2004년에 발표된 10.29 대책과 2005년에 발표된 8.31 대책
2006년 3.30에 발표한 재건축 개발 이익 환수, 주택 대출 규제를 보충한 부동산 후속 대책 등
정부의 강력한 투기 억제 의지로 1가구 3주택 이상 소유자의 투기 원천봉쇄를 타깃으로 하여 만들어진 정책.
8.31대책 집값 안정효과, 10.29보다 못해
▶ 전국 아파트값 12%↑, 수도권 15%↑
▶ 판교신도시 분양으로 분당, 용인 아파트값 19% 상승
▶ 재건축 여전히 건재, 은마 34평형 1년 동안 2억8천만원 올라
8.31대책은 종합부동산세 과세기준 강화, 분양권 전매제한 기간 대폭 연장 등 그동안 나왔던 대책을 총 망라했던 만큼 ‘부동산 종합 대책’ 종합세트에 비유될 정도였다.
그렇다면 대책 발표 1년이 지난 지금 수도권 집값은 얼마나 안정됐을까? 부동산포탈 NO.1 닥터아파트(www.DrApt.com)는 수도권 아파트값 변동을 살펴봤다.
결론부터 이야기 하자면 집값 안정효과는 미비했다. 단적으로 서울시 25개구에서 마이너스 변동률을 기록한 곳이 단 한곳도 없었다.
10.29대책과 비교해 집값 안정효과 미비
8.31대책 발표 후 1년이 지난 지금(8월 25일자 기준) 전국 아파트값은 평균 12.53%가 상승했다. 특히 수도권은 전국 평균을 웃도는 15.38%가 올라 8.31대책에도 수도권 아파트값 안정이 크지 않았음을 알 수 있다.
수도권에서는 신도시가 22.97% 올라 오름폭이 가장 컸으며, 이어 서울(16.34%), 경기(12.97%) 순이다. 인천은 그나마 4.41% 밖에 오르지 못해 수도권 가운데 가장 집값이 안정된 것으로 볼 수 있다.
이런 수치는 지난 2003년 10.29대책 1년과 비교하면 극명하게 비교된다.
10.29대책 1년 후인 2004년 10월 말 전국 아파트값은 1.20% 오르는데 그쳤다. 수도권의 경우도 0.23% 밖에 오르지 않았으며 경기(-0.90%)나 인천(-1.22%)은 아파트값 변동률이 마이너스를 기록할 정도였다.
그렇다면 8.31대책에도 불구하고 왜 아파트값이 이렇게 올랐을까?
판교신도시 분양으로 분당, 용인 19% 이상 올라
첫 번째 이유는 3월 실시된 판교신도시 분양으로 인근 지역 아파트값이 큰 폭으로 올랐기 때문이다. 판교와 가장 인접한 분당과 용인 아파트값은 1년 동안 19.52%와 19.58%가 상승했으며 이런 상승세는 판교 청약접수가 있었던 3월부터 5월 사이에 집중된 것으로 조사됐다.
3월부터 5월 사이 분당 아파트값은 10.13%가 올랐으며 판교 분양이후인 6월부터 8월사이에는 0.18% 상승하는데 그쳤다. 용인 역시 판교 분양이 있었던 3개월 동안 무려 10.80%가 올랐지만 판교 청약접수 후인 6월과 8월 사이에는 2.49%밖에 오르지 않았다.
인근 지역 오름세는 분당과 용인에만 그치지 않았다. 생활환경이 비슷함에도 그동안 오름세가 크지 않았던 산본과 중동까지 번져 산본은 1년 동안 33.09가 올랐으며 중동은 22.52%의 아파트값 상승세를 기록했다.
결국 중동은 2006년 7월과 8월 모두 65개 단지가 아파트값을 담합한 담합아파트로 지목됐다.
수도권 재건축 그래도 건재
두 번째 이유는 재건축 아파트 가격이 결코 떨어지지 않았기 때문이다. 정부는 8.31대책에 이어 재건축 개발부담금 부과와 재건축 안전진단 기준 강화 등을 골자로 하는 3.30대책을 2006년 발표했다.
정부의 지속적인 일련의 재건축 규제책에도 불구하고 1년 동안 수도권 재건축 아파트가격은 평균 18.91%가 올랐다. 이는 재건축을 제외한 아파트 변동률(15.02%) 보다 3%포인트 이상 높은 수치다.
