부발역/부발역세권 성남~여주복선전철 이천구간 집중분석(부발역)

[겔로퍼]

안녕하세요 겔로퍼입니다.

장마가 지나간지도 한참이 되었는데 비는 그칠줄 모르고 매일 소나기 형태로 내리고 있습니다.

아마도 올해 역시 2010년도 처럼 벼농사가 엉망이 될것 같네요

제가 낚시를 좋아해서 지방을 자주 갑니다. 2010년도에는 충남지방에 벼농사는 거의 망쳤다고

하는데 제가 그넓은 서산농장쪽을 가보니 벼가 까맣게 타죽어 있더라구요

결국 한해 농사를 망처 버려 살길이 막막한 사람들이 많이 생겨 주변이 온통 살려달라는 프랑카드

일색이었습니다.

그냥 지나칠수가 없을정도로 절박한 심정의 글귀가 많았습니다.

올해도 그런 상황이 벌어지지 않을거라는 확신이 없습니다.

비도 많이 오고 해뜨는 날도 별로 없고 그러다 보니 병충해도 많이 생겨 나고

이래 저래 벼농사 짓는분들이나 과수원, 밭농사 등 농사를 지으시는분들이 안타깝습니다.

농사는 그분들의 모든것이 아니겠습니까?

제발 올 한해는 최악의 상황은 오지 않았으면 합니다.

왜 갑자기 뜬금없는 농사 얘기냐구요?

올해 전국에서 가장 빨리 모내기를 한곳이 부발읍입니다.

그리고 지금쯤이면 벼알맹이가 조금씩 영글어 달릴때가 되었는데

주변 논을 바라보면 알맹이가 달려있는곳이 거의 눈에 뛰질 않아서

답답한 마음에 서두에 농사 얘기를 올려보았습니다.

사실 부발역세권 주변에 농지를 보유하고 계신분중에 현지인이 얼마나 되겠습니까?

대부분 손바뀜이 일어 외지인이 소유하고 있는것이 대부분 아닐까요

지가 상승으로 인하여 투자수익을 올릴수 있는 현지인들은 그나마 위안이 되겠지요

하지만 외지인 농지를 소작하고 계시는분들이 대부분인데 농사를 망친다면

이분들은 먹고 살길이 막막하겠지요

이제 2개월 남짓 남았는데 그 기간동안 하늘이 도와 벼농사가 풍년으로 마무리 되길

기원해 봅니다.

이제 본론으로 들어 가겠습니다.

가금씩 부발역세권에 대한 글을 많이 올렸는데

성남~여주복선전철 이천구간(8공구) 집중분석 글을 올리면서 다시 한번 세부적으로

검토를 해봅니다.

성남~여주복선전철 전체구간중 가장 많은분들이 선호하고 가장 이슈가 많은곳이

부발역세권입니다.

어떠한 이슈들이 있는지부터 검토하고 현재시세라던지 향후 투자수익에 대해서 검토해

보도록 하겠습니다.

부발역세권 키워드

1. 부발역세권 현황

위치 : 부발읍 아미리,신하리 ,산촌리일원

면적 : 1,108,103 (약335,000평)

지구 : 특정개발진흥지구,개발행위제한구역

역사 : 성남~여주복선전철라인중 가장 크고 높은 3층건물 길이 400m

주변 : 하이닉스와 OB맥주,신세계푸드, 진로등 대기업이 있고 인구 25,000명 거주

환승 : 성남~여주복선전철라인, 부발~충주 중부내륙고속철도, 평택~원주복선전철라인

3개의 노선이 교차하는 트리플역세권.

2. 부발역세권 이슈

현재 부발역세권이 들어 서는 부발읍 아미리,신하리 주변으로 하이닉스옆

일반공업지역 106,000평이 2010년12월 제1종지구단위계획구역으로 발표,

하이닉스 증설과 IT산업단지로 인한 인구증가.

부발읍 주변으로 성남~장호원 자동차전용도로가 2012년 개통예정으로 공사진행중.

서울에서 자동차전용도로 이용시 부발읍까지 30분이내 도착.

성남~여주복선전철 2014년 개통을 위하여 현재 공사진행중.

성남~여주복선전철 개통시 강남~판교간 신분당선과 연결되어 강남에서 부발까지 30분이내 도착.

3. 개발형식

양방향으로 개발이 되면서 남쪽과 북쪽이 연결되는 도로가 역사하부를 지나 남쪽과 북쪽을 연결하는

도로가 있는 연결방식의 역세권입니다.

양방향으로 연결되는 방식의 역세권은 현재 청량리~춘천복선전철 라인중 호평역이 대표적인곳입니다.

호평역은 부발역세권과 같은 방식으로 개발 되어 역사 하부로 4차선 도로가 연결되며 양방향 통행이 가능해

지가 차이가 크게 나질 않습니다.

물론 양쪽으로 상권이 형성이 되겠지요

현재 호평역 상업지는 공시지가가 평/2천만원대 형성되어 있으며 실거래가는 평/3500만원~4000만원

형성되어 있습니다.

그리고 중요한건 호평역은 1개노선이 지나는곳이지만 부발역세권은 3개노선이 지나가는 트리플역세권

이라는것입니다.

시간이 흘러 역세권 전체가 개발이 되고 3개노선이 운행이 되었을때 지가추이는 어떻게 얼마만큼

오를지는 상상이 되질 않습니다.

여러분들의 상상에 맡기겠습니다.

4. 어느방향으로 투자를 해야할까?

타지역과 달리 부발역세권은 초창기부터 지금까지 아미리와 신하리를 놓고 많은 얘기들이

오가고 있습니다.

