① 주택(세제) 다주택자나 투기성 수요를 과감히 차단한다는 데 정책 목표가 있기 때문에 이와 관련된 세금 중과규제들의 파괴력이 만만찮다.
종부세 과세 강화(과표적용률 인상과 세대별 과세 등 과세방법 변경)와 1세대 2주택자에 대한 실거래가 과세조치로, 시장에 다주택자의 매물 출 하가 본격화될 것으로 보인다.
다만, 유망지역보단 외곽지역이나, 경쟁력 없는 비인기지역, 소형평형의 매물이 쏟아지며 이들 지역의 낙폭이 훨씬 클 것으로 예상돼 시장이 극도로 양 극화될 우려는 높다.
그 외 문제점으로는 종부세 합산과세의 위헌시비, 세제개편안 입법과 정의 진통 등 넘어야 할 산이 없는 것은 아니다. 일단, 다주택자들은 단순히 매도순서를 정하기 앞서 본인이 진정한 1가구 2주택자인지를 점 검해보아야 한다.
수도권(서울, 인천, 경기) 및 광역시(부산, 대구, 대전, 광주, 울산)에 소재하는 기준시가 1억원 초과 주택이 아니거나, 기타 지역에 소재하는 기준시가 3억원 초 과 주택이 아니라면, 중과적용을 피할 수 있기 때문이다.
그리고, 양도세 중과 1년 유예기 간을 이용하는 것도 현명하다.
1주택을 소유하고 있고 분양권 1개를 보유하고 있어 소유권 이전등기를 마치기전에 분양권을 매도하거나, 멸실된 조합원 지분을 갖고 있다면, 매도시기 를 잘 조율해 양도세 중과를 벗어날 수도 있다.
특히, 15년 이상 장기보유의 경우 특별 공 제율이 45%이상 늘어난 상태이니, 장기보유자는 유예기간안에 특별 공제를 노려봐도 좋겠 다. 그리고, 1세대 2주택자의 경우 비거주주택만이 아닌 모든 주택의 과표가 실거래가로 바뀌기 때문에 비투기지역의 경우, 1년간 세율 중과유예기간을 주더라도 당장 내년(2006년)부터 양 도소득세가 급증하는 문제가 발생될 것으로 보인다.
따라서, 이들 지역의 경우, 양도차익이 상당하다면 올해 안에 매도하는 것이 유리할 수도 있을 듯싶다.
단, 투기지역은 지금도 실 거래가 신고지역이니, 양도차익이 적은 매물을 먼저 처리해도 좋겠지만, 보유시기나 장기보 유특별공제를 잘 활용하는 것이 좋다. 결과적으로 다주택자들은 단순 세금차액을 따지는 것보다, 가지고 있는 주택의 내재가치(지 역호재, 가격상승여력)까지 따져 이익실현에 나서는 등, 자기만의 주택 매도순위를 결정하 는 매도 테크닉을 발휘해야겠다.
향후 발전가능성 적고 큰 시세차익을 기대하기 어려운, 수 익성이 떨어지는 주택을, 우선 처분하는 것이 바람직하고, 향후 발전성마저도 비슷하게 판 단된다고 하면 여러 주택 중 주거여건이 가장 좋고 현재 양도차익이 가장 크게 발생한 주택 을 최후에 양도하기로 하고 비과세 요건을 갖추는 것이 중요하다.
개인간 주택거래시 취·등록세 1% 인하로 세율이 2.85%(법인과 개인간은 4.6%)로 떨어진 상 태지만 부동산중개업법 개정안 통과로 실거래가 신고의무제가 시행되면 내년엔 과표가 바뀌 면서 전국이 주택거래신고지역으로 지정된 것이나 다를 바가 없게 된다.
하지만, 과표가 올 라간다고 모든 지역의 취·등록세 부담이 느는 것은 아니다.
세율인하가 종전 0.5%보다 커지 면서, 주택거래신고지역의 고가주택은 내년 매입하면 취득비용이 오히려 떨어지는 곳도 발 생되기 때문이다.
하지만, 비주택거래신고지역의 경우는 대부분 취등록세 세금이 오를 수밖 에 없게 됐다.
