Re:장유 대우8차 푸르지오에대해 문의 드립니다.

[강투]

지금 장유의 투자 순위는 어떻게 생각하며..?

답 ; 현재도 1순위로 봄이 좋다고 생각합니다. 

강투님의 분석 글로 비추어 8차의 입지가 장유에서는 제일 좋다는 글 참고 했습니다.

답 ; 2차,8차의 입지가 제일 좋다고 생각합니다.

남편과 상의한 결과 대우8차 48평을 사려는데 몇층이 가장 좋을까요..?

답 ; 저도 님의 지적대로 같은 프리미엄으로 구입할 것 같으면 5,6층이 가장 좋다고 봅니다.

참고로 장유에 있는 부동산 사무소에서는 높은 층이 좋다고 하는데, 이해가 잘 되지 않네요.

저는 성주1차 한림 푸르지오 남향 앞트인 동 107동 41평에 살고 있으며

동생은 토월성원 남향 앞트인 동 32평에 살고 있습니다.

답 ; 실제로 거주하시니까 잘 아시네요..

     님의 지적대로 성주1차 107동 41평과 토월  32평 507,206동 등 은 앞트인 동이므로

    15층이나 10층이나 5층이상 6층 등은 가격이 비슷하게 매매되고 있으므로,

     님의 말씀대로 대우 8차 48평도 5층 이상이면 보다 싼 값의 프리미엄을 선택하는 것이

     기대 수익율 측면에서 좋을 듯합니다.

그리고 대우 8차의 경우 특이하게 앞-뒷동 구별없이 6층이하의 분양가도 400만원이 저렴하므로,

사견으로 앞 동일 경우, 저 역시 100~300만원 정도 6층이 프리미엄이 높더라도 6층을 구입하는 것이 좋을 듯합니다.

저와 동생이 살고 있는 아파트는 6층 이상이면 로얄층으로 가격이 같으며

차라리 18층 이상이 6층보다 잘 팔리지 않는데..?

답: 앞 트인 동의 경우 대부분이 님의 주장과 같으므로, 18층이상 보다는 6층을 구입하는 것이 현명할 듯합니다. (논거: 땅의 지력, 고층의 사람에 따른 어지러움 등)

왜 부동산 사무실에서는 6층보다 18층을 좋다고 하는지 이해가 되지 않아 문의 드립니다.

답; 초기 분양시장에서 떳따방의 대부분이 부산 분(장유 대우 7-8차,진해 한림 등)이였으므로, 부산시민의 사고가 반영된 듯합니다.

부산-서울-대구 등 대도시는 "자연 형성 도시" 이므로,  아파트 단지 앞에 미래에 어떤 고층 건물이 들어 올지 예견이 불활실하므로, 조망- 일조권 등 향후를 위해 고층을 분양받는 것이 좋다는 인식이 지배적임.

그러나 "계획도시(창원,장유,진해 신시청 주변)"는 아파트 단지 앞의 향후 예측이 가능하므로, 높은 층일 필요가 없는 것입니다.  ---> 앞 동일 경우 조망-일조가 고층과 같이 보장되므로.....  (물론 앞동과 뒷 동의 로얄 층 구별 요망.) 

그리고 떳따방은 10-15일 장사하고 가는 분이 대부분이므로 구체적 분석에 미흡하며

또한 자기들이 찍은 물건을 여론 몰이로 로얄층이라고 하는 경향이 있습니다.

따라서 분양시에 고층쪽으로 프리미엄을 약간 높게 몰고 간  경향 있었슴.

(초기 층수가 너무 높아 좋지 않다고 하면서 떳따방이 싸게 찍어, 비싸게 팔아 넘길려는 여론 몰이 있었슴.---> 그 이유로 삼은 것이 16층이상이 그 미만보다 일조량이 약간 풍부하다는 것이 였습니다.)

그리고 대우 8차는 6층이 분양가도 400만원 저렴하므로 6층이 가장 좋은 물건이라

생각하는데..... 강투님의 생각은 어떻하신지..?

답: 님의 견해와 동일함.

  장유및 창원에서 분양권 중개를 하시는 분 중  대우 8차 48평의 경우에는  옆 동이 15층 건물이므로 16층 이상이 가격의 우위성이 있다고 주장하시는 분(16층이상의 일조량이 약간 풍부하다) 이 있으나 위 주장을 존중하더라도 "7층이상 부터는 가격이 같다고 보아야며" "6층 이하는 분양가가 400만원 저렴하므로, 님의 견해와 같이 6층이 가장 좋은 물건이라 볼수 있는 것입니다.   

 보다 구체적 사례 분석에 의한 논거 : 

성주2차 유니온 114동과 115동비교

(일조량은 115동이 약간 풍부하지만 두 동의 가격은 비슷함.)

토월 성원 동남향과 서남향비교(일조량은 동남보다 서남이 약간 풍부하지만 가격이 비슷함. 그러나 중간층이 고층보다 잘 팔림.)

