용적인 면과 개성적인 면을 중시하는가? | |
건축 |
주택규모 |
건축주의 예산, 가족구성원의 수, 직업, 성격, 연령 등 |
1. 대략적 규모, 층수 결정 2. 소요실(침실, 욕실, 주방, 가족실 등)의 개수, 규모, 배치, 동선 결정 3. 각 실별 요구조건, 품질 수준 결정 4. 부대시설(찜질방, 노래방, 서재, 홈바, 벽난로 등) 및 야외시설(데크, 정자, 연못 등) 설치여부 결정 5. 주차장의 규모 6. 별도의 부속건물 필요유무 : 창고, 차고, 작업실 등 7. 장래 증ㆍ개축 여부 결정 |
주택외형 |
건축주 및 가족구성원의 기호와 예산 |
1. 외형 스타일 결정 ㆍ현대식스타일 ㆍ전통적인 스타일 ㆍ전원풍의 내추얼한 스타일 ㆍ보편적인 형태 ㆍ개성있는 형태 | |
건축구조 |
건축주의 예산 | 1. 습식공법 : 조적식, 철근콘크리트조, 와이어패널 2. 건식공법 : 목조, 스틸 - 각각의 장단점을 고려하여 예산범위 내에서 결정 (구조별 가격은 주택의 종류참조) | |
외부마감재 |
건축주의 예산과 기호 |
1. 주요 외장재 결정 (외벽, 지붕재 선택) 2. 주요 내장재 결정 (바닥재, 벽, 천정 마감재 검토) 3. 창호자재, 수전금구류, 조명, 가구 사양 검토 | |
설비 |
난방방식 |
건축주의 예산, 주택규모, 열효율 |
기름보일러, 전기보일러, 가스난방 중 택일 |
냉방방식 |
개별 패키지 방식, 벽걸이형 중 선택 | ||
급수설비 |
상수도, 자가지하수, 마을공동우물, 고가 수조형식, 기압펌프형식 중 선택 | ||
전기설비 |
TV, 전화, 인터넷통신, 소요인입 전력수 | ||
정화조설비 |
종말 처리장 관로, 일반 부패정화조, 합병정화조 방식 중 택일 | ||
부대설비 |
보안시스템, 홈 오토메이션, CCTV, 위성방송 수신시스템 등 첨단설비 설치 여부 | ||
기타 |
조경시설 |
대문, 담장, 조경수 식재 등 조경 설치 계획 |
1) 건축과정별 고정지출내역
단계 |
지출내용 |
상세내역 |
비 고 |
기 |
자료수집비 |
관련서적, 자료구입비 등 |
강제성도 없고 금액도 작지만, 여기에 투자 되는 비용은 건축을 진행하는 과정에서 중요한 역할을 한다. |
정보이용료 |
건축상담료, 인터넷 정보이용료 등 | ||
토 |
토지구입비 |
토지구입비 |
공시지가 등 |
토지전용비 |
전용부담금 |
공시지가의 20% | |
대체농지 조성비 |
- 전(田) : 평당 7,140(원) - 답(沓) : 평당 11,900(원) | ||
대체 조림비 |
평당 2,645(원) | ||
개발부담금 |
땅값상승분 중토지용도변경에 투입된 경비를 제외한 금액의 50% | ||
지역개발공채 |
평당 1,000(원) ∼ 2,000(원) | ||
토목설계비 |
- 농지전용허가시 : 약 6,600(원)/평 - 산림훼손허가시 : 약 9,900(원)/평 | ||
진입도로 사용료 |
원지주와 협의하여 결정 | ||
토지구입에 |
취득세 |
취득가의 2% | |
농어촌특별세 |
취득세액의 10% | ||
등록세 |
취득가액의 3% | ||
교육세 |
등록세액의 20% | ||
설 |
제반서류비 |
토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장 등 서류발급비 |
건축실무에 필요한 서류 |
설계용역비 |
용역비, 협력업체 외주비 |
현재 건축설계비에 대한 요율은 정해져 있지 않으며, 설계자의 능력과 품질 등으로 결정된다. 전체공사비의 5-10% 이내에서 조정. 일반적으로 7-10만원/평 내외 | |
건축허가 |
건축허가신청 수수료 |
건축허가를 신청하는 자가 시장, 군수,구청장에게 지불하는 수수료 시,군,구 조례에 의해 결정 - 200㎡ 미만 단독주택 : 9,900/평 - 200㎡ 이상 1000㎡미만 : 14,800원/평 | |
국민주택채권매입비 |
주택건설촉진을 위해 국가에서 발행하는 채권으로 일정규모 이상의 건축을 신축하는 경우 매입 필요 최저매입액은 1만원 - 주거전용 85㎡ 이상 100㎡ 미만 : 990원/평 - 주거전용 100㎡ 이상 : 4,300원/평 | ||
면허세 |
