본 강남 투자 연구소에서 장유를 투자 1순위를 한 논거를 다음의 목차로 서술하겠읍니다.
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1. 서설
2. 장유 -창원-진해의 현재가치 비교
1) 장유-창원-진해의 아파트 현재 가격 비교 : 부동산 경제학에서 가장 중요한 것은 "가격"이다.
2) 장유-창원-진해의 아파트 가격 변천사 : 역사를 알면 미래가 보인다.
3) 장유-진해의 비교, 문제점?
투자자(특히 kncity을 이용한 작전세력)들이 단기 수익에 너무 중점을 두어 "같은권역(창원-장유-진해-마산)"인 장유의 단점만 부각 시키기 있기 때문이라 생각합니다. ---> 어느 도시이건 단점이 있기는 마련인 것입니다. 하물며 서울 강남 이라도......
(1) 출-퇴근 시간 진정 문제인가 ? ---> 창원 반송-성주보다 10-20분 시간 "손실" 있을 수도 있고, 통근차 출-퇴근이면 손실이 아닌 "사색"일 수도 있다. 이것은 마음에 달려 있는 것입니다.
(2) 어느 도시에도 있는 쓰레기 소각장 왜 장유에만 문제인가 ? ---> 이것은 경남 부동산 정보망(KNCITY)을 이용한 작전세력이 단기간에 최대의 이익을 얻기 위해 장유 지역을 비난하기 위한 도구로 활용하고 있기 때문이라 생각합니다.
(3) 도시를 가로 지르는 고속도로 : 강남(10차선)에도 있는데 이것은 장점임.
(4) 공급 과잉 ? ---> 장유는 창원의 위성(인접)도시 이므로 창원-장유-진해를 함께 논해야함.
(5) 학군-편의시설,등 ? ---> 창원이 중심부이므로 상대적 열위인것은 당연하다. 비슷하다면 가격이 같아야 함.
5) 이웃집 원리 : 이웃집 가격이 좋으면 나의집 가격도 좋다. 장유-창원-진해는 이러한 관계에 있다.
3. 장유-창원-진해의 미래 가치 비교
1) 장유의 미래 가치
2) 창원의 미래 가치
3) 진해의 미래 가치
4. 결 론
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1.서설
부동산 경제도 경제학의 일부이다.
경제학에서 가장 중요한 단어는 무엇인가?
희소성,수요-공급곡선,아담 스미스,케인즈 등 그답이 이안에 있을까 --> 없다.
그 답은 경제학은 무엇을 연구하는 학문인가 ? 를 생각하면 간단하다.
즉 " 가격 "인 것이다.
학부에서 경제학을 공부하신 분도 잊기 쉬운 질문이고 답이다.
간혹 본사이트 뿐만아니라 타사이트에서도 어느 지역이 좋다 좋지 않다에서 가격분석도 없이 공급 과잉이므로 그곳은 좋지 않다, 학군-편의 시설-출퇴근의 시간문제 등 이 창원에 미치지 못하므로 좋지 않다 등 "편면적 "분석이 바람직한 분석이라고 할 수있을까 라는 의문이 든다. (분석은 "입체적"분석이어야 함)
다시말해 어느 지역(예;A 지역) 부동산을 분석할때 가장 먼저 언급될것이 현재 시점의 가격이 얼마인데, 이 가격으로 거주 목적이던 투자 목적이던지 현시점에서 구입하는 것이 타지역(예;B,C 지역 등)에 구입하는 것보다 "상대적 비교" 우위가 있느냐로 접근하여야 한다.
그리고 여기서 말하는 가격은 "절대적 가격 (나 홀로 가격)" 이 아닌 "상대적 가격(비교평가 가격)" 인 것이다. 그러나 많은 사람은 절대적 사고에 익숙해 있는 것 같다.
보다 투자를 잘 하려면 "상대적 사고"를 길려야 함은 당연하다.(1세대 1주택을 소유하겠다 하더라도 같다.)
1) "소유" 와 "거주" 의 분리적 사고 이해
(1) "소유"의 주택: 향후 집값 상승율이 높을 가능성이 많은곳.
----> "투자" 개념( "미래"의 이익 중시)으로 생각 바람.
(2) "거주"의 주택: 거주의 목적을 어디에 둘 것인가에 초점을 두고 선택 바람. 예)근무 지 가까운 곳, 자녀 교육환경을 중시, 환경 등
----> "현실"의 이익중시, 환경의 변화 있을시 거주 공간을 옮긴다.
(3)결론 : 향후 집값 상승율이 높을 곳의 집을 사고, 거주 목적에 부합하는 주택에 전세로 산다. ( 자기 집은 전세주고 남의 집에 전세 산다) ----> 1세대 1주택임.
2) 집 살때 (투자시) 주의 사항
"한 채의 아파트를 사는 것도 투자다." :
어느집을 언제 사느냐에 따라 "2억"을 벌수도 있다.
(혹자는 주택보급율이 선진국 수준인 120%에 도달하면 오직 거주 목적으로의 의미 밖에 없다고 하나 현실은 그렇지 않다. 예 : 영국은 4년전부터 현시점까지 우리나라 이상으로 부동산 가격이 폭등했다. ---->부동산의 "한정성"- "부동성" 때문)
(1) 행정계획(국가계획)은 법적 구속력이 없다. 따라서 이것은 투자시 참고 사항이다.
(2) 부동산 뉴스에 너무 의존하지 마라. 따라서 이것 역시 투자시 참고 사항이다.
(3) 역발상의 사고를 가져라 (경제학의 "희소성" 사고다 ). 택시 기사,부동산을 말로만 하는 사람들까지 A지역이 안 좋다고 하면, 또한 술자리에서 A지역이 좋지 않다는 말이 다수설이면 (가격형성 요인 중 "심리적" 요인 발생)그때가 그 A지역은 최저점이다. 따라서 그때부터 그 지역를 분석하고 손품-발품을 팔아라. 그리고 고점은 그 반대이다.
(4) 최저점에 사고, 최고점에 팔 생각을 버려라. 고수들도 최저점은 어느정도 예측할 수 있지만 최고점은 예측하지 못한다. 최저점은 경제적 사고의 합리성-분석으로 어느정도 예측 할 수 있지만 최고점은 심리적 요소(군중심리)가 강하므로 예측하기 어렵다.
(5) 배짱이 있어라. 지식보다 배짱이 더 많은 돈을 가져다 준다.
(6) 바겐세일은 좋아하고 프레미엄은 싫어하는 마음을 버리고, "평당가격"<총 매매가>이 얼마냐?를 따져라(특히 분양권에서)
(7) " 투자는 이성에 합치(합리성)되도록 하고 투기는 감정(심리,군중심리)을 이용해서 하라 "
----> 이글을 보는 분이 작전세력이 아니면 투기는 하지 마시길..... 조그마한 이익 얻어려다 발목 잡힐 수 있음(아파트일경우 6개월-1년사이,땅은 5년-10년)
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< 아파트(분양권) 가격 형성 요인 >
1) 개별적 요인
(1)주거 "환경의 위치(입지)"적 요인
!) 자연 환경 : 공기-소음-먼지 등 ---> 직장과 주거 공간의 분리<직주분리> ---> 웰빙 주거단지
!!) 사회적 환경 : 학군, 생활 편의 시설 인접성, 출-퇴근 용이성 등에 영향을 받음.