따라서 실거래가액으로 신고해야 하는 주택거래신고지역이나, 낙찰가 기준인 경매주택은 세금부담이 내년 더 줄어드니 내년에 매입하는 것이 좋겠지만, 부동산 매입을 노리거나 8월 대책으로 매수를 미루셨던 실수요자분들이라면 정부정책이 발표된 이후, 시장 분위기를 종합적으로 살펴 조정기내(올해말~내년하반기)에 집을 마련하시는 것도 좋겠다.
다만, 가격이 조정되고 있으니, 호가조정폭과 세금관계를 잘 따져 볼 필요는 있다. ② 주택(강남미니신도시 + 재개발 + 판교 공급) 연 300만평(5년간 1500만평)의 공공택지의 공급확대 방안이 마련되고, 특히 강남지역의 안 정적 주택수급을 위해 200만평 규모의 송파 거여지구가 개발될 예정이라, 일단 강남의 집값 안정(심리적 안정효과 포함)에 긍정적 효과가 있을 것으로 보인다.
하지만, 문정지구와 장 지지구, 마천지구, 3차뉴타운 후보지선정 등 중첩호재가 겹치면서 지분가격만 평당 2500만 원씩 형성되는 등, 가격이 급등하는 문제점을 안고 있으니, 투자자라면 장기적인 안목으로 실수요차원에서 접근해야 할 것이다. 재개발 관련해서는 뉴타운을 아우르는 광역, 공영개발에 대한 문제가 남아있다.
시설 소요 재원은 원칙적으로 지구내 개발이익으로 충당키로 했기 때문에 토지수용외에도 재원마련이 가장 큰 문제로 남았다.
일단, 수용이 된다면 재개발 지분 소유자들이 반드시 이익을 본다 고 하기 어렵고, 재원 마련 등, 주민의 수용반대로 사실상 공영개발이 힘들어 질수 있기 때 문이다.
다만, 사업시행자의 지정요건 완화(주민동의 2/3→1/2)나, 소형의무비율 완화(85㎡ 이하 현행 80%->60%이상), 층고제한 완화, 용적률 인센티브 등은 사업진행에 있어 상당한 메리트로 자리잡을 것으로 보이다.
일단, 뉴타운과 광역개발은 정부도 주도적으로 장려하는 사업이니만큼 재개발 호재를 찾아 움직이는 부동자금이 있을 수 있다.
하지만 재개발 투자 는 베테랑 투자자들에게도 고위험·고수익상품으로 인식되고 있다.
투자방법과 시기에 따라 수익성 차가 크고, 사업진척의 상황에 따라 미래가치가 좌우되는 투자처이므로 수많은 사 업지 중, 돈 될만한 곳을 골라내는 요령이 필요하다.
사업추진단계가 복잡하고 구획에 따라 이해관계가 얽히고 설켜, 사업이 장기화되면 자칫 자금이 묶이는 단점을 무시할 수 없기 때 문이다.
반드시 장기적인 안목에서 실수요와 병행해야 한다. 판교는 중대형평형 주공의 공영개발 외, 25.7평이하는 원가연동제, 25.7평초과는 원가연동 제+채권입찰제 시행이 확정됐다.
중대형평형은 분양가와 주변시세를 감안해 시세차익의 70% 가 채권상한액으로 정해질 확률이 높은데, 과거에도 인기지역은 대부분 청약자가 상한액을 쓰는 경우가 많아, 판교 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도, 전체적인 실분양가는 낮 아지는 것이 아닌 셈이 된다.
특히, 당첨직후 계약할 때, 계약금 외 채권구입필증을 같이 내야하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아지므로 계약시 뒷돈을 대주며 음성적인 분양권 전매를 노렸던 이들은 필지별로 예상채권액을 계산해야 하는 등, 청약방식(랜덤→입찰/랜 덤)이 복잡해지고 생각보다 시세차익에 대한 기대치가 낮아지게 돼 과열된 시장을 단기에 조정하는 효과는 있을 것으로 보여진다. 판교의 중대형평형 분양제도 개선으로 중소형평형의 청약경쟁률은 전체적으로 높아질 것으 로 보인다.