건축허가를 받을 때 납부하는 세금 - 2층 이상 500㎡ 이상(제3종) : 27,000원 - 300㎡ 이상(제4종) : 18,000원 - 300㎡ 미만(제5종) : 12,000원 | ||
도로점용료 |
건축공사로 인하여 인접도로를 사용할 경우 그 사용면적과 기간에 따른 비용을 납부해야 한다. 보통 대지에 접한 도로길이에 1-2미터 너비를 곱한 면적에 비례하여 점용면적(㎡)과 사용일수에 사용료(300원)를 곱한 식으로 산정 |
항목 |
전 제 조 건 |
토지면적 |
100평 / 준농림지 (畓) |
토지 평당 매입가 |
30만원 (준농림지 15 - 80만원/평) |
바닥면적 |
30평 |
평당공사비 |
250만원 (고가 350만원 / 중가 300만원 / 저가 250만원) (조적조, 붉은벽돌 마감 공사) |
구 분 |
세 부 내 역 |
산 출 근 거 |
금액 (원) |
비율 | |
토지 |
토지 |
토지구입비 |
100 평 X 300,000 | 30,000,000 | |
중개수수료 |
토지비 X 1% | 300,000 | |||
전용 |
전용부담금 |
100 평 X 70,000 | 7,000,000 | ||
대체농지조성비 |
100 평 X 11,900 | 1,190,000 | |||
지역개발공채 |
100 평 X 2,000 | 200,000 | |||
토목설계비 |
100 평 X 30,000 | 3,000,000 | |||
경계측량비 |
1필지 X 400,000 | 400,000 | |||
세금 |
취득세 |
30,000,000 X 2% | 600,000 | ||
등록세 |
30,000,000 X 3% | 900,000 | |||
교육세 |
900,000 X 20% | 180,000 | |||
농어촌특별세 |
600,000 X 10% | 60,000 | |||
[ 소 계 ] |
43,830,000 |
32.81% | |||
설계 |
설계용역비 |
30평 X 50,000 | 1,500,000 | ||
감리용역비 |
설계비의 30% | 630,000 | |||
허가관련비용 |
약 30,000 (허가수수료, 채권, 면허세) | 30,000 | |||
도로점용료 |
20㎡ X 60 일 X 300 | 360,000 | |||
[ 소 계 ] |
2,520,000 |
1.89% | |||
건축 |
공사비 |
30평 X 2,500,000 | 75,000,000 | ||
부가세 (시공사 이윤) |
75,000,000 X 5% | 3,750,000 | |||
부대공사비 |
75,000,000 X 5% | 3,750,000 | |||
[ 소 계 ] |
82,500,000 |
61.76% | |||
소유 |
취득세 |
150,000,000 X 0.8% |
3,000,000 | ||
등록세 |
설계비의 30 % | 1,200,000 | |||
교육세 |
등록세 X 20 % | 240,000 | |||
농어촌특별세 |
취득세액 X 10 % | 300,000 | |||
보전등기비 |
과세표준 X 3.16% | ||||
[ 소 계 ] |
4,740,000 |
3.54% | |||
합 계 |
133,590,000 |
100% |
1) 주택의 종류별 장단점
철근콘크리트 구조는 건물의 구조체로 콘크리트를 사용하는 구조로서 콘크리트의 압축력과 철근의 인장력이 일체(一體)가 되어 서로의 결점을 보완하는 구조라고 할 수 있다. 철근콘크리트 구조는 가장 일반화된 구조형식이지만, 1-2층 규모의 주택에서는 잘 사용하지 않는다. 철근콘크리트 구조는 구조적인 안정성이 뛰어나며, 최근에는 콘크리트 자체를 외부 의장요소로 사용하는 주택도 등장하고 있으나 공사비가 고가에 해당하며, 공사기간도 오래 걸린다. 내화성, 방음, 내열성은 우수한데 반하여, 단열성능이 불리한 편이다. |
구분 |
조적조 |
경량스틸조 |
목조 |
철근콘크리트조 |
정의 |
벽돌쌓기방식 | 경량형강으로 구조체 형성 | 구조체를 나무로 짜맞추는 형식 | 철근배근과 콘크리트 타설로 구조체 형성 |
공법 |
습식공법 | 건식공법 | 건식공법 | 습식공법 |
구조적 |
- 주택구조에 적합 - 저층건물(2층)에 적합 - 줄눈방수처리 기술 요함 (백화현상 발생) - 단열, 방수 정밀시공 요함 |