(2) 단지의 소득수준
* IMF이후 한국이 본격적인 세계 자본주의에 편입이 되고, 그러면서 자본주의의 폐해인 부익부 빈익빈 현상이 심해지고 소득별 계층이 분화되면서, " 고소득층이 자신들만의 차별화 된 주거지를 추구하는 경향" 이 더욱 가속화 되었기 때문
(전세계 자본주의 국가 어디서나 부유층들이 모여 사는 지역의 집값은 다른 곳에 비해 월등히 비쌉니다. 이는 부유층들의 소득과 재산이 평균에 비해 월등히 높기 때문이며, 이들은 월등히 높은 부동산 가격에도 불구하고 자신들의 만족을 위해 기꺼이 고비용을 지불하는 경향이 있기 때문입니다.)
(3)시행-시공사 : 브랜드 가치에 영향을 받음.
2) 일반적 요인
(1)경제학상의 “희소성의 원리” 와 “수요-공급의 원리”
* 부동산(아파트)은 일반 물건과 달리 “공급의 경직성”(공급이 부족하다 하더라도 3~5년의 시간 필요), "수요의 투자성" (일부 사람들이 2~3채의 아파트 소유하여 일시적 공급 과잉이 있더라도 가격이 하락 하지 않을 수도 있음) 으로 인해 일반 물건과 다른 수요-공급 곡선이 적용됨.
(2) 감정평가의 주요 방식인
* 원가 방식 ; 건설업자의 "공급 비용 원가"에 영향을 받음.--->공급의 원리
* 비교 방식 ; 거래 "<매매> 사례 비교" 에 영향을 받음. 즉 유사 아파트의 가격에 영향을 받음. ---> 수요-공급의 원리<시장 가격>
* 수익 원리 ; 전-월세 수입에 영향을 받음. ---> 소득(수익-편익)의 원리--->수요의 원리
(3) 부동산 정책의 원리 : 조세 정책,투기 지역 지정, 투기 과열 지구의 지정, 신도시 개발 등에 영향을 받음.
(4) 대체 투자처의 원리 : 증권 시장의 투자 수익, 금리 수익율(예금 금리,담보 금리), 채권 수익률, 환차익 등에 영향을 받음.
(5) 이웃집 원리
(6) 세계 경제의 흐름
3) 심리적 요인(군중심리)
이웃-친척-친구-부동산 업자의 영향( 누가 어느 아파트를 사서 돈을 벌었다 또는 손해 보았다 등에 영향을 받음), 군중심리를 이용해서 작전 세력이 등장하기도 함.
심리적 원리에의해 일시적으로 가격 왜곡 현상이 나타나기도 함. ----> 저평가 또는 고평가의 아파트 존재하게 됨.
그러나 "시장의 합리성"(시장사람은 바보가 아님)으로 " 합리적 가격"으로 귀결됨. 단지 "시간의 문제" 일뿐...
* 투자시 중요한 요소로 작용함 : 따라서 역발상(희소성)의 사고 필요
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2. 창원-장유-진해의 현재 가치 비교
1) 창원-장유-진해의 아파트 현재 가격 비교
#전제:가장 좋은 동 로얄층기준(최고가 기준), 30평형-40평형대 기준, 분양권인경우 프리미엄을 합산한 금액임, 같은 건령에의한 분석
* 창원의 가장 새아파트 가격 : 성주1-2차, 반송 (평당 850만원-920만원)
* 장유의 가장 새아파트 가격 : 대우푸르지오, 대동 (평당440만원-480만원)
* 진해의 가장 새아파트 가격 : 석동 주공,분양권 등 (평당500만원-630만원)
위에서 보는 바와 같이 장유는 창원에비해 약 절반 정도의 가격에 불과합니다. -----> 그렇다고 창원-진해의 가격이 거품이라는 것은 아니라고 생각합니다. 다만 창원-진해 쪽은 저평가 된 것 위주로 선별 투자 하셔야 된다는 뜻입니다.
< 장유 투자의 합리성 >
# 사례: 창원 LG 1공장 회사원 A는 연봉이 3000만원이며 4살, 6살의 자녀 둔 30대 후반입니다. 이분이 8월 중순 저희 사무실 찾아와 현재 토월 대동 24평에 전세로 살고 있는데 집을 사야 되냐 아니면 더 기다려 2년 후에 집을 사야하나 또 집을 사면 어디가 가장 나을까요 라는 질문을 받았읍니다.( 자본금은 2억, 평수는 40평대 )
저는 두말 없이 "1순위 장유쪽의 아파트" ---> "2순위 진해 자은동 포스코 아파트" ---> 창원쪽의 아파트를 고집하신다면 "3순위 성주 2차,명곡 주공아파트"가 가장 경쟁력이 있다고 말했읍니다.
그이유는 창원의 가장 새 아파트(성주1차) 대비 장유쪽의 아파트를 사시면 월200만원의 수입이 발생하여 A 씨의 연봉은 5400만원 (자신의 순수연봉 3000 만원 + 월수입200만원 *12) 으로 상승되고 또한 1년에서 3년내의 기대이익은 약 1억 정도로 예상되며
단, 성주 1차를 선택하지 못한 기회비용(손실)은 월10만원 정도가 예상된다고 말했읍니다.
* 월 200만원 수입 : 성주1차 와 장유쪽 아파트의 가격차이 (평당 920 만원 - 450만원 = 460만원*45평=20700만원). 이 20700만원의 1부 이자는 월 200만원임 ---> 본 사무소는 추천물건에대해 1부 이자 보장해 줌
* 기대이익 1억 : 예상 매도가와 취득가의 차이 (평당 680만원-450만원 = 230만원*45평 = 10350 만원)
* 기회비용 : 성주1차보다 30분 먼저 일어나기( 통근버스를 타서 재테크 책을 봐야 하므로), 회사 회식때 콜밴 또는 택시비 (월 2회) 등, 학군 문제(고등학생 자녀 없으므로 문제 안됨)
따라서 1년 이내에 기대이익 1억이 발생하면, "1년의 순이익은 1억2280만원" (1억+월200만원*12개월-월10만원*12개월)이며
2년 이내에 기대이익 1억이 발생하면, " 2년의 순이익은 1억4560만원" 이며
3년 이내에 기대이익 1억이 발생하면, " 3년의 순이익은 1억6840만원" 입니다
라고 설명했읍니다.
<소 결> 위의 가격 분석에 의해 "현실이익과 기대이익" 가장 높기 때문에 장유 투자가 합리적이며 투자 1순위로의 가격 경쟁력이 있다고 봅니다.
그런데 왜 지금 이런 가격 차이가 발생했을까요? 과연 "공급과잉" 때문일까 ? 한편으로는 맞는 말입니다. (지금부터 1년 전-후의 가격표를 분석할 것 같으면 이 말은 맞는 말입니다 그때의 성주1차 아파트는 30-40평 대비 평당 700만원에서 730만원이고 장유쪽의 아파트는 평당 440만원에서 470만원이였던 것이 였읍니다.)