반송 2단지의 대형평수의 서남향 방향 등

[참고] 대우 5~6차의 경우에도 앞동이면 5층 이상을 로얄층으로 봄이

       상당하다고 봅니다. 그 이유는 아파트 앞쪽의 개천 넘어의 도로가 상당히

       높다하더라도 상당한 거리가 있으므로 별문제 없을 것으로 보임.

       다만 장래의 개천 넘어의 차량 통행량이 변수로 작용할 수 있을 것 임.

[보충자료]

	비탈	8차는 주변 상권이 상대적으로 열악하지요. 이에 반해 5,6차는 향후 율하가 개발되면 1차신도시와 2차신도시(율하)의 연결선상에 있어 좀 더 발전가능성이 있지 않을까요?	[2005/01/04]
	강투	비탈님! 죄송~ 죄송~ 너무 늦게 의견을 읽어서 이제야 답변합니다. 율하 신도시와 관련하여서도 입지면에서 2,8차가 우위라고 봅니다.	[2005/02/17]
		그 이유는 율하신도시가 완성되더라도 장유-율하의 가장 중심부는 대청리-삼문리 일대의 중심상업지역(중심부와의 근접성)이며 반룡산 공원의 전망및 근접성에서 2-8차가 가장 우수하다는 점입니다

* 근린 생활시설(주거지역,준주거지역 : 비탈님의 "상가" 표현)의 역활 :

 입주민의 필수 편의시설 요구함.(예; 슈퍼, 세탁소, 유치부-초등 저학년 대상의 학원, 부동산 사무실 등 얼마 안됨. 아파트 단지의 근린 생활시설의 상가가 작아지는 이유)

* 위의 근린 생활시설과 위락시설이 설치될 수 있는 "상업지역(업종이 다양하며,업종의 규모도 대형화 될 수 있음.)"은 구별을 요함.

---> 장유-율하의 가장 중심부는 대청리-삼문리 일대의 상업지역(중심부와의 근접성)이며 대우2차,8차는 이곳의 근접성 좋다는 것입니다. 

* 동일 학군에의한 향후의 기대 수요자(가까운 곳의 보다 큰평수로 옮기려는 심리)는 대우 8차가 2차보다 우수함.

 논거 : 대우8차 옆의 중소형 평수의 부영 이그린 아파트 등 존재

[사 견]

장유에서의  A급 : 대우시리즈 (브랜드 가치 작용)

                           ---> 다시 세분하면  1등주 : 대우 2차, 8차

                                                          2등주 : 대우 5차, 6차

                                                          3등주 : 대우 1차, 3차

                  B급 : 대동, 한림 등

                  C급 : 부영시리즈

[보충자료]

로얄층이란 무엇인가?

1.로얄 층이란 "일조및 조망권"이 확보된 아파트를 말합니다.

   1)일조권: 여기에서 "조"는 비칠조(햇빛이 보장)자 입니다. 즉 일조권 보장을 의미합니다.
   2)조망권: 여기에서 "조", "망"은 바라볼 조,망(전망이 보장)자 입니다. 즉 전망이 좋은 것을 의미합니다.

      따라서 로얄 층이란 "일조와 전망이 좋은 아파트 층수"를 말합니다.

   2)로얄 층을 단순 형식적으로 (예: 남향-10층 이상) 파악하면 곤란하고 “실질적으로 (일조권과 전망이 보장)” 파악하셔야 됩니다.

     * 사례: 총 층수 25층 아파트와 15층 아파트의 로얄 층은 다름.
          --->뒷동일 경우, 보통 25층 아파트는 절반인 12층 이상이 겨울에 햇볕이 보장되나 15층 아파트는 절반인 7층 이상이 겨울에 일조가 보장됩니다.

     * 사례: 뒷동일 경우, 총 층수가 15층 아파트라도 5층 이상이 로얄 층이 될 수 있는 아파트도 있습니다.
          --->동 사이의 거리가 넓은 즉, 대지 지분이 많은 아파트가 이에 해당 합니다.

   3) 뒷 동(앞 건물의 총 층수에 따라 로얄층 다름.)과 앞 트인 동( 5층 이상이면 로얄층.)의 로얄 층 층수는 다르고, 일자형과 기역자형의 아파트 단지에서, 안동의 로얄 층 층수는 다릅니다.

2. 결론; 현재 및 향후는 방향보다는 전망이 중시되므로,  “전망 중심으로 일조가  얼마나 확보 되느냐” 에 역점을 두고 아파트를 구입하는 것이 현명할 것으 로 생각됩니다.

웃돈 주고 샀더니  앞에 '거인 아파트'가 ?

 
전망 가려도 '참을만한 정도'면 보호안돼

 현재 잘 보여도 주변 도시계획 확인해야..........

 아파트의 조망권(眺望權)과 일조권(日照權)이 입주자는 물론, 투자자들에게도 초미의 관심사가 되고 있다.

 얼마 전 ‘조망권은 사적(私的) 권리가 아니므로 보호되지 않는다’고 알려진 판결이 크게 보도된 데 이어, 서울 도곡동의 대표 주상복합인 타워팰리스와 대림아크로빌이 조망권·일조권을 놓고 마찰을 빚고 있기 때문이다.