- 신공법 - 화재, 지진, 태풍, 내구성 강함 - 재료 반영구적 - 재활용가능 - 부식 주의 |
- 내구성 양호 - 건물수명 오래감 - 건조수축에 따른 구조체 변형 유의 |
- 대중화된 구조지만 주택보다는 중고층 건물에 적합 - 장스팬 가능 - 건물수명이 오래감 - 내화성 좋음 |
시공성 |
- 시공기간 길다. - 동절기공사 불가 - 2~3달 - 시공자 수급 쉬움 - 증개축 공사기간 길다. |
- 시공기간 짧음 - 동절기공사 가능 - 1~2달 - 시공자 수급 어려움 - 증개축 공사기간 짧음 |
- 시공기간 짧음 - 동절기공사 가능 - 자재 대부분 수입 - 시공자 수급 어려움 - 증개축 공사기간 짧음 |
- 시공기간 길다. - 동절기공사 불가 - 2~3달 - 시공자 수급 쉬움 - 증개축 공사기간 길다. |
시공비 |
- 저가 - 200~250만원 내외/평 |
- 고가 - 250~350만원/평 |
- 고가 - 300~450만원/평 |
- 고가 - 250~350만원/평 |
거주성 |
- 방음 양호 - 단열성 불리 - 내열성 양호 |
- 방음 양호 - 단열성 불리 - 내열성 양호 |
- 방음 불리, 내열성 약함 - 습도조절, 단열 성능 (일정두께 이상 목재 사용시 단열 공사 안함) - 방부, 방충, 화재에 취약 |
- 방음 양호 - 단열 불리 - 내열성 우수 |
공간 |
- 방음 양호 - 단열 불리 - 내열성 우수 |
- 곡선형태 불리 - 공간활용 양호 - 가변형 쉬움 |
- 곡선형태 불리 - 공간활용 양호 - 가변형 쉬움 |
- 다양한 형태 가능 - 공간활용 양호 - 공간 가변형 중간 |
유지 |
중간 | 중간 | 유지관리비 많음 | 용이 |
2) 참고도서
구 분 |
참 고 서 적 |
주택일반사항 |
- 단독주택; 산업도서출판공사 - 리빙센스 플러스북 - 신세대 신혼집; 서울문화사 - 살고싶은 집 갖고싶은 건축을 찾아서; 서용식, 연기홍 / 매일경제신문사 - 실용주택백과 (집을 짓기위한 기초지식의 지침서); 주택문화사 - 한국주택건축; 주남철 / 일지사 - 한국주택총람('95); 주택문화사 |
주택인테리어 |
- 작은 집 꾸미기; 라사라 - 홈스타일 커튼, 벽; 라미라 - 홈패션 - 실내장식소품; 전원문화사 - HOME COLOR DESIGN; 김용규 / 성안당 - Sweet Home(16) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(17) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(18) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(19) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - Sweet Home(20) - 작은집 꾸미기; 라사라교육개발원 - 가구 100배 즐기기; 박문규 / 무한 - 거실인테리어 144; 서울문화사 - 꿈을 주는 아이방; 서울문화사 - 내가 꾸민 신혼집; 삼성출판사 - 내가 꾸민 우리집; 라미라 - 부엌 식당 인테리어 - 시스템 키친 & 수납 아이디어; 디자인하우스 - 색채 표현 - 칼라테크닉 활용 색채표현; 남운치가 / 신지식 / 조형사 - 손바닥정원 - 아파트 그린 인테리어 뜰 가꾸기; 서울문화사 - 수납인테리어; 서울문화사 - 아파트 - 젊은 감각 새경향; 삼성출판사 - 아파트인테리어; 삶과 꿈 - 아파트 장식 테크닉; 효성출판사 - 우먼센스 인테리어 무크(1) - 작은집 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(6) - 부엌, 식당 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(7) - 수납 인테리어; 서울문화사 - 인테리어 배색사전; 삽천육유 외 / 김남훈 / 국제 - 인테리어 컬러 코디네이션 사전; 이병천 / 조형사 - 인테리어 컬러토크 - 주공간의 색채연출; 하세가와노리요시 / 그래픽사 - 조명과 실내장식; 박필제 / 조형사 |
주택 개보수 |