그러나 현재(2004년 6월 부터 현재까지)의 가장 중요한 요인은 "심리적" 요인인 것입니다. 그 심리적 요인은 어디에서 기인했을까? 장유-창원-진해의 가격 변천사에서 찾을 수 있읍니다.
투자는 이성에 합치(합리성) 되도록 하고 투기는 감정(심리,군중심리)을 이용해서 하라 "
----> 이글을 보는 분이 작전세력이 아니면 투기는 하지 마시길..... 조그마한 이익 얻어려다 발목 잡힐 수 있음(6개월-1년사이)
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2) 장유-창원-진해의 가격변천사
(1) 창원-장유의 가격 변천사
2000년도 말, 장유의 미래 비젼을 보고 창원의 많은 사람들이 대동 아파트 단지로 이사를 갔읍니다. 이 사람들 중에는 반송,용호 롯데, 신월 은아, 상남 대동-성원, 남양-대방동 아파트,디지탈-황토방 분양권 등 을 팔고 간 사람들이 상당수 였습니다.
그때의 창원과 장유는 같은 건령대비 평당 30만원-110만원의 격차로 이사를 갔던 것이였읍니다. 이 가격 차이는 창원이 너무 저평가이기 때문에 장유를 선택하면 안되는 것이였읍니다.
그런데, 그때 토공-주공 공무원, 건설회사원, 많은 중개업소에서 장유로 이사가는 것도 괞잖다고 진단 했읍니다.
이러한 좋다는 진단에서 "심리적 요인"이 작용하고 "군중심리" 로 변하여 너도 나도 장유 바람이 불었던 것이었읍니다. 여기에 기름을 부은것은 부산의 하우징사(대단한 작전세력 이었죠)의 물건 독점에의한 바겐세일 잔치(분양가격에서, 30-40평대는 100만원에서 3000만원, 49-50평대는 100만원에서 3500만원 할인 잔치)였읍니다. 이 가격은 약 두 달만에 최저 마이너스 3000만원에서 0 만원으로 되었든 것이였읍니다.(심리적 요인에한 가격 급상)
여기에서 주의할 것은 당시의 비슷한 건령의 창원 대방동 대동 황토방 아파트 분양가격과 장유의 대동 아파트 분양가격은 비슷한 평당 310-320만원대였읍니다.(장유가 엄청 비싸게 분양했죠)
당연히 분양이 잘 될 리가 없겠죠. 30-40평기준 최저 3000만원 할인 받아도 평균 평당 100만원도 채 안되는 데에 문제가 있었던 것이었읍니다.
즉 창원과 장유의가격 차이는 평당 30만원 에서 110만원(약 두달만에 평당30만원의 가격차 밖에 안되었음.)으로 그 당시 장유의 제반 여건과 관련해서 창원의 가격이 "상대적"으로 엄청 싼 것이었읍니다.
따라서 그후의 가격 흐름은 장유의 가격이 조금 오를 때, 창원의 가격은 몇배로 오르는 것은 너무나 당연한 것입니다. 그 결과로 그때이후 장유에 이사 가신 분은 창원에 있는 것보다 적게는 5000만원에서 많게는 2억원까지 손해를 보았읍니다.
이로인한 "상대적 박탈감"(심리적 요인)이 장유를 가격면에서 더욱 침체되게 만들었던 것입니다.
이분들 중에서 성격 급한 분(장유에서 창원으로 다시 이사를 왔던,장유 살던지)은 종국적으로 자기가 장유를 선택했지만 "큰 손해로" 장유의 부정적인 것만 눈에 보여, 때로 부정을 할수도 있는 것입니다. (한편으로는 이해 가는 일입니다.)
개미들은 바겐세일은 좋아하고 프레미엄은 싫어하는 경향이 있읍니다. 가격을 엄청나게 올려서 바겐세일 하는 주유소와 유가상승으로 프레미엄 조금 붙이는 주유소 중에서 "어느 가게가 진정 싼 가"를 구별할 줄하는 현명한 개미가 되어야 합니다.
[소 결]
2000년 말이후, 창원에서 장유로 이사 간 사람 중에서, 창원에 있는 것보다 적게는 "5000만원에서 많게는 2억원까지의 손해"를 본 사람들로 인한, "상대적 박탈감"(심리적 요인)이 장유를 가격면에서 더욱 침체하게 만들었던 것입니다.
만일 장유가 창원보다 가격이 더 올라 더 큰 이익을 보았다면 공급과잉이다 라는 말이 있었을까요 (창원의 풍부한 유동성으로 수요 초과 초래?), 학군(상당히 좋아졌겠죠), 출-퇴근이 문제시 될까요 ( 이익으로 이 문제를 긍정적으로 생각하지 않을 까요)
이러한 관점에서 장유의 가격 침체에서 가장 큰 원인는 출-퇴근시간 문제,학군 문제,공급 과잉 등의 문제가 아니라 "심리적"문제인 것으로 생각합니다.
그러나 심리적 문제는 "단기적" 문제이므로 " 시장의 합리성"에 의해 급물살을 탈 것으로 생각합니다.
(2)창원-진해의 가격 변천사
**** 전제 : 30평형대 기준 , 비슷한 옵션 기준으로(비슷한 내부 서어비스 품목 기준: 포스코 제외 나머지 3곳 평당가격을 평당 4-5만원 감가했음) ,
브랜드 가치는 입증 곤란하므로 현재 진행가격란에 추가 했음, 중도금이자를 플러스 한 평당가격임. 풍호동-자은동-석동을 기준으로...
!) 단계적 개발
진해 아파트 가격 상승의 첫 단추로는 2002년 초 분양한 석동 주공 3-4차 아파트 (분양가 평당 310-340만원 :초기 P200-400만원)로 볼 수 있으며,
그 불씨는 2003년 4월 분양한 풍호 한림 아파트 (분양가 평당390만원 : 초기 P 600-1500만원) 였습니다.
그 다음은 2003년10월 분양한 자은 포스코 아파트 (분양가 평당 452만원
-->중도금 무이자로 공급안내서 평당가 보다 감가했음. : 초기 "P"가 1000-2100만원-->서울 "떳다방" 등장) 였으며,
그 다음은 2004년 4월에 분양한 석동 엘지자이 아파트이었으며(분양가 평당 535만원 : 초기 P 700-1700 만원-->대단위로" 떳다방" 상주함)...
그 다음은 2004년 7월에 분양한 석동 대우 아파트(분양가 평당 580만원
--->플러스 옵션가 있으므로 공급안내서 평당가 보다 가산했음--->대단위로 "떳다방"상주함.) 였습니다.
!!) 그후의 세세한 가격 변화 곡선은 방문 상담 바랍니다.
---> 안전하게 돈 벌 기회 많았죠........