지역별로는 서울 소재 재건축 아파트값이 평균 19.32% 상승했으며 이는 강남구, 서초구 등 강남권(19.56%)과 용산, 성동구 도심권(19.22%)이 주도했다.
8.31대책의 추가 대책이 재건축 규제로 모아지면서 2006년 9월까지 개발부담금을 내야 하는 단지와 그렇지 않은 단지간의 가격 양극화가 예상됐던 것은 사실이다.
하지만 개발부담금 유무에 상관없이 모든 재건축 아파트 가격이 올랐다. 실제 재건축 사업 초기 단계에 있는 강남구 개포동 은마아파트의 경우 3.30대책이 본격적으로 입법 추진된 2006년 5월 이후 가격이 안정됐지만 8월 말 들어 가격이 다시 오르기 시작했다.
이는 강남권으로 들어올 수 있는 방법이 많지 않은 가운데, 실제 재건축을 살면서 투자수익까지 고려하는 수요가 높아졌기 때문으로 분석된다.
8.31 이후 1년 동안 34평형은 2억8천만원, 31평형은 1억8천만원 이상 가격이 올라있는 상태다.
앞으로 시장 전망은
그렇다면 앞으로 아파트값은 어떻게 될까? 지역별 아파트값 양극화는 더욱 가속될 것으로 전망된다.
건설교통부는 8월 24일 아파트 실거래가를 공개함에 따라 매수자들의 매수희망가는 더욱 낮아질 것이다. 따라서 수도권 비 인기지역의 경우 매수자들의 관망세가 짙어지면서 가격은 지금보다 더 떨어질 것으로 예상할 수 있다.
반면 강남권이나 용인 등 수요자들의 관심이 높은 곳은 가격이 오를 수 밖에 없다. 현재도 나타나고 있지만 강남 대기수요들이 장기투자로 선회하면서 매수에 나서고 있다.
또한 8월 판교신도시 중대형이 고가에 분양됨에 따라 하반기 용인 아파트값이 들썩일 소지가 높다.
판교신도시 중대형 분양가는 평당 1천5백만~1천8백만원 선으로 이는 올 가을 용인에서 분양하는 아파트의 분양가 가이드라인을 제공했다고 볼 수 있으며 고가분양은 인근 아파트값 상승을 부채질 할 여지가 크다. 2006년 가을(9~11월) 용인에서 분양을 예정하고 있는 아파트는 16곳 8천6백27가구다.
3.30 대책 어떤 내용 담고있나?
[헤럴드 생생뉴스 2006-03-30 10:41]
<1>재건축개발이익환수
부과지역은 전국이고 부과대상은 조합이며 조합이 해산된 경우 관리처분계획에 따라 해산 당시의 조합원에게 부과된다. 부담금은 종료시점의 주택가격에서 착수시점의 주택가격과 기반시설부담금, 임대주택건설에 따른 지분 감소액, 건축비 등 각종 개발비용, 집값 상승분을 뺀 뒤 0~50%의 부담률(조합원 평균 개발이익 기준)을 곱해 산정된다.
부과대상 단지는 관리처분계획 인가신청 이전단계의 사업장으로 사업이 진행 중인 단지는 착수에서 종료시점까지 전 사업기간에 대해 부담금을 뽑은 뒤 이를 제도시행일을 기준으로 단계별로 안분, 시행일 이후 기간에 해당하는 금액만 부과한다. 개발이익이 미미한 수도권 외곽과 지방 등은 면세점을 둬 감면혜택이 부여된다.
<2>재건축 제도 합리화
재건축 추진위원회의 권한 남용을 막기 위해 시공사 선정과정에서의 비리, 재건축조합 임원의 전횡 등을 원천적으로 방지할 수 있도록 제도적 통제장치를 마련해 올 상반기 중 시행하기로 했다.