- 개조 - 새바람이 분다; 삼성출판사 - 개조 인테리어; 디자인하우스 - 신축 증개축 개선 아이디어 - 주부건축가가 알려주는; 명지출판사 - 우먼센스 인테리어 무크(4) - 개조 인테리어; 서울문화사 - 우먼센스 인테리어 무크(12) - 창 & 벽 새단장; 서울문화사 - 집수리 정보소프트; 효성출판사 - 집수리 모델하우스; 효성출판사 |
전원주택 |
- CA 17 현대건축 - 목조건축, 전원주택; 현대건축사 - 내가 지은 나무집 (국내 최초의 목조주택 길라잡이); 김명태 / 창해 - 목조주택; 웅진출판 - 목조주택; 산업도서 출판공사 - 전원 집합주택; 산업도서출판공사 - 전원에 산다; 부동산가이드 - 전원주택(1) - 내집 만들기; 주택문화사 - 전원주택(2) - 내집 만들기; 주택문화사 - 전원주택(2) - 농가개조 & 황토집, 나무집 짓기; 서울문화사 - 전원주택 - 내 손으로 짓는 새로운 경향의; 주부생활 - 전원주택 가는 길 샛길도 있다; 이광훈 / 중앙일보사 - 전원주택(3) - 내집 만들기; 주택문화사 - 주거시설(1) - 전원, 목조, 단독주택; 건축세계 |
기타 |
- 물가정보 |
2. 토지매입 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
가. 현장조사 체크리스트
나. 토지관련 행정서류 체크리스트
다. 토지관련 인,허가사항
1) 토지취득 - 농지 ■ 농지취득 자격증명을 받으려면 2) 사도개설허가절차 및 진입도로점용허가농지는 대지에 비해서 싸다는 것이 장점이긴 하지만 각종 규제를 잘 살펴보지 않으면 오히려 낭패를 볼 수 있다. 외지인의 경우, 농지 소유권을 취득하고자 한다면 농지 소재지의 시. 군. 읍.면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권 이전등기가 가능하다.(단, 상속이나 공유농지의 분할 등의 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받지 않아도 된다.) 농지취득자격증명을 발급받으려면 시. 군. 읍. 면에 비치되어 있는 농지취득 자격증명 신청서에 기재한 후 농업경영 계획서를 작성. 첨부하여 농지 소재지의 농지 관리인 2인으로부터 확인을 받아 시. 군.읍. 면에 제출해야 한다. 시.군.읍.면장은 신청인이 농지 소유자격을 갖추었는지의 여부를 종합적으로 검토하여 그 결과를 5일 이내에 서면으로 통지한다. ■ 직접 영농하는 경우 소재지에 거주하지 않아도 취득 가능
농지개혁법 및 농지임대차관리법에 규정하였던 농지소재지 또는 소작거리내 거주제한은 폐지되었기 때문에 사고 파는 데는 문제가 없다. 따라서 농지 소재지에 거주하지 않아도 직접 영농하는 경우에는 농지취득 자격증명을 발급받으면 농지취득이 가능하다. ■ 농지전용허가를 받을 때 도로확보 확인
전용허가를 받을 때 가장 중요한 조건은 전용허가 신청 시 4m이상의 도로가 확보돼 있어야 한다. 실제 도로가 있어도 지적도상에 도로가 없으면 전용허가가 나지 않으므로 반드시 지적도를 열람해야 한다. 도로 외에도 지역마다 전용허가 조건이 조금씩 다를 수 있으므로 반드시 해당 관청에 가서 알아보도록 한다. 전용허가를 받을 때는 대체농지 조성비와 농지전용 부담금을 물어야 하는데, 미리 각종 부대비용을 조사해 농지 구입비용과 개발비용을 합친 금액이 기존 대지가격의 70%를 넘어 서지 않을 때에만 구입하도록 한다. 70%를 넘으면 대지를 사는 것이 유리하다. ■ 농지취득 후 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은
농지를 구입하여 2∼3년 후 전원주택을 지으려는 사람은 농지법에 강제 처분 규정이 있다는 사실을 반드시 명심하고 농지를 구입해야 한다. 농지법에 따르면 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다고 규정하고 있는데 일반인들은 농업 경영계획서를 작성하여 농지취득 자격증명을 획득한 후 농지를 취득하면 2∼3년간 방치해도 무관한 것으로 오해하고 있다. 그러나 만약 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않거나 농업경영 계획서대로 이용하지 않을 경우 강제 처분대상이 된다. 강제처분대상 토지가 되면 반드시 처분할 수 밖에 없다. 따라서 초기 2∼3년간 자신이 농업경영 계획서대로 이용할 수 있을 지를 판단해서 구입해야 하며 구입하고서도 이를 잘 관리하기 위해서 기존 주민들과의 관계를 돈독히 해야한다. ■ 농지구입 후 바로 전원주택으로 이용할 경우