!!!) 현재의 진행 가격 : 최고가 기준
석동 주공 : 평당 550만원 (입주한 아파트임)
풍호 한림 ; 평당 567만원 ( P 6000 만원 일때)
자은 포스코 : 평당 527만원 ( P 2500 만원 일때)
--> 한림 대비 브랜드가격 평당 20만원 이면 "평당 507만원" 임.<사견임>
석동 엘지 : 평당 597-612만원 ( P 2000-2500 만원 일때)
--> 한림대비 브랜드 가격이 평당 25만원 이면 "평당 572-587만원"임.<사견임>
석동 대우 : 평당 628-642만원 (P 1500-2000 만원 일때)
--> 한림 대비 브랜드 가격이 평당 20만원 이면 "평당 608-622만원"임. <사견임>
이상의 사실에서 석동 주공과 풍호 한림은 인접지 창원 대비 적정한 가격을 형성하고 있지만 작전세력이 등장한 아파트(포스코-엘지-대우)는 불합리한 가격을 형성하고 있다는 사실입니다.
--->토탈 가격(평당 가격)으로 계산하는 지혜 필요(미납입 중도금도 향후 지불할 가격임.)
위 5곳의 아파트는 입지가 비슷한 곳 이므로 가격 역시 비슷해야 함에도 불구하고 자은 포스코는 "저평가"되어 있고 석동 엘지-대우는 작전세력의 고차원적 단기수익 작전에의해 "상대적 고평가?"(물론 속임수에의한 약간의 계약은 시장가격이다 할 수 없지만)가 되었다는 사실입니다.
--->부동산 시장 불황에의한 떳다방의 밥벌이와 관련되어 "순진한 소비자(이 고장의 중개업 아줌마 부대 포함)" 는 약 6개월-1년 정도 발목 잡혀 있을 것으로 예상.
여기에서 우리가 주목할 것은 부동산업에 종사하는 이 고장의 아줌마 부대들이 작전에 말려 들어감 으로써 또한 여론을 불합리하게 유도한다는 것입니다. ---> 잘 모르니까 어쩌면 당연합니다만 그 피해(약 6개월-1년 정도의 마음 고생)는 누가 볼까요. 자신과 그 이웃이 보겠죠
따라서 잠시나마 저와 인연을 맺었던 고객분 또는 이 글을 보시는 일반 네티즌께서는 내집마련(투자포함)을 위해 분양권을 구입할 계획이라면 약 2년이상 분양권(아파트)을 취급한 부동산 소장님과 함께 구입하시는 것이 작전에 말려 들지 않을 뿐더러 보다 싼 값에 내집 마련(투자 수익 극대화)을 할수 있을 것이라 봅니다.
그리고 입지에대한 사견으로는 풍호 한림,자은 포스코가 석동 대우-엘지보다 좋은곳이라 봅니다.
그 이유는 현시점-향후 단지 아파트가 가장 많은-많을 곳인 시청 주위가 A급 위치가 될수 밖에 없다는 사실입니다. (인구만 있어면 생활 편의시설은 자동으로 들어 온다는 것입니다.--->학원업-서비스업 등을 기획-운영하는 사람은 바보가 아니므로)
결과적으로 아파트의 가격이 상승한다함은 수급이 어느정도 균형을 이루고 있음을 전제로 수요에대한 수요자의 "기대심리(군중심리 포함)"가 반영되어 나타나는 현상으로 볼 수 있다는 사실입니다.
!v) 소결
위에서 본바와 같이 진해의 경우, 일정한 간격을 두어 "단계적 분양"을 함으로써, 분양 가격의 지속적 상승이 기존 아파트 또는 기분양한 아파트(분양권)의 가격을 끌어 올리는 주된 원인인 것입니다.
( 다른 도시도 같음. 같은 물건일때 보다 싼 것이 가격이 오르는 것은 당연.)
따라서 아파트 가격은 "수급"이 일정함을 전제로 해서 원칙적으로 " 가격의 원리" 에의해 움직인다는 사실입니다. 또한 인접지 창원의 아파트 가격 고-저에도 영향을 받는 것은 당연합니다. (동일 권역의 "이웃집 원리")
물론 기타의 여러 변수들도 작용 하지만.........
특히 "단기 수익을 목적으로 하는 작전세력"(모든 떳다방이 그렇지는 않음)이 "군중심리(심리적 요인)"를 이용함 으로써 가격을 왜곡하기 때문에 저평가-고평가 아파트는 현재-미래 항시 존재할 수 밖에 없는 하나의 현상인 것입니다.
--->물론 작전세력이 없다고 하더라도 "인간이 사는 세상(심리적 요인 항시 존재)"에서는 항시 있는-있을 수 밖에 없는 현상인 것입니다. 다만 작전세력에의해 "고-저평가의 정도문제"가 보다 많이 발생한다는 것입니다.
따라서 이를 "역이용(역발상)"하는 지혜가 필요한 것입니다.
내집 마련 또는 투자자는 이러한 "가격의 원리와 심리적 원리" 를 잘 활용하여야, 보다 싼 값에 집을 마련할 수 있을 뿐더러 보다 높은 수익을 기대할 수 있다는 것입니다.
결국 진해의 경우, 이전과 같은 단계적 개발의 호재가 앞으로도 지속될 것 이라는 장점도 있지만, 고도제한과 같은 악재를 어떻게 잘 극복하느냐가 중요한 논점이라고 볼 수 있으며, 지속적인 관심이 필요하다고 봅니다
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3) 진해-장유의 비교, 특징, 문제점 ?
1. 서설
요즈음 넷상에서 진해와 장유에 관하여 네티즌들의 시선이 관심으로 집중되어 나타나고 있는 바, 격렬한 논쟁의 장으로 형성되어 있습니다.서로의 지역을 사랑하다보니 서로간의 논쟁은 당연하다고 봅니다.
다만, 논쟁이 너무 격렬 하다 보니 간혹 이성적인 논쟁이 아닌 감정이 우선 되어 서로 간의 가슴에 "상처"를 남기고 있는 것 같습니다. 이런 점은 실로 안타까운 심정이며...앞으로는 좀 더 이성적인 논쟁이 되었으면 하는 바램입니다.
그리고 본 사이트(kncity)의 창립 멤버 중의 한사람으로서 본사이트가 1년 전부터 작전세력의 작전장소로 활용 되어지고 있다는 사실이 상당히 안타까울 따름입니다.
2. 진해-장유의 상대적 비교
1) 현재의 진해-장유의 공통점
진해와 장유는 가장 큰 소득 출처인 창원의 창원공단-도청의 " 인접 도시" 로서 아직까지는 자체 생산 기반도시로서의 기능은 미흡하다고 볼 수 있으며.....이런점에서 창원의 단지 아파트 가격에 영향을 받을 수 밖에 없는 것도 당분간은 변함없는 사실인 것입니다.
따라서 창원-진해-장유는 서로의 영향권 범위 내에서 동일한 권역으로 보아야 하기 때문에 "서로 윈-윈할 수 있는 전략"이 필요하다고 봅니다.
2) 현재의 진해-장유의 차이점
**** 진해시의 특징****
!) 군사도시
진해시의 경우, 여타지역의 군사도시와 마찬가지로 "고도 제한"이 있으며, 이런 점은 동과 동사이의 거리가 일정함을 전제로 할경우,용적율을 낮게 할 수 밖에 없는 사실이기도 합니다. 따라서 아파트건설시에 사실상 최고 층수가 제한 될 수 밖에 없다는 사실입니다.