먼저 재건축 추진위가 철거업자와 설계자를 선정하지 못하게 하는 등 추진위원회에 대한 감독을 강화하고, 입찰 최소 참여업체를 3~5개로 규정하는 등 시공사 선정과정도 투명하게 바꾸기로 했다. 또 설계변경 시 반드시 조합원 동의를 받도록 하고, 재건축 정비기본계획을 수립할 때는 지자체와 건교부 등 중앙행정기관의 협의를 거치도록 했다. 안전진단 절차도 대폭 강화, 시설안전기술공단 등 공적기관에 안전진단 예비평가를 맡기고 현재 구청에 주어진 안전진단 결과 재검토 의뢰권한을 시ㆍ도지사와 건교부로 상향 조정키로 했다.
<3>주택거래신고제 강화
주택가격이 단기간에 많이 오르는 지역에 대해 적용되는 주택거래신고제가 강화된다. 그 동안 실거래신고만 해오던 것을 자금조달계획과 해당지역 내 주택 입주 여부 등을 추가로 신고토록한다는 것이다. 이는 정부는 올 1월부터 부동산 실거래가 신고제 도입으로 주택거래신고지역 제도가 사실상 유명무실해졌다는 판단에 따른 것으로 풀이된다.
따라서 주택거래신고지역 내에서 주택을 거래할 때는 실거래가 외에 자금조달계획과 당해 주택 입주 여부 등을 추가로 신고하도록했다.
건교부는 투기수요 유입을 차단하기 위해 이를 적극 도입키로 하고 주택거래신고제 실시의 모법인 주택법 시행령 개정 작업을 서둘러 올 상반기 중 시행할 방침이다.
<4>기존도심 광역적 재정비
오는 7월 시행되는 ‘도시재정비촉진을 위한 특별법’을 통해 비강남권 지역의 교육ㆍ문화ㆍ교통 등도 획기적으로 개선하는 방안이 추진된다.
정부는 재정비촉진구역 지정요건을 20% 범위에서 완화해주고 용도지역, 용적률, 층수 제한도 대폭 풀어주기로 했다. 병원ㆍ학교ㆍ본사 사무소 등 생활권 시설에는 취득ㆍ등록세가 감면되고, 과밀부담금 감면 혜택 등도 주어진다. 다만 특별법에 의한 인센티브로 증가된 용적률 만큼은 일정 비율을 임대주택으로 짓도록 해 투기를 방지하기로 했다. 건교부는 오는 6월까지 법령개정을 마무리, 올 9월까지 서울 강북에 2, 3개를 포함해 총 3, 4개의 시범지구를 지정할 계획이다.
<5>분양가 인하
건교부는 분양가를 낮추기 위해 공공택지 개발 시 감정평가 기준을 강화하고, 행위제한 시점을 지구지정일에서 공람공고일로 앞당겨 용지보상을 합리화하기로 했다. 또 광역기반시설 비용을 합리적으로 부과하고, 전용 25.7평 이하 서민용 분양주택 용지의 공급가격을 현행 감정가 대신 조성원가에 일정률(수도권 10%, 광역시 0%,지방 -10%)을 가감해 책정하는 방식으로 변경해 택지 공급가격을 낮추기로 했다. 땅값이 분양가를 좌우하기 때문이다. 이와 함께 분양가 상한제 적용 주택에 대해서는 지자체에서 건축ㆍ토목ㆍ회계 등 전문가의 검토를 거쳐 분양승인을 내줄 방침이다. 건교부는 이런 방법으로 택지가격을 인하하면 중소형 아파트 분양가가 평균 10% 정도 낮아질 것으로 보고 있다.
부동산팀(zzazan@heraldm.com)
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3.30대책 왜 나왔나
[헤럴드 생생뉴스 2006-03-30 10:23]
정부와 열린우리당이 지난해 ‘8.31 부동산종합대책’을 내놓은지 7개월여만에 재건축 개발이익환수와 주택거래신고제도 강화, 주택담보대출 규모 대폭 축소 등을 주요 내용으로 한 ‘3.30 대책’을 확정 발표했다. 이번 대책은 작년 8.31대책 추진과정에서 미진했던 재건축 시장 안정화를 통해 최근 불안조짐을 보이는 강남지역 재건축 아파트 값을 잡기 위한 것이다. 그러나 재차 규제위주의 시책으로 한계가 있는 만큼 효험은여전히 미지수라는 지적이 나오고 있다.