농지를 구입한 후 바로 전원주택으로 이를 이용하려는 사람이라면 농지취득 자격증명을 구비할 필요없이 바로 농지전용허가를 신청한 후 전원주택을 지으면 된다. 농지전용허가는 농지를 계약한 후 거래금액의 70∼80% 정도를 지불하면 원소유주가 농지사용승낙서를 발부해주며 이를 해당 관청에 신청하면 된다. 농지전용허가를 통해서 농지를 구입할 때 다른 장점중의 하나가 구입시점에 주민등록을 이주하지 않아도 된다는 점이다. 농지전용허가를 받았다고 완전히 자신의 전원주택지를 소유한 것은 아니다. 곳에 따라 차이가 있지만 전용허가를 신청한 후 2년 이내에 주택공사를 착공해야 하고 착공 후 1년 이내에 준공해야 한다. 토지거래 허가구역은 1년 이내에 착공해야 하는데 이를 어길 경우 2백만원 이하의 과태료를 물게 된다. ■ 303평 초과시 토지거래 허가를 받으려면 토지거래 허가구역으로 지정된 곳에서는 땅을 사고 팔거나 전세권 및 임차권을 넘기거나 할 때 모두 토지거래 허가를 받아야 하는데 토지거래 허가제의 대상이 되는 토지면적이 도시계획구역이냐 아니냐에 따라 달라진다. 도시계획구역에서는 주거지역 18평, 상업. 녹지지역100평, 공업지역 300평을 넘는 크기의 땅이나 땅이 딸린 건물거래를 할 때는 토지허가거래를 받아야 한다. 도시계획구역 밖의 지역에서는 논밭 303평을 초과할 때는 토지거래허가를 받아야 한다. 규정된 평수를 초과하는 토지에 대한 소유권, 지상권, 전세권 및 임차권 등의 권리이전에 관한 계약을 할 경우에 토지거래 쌍방 당사자는 권리의 종류, 취득면적, 계약예정금액 및 토지의 이용계획을 기재한 토지거래 허가신청서를 관할 시장, 군수, 구청장에게 제출하도록 하여 그 거래의 허가를 받도록 되어 있다. 허가를 받자면 토지거래가격이 '공시지가 X 120/100 + 당해토지의 취득관리비의 권리금을 초과하지 아니하는 금액'을 넘지 않고 취득 목적이 자기의 거주용 택지, 주민의 복지 및 편익시설용 토지, 구역내 농,어민의 농. 축. 임업용 토지, 지역의 건전한 발전에 필요한 사업용 토지나, 주민의 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 토지중의 하나에 포함되어야 한다. 이용목적 또한 토지이용계획, 공공 시설계획 또는 자연환경보전상 적합해야 한다. 농지일 경우에는 농지개혁법상 상한면적이내 이어야 하고 공장건축물 부속 토지는 지방세법상의 규정에 의한 입지기준면적 안에 있어야 하는 등 그 면적이 이용목적에 적합한 때에 허가를 받을 수 있다. ■ 사도개설허가절차
사도란 시장ㆍ군수로부터 사도개설허가를 받아 토지소유자가 자기 토지의 이익을 위하여 스스로 설치한 도로를 말한다. 사도개설허가신청은 구입하려는 토지가 맹지인 경우에 해당되는데, “맹지”는 지적도상 도로에 접한 부문이 없는 토지, 다시말해 도로에서 대지로 직접 진입할 수 없는 토지를 가리킨다. 맹지는 건축법상 건물을 세울 수 없는 대지로 분류되어 있기 때문에, 건축허가를 받고자 타인의 대지를 추가로 구입하여 사도개설허가를 받는다.
■ 진입도로점용허가 절차
맹지의 땅에 인접한 땅을 빌려 도로를 낼 경우에 해당되며, 관련서류를 첨부해서 해당 행정기관에 도로점용허가를 신청한다. 때에 따라서는 서류상 도로가 없는 “맹지”일지라도 , 출입을 위한 도로(현황도로)가 있을 수 있으며, 이런 경우 다수인이 통행하는 유일한 통로인 경우 사용자의 세대수가 5인 이상인 경우 원지주의 도로사용동의서를 받지 않아도 건축허가를 해줄 수도 있다. 또한 수년간 주민들이 도로로 이용하여 왔으며, 시장군수가 이미 ‘도로’로 인정한 도로인 경우 건축허가가 가능하며, 자치구, 지역별로 허가권자의 판단이 다를 수 있으므로, 해당 행정구역에 이를 확인한다.