전용면적 25.7평이하 아파트는 분양권전매 금지기간이 5년에서 10년으로 늘어나 게 돼, 환금성이 떨어지는 부분이 크지만, 국민주택채권입찰제 재시행 방침으로 초기부담금 (계약금20%+채권액)이 확 늘어난 청약예금가입자들은 예치금 변경을 통해 소형평형을 분양 받으려는 회귀수요가 있을 것으로 생각된다.
판교에 공급될 10년 공공임대도 좋을 것으로 보인다.
매매규제로 묶인 25.7평이하 물량과 유동성면에서 차이가 없는데다 분양가도 저렴 할 것으로 보여지니, 청약예금 가입자는 노려볼 만 하다. 반면, 판교 중대형평형(전용 25.7평 초과)의 경쟁률은 낮아질 확률 높다.
단독주택의 공동 주택 전환과 용적률 상항조정으로 늘어난 순 증가분 2,600호(건설물량의 10%)중 중대형 평 형이 3,100호 정도 늘어날 예정이기 때문이다.
특히, 판교 중대형평형의 희소가치와 당첨확 률 때문에 중대형평형에 청약하려 했던 가수요자들은 주택채권입찰제 도입으로 청약을 주저 할 수 있기도 하다.
중대형평형의 공급시기가 내년 8월로 못이 박혀 중대형평형으로 갈아타 기도 불가능 한 상황도 일조하고 있다.
판교의 경우 분양가와 주변시세를 감안해 시세차익 의 70%가 채권상한액으로 정해질 확률이 높은데, 과거에도 인기지역은 대부분 청약자가 상 한액을 쓰는 경우가 많아, 판교 공영개발로 분양가가 낮아졌다 하더라도, 전체적인 실분양 가는 낮아지는 것이 아닌 셈이 된다.
게다가 당첨직후 계약할 때, 계약금 외 채권구입필증 을 같이 내야하는 상황이라 초기부담금이 상당히 높아진다.
계약시 뒷돈을 대주며 음성적인 분양권 전매를 노렸던 이들은 필지별로 예상채권액을 계산해야 하는 등, 청약방식(랜덤→입 찰/랜덤)이 복잡해지고 생각보다 시세차익에 대한 기대치가 낮아지게 돼 청약경쟁률이 낮아 질 것으로 보인다.
그러므로 여유자금이 있는 수요자라면 중대형평형에 적극 청약해보는 것 이 좋다.
하지만, 여유자금이 부족하거나 실수요 목적보다는 투자목적을 기대했던 중대형 청약자라 면, 판교지구 중대형평형만 고집하기보다, 판교주변 용인이나 분당의 후광효과가 기대되는 지역이나, 대체 유망청약지를 노크해 보는 것도 현명하다.
이들 분양시장은 판교의 택지분 양방식이나 청약방식 변경, 공급량, 분양시기 조정으로 반사이익에 대한 기대치 상승이 생 각보다 높을 것으로 보인다. ③ 토지 토지부문 안정 대책도 규제 수위가 높은 편이다.
토지거래허가구역 내 전매금지 제한기간, 신고 포상제 도입, 개발부담금/기반시설부담금 부활, 과태료 인상 등, 투기세력을 잡기위한 대책들이 마련됐다.
하지만, 정부 주도로 행정도시, 기업도시, 혁신도시 등 대규모 개발사 업이 추진될 예정이어서 국지적으로 양극화되겠지만, 낮게나마 땅값 상승세는 당분간 이어 질 가능성이 높다.
개별공시지가와 시세와의 갭이 큰 토지시장은 지방 수도권 할 것 없이 개발호재로 인한 가격급등지가 많은 편이니, 직격탄을 피하기 위해서, 단순히 매매를 서두 르기보다 개발호재의 진위나 속도, 파급효과를 보고, 매수를 결정하는 것이 좋겠다.
최근엔 토지거래허가요건이 까다로워지고 있고, 이같은 규제는 갈수록 심해질 것으로 보이기 때문 이다.