예를 들면 아파트의 총 층수를 높혀 건설(건설사의 이익과 관련) 할 경우에는 지하를 파고 들어가서 건설을 해야 하는 문제점도 생길 수 있다는 사실입니다. (예 ; 진해 풍호동 우성 아파트)
결국, 건설사에서는 "이익을 극대화"(이익의 극대점이되는 세대수를 전제로 할경우) 하기 위해서는 "건폐율"을 최대로 활용할 수 밖에 없겠고, 따라서 자연적으로 아파트의 "동과 동사이"의 거리를 좁혀 지을 수 밖에 없다는 사실이 도출되고 이는 결국 아파트 주위 부지(예; 정원)의 여유 공간이 축소됨을 의미 하기 때문에 보다 여유로운 주거 환경을 조성하기가 어렵게 됨을 알 수 있을겁니다.
--->이점은 투자 및 내집 마련시 주의를 요하는 부분입니다.
따라서 석동자이, 대우 푸르지오, 롯데캐슬 예정부지는 고도 제한이 덜 완화된 지역이므로 한번 살펴 볼 필요성이 있을 것 같습니다.
이부분에 관한 사례를 살펴 보시길 원하신다면 "풍호동 경동 윈저빌" 아파트를 보고 "동과 동사이"의 거리를 살펴 보시길 바라며... 또한 풍호 우성 아파트의 경우 고도제한 때문에 땅을 깊숙히 파서 건설 하였는데, 단지의 정문 반대편은 아파트 5-6층 높이에 도로가 있어 주위 환경이 그리 좋아 보이지 않고 좀 답답한 느낌이 든다는 사실입니다. (이 동의 경우 총 층수가 10층임..)
그리고 석동 자이 아파트는 바닥 공사가 거의 완료 되었므로 분양을 받으신 분 또는 석동 자이, 푸르지오를 구입하려는 분은 현장에 가셔서 동과 동사이의 거리를 직접 확인한 후 결정을 하는게 좋을 듯 합니다.
그러나 풍호 한림리츠빌이나 자은포스코의 경우에는 고도제한이 보다 완화된 지역이므로 아파트 주거환경을 조성하는데 별무리는 없을 것 같고, 현재 모든 동의 총 층수가 15층으로서 동과 동사이의 거리 등에서도 비교적 여유가 있어 투자시 참고해도 좋을 것 같습니다.
!!) 자연적으로 형성된 도시
진해시의 경우 아주 오랜기간에 걸쳐 도시가 형성되어 온 관계로 이미 형성된 지역을 구획정리 하기에는 여러 여건상 힘들기 때문에 "특정"지역을 중심으로 부분적 개발을 할 수 밖에 없다고봅니다. 즉, 전체 지역을 개발 하기에는 한계가 있으므로 기존의 지역과 개발 지역간에 어떻게 조화 시키느냐가 관건 인 것 같습니다.
!!!) 중-소단지 아파트 위주의 "단계적" 민영 개발
**** 전제 : 30평형대 기준 , 비슷한 옵션 기준으로(비슷한 내부 서어비스 품목 기준: 포스코 제외 나머지 3곳 평당가격을 평당 4-5만원 감가했음) ,
브랜드 가치는 입증 곤란하므로 현재 진행가격란에 추가 했음, 중도금이자를 플러스 한 평당가격임. 풍호동-자은동-석동을 기준으로...
* 단계적 개발
진해 아파트 가격 상승의 첫 단추로는 2002년 초 분양한 석동 주공 3-4차 아파트 (분양가 평당 310-340만원 :초기 P200-400만원)로 볼 수 있으며,
그 불씨는 2003년 4월 분양한 풍호 한림 아파트 (분양가 평당390만원 : 초기 P 600-1500만원) 였습니다.
그 다음은 2003년10월 분양한 자은 포스코 아파트 (분양가 평당 452만원
-->중도금 무이자로 공급안내서 평당가 보다 감가했음. : 초기 "P"가 1000-2100만원-->서울 "떳다방" 등장) 였으며,
그 다음은 2004년 4월에 분양한 석동 엘지자이 아파트이었으며(분양가 평당 535만원 : 초기 P 700-1700 만원-->대단위로" 떳다방" 상주함)...
그 다음은 2004년 7월에 분양한 석동 대우 아파트(분양가 평당 580만원
--->플러스 옵션가 있으므로 공급안내서 평당가 보다 가산했음--->대단위로 "떳다방"상주함.) 였습니다.
* 그후의 세세한 가격 변화 곡선은 방문 상담 바랍니다.
---> 안전하게 돈 벌 기회 많았죠........
* 현재의 진행 가격 : 최고가 기준
석동 주공 : 평당 550만원 (입주한 아파트임)
풍호 한림 ; 평당 567만원 ( P 6000 만원 일때)
자은 포스코 : 평당 527만원 ( P 2500 만원 일때)
--> 한림 대비 브랜드가격 평당 20만원 이면 "평당 507만원" 임.<사견임>
석동 엘지 : 평당 597-612만원 ( P 2000-2500 만원 일때)
--> 한림대비 브랜드 가격이 평당 25만원 이면 "평당 572-587만원"임.<사견임>
석동 대우 : 평당 628-642만원 (P 1500-2000 만원 일때)
--> 한림 대비 브랜드 가격이 평당 20만원 이면 "평당 608-622만원"임. <사견임>
이상의 사실에서 석동 주공과 풍호 한림은 인접지 창원 대비 적정한 가격을 형성하고 있지만 작전세력이 등장한 아파트(포스코-엘지-대우)는 불합리한 가격을 형성하고 있다는 사실입니다.
--->토탈 가격(평당 가격)으로 계산하는 지혜 필요(미납입 중도금도 향후 지불할 가격임.)
위 5곳의 아파트는 입지가 비슷한 곳 이므로 가격 역시 비슷해야 함에도 불구하고 자은 포스코는 "저평가"되어 있고 석동 엘지-대우는 작전세력의 고차원적 단기수익 작전에의해 "상대적 고평가?"(물론 속임수에의한 약간의 계약은 시장가격이다 할 수 없지만)가 되었다는 사실입니다.
--->부동산 시장 불황에의한 떳다방의 밥벌이와 관련되어 "순진한 소비자(이 고장의 중개업 아줌마 부대 포함)" 는 약 6개월-1년 정도 발목 잡혀 있을 것으로 예상.
여기에서 우리가 주목할 것은 부동산업에 종사하는 이 고장의 아줌마 부대들이 작전에 말려 들어감 으로써 또한 여론을 불합리하게 유도한다는 것입니다. ---> 잘 모르니까 어쩌면 당연합니다만 그 피해(약 6개월-1년 정도의 마음 고생)는 누가 볼까요. 자신과 그 이웃이 보겠죠
따라서 잠시나마 저와 인연을 맺었던 고객분 또는 이 글을 보시는 일반 네티즌께서는 내집마련(투자포함)을 위해 분양권을 구입할 계획이라면 약 2년이상 분양권(아파트)을 취급한 부동산 소장님과 함께 구입하시는 것이 작전에 말려 들지 않을 뿐더러 보다 싼 값에 내집 마련(투자 수익 극대화)을 할수 있을 것이라 봅니다.