정부차원에서 임야개발을 더욱 활성화하기 위해 규제화 조치를 검토하고 있기 때문에 임야는 전원주택 투자자들의 주목 대상으로 떠오르고 있다. 5) 토지취득- 대지■ 임야매매증명을 발급받기 위해서 임야를 살 때는 준농림지내 준보전임지를 사야 한다. 준보전임지는 농림지역으로 지정되어 형질변경허가를 받기가 어렵다. 준보전임지는 구입 후 산림훼손 절차나 대지조성 사업절차만 거치면 전원주택을 지을 수 있다. 준보전임지를 사더라도 산림형태가 좋거나 경사가 급하면 전용허가를 받기 힘들다. 따라서 현장 확인을 반드시 해야 한다. 현장 확인시에는 무허가 건물이나 묘지 등이 있는지를 잘 살펴봐야 한다. 이 경우 추가비용을 지출할 가능성이 높다. 현장확인과 함께 산림청과 시, 군, 구청등에 전용허가 여부를 확인하는 일도 빼놓지 말아야 한다. 임야매매증명을 발급받기 위해서는 신청인의 주민등록등본 1부, 매수할 임야의 구역이 표시된 지적도 또는 임야도 1부, 임야에 대한 5년 이상의 산림경영 계획서 1부, 실수요자임을 증명 할 수 있는 서류, 임야의 등기부 등본1부 등의 서류를 임야소재지의 시, 군청에 신청해야한다. 매매증명을 발급받아 소유권을 이전한 날로부터 1년 이내에 이용 계획서대로 조림사업에 착수하여야 하며 그렇지 않을 경우 5백만원 이하의 과태료를 내어야 한다. ■ 임야전용허가절차
전용절차는 비교적 간단하다. 땅 물색→매입→공과금납부→소유권이전등기→전용허가신청 등의 순으로 진행된다. 전용허가신청은 해당 지방자치단체에 한다. 특별한 하자가 없는한 1~2개월이면 허가를 받을 수 있다. ■ 606평을 초과시 토지거래허가를
606평을 초과하는 경우 토지거래허가를 반드시 받아야 하며 임야를 새로 구입하는 경우, 해당 임야가 있는 시,군에서 전 세대원이 6개월 이상 거주해야 한다. 토지거래허가 및 신고지역 에서는 구입 후 5년 이내에는 양도할 수 없다. 대부분 급경사이기 때문에 임야를 구입할 때는 가용면적이 30%미만이라는 사실을 염두에 두어야 한다. ■ 산림형질허가를 받기 위해서
산림형질허가를 신청할 때 갖추어야 할 서류로 사업계획서, 훼손되는 임야실측 및 벌채구역도, 산림의 소유권 또는 산림의 임야 대장이나 부동산 등기부등본같은 사용 수익권을 증명할 수 있는 서류등이 있고, 이것을 해당시, 군청에 제출하면 된다. 허가를 받은 날로부터 3개월 이내에 대지조성을 위한 공사에 착수하지 않거나, 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다. ■ 대체조림비와 전용 부담금 대체조림비는 산림청장이 7년생 잣나무 묘목값과 나무를 심고 5년간 가꾸는데 필요한 금액을 합산하여 고시하고, 전용부담금은 임야공시지가의 20%를 기준으로 부과한다. 납부절차는 시. 군청으로부터 납입고지서를 발부받아 농, 수, 축, 임업협동조합 창구에 납부한 후 영수증을 받아 해당 관청에 제출하면 된다. 대지를 전원주택지로 고르면 비교적 간단하게 내집 마련을 할 수 있다. 값이 비싼 대신 허가조건이 까다롭지 않기 때문이다. 하지만 도심과는 달리 농촌지역은 대지라고 할지라도 몇 가지 확인해야 할 사항들이 있다. ■ 151평 초과시 토지거래허가를 우선 토지거래 허가구역에서는 151평 이상의 대지를 살 경우, 토지거래 허가를 받아야 한다는 점이다. 따라서 151평 이하 규모의 대지를 사는 게 유리하다. 농가가 있는 대지를 살 때는 1가구 2주택이 적용되므로 바로 신축 또는 증축해 이주해 살지 않을 경우라면 건물멸실신고를 한 후 철거한다. 그러면 1가구 2주택에 해당되지 않는다. 