◆왜 나왔나=세제강화와 공급확대, 서민주거안정 등을 담은8.31 부동산 종합대책이후 한동안 집값은 하향세로 돌아섰지만 서울시와 시의회가 재건축 단지에 대한 용적률 및 층고 완화 움직임을 보이자 작년 하반기부터 재건축을 시작으로 집값은 상승세로반전됐다. 5000만~1억원까지 하락했던 재건축 단지는 금새 8.31이전 수준을 회복했고 지난2월 기준으로 2억~3억원씩 올랐다. 강남 재건축 주도의 집값상승세는 강남과 분당, 목동 등 주거여건이 좋은 주변지역으로 확산되는 추세. 작년 11월부터 8.31대책에서 미흡했던 주택ㆍ토지 공공비축 강화방안, 전세시장 안정화 방안 등을 검토하던 당정은 결국 ‘재건축시장 안정’없이는 집값 불안을 해소할 수 없다는 결론을 내리고재건축개발이익환수와 안전진단강화라는 3.30대책을 확정ㆍ발표하기에 이르렀다.
한덕수 부총리는 이날 당정회의에서 “8.31대책이후 재건축시장을 중심으로 나타난 가격불안이 수도권으로 확산되고 있다”며 “재건축 제도 합리화에 대한 대책을 마련했다”고밝혔다.
◆의미는=3.30대책은 그동안 정부가 방치해왔던 재건축 조합원의 불로 소득에 대해 직접 칼을 댔다는데 큰 의미가 있다. 정부는 지금까지 재건축 개발이익을 환수하기 위해 임대주택 건설 의무비율(25%)을 작년 5월부터 도입했고, 중소형평형을 60%(전용 18평이하 20%)까지 채우도록 한 소형평형 건설 의무제를 시행해 왔다.개인의 불로소득을 환수하는 방안도 검토한 적이 있지만 적용시점 문제와 미실현 이익의 징수범위 등으로 중도 포기했었다. 당정은 그러나 지난 2월 노무현 대통령의 ‘재건축 정책 전면 재검토’ 지시를 계기로 재건축규제에 착수, 두달여만에 ▷개발이익 환수 ▷재건축사업 및 조합운영 투명성 확보 ▷안전진단 강화 방안을 마련했다.
열린우리당 김한길 원내대표는 “주택가격의 과도한 상승은 무주택 서민의 희망을 뺏고 성장동력을 훼손한다”며 “당정과 국민이 협력해 8.31대책을 강력 시행, 부동산시장안정에 힘쓰겠다”고 강조했다 ◆추가 대책은=최근 노무현 대통령은 ‘국민과의 인터넷 대화’에서 “부동산 격차는 양극화의 심각한 원인이며 핵심적 결과”라며 “남은 임기동안 4,5단계의 대책을 마련할 수 있다”고 말했다.8.31대책과 재건축 후속조치에도 불구, 시장 불안이 지속되면 남은임기와 상관 없이 시장 안정을 위한 강도높은 추가 대책을 마련할 수 있음을 내비친 것이다. 전문가들은 이 때 나올 정책은 어느 것보다 강도가 셀 것으로 내다보고있다.한 부동산 전문가는 “8.31에 이은 3.30대책에다 올 하반기나 내년초에 추가 대책이 나온다면 시장을 강하게 옥죄는 정책이 될 것”이라고 지적했다. 추가대책으로는 10.29 대책때 정부가 검토했던 주택거래허가제, 1가구 1주택 양도세 비과세 철폐 등이 포함될 전망이다. 그러나 주택수요가 고급화되고 규제만으로는 집값을 잡기가 역부족이라는 지적이 나오고 있어 귀추가 주목된다.
강주남ㆍ황주윤 기자(namkang@heraldm.com)
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"3ㆍ30대책은 재건축사업을 확인 사살했다"
[머니투데이 2006-04-04 14:36]
[머니투데이 김경원 기자]재건축을 추진 중인 일부 단지들은 8·31대책이 숨통을 끊었다면 이번 3·30대책은 확인 사살을 한 것이라는 분위기가 완연하다.
추진위 단계에 있는 재건축 단지들은 일단 행정적 절차는 진행하겠으나 관련법의 결과를 지켜본 뒤 사업 포기 여부를 결정하겠다는 입장이다.