그리고 입지에대한 사견으로는 풍호 한림,자은 포스코가 석동 대우-엘지보다 좋은곳이라 봅니다.
그 이유는 현시점-향후 단지 아파트가 가장 많은-많을 곳인 시청 주위가 A급 위치가 될수 밖에 없다는 사실입니다. (인구만 있어면 생활 편의시설은 자동으로 들어 온다는 것입니다.--->학원업-서비스업 등을 기획-운영하는 사람은 바보가 아니므로)
결과적으로 아파트의 가격이 상승한다함은 수급이 어느정도 균형을 이루고 있음을 전제로 수요에대한 수요자의 "기대심리(군중심리 포함)"가 반영되어 나타나는 현상으로 볼 수 있다는 사실입니다.
!v) 소결
위에서 본바와 같이 진해의 경우, 일정한 간격을 두어 "단계적 분양"을 함으로써, 분양 가격의 지속적 상승이 기존 아파트 또는 기분양한 아파트(분양권)의 가격을 끌어 올리는 주된 원인인 것입니다.
( 다른 도시도 같음. 같은 물건일때 보다 싼 것이 가격이 오르는 것은 당연.)
따라서 아파트 가격은 "수급"이 일정함을 전제로 해서 원칙적으로 " 가격의 원리" 에의해 움직인다는 사실입니다. 또한 인접지 창원의 아파트 가격 고-저에도 영향을 받는 것은 당연합니다. (동일 권역의 "이웃집 원리")
물론 기타의 여러 변수들도 작용 하지만.........
특히 "단기 수익을 목적으로 하는 작전세력"(모든 떳다방이 그렇지는 않음)이 "군중심리(심리적 요인)"를 이용함 으로써 가격을 왜곡하기 때문에 저평가-고평가 아파트는 현재-미래 항시 존재할 수 밖에 없는 하나의 현상인 것입니다.
--->물론 작전세력이 없다고 하더라도 "인간이 사는 세상(심리적 요인 항시 존재)"에서는 항시 있는-있을 수 밖에 없는 현상인 것입니다. 다만 작전세력에의해 "고-저평가의 정도문제"가 보다 많이 발생한다는 것입니다.
따라서 이를 "역이용(역발상)"하는 지혜가 필요한 것입니다.
내집 마련 또는 투자자는 이러한 "가격의 원리와 심리적 원리" 를 잘 활용하여야, 보다 싼 값에 집을 마련할 수 있을 뿐더러 보다 높은 수익을 기대할 수 있다는 것입니다.
결국 진해의 경우, 이전과 같은 단계적 개발의 호재가 앞으로도 지속될 것 이라는 장점도 있지만, 고도제한과 같은 악재를 어떻게 잘 극복하느냐가 중요한 논점이라고 볼 수 있으며, 지속적인 관심이 필요하다고 봅니다
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****장유의 특징****
!) 계획도시
계획도시의 경우에는 대단위의 택지를 미리 구획정리하여 이미 세워진 개발계획하에 도시화하는 것이므로... 자연발생적인 도시와는 다르게 전체적으로 개발이 가능하다는 점에서는 장점이지만,전체적인 개발이 완료되기 전까지는...편의시설이나 문화시설등의 주거생활에 있어서 필수적인 여건이 아직 형성되어있지 않은 경우...썰렁한 분위기(?)로 인한 단점이 있을 수 밖에 없겠죠.
이러한 단점으로 인하여, 일반적으로 초기의 신도시는 동일권역에 비해 저평가가 있게 마련인 것입니다. 예) 성남시 분당, 부산 해운대 신시가지
----> "입지에대한 가격 등가성 원리"가 제대로 반영되지 않은 "저평가"
결국 "어느 시점"에 내집마련 또는 투자를 할 것인가? 를 잘 판단하면 "보다 싼값에 내집마련 (투자수익 극대화)"을 할 수 있을 것입니다.
사견으로는 2004년 8월부터 내년 말 까지로 생각합니다. 물론 가격의 정도 문제에 따라 다를 수 있겠지만...... 그 이유는 장유의 가격 최저점 형성및 진해 석동 대우가 2004년 7월에서 9월까지 마지막 불꽃을 태웠기 때문인 것입니다.(올 연말에 예정되었던 장천동 아파트 단지 건설이 내년으로 연기--->단계적 분양가격 상승... 멈춤.)
그리고 진해의 석동 대우-자이 아파트는 장유쪽의 아파트 가격상승및 진해의 저평가 아파트 가격상승이 전제되어야 "인위성 없는 자연적 가격상승"으로 흘러간다는 사실입니다.(물론 창원의 단지 아파트 가격 영향 당근)
---->입지에대한 가격 등가성 원리ㅡ>이웃집 원리 ㅡ> 윈윈전략 ㅡ> 상생의 원리
---->같은 입지에대한 소비자의 보다 싼 집 추구 원리
따라서 진해쪽의 아파트는 저평가된 것 위주로 선별 투자하는 것이 현명하다고 생각합니다.
!!) 단계적 개발이 아닌 획일적 개발로 인한 "일시적 공급과잉"의 문제(?)
장유의 경우에는 진해의 경우(단계적 개발)와는 달리, 일시- 획일적으로 개발 됨으로써 결국 "일시적 공급과잉(?)현상"이 발생하게 되었고...
그러한 일시적 공급과잉 현상이 결국 가격하락 현상까지 일으키게 되었어며 그로 인한 "상대적 박탈감(심리적요인)"이 2004년 6-8월에서의 마이너스 프레미엄의 아파트 존재(장유 최저점)를 낳았던 것입니다.
그러나 심리적 요인은 단기적 문제이므로 현 장유의 아파트 가격은 조금씩 상승하는 것 같습니다.
물론 기본적으로는 가격의 저평가에 의한 가격 상승 이지만 .....
---> "가격의 원리"
!!!) 교통체증에 따른 "비용"의 반영 정도
그 밖에 장유의 현재 단점으로서 논의 되는 것 중, 교통체증의 문제,학군의 문제등이 가장 크게 부각되고 있는것 같은데...이점, 어느정도의 시기가 되면 해소되는 문제이지만,...현재의 단점으로 반영한다 하더라도 생각보다는 과히 반영되어 있는 것 같습니다.
특히, "교통체증'에 있어서는 더욱 그러한 것 같습니다.(실제로 검증하여 보시기바랍니다.)
즉, 교통체증의 문제를 사례를 들어 비교해보면...
서울과 분당간의 실례로서 살펴 볼 수 있는데...성남 분당의 경우 입주 초기부터"교통체증"등이 골치거리가 되기도 했습니다.잠실에서 분당까지는 거의 직선거리로서 새벽 시간대에는 약15~20분, 출-퇴근시간대는약1시간이나 그 이상,그 외의 시간대는 약40~50분정도 소요되었는데...상당한체증을 겪을 수 밖에 없었고, 그나마 일부개통된 지하철도 말썽(?)이 빈번해서 부담이 된것도 사실입니다.