대지구입시 또 한 가지 주의할 점은 토지 소유주와 건물 소유자가 일치하는지 확인한다. 만일 토지와 건물의 소유주가 따로 있으면 건물 소유주가 떠나지 않는 한 자기 소유의 땅이라도 마음대로 집을 지을 수 없다. 농가가 있는 대지의 경우, 농가를 수리해 살거나, 주말주택으로 이용하면 투자비용을 아낄 수 있다. 신축비용이 모자라거나 농가풍의 전원생활을 체험하고 싶은 사람들은 주방과 화장실 등 꼭 필요한 부분만 수리해서 이용한다. 빈 농가 중에는 수리가 불가능할 만큼 낡은 집이 많으므로 잘 살펴보고 구입해야 한다. 개조비용으로는 2∼3천만원 정도 예상하면 된다. ■ 외지인의 대지 구입 외지인이 대지를 구입할 때는 해당 관청의 허가를 받아야 하는데, 토지거래 허가신청을 할 때는 토지거래 허가신청서 1부, 토지등기부 등본, 토지이용 계획서를 제출하면 된다. 거주용 집이 아니라 카페를 지을 경우에는 토지이용 계획서를 다시 제출해야만 허가를 받을 수 있고 신청한 날로부터 15일 안에 허가 여부를 심사하여 발급해 주어야 한다. 라. 토지관련세제 법규사항
마. 토지관련 법적제한사항
1) 도시계획법에 의한 제한사항 도시계획법은 도시의 건전한 발전과 공공복리를 목적으로 도시계획구역으로 정해진 구역에 대해 토지이용과 건축행위에 대한 여러 가지 제한사항 등을 마련하고 있다. 따라서 구입하고자 하는 대지에 대한 구역을 확인하고, 그에 대한 규제항목은 없는지 사전에 검토하도록 한다. 2) 건축법에 의한 제한사항여기에서는 개발 제한구역, 도시개발예정구역을 중심으로 언급하고자 한다. ■ 개발제한구역 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 건전한 생활환경을 보호하기 위하여 도시개발을 제한하는 구역이다. 이 구역내에서는 건축물의 건축, 토지형질변경, 토지면적의 분할, 도시계획사업의 시행 등이 금지되어 있으므로, 매입하고자 하는 토지는 물론 토지주변이 개발제한구역으로 설정되어있는지도 함께 검토해야 한다. ■ 도시개발 예정구역 도시개발 예정구역은 도시과밀화를 완화하고 적정한 배치를 목적으로 도시의 균형있는 발전이 필요하다고 인정될 때, 도시의 인근지역에 기준이상의 요건을 갖춘 지역을 말한다. 이상과 같이 도시계획 예정구역으로 설정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련사항등을 관할 시청, 도시계획담당과에 문의해보는 것이 바람직하다. 도시계획법이 시단위의 대규모 면적에 대한 규제를 실시하고 있는데 반하여, 건축법은 해당 대지에 건축되는 건축물에 대하여 용도, 규모, 구조, 설비에 관한 최저기준을 규정한다. 토지를 구입하거나 주택을 건축하는 경우 토지와 건축에 관련된 규제사항 등을 충분히 알아두어야 한다. 여기에서는 크게 대지와 도로와의 관계, 대지면적에 따른 건축물의 규모 제한사항을 알아보도록 한다.
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3. 주택건축과정 및 설계 | ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
가. 주택건축과정
건축허가 대상 주택은 100㎡(약 30평) 이상의 대다수 주택에 해당되며, 건축과정은 다음과 같다.
- 건축설계, 시공도면 작성 - 현장조사 및 확인 업무 대행 - 건축공사의 감리 - 건축허가, 착공신고, 사용승인검사 등 행정업무 대행 2) 건축신고대상 주택의 건축과정 현행 건축법상 간단한 신고절차만으로 건축행위를 할 수 있는 건축물은 다음과 같다.