특히 조합설립 인가를 추진중인 곳에서 추진위 단계보다 비싸게 아파트를 구입했던 주민들의 반발이 거세 보인다. 이들은 재건축 사업을 포기하자며 강경한 목소리를 내고 있다. 반면 사업시행인가를 받은 단지는 오는 8월까지 관리처분인가를 받을 수 있도록 최대한 서두르겠다는 분위기다.
◇추진위 단계=추진위들은 현행 재건축의 행정절차에 맞춰 사업을 진행하겠다는 것이 대세다. 아직 법적으로 결정된 것이 없기 때문이라는 게 이들의 얘기다.
잠실 주공5단지는 현재 안전진단을 다시 신청한 상태다.
재건축 추진위 관계자는 “대로변 약 2만평을 상업지구로 전환하는 방안을 준비 중”이라며 “재건축을 위한 행정적 절차는 진행하면서 조합인가 신청 기간을 조율할 생각”이라고 말했다.
즉 향후 조합설립은 재건축 관련법이 완화되는 시점에 맞춰 결정하겠다는 것이다. 이곳 주민들은 임대주택 금지와 조합원 양도금지 등에 대한 위헌소송 결과를 주시하고 향후 개발부담금 관련 위헌소송도 제기할 태세다.
은마아파트 추진위는 거의 매일 회의를 열고 있다. 은마아파트 관계자는 “리모델링을 하지 않는 것은 확실하다”며 “다만 재건축을 추진해야 할지 말아야 할지 진퇴양난에 빠진 상태”라고 밝혀 향후 귀추가 주목되고 있다.
이런 입장은 강북도 마찬가지. 노원구 월계동 동신아파트 추진위 관계자는 “이곳의 용적률은 168%이지만 2종 일반주거지역이기 때문에 190%의 용적률을 적용 받는다”며 “현재는 종을 변경할 수 있도록 주민 동의를 구하면서 재건축을 추진할 수밖에 없다”고 푸념했다.
◇조합설립 전 단계=각 단지별 사정에 따라 재건축을 포기하자거나, 행정적인 절차나마 계속 진행하자는 의견으로 나뉘고 있다.
조합설립인가를 추진 중인 송파구 가락동 가락시영1차는 심각한 내홍을 겪고 있다. 주민들이 조합에 재건축을 포기하자고 압력을 넣고 있어서다.
조합 관계자는 “그동안 정부의 규제에 대한 누적된 피로감이 3·30 대책 이후 폭발하면서 주민들이 조합 문을 아예 닫자고 반발하고 있다”며 “지난 2003년 추진위 설립 당시보다 비싸게 아파트를 구매한 주민들의 불만이 거세다”고 말했다.
처음 단계부터 재건축을 다시 시작하면 개발부담금이 약간은 줄 것이라는 막연한 생각 때문이라는 게 관계자의 증언이다.
반면 우선 재건축 사업의 행정적인 절차는 따르겠다는 단지들도 있다. 예비안전진단에 있는 강동구 둔촌주공1단지 관계자는 “준공된 지 27년이 지났기 때문에 재건축을 추진해야 한다”며 “다만 법이 어떻게 될지 모르겠으나 정부 생각대로 법이 제정되면 사업 승인 단계에서 재건축을 포기할 수도 있을 것”이라고 말했다.
이와 대조적으로 관리처분 신청을 눈앞에 두고 있는 단지는 느긋한 표정이다. 사업시행인가 단계에 있는 서초구 반포동 미주아파트 조합 관계자는 “조금 서둘러서 6월 중에 관리처분인가 신청을 제출할 계획”이라며 “그러면 개발부담금을 내지 않아도 될 것으로 기대한다”고 느긋하게 말했다.
◇지방도 노심초사=경기도 의왕청화 재건축조합과 의왕대우사원주택 재건축조합의 입장이 조금 다르다.
청화는 사업시행인가 전 단계이지만 추진위부터 가격 상승폭이 미미하기 때문에 재건축을 꾸준히 진행하겠다는 입장이다. 반면 대우사원주택은 추진위 단계에 비해 가격이 2배 이상 오른 것으로 알려지고 있어 관리처분 인가를 받기 위해 최대한 속도를 내고 있다.
대우사원주택 조합 관계자는 “관리처분인가를 획득하지 못할 경우는 생각도 하고 있지 않다”며 비장하게 말했다.