 아파트 투자자나 거주자들은 ‘비싼 프리미엄을 주고 한강이 보이는 아파트를 사는 게 안전한 투자인가’ ‘다른 건물이 들어서 조망권·일조권을 침해당하면 과연 이에 대응하거나 보상받을 수 없는가’ 하는 의문을 제기하고 있다.

 조망권이란 ‘강이나 산, 공원 등 멋진 전망을 볼 수 있는 권리’, 일조권이란 ‘햇볕을 쬘 수 있는 권리’다. 아파트 값에는 조망권이 훨씬 큰 영향을 미친다. 같은 단지·동·평형의 아파트라도 "앞 트인 동-라인 이냐 한강이 시원하게 보이느냐,녹색조망(공원,호수,산 등)이 있느냐," 여부에 따라 값이 3억~5억원씩 차이가 나기도 한다.

 이런 상황에서 최근 법원이 ‘조망권은 사적 권리로 볼 수 없다’는 요지의 판결을 한 것으로 알려지면서 부동산 시장에서는 파문이 일었다. 이에 대해 재판부인 서울남부지법 민사13부는 “판결 내용이 약간 와전됐다”고 밝혔다. 모든 조망권이 보호되지 않는 것처럼 알려진 것은 오해이며, 특히 이번 사건은 공사를 아예 중지시켜 달라는 소송이었으므로 좀더 엄격하게 판단했다는 설명이다.

즉, ‘심각한 조망권 침해’에 대해 ‘손해 배상을 해달라’는 소송이라면 조망권의 가치를 법원이 어느 정도 인정할 수도 있다는 뜻이다. 다만 조망권에 대한 법원 판례는 ‘참기 힘든 정도의 피해라면 인정한다’는 식의 추상적 수준에 머물러 있다.

 반면 일조권에 대해서는 구체적 판례가 확립된 상태. 동지일 기준으로 9~15시 사이에 연속 2시간 이상 햇볕을 쬘 수 있거나, 8~16시 사이에 일조시간이 통틀어 4시간 이상이면 참을 수 있는 정도로 본다.

 이 두 조건 중 하나도 만족시키지 못하는 일조권 침해는 법원에서 ‘참을 수 있는 정도를 넘어선 것’으로 판단해 대개 손해배상을 인정해준다.

법원이 조망권과 일조권을 권리로 인정한다고 해도, 그 범위는 매우 제한적이다. 즉 ‘내가 조망권 때문에 3억원이나 비싸게 아파트를 샀는데 앞을 가렸다’며 소송을 내고 법원에서 인정받는다 해도 그 액수는 프리미엄보다 훨씬 적다.

 일조권 침해 소송의 경우, 재판에서 이기더라도 1가구당 수백만원 수준의 배상을 받는 것이 일반적이다. 특히 조망권 침해는 단순히 ‘앞이 가렸다’는 정도로는 인정받기 힘들다. 문화 유적이나 근사한 산과 강처럼 ‘특별한 경관’이 가렸을 경우에, 그것도 제한적으로 피해를 인정받는다.

 법원은 ‘절박한 권리’인 일조권은 상대적으로 폭넓게 인정하는 반면, 조망권은 엄격하게 인정하는 추세다. 또 법원 내에는 ‘환경권을 진보적으로 인정하자’는 맥락에서 일조·조망권을 더 존중하자는 주장과 ‘조밀한 개발이 불가피한 도시에서 일조·조망권은 제한적으로 인정할 수밖에 없다’는 의견이 맞서 있다.

 따라서 아파트가 조망이 좋고 앞이 탁 트였다는 이유만으로 덜컥 비싼 값에 사면 나중에 낭패를 볼 가능성이 높다. 아파트를 사려는 소비자들은 해당 지역의 시·군·구청 도시정비과에 가서 인근의 도시 계획을 알아보는 게 유리하다.

아파트 앞에 재개발 가능성이 높은 노후 주택들이 많거나, 개발의 여지가 많은 공터가 있다면 더욱 신중해야 한다. 근처의 부동산 중개업소 몇 곳을 찾아가 앞으로의 인근 개발 여부에 대해 중복 점검하는 것도 한 방법이다.

공원이 바로 앞에 있거나, 강과 가깝게 붙어있는 아파트는 새 건물로 시야가 가릴 가능성이 낮으므로 조망권 투자의 위험이 작다는 분석이다.

- 매일 경제 신문 -

[영인]

총알만 있으면 장유에 하나.........

[새벽]

장유의 상승은 곧 진해의 상승.... 기대됩니다.

[강투]

영인님, 새벽님! 꼬리말 감사...... 꾸벅~ 꾸벅~

[ogsl]

강투님! 구체적이며. 사례분석 감사합니다. 대우푸르지오 8차를 구입하는데 많은 도움이 되겟네요.

[리츠]

장유에 대한 정보 감사합니다.

[강투]

ogsl님, 리츠님 꼬리말 고맙습니다. 건강하게 사세요.