결국 양재~분당간 도로를 비롯하여 전체적인 도로망이 확충되면서 부터 체증이 어느정도 해소되게 되었습니다.(그렇게 되기까지는 수년이 걸림).물론 최근에 청담대교의 개통으로 분당으로 들어가는 시간이 더 단축 된것도 사실입니다.
그러나 지금도 서울로 출.퇴근시에는 1시간30분정도는 감안해야 한다는 사실입니다.
결국 창원~장유간의 출.퇴근시간은 약35분정도 소요된다고 볼때(창원지역내,또는 창원~진해간 출퇴근시간이 약20분정도) 타 지역대비 시간손실은 약15분 정도인데 이것을 비용으로 계산한다면 과연 어느정도의 가치가 될까요?
현재 진해아파트 대비 장유아파트가격이 평당 100~150만원정도의 차이가 나는데..... 그러한 시간손실을 반영한 비용으로 보기에는 너무 과도한게 아닌가 합니다. 15분정도의 시간은 "커피타임"이나 "사색"의시간으로 생각한다면 결국 "마음의 문제" 아닐까요.
!v) 장유의 임대아파트와 관련하여...
임대아파트의 실수요자는 어떤 다른이유(?)로 거주하는 수요자를 제외하고는 주로 저소득층(?)이라고 봅니다.
따라서 임대 아파트 단지는 저소득층의 아파트 단지라는 "실질적 측면"에서 저평수 아파트 단지와 유사한 것입니다.
여기서 임대아파트가 여타의 아파트에 어떠한 영향을 미치는가를 분석해 볼 필요가 있습니다.즉 임대아파트의 역기능으로서 언급하자면 "학군형성"에 어느 정도의 관련성을 가지고 있다는 점입니다.(역기능) ---> 다만 임대 아파트 단지와 민영 아파트 단지와의 비교시 같은 평수(예;22평)의 아파트라도 민영 아파트 22평이 평당 30-50만원 정도 비싼 경향이 많음.
그러나 임대 주택이 없는 것 보다 있는 것이 동일권역 분양 아파트 단지의가격 상승 측면에서 유리한 점이 많다는 사실입니다... 그 이유는 임대 아파트에 살고 있는 사람을 새로운 수요자로 끌어들일 수 있기 때문인 것입니다.(순기능)
결국,단지의 아파트가 어떤 형태로 구성되어 있을때 가장 바람직한 형태로 볼 수 있는가는 저평수,중형평수,대형평수등이 골고루 구성되어 있는 곳일 경우라고 봅니다.이는 소득계층의 이동 경로상 당연한 것(동일 권역에서 작은평수에서 중형평수로 다시 중형평수에서 대형 평수로 이사를 한다는 것입니다.)이라고 분석됩니다. 아래에서 그러한 사례를 살펴보면...
# 사례) 평당 850-1000만원 하는 성주1차 아파트 앞에도 17평에서 22평의 구임대 아파트(대방 그리빌 아파트)가 약 850세대가 있었며 이 저평수의 아파트가 성주 1차 35평 아파트 수요자의 일정부분을 차지 한다는 것이며 이 저평수의 아파트가 성주 1차 아파트 35평의 바침목 역활을 한다는 것입니다.
# 사례) 반림 현대 아파트 앞- 옆으로 저평수 아파트인 구 반송 아파트(10평-17평)와 구임대 아파트(용호 무학-일동 아파트)가 존재했어며 이 아파트는 반송의 재건축 전부터 반림 현대 아파트의 가격을 끌어 올리는 역활을 더많이 했다는 사실인 것입니다.
예: 반림현대 아파트 30평형대는 반송 재건축 전인 1999년-2001년 사이, 대방동 대동 아파트(반림현대보다 건령 우위가 있음)와 가격 비슷 내지 10만원 정도 비싸게 거래되었어며, 반송 재건축 이사 시부터 현재까지는 대방 대동보다 평당 30-50만원 비싸게 거래되고 있음.
----> 참고 : 사견으로, 반림현대는 현시점을 매도시기로 봄.
# 사례) 남양동 내의 "동일권역"으로 볼 수 있는 아파트단지 (성원1,2차,우성,동성,롯데 등; 중대형 아파트가 많은 대단지) 의 가격과 대방동 대동 아파트의 가격을 상대 비교시(30평형대 대비)... 비슷한 건령임..
현재 약40~60만원 정도 대동이 가격우위에 있는바, 그 원인을 분석해 보면....여타 원인이 존재하겠지만.... 동일권역에서 대방 대동 아파트 내 또는 주위로 "저평수 아파트"가 상대적으로 많았기 때문.... (-->이 저평수의 아파트가 대방 대동 30평형대의 수요자를 형성하고 있다는 사실입니다.)
이러한 점에서 결국... 저소득층 아파트(저평수아파트,임대아파트 포함)가 랜드 마크 아파트의 가격을 끌어 올리는 작용을 더 많이 한다는 사실을 알수 있습니다. ( 저소득층 아파트의 거주자가 랜드마크 아파트의 수요자층을 형성하므로....)
V) 어느 도시에도 있는 쓰레기 소각장 왜 장유에만 문제인가 ?
이것은 경남 부동산 정보망(KNCITY)을 이용한 투자가(특히 작전세력)들이 단기간에 최대의 이익을 얻기 위해 장유 지역을 비난하기 위한 도구로 활용하고 있기 때문이라 생각합니다.
V!) 도시를 가로 지르는 고속도로
강남(10차선)에도 있는데 이것은 장점임.
V!!) 학군-편의시설,등 ?
창원이 중심부이므로 상대적 열위인것은 당연하다. 비슷하다면 가격이 같아야 함.
[ 소 결 ].....
사견으로... 장유의 현상황에서 가장 주의 깊게 주시해야 할 부분은 교통체증이나, 학군 등의 문제라기 보다는 앞으로의 포스코 분양이 현재의 장유아파트에 미치는 영향을 파악하는 것인 것 같습니다.
물론 창원 제2터널문제도 중요한 문제임에는 틀림없으나..."드러난 악재는 더이상 악재가 아니다."라는 증권시장에서의 격언(?)처럼 지금까지 어느정도 반영되어 있다는 점에서 볼때...앞으로의 분양상황과 현재의 미분양아파트에 어느정도 유입이 있을지를 체크하는 것이 더 중요한 요인이라 생각합니다.
3. 결 론
진해든...장유든..."홀로" 생각 할 수 있는 문제는 아니라고 봅니다.어느정도의 시기까지는 창원과 연계될 수 밖에 없는 공생-공존의 관계를 유지해야 하는 동일수급권지역이라고 생각합니다.
따라서,진해의 장점과 단점을 충분히 파악하고...마찬가지로,장유의 장점과 단점을 충분히 파악하여.. 투자를 하고자 하는 시기에 자료로서 충분히 활용할 수만 있다면...각각,두 도시의 "매력을 투자에 보다 잘 할용"할 수 있지 않겠습니까...?
두 도시에 대하여 나름대로 분석해 보았는데...투자시 참고가 되었으면 합니다.
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4) 도시의 자생력
(1) 서 설
도시의 자생력은 단순히 도시인구 문제(예: 15만,30만,50만 인구)가 아니라 도시인구의 소득 증가-감소의 문제이며 결과적으로 도시인구의 증가-감소의문제로 귀착되는 것입니다.