또 경기도 안산에도 중앙1단지와 중앙2단지를 포함해서 현재 9개 단지가 재건축을 추진 중이다. 안산시는 지금껏 원곡동 1·2·3단지만 재건축을 추진할 정도로 재건축 경험이 부족하다.
안산 중앙2단지 관계자는 “현재 상태라면 개발부담금을 낼 가능성이 높다”며 “다만 개발부담금이 크지 않을 것이고 법도 정해지지 않았기 때문에 촉각만 곤두세우고 있다”며 재건축을 계속 추진키로 했다.
김경원기자 kwkim@
일반적·부담부 증여로 양도소득세 줄여라
Q “안녕하세요! 저는 1가구 3주택을 가진 50대 후반의 가장입니다. 모든 주택을 다 보유하자니 재산세나 종합부동산세 등 보유세가 부담이 되네요. 그렇다고 매매하자니 양도소득세가 부담돼 이러지도 저러지도 못하고 있습니다. 앞으로 1가구 다주택자에 대한 세금부담이 점점 더 커질 것이라는 정부 발표도 있어 최근 1채만 남기고 다 매도할까도 생각해 봤지만 양도소득세 중과세 대상이라 양도차익의 50% 이상을 세금으로 내야 하니 부담이 너무 커요. 부동산 가격이 계속 오르는 상황이라 팔기에는 너무 미련이 많네요. 어떻게 하면 시세 차익도 보면서 세금을 적게 낼 수 있을까요?”
A “안녕하세요. 요즘 가중되는 세금부담 때문에 다주택 소유자들이 고민을 많이 하고 있습니다. 특히 2007년 1월 1일부터 시행된 1가구 2주택 이상 소유자에 대한양도소득세 중과세에 대해 부담을 느끼는 사람들도 많습니다. 그렇다고 작년부터 급격히 상승하고 있고, 앞으로도 상승이 예상되는 부동산을 세금 때문에 팔 수도 없는 노릇이겠죠. 어떻게 하면 양도소득세 중과세를 피하면서 부동산 가격상승의 혜택을 최대한 누릴수 있을 까요?
가장 먼저 생각해볼 수 있는 해결책은 바로 일반적 증여나 부담부 증여를 통해 무주택 자녀에게 주택을 증여하는 것입니다. 현 세법에서는 1가구 2주택 이상 소유자의 부동산 매매에 대해 높은 세율을 부과하고 있으므로 등기된 소유 주택 수를 줄이는 게 좋습니다. 따라서 집이 없으면서 같이 거주하지않는 자녀에게 1채씩 증여한다면 증여 후 발생되는 양도차익에 대한 양도소득세는 상당 부분 줄일 수 있습니다.
즉, 증여 후 매도할 때는 자녀 명의의 1가구 1주택이 되므로 일정 요건(서울, 과천 및 5
대 신도시 경우 3년 보유 2년 거주, 그 외 지역의 경우 3년 보유)만 충족할 경우에는 6억원까지 양도소득세는 비과세됩니다.
설사 요건을 충족하지 못해 양도소득세가 부과된다 하더라도 증여 시 시가가 양도소득세 계산시 기준이 되는 취득가가 되며, 적용하는 세율도 작아지게 되므로 양도소득세는 상당부분 줄어들게 됩니다.이렇게 증여한 후에는 해당 주택의 가격상승폭이 높으면 높을수록 1가구 다주택의 자격으로 매도하였을 때보다 세금혜택을 많이 보게 됩니다. ‘하늘은 미리 준비하는 사람의 편’이라는 말도 있듯이 세금도 미리 대비한다면 향후 부과될 세금의 상당액을 절약할 수있습니다.
증여할 때 유의할 점 두 가지를 알려드리며 마무리합니다.
첫째, 증여 후 5년 안에 매도시에는 최초 증여한 사람이 매도한 것으로 인정되므로 앞에서 언급한 세금 절감 효과는 없어질 수 있습니다. 둘째, 증여 후 해당 주택의 가격상승이 거의 없거나 가격이 하락한 경우에는, 증여한 후 매도하는 것보다 증여하지 않고 1가구 다주택의 자격으로 매도하였을 때 오히려 세금을 적게 낼 경우도 있습니다.”