나. 계획설계 (가설계)
1) 설계도면의 종류
① 조감도 2) 계획설계 체크리스트- 건축물 높은 곳에서 아래로 내려다 본 상태의 그림. - 건물의 외관이 입체적으로 표현되기 때문에 현실감이 있음. - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨. - 컴퓨터의 발달로 현실감 있는 표현이 가능. ② 투시도 - 원래의 모양을 잘 알 수 있도록 건물을 비스듬히 놓고 바라 본 상태의 그림. - 사용목적에 따라 협의용, 전시용으로 구별됨. - 실내의 공간감을 보기 위해 많이 사용됨. - 컴퓨터의 발달로 보다 현실감 있는 표현이 가능. ③ 배치도 - 대지주변 현황 및 도로 표기 - 건물의 배치, 즉 방위, 대지와 도로, 이웃 건물과의 관계, 대지의 고저ㆍ방위 등을 표시한 도면 - 대지의 진입, 주차동선의 진입 표기 - 조경 및 대문을 그리기도 합니다. 이때 대지경계선에서 건물과의 거리를 반드시 표기해야 함. ④ 평면도 - 높이 1.2∼1.5m의 높이에서 건축물을 수평 절단하여 내려다 본 그림 - 설계ㆍ시공 어떤 면에서나 가장 기본이 되는 중요한 도면 - 각 층마다 별개의 평면도를 그리게 됩니다. - 거주자의 동선, 방의 넓이, 배치, 방문 및 창문위치 등을 표현 ⑤ 입면도 - 건축물의 외형을 4 면에 대하여 나타낸 도면 - 평면도와 더불어 건축 기본도면 - 평면도와 입면도를 연관시켜 보면 건출물의 모양을 알 수있음 - 건물의 높이와 외관과 외부마감재를 표현 - 건축물을 바라보는 위치에 따라 정면도, 좌측면도, 우측면도, 배면도로 나뉨 ⑥ 단면도 - 건축물을 수직으로 절단하여 수평방향에서 본 그림 - 절단하는 방향에 따라 종단면도(縱斷面圖), 횡단면로 나뉨. - 절단하는 목적에 따라 외벽단면도, 부분단면 상세도가 있음 - 단면도에는 각실의 층고와 내부 마감재를 표기 함. - 단면도를 통하여 재료의 접합 상세를 확인할 수 있으며, 건축도면의 수준과 품질을 좌우하는 기준이 되기도 함. ⑦ 구조도 - 건축물의 구조체에 대한 도면. - 층별로 작성하며, 보복도, 구조상세도 등이 있다. - 구조체의 위치, 형상, 크기, 재료 등을 표기 - 구조형식에 표현하는 방법이 다름. ⑧ 설비도 - 설계도구의 용량, 위치, 배관경로를 표현하는 도면 - 설비의 종류에 따라 전기설비, 냉난방설비, 급배수 설비 등으로 나누어 그림. - 기술적인 기호로 표현되어 있으나, 주택의 경우 몇 가지 기호를 알면 전체적인 흐름을 파악할 수 있음.
다. 기본설계
1) 지적측량
■ 지적측량신청
□ 지적측량을 신청 하고자 하는 자는 측량사유를 기재한 지적측량신청서를 대행법인에게 제출 □ 대행법인이 지적측량신청을 받은 때에는 지적측량수수료를 징수하고,측량예정일시가 기재된 영수증을 측량신청인에게 교부하여야 하며 측량기간ㆍ측량일시 및 수수료등을 기재한 지적측량대행계획서를 측량신청 그 다음 날까지 소관청에 제출 □ 대행법인은 지적공부정리를 하여야 하는 지적측량신청을 접수한 때에는 신청자에게 지적공부정리 및 지적공부등본교부신청을 위임할 수 있다는 설명을 하고, 신청인으로부터 위임을 받았을 때에는 신청의 모든 절차를 대행인 경우 신청서 여백에 “신청위임”이라고 붉은색으로 기재하고, 소유자의 서명 또는 날인을 받아야 함 □ 지적법시행령 제16조 제3항의 규정에 의하여 임야대장에 등록된 지목으로 등록전환측량을 신청하는 경우 토지소유자의 필요에 의하여 분할신청을 하는 경우 또는 분할이 주된 지목의 사용목적에 적합한 경우에는 위 항에 불구하고 첨부서류가 없음을 유의 ■ 지적측량 및 측량검사 기간
■ 지적측량 신청과정 ■ 지적측량 수수료 ※ 2001년 지적측량 업무수수료 기준단가 일람표 (2001.2.1시행) ※ 경계복원측량 : 지적공공부상에 등록된 경계를 지표상에 복원하는 측량.
■ 건축허가시 필요한 기본설계도서
■ 건축허가시 관련도서
■ 건축허가시 협의부서
라. 실시설계
■ 착공신고에 필요한 실시설계도서
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5. 사후관리
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가. 주택청소
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2) 카페트의 오물종류별 청소방법 카페트는 대개의 경우 전문 세탁업소에서 하게 되므로 여기서는 오물을 떨어뜨렸을 때의 응급처치 정도의 수준으로 소개하고자 한다. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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3) 주방의 청소관리 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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4) 화장실 및 욕실의 청소관리 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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5) 보일러실의 청소관리 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
나. 하자보수
2) 하자발생 부위
다. 주택 증·개축에 필요한 기초지식
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