어떤분들은 역광장이 아미리에 들어오니까 아미리에 상업지가 들어 온다.

어떤분들은 아미리에는 학교가 있어서 상업지는 힘들고 근생이 들어올 수 있으며

신하리쪽에 상업지가 들어온다.

어떤분들은 2020도시기본계획에 의하여 아미리쪽 특정개발진흥지구끝라인으로 상업지가 된다.

어떤분들은 3번국도를 기준으로 역사방향으로 들어 오는곳에 상업지가 들어온다.

여러분들은 어느곳에 동의를 하십니까?

제가 위쪽에 나열한 글을 보면 대충 짐작이 가질 않나요

부발역세권은 역사하부를 통해 4차선이 관통을 하는 남쪽과 북쪽이 연결되는 역사입니다.

그래서 향후 보시면 알게되겠지만 역사부지로 편입되는 토지 길이와 넓이가 상당히 큽니다.

역사도면을 보게 되면 역사부지에 주차장과 4차선옆으로 버스정류장과 택시정류장등

역사부지내부에 어느정도 형성이 되기 때문에 광장을 한쪽도 아닌 한곳으로만 한다는것은

조금 문제가 있다고 봅니다.

그래서 역사부지를  넓게 선정해서 이용하는 주민들이 휴식할 수 있는공간은 양방향 모두

설치하지 않을까 생각해봅니다.

저는 개인적으로 여러분에게 부발역세권을 투자를 하신다면 아미리와 신하리 어느쪽에

투자를 하시든 역사에서 가까운 지역에 투자하라고 권하고 싶습니다.

최소 100미터이내에 투자를 하신다면 향후 수익에 대해서는 걱정을 하지 않아도 될듯 합니다.

토지에 투자를 해놓고 상업지가 될지 주거지가 될지 아니면 특정개발진흥지구 바깥쪽에

투자를 하셔서 언제 개발이 될지 이러한 불안에 떠는 일은 없었으면 합니다.

사실 토지에 전재산을 투자 해놓고 낭패를 보는일이 얼마나 많이 있습니까?

본인 스스로 진짜 토지전문가라고 생각을 한다면 본인투자에 대해서 아쉬움이 없겠지만

대부분의 투자자들이 사놓고도 불안해 수시로 가격을 물어보고 개발이 언제 되는지

정상적으로 물건을 구매했는지 문의가 많이 옵니다. 

정상적인 거래와  시세에 거래를 했다면 시간이 좀 지나면 투자수익을 올릴수 있지만

그렇치 않고 비싸게 토지를 매입하거나 개발되는 지역을 많이 벗어났다고 한다면

그분들이 알게 되었을때 얼마나 많은 실망을 하겠습니까?

세월이 약이 아니라 그야말로 하루하루가 지옥에서 사는 심정일것입니다.

남은 생을 즐겁고 기대감을 가지고 살고자 한다면 리스크가 없고 안전한곳에 투자를 하십시요

절대 기약이 없고 계획이 없는곳에는 투자를 하지 않는게 여러분들의 남은 생을 즐겁게

사는 길이라고 생각을 합니다.

말이 너무 많았습니다.

부발역세권 주변시세와 향후수익을 알려드리고 이번분석은 마치도록 하겠습니다.

부발역세권 시세분석표입니다

부발역세권 시세표 (특정개발진흥지구,개발행위제한구역 포함)

역사 정면 아미리 방향

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
역사정문앞	100m~200m	400만~600만	1500만~2000만	특정개발지구
역사정면	250m~400m	300만~400만	1000만~1500만	특정개발지구
역사정면	450m~500m	150만~200만	500만~600만

역사좌측 아미리방향

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
역사좌측방향	100m~200m	250만~300만	800만~1200만	특정개발지구
역사좌측방향	300m~400m	200만~250만	600만~700만	취락지구
역사좌측방향	500m~600m	100만~150만	300만~400만

역사정면 신하리방향

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
신하리방향	100m~200m	250만~300만	1,500만~2,000만	특정개발지구
신하리방향	300m~400m	150만~180만	700만~800만	특정개발지구
신하리방향	500m~600m	80만~110만	200만~250만

역사좌측편 산촌리방향

구 분	거 리	금 액	향후(4년~5년)	비 고
산촌리방향	100m~200m	120만~170만	300만~400만	특정개발지구
산촌리방향	300m~400m	700만~100만	200만~300만
산촌리방향	500m~600m	50만~60만	150만~200만

지금까지 부발역세권을 분석해 보았습니다.

여러가지로 부족하지만 자세히 검토하시고 토지투자를 하는데 도움이 되었으면 합니다.

혹시라도 더 자세한 문의사항이 있으시면 직접 부동산을 방문하시거나 전화로 문의를 하시면

성심성의껏 상담을 해드리겠습니다.

아울러 저희부동산에서는 이천토지에 대한 무료감정을 해드립니다.

토지를 가지고 계시는분들도 전화 상담을 원하시면 언제든 환영합니다.

늘 성공투자 하세요

여러분들의 이해를 돕기 위해서 사진 몇장 올립니다

부발역사 정문 출입구와 4차선 도로가 연결되는곳

집이 보이는 곳과 우측에 있는 전봇대사이에 특정개발진흥지구 킅나는지점 4차선도로 연결지점

                                부발역세권 2015도시관리계획도면(선으로 표시된곳이 계획도로와 기존도로

                                                      경춘선 복선전철 평내호평역사 주변 지번도 

오늘의 팁

                                      특정개발진흥지구 바깥쪽 아미리방향100미터이내 400평 평/120만원

                                 특정개발진흥지구내 신하리 방향 역사에서 50미터 이내 평/200만원대 중반