예를들어 현재 인구15만의 도시(A도시)가 자생력이 없다고 할수없는것이며 인구50만의 도시(B도시)가 50만을 갖추었기 때문에 무조건 자생력있다. 라고 할수 없는 문제이기 때문인 것입니다. 단지 도시가 현재 자생력이 풍부하다(예: A도시)면 그 도시의 인구는 증가할 것이고, 자생력이 부족하다(예: B도시)면 인구는 감소할 것이기 때문인 것 입니다.
따라서 도시의 자생력 문제는 "도시 인구의 증가-감소"의 문제인 것입니다.
(2) 도시가 자생력을 갖추기 위한 조건
도시가 자생력을 갖추기 위해서는 소득 출처의 인접성 또는 소비 유발성이 있어야 합니다.
!)소득 출처의 인접성 ; 소득이 있는 도시를 중심으로 도시는 동심원을 그리며 발전한다는 것입니다. 산업도시가 이에 해당하며그대표적인 경우가 울산, 창원이 곘죠. 가까운 창원을 예로들면 창원공단외 부수공단 회사원및 도청 등 공무원 12만명이 마산-창원-진해-장유민 120만명을 창출하였던 것입니다.
!!) 소비의 유발성 : 도시의 자체적 소득은 그리 높지 않지만 여타의도시민(예컨대서울시민)들이 소비를 해줌으로 써 그러한소비로인한 소득창출효과가 증대되고 그로 인하여 그 도시가 발전한다는 것입니다. 관광도시,교육도시가 여기에 해당하며 그대표적인 경우가 제주도,부산 등이 이에 해당합니다.
!!!) 따라서 요즈음의경향은 위에서 언급한 점들이 복합적으로반영된 혼합형 도시(산업도시,관광도시,교육도시)가 증가하고 있는 추세입니다. 예: 거제도, 부산,서울-수도권
(3) 소득-소비의 도시인구 파생력 (경제학에서의 시중은행의 예금 창출력과 같은 원리)
---> 사례 : 창원공단외 부수공단 회사원및 도청 등 공무원 12만명이 마산-창원-진해-장유민 120만명의 창출하였다. (도시인구 10배 파생)
이 원리는 평균 연봉 4000만원의 회사원 1명(A)이 장유에 거주하면, A의 소비로 3500만원의 연봉 1인(B)의 소득자가 생기고 또 B의 소비로 3000만원의 연봉 1인(C)의 소득자가 생기고 또 C의 소비로 2500만원 연봉 1인(D)이 생긴다........소비로 1000만원 연봉 1인(H)이 생긴다.......---> 도시인구 10배 증가
이렇게 소득자 또는 소비하는 사람 1인이 있으면 계속해서 도시인구는 기하급수적으로 파생된다는 것입니다.
(4) 장유의 자생력
---> 장유 거주민 10세대 중 창원의 소득기반 4명, 김해(진례공단 등) 소득기반 1명, 부산 소득기반 1명, 르노삼성-녹산 공단 소득기반 1명만 거주하면 장유는 자생된다는 사실입니다.
위 사안에서 10세대중 왜 4세대가 필요한가? (사실상 최소한의 필요세대수는 3세대정도로 보지만) ...이는 소득의기반이 되는 지역이 서로 다르기 때문에 그러한 소득의 기반이 되는 지역에서도 소득의 일부가 소비 되어지므로 인하여 원래의 소득창출증대효과가 어느정도 감소되어지는 점을 반영하기 위해서 입니다.
따라서 장유는 창원과 인접한 도시 이지만 진례공단,동김해,부산 사상-녹산,르노삼성과도 인접한 도시이므로 자생 조건을 충분히 갖추었다고 봅니다.
(5) 결 론
장유와 진해는 현재 이지역의 가장 큰 소득 출처인 창원공단-도청과 인접한 도시("소득 출처와의 인접성")이므로 결국 장유-진해의 자생력 문제는 창원의 자생력과 상호 관련성이 매우 크다는 사실이 결론적으로 도출됩니다.
따라서 중심부인 창원이 자생력을 갖추고 있다면, 장유-진해-마산도 상대적으로 그 영향을 받아 소득 증가로 인한 인구증가가 있을 것입니다.
그리고 이러한 인구의 증가사실과 더불어 "같은권역내(창원-마산-장유-진해 시내)"의 도시인구 이동은 인접한 타도시의 모든여건(학군-출퇴근-편의시설 등)과 관련되어 있다고 볼수있으며, 이것이 곧 "부동산 가격"과 밀접하게 관련되어 있는 점은 부인할 수 없는 사실입니다.
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5) 이웃집 원리 : 윈윈 전략, 상생의 원리
이웃집 원리는 기본적으로 "소비자의 보다 싼집 추구 원리"에 기인한 것으로 "입지에대한 가격 등가성(형평성) 원리"로 연결되어 종국적으로는 윈윈 전략, 상생의 원리로 귀착되는 것입니다.
사례) 창원 상남동 토월성원아파트 509동 1002호(A)와 1003호(B)가 이웃집이라는 사실은 어느 누구도 부인할 수 없는 사실인 것입니다. 이 두 집은 현시점 가격이 같아야 되고(집상태 같다고 전제하면) 두 집 중 어느한집이 평당 10만원이 싸다면 소비자는 싼집을 선택할 것은 너무나 당연한 것입니다.
진해의 단지 아파트(한림,포스코,자이,푸르지오)의 예를 들면, 한림과 포스코는 약 50미터 거리를 둔 가장 가까운 동일권역이므로 "이웃집 원리"가 가장 밀접하게 적용되는 곳입니다.
사실, 구조-내부 자재는 위의 두곳이 같지만,
"서어비스 품목" 제공에서 한림이 좋고(약 150만원 상당) ---> 당연히 모델하우스를 보면 한림이 상대적 으로 좋은 것은 당근 또한 그외의 정원 등 나무 한 그루라도 많을 것입니다. 이 점의 "한림" 우위성은 당근.
그러나 포스코의 경쟁력은 "브랜드(상표)" 우위성, "가격 경쟁력" 우위성이 있는게 사실입니다
따라서 위 두곳은 서로의 경쟁력을 갖춘 곳 이므로 이웃(서로)의 가격이 좋을때 자기의 가격이 더욱 좋을 것입니다. 이웃의 단점을 보기 보다는 장점을 서로 이해하는 것이 자기 집을 더욱 가치있게 만드는 지름길인 것입니다. --->윈-윈 전략 필요
이웃집 원리 ; 이웃집 가격이 좋으면 나의 집 가격도 좋을 것이다.
----> 나의 집 가격이 좋길 바라면 이웃집 가격이 좋도록 무언가를 하라. ---> "상생의 원리"
시간이 허락하는 데로 다음에 계속.........
장문의 글 읽어주셔서 감사합니다.
필자의 글에대해 취할 부분은 취하시고 버릴 부분은 버리시기 바랍니다.
혹 다른 의견으로 마음이 상하시는 분들이 계실까봐 뇌물로 꽃과 노래를 선물로 드립니다^^
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