진접 동부센트레빌 투자전망과 주변시세

안녕하세요~~~~~~ 신도시분양가이드 카페지기 페르세우스입입니다~~~~~^_^   이번주부터 건설사들이 아파트를 쏟아낼것 같다고 합니다 9월부터는 상한제가 실시되기에  아파트분양을 하려고 서두르는거죠 이번주에는 남양주 진접지구 인근에 동부센트레빌 모델하우스가 오픈을 계획하고 있구요 도농동 주상복합아파트 마제스타워와 부영이 준비를 하고 있습니다 오늘은 진접 동부 센트레빌의 투자가치와 전망에대해서 살펴보겠습니다^^   진접지구는 7월부터분양을 준비하고있습니다 7개건설사에서 6000여가구를 분양을합니다(아래표참고)   남양주시 진접택지지구 3블럭               경기지방공사           509         34       509   7~8   1588-5550,031-220-3285 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 남양주시 진접택지지구                       신영                       434    39~58       434   7~8   02-6001-2634,02-561-2000 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 남양주시 진접택지지구 2,13블럭          (주)신안                2340         34    2340   7~8   02-3467-1023 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 남양주시 진접택지지구                       남양환경개발           443         33       443   7~8   1588-5550,062-231-1000 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 남양주시 진접택지지구                       반도건설                 873    32,34       873   7~8   02-3011-2700,02-3011-2764 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 남양주시 진접택지지구                       금강주택                 790         35       790   7~8   02-2619,0114,02-3468-7315 ---------------------------------------------------------------------------------------------------- 남양주시 진접택지지구                       신도종합건설           607    37~79       607   7~8   031-828-5597,031-568-3300 -------------------------------------------------------------------------------------   진접택지지구는 62만평이고 12000여세대가 들어섭니다 1차는 750~800만원선에 분양할것으로 예상됩니다   그럼 이제 진접 동부 센트레빌에 대한 분석을 본격적으로 해볼까요?^^ 단지로따진다면 진접택지지구내에서도 동부센트레빌만한 단지가 없습니다 1687세대의 보기드문 거대단지에 단지안에 실내골프장.수영장.클럽하우스 문화센터등이 들어오며 최첨단시스템의 로봇보안장치로 철통보안이 가능하다고 합니다 총1687세대중 1176세대를 1차공급한다고 합니다 (34평653세대 40평306세대 47평 109세대 57평102세대 69평6세대)   과연 진접 동부센트레빌의 투자가치는 얼마나 나올까요? 그리고 1순위에서 마감이 될까요? 문제는 분양가격과 주변 시세입니다 주변에서 받쳐줄만한 아파트가 현재는 없습니다 그나마 좀 가격이 나오는 아파트가 화도읍 두산아파트(36평 2억3000~26000)하고 퇴계원 극동하고 일신건영(2억4천~2억5천)정도입니다 나머지 아파트들은 대부분이 33평기준으로 2억을 넘지못하는 아파트들이 많구요^^   동부센트레빌 분양가가 평당 옵션포함해서 770입니다 33평기준으로 2억5,6천정도 한다는 얘긴데 주변시세보다 비쌉니다 주변에 훨씬 싼 아파트들도 많이있거든요 하지만 입주후 시세를 비교하면 진접센트레빌이 훨씬 많이 나올수 있습니다 단지를 봐도 그렇고 입주년도를 봐도 그렇구요   그리고 진접택지지구가 본격분양에 들어가면 그만큼의 플러스A가 생길거라는 말들을 많이 들으셨을겁니다 하지만 진접택지가 오히려 독이될수도 있다는 생각해보셨나요?^^ 택지지구는 모든시설이 잘되어 있습니다 아파트가 밀집되어있는건 물론이고 정부차원에서 학군과 상권과 교통을 확실하게 해결하여 준다는건 다 아시죠^^ 그런데 만약 진접택지지구가 수요자들에게 큰인기를 얻지못한다면 동부센트레빌역시 외면당할수 있습니다 어느정도의 인기를 끈다해도 수요가 진접지구와 동부등으로 분산이 된다면 가격상승의 한계를 들어낼수밖에 없다는거죠^^   수요층을 분석해보면 진접인근에선 그많은 세대수를 받혀줄만한 수요가 안됩니다 그러면 구리쪽이나 남양주 도농동인근이나 호평쪽에서 수요가 받혀주어야한다는거죠 그런데 그쪽으로도 분양이 많습니다 도농동에도 분양을 하고 그건너 가운지구도 분양을 합니다 미니신도시급의 별내지구는 내년에 분양을 하구요 만약에 다른 개발호재가 없고 남양주진접지구만 개발이 된다면 얘기는 틀려집니다   하지만 수요가 더좋은 택지지구로 분산된다는데에는 이의를 제기하실분은 없을겁니다 물론 가운지구나 별내지구는 전매가 허용되지않는다는 단점도있습니다 하지만 전매금지가 짧아서 가격이 많이 치고나가기엔 만만치않은 분양가가 걸릴수도 있습니다 동부센트레빌 분양가에 투자가치를 생각한다면 입주때쯤 3억5천정도는 시세형성이 되야합니다 그래야 이자하고 세금(등기비용)제외하면 어느정도의 투자가치가 생길겁니다   그런데 문제는 그금액이 안나올것 같습니다^^ 아까말씀드렸지만 창현두산 36평이 2억5천안팎입니다 하지만 그아파트는 전용면적이 30.2평입니다 그리고 퇴계원극동이나 일신건영은 154만평의 별내지구 여파로 가격이 치고나간거구요 3억5천이면 구리인창동 택지지구 기존아파트 웬만한건 살수있는 금액입니다 결국 가격상승하기에는 저항이 만만찮을것 같습니다만 회원님들 생각은 어떠세요?^^   주변이 많이 개발되는 호재도있지만 수요가분산된다는 걸림돌도 있구요 더좋은 입지의 택지지구가 계획잡혀있다는 악재도 있습니다 그리고 아시다시피 요즘 청약통장 1순위 제한여파로 주택구매심리가 높지않다는것도 감안하셔야할듯합니다   만약 저라면 진접에 청약통장은 넣지 않을겁니다^^ 아파트 당첨되는것도 일종의 확률게임입니다 한번 당첨시킨다면 투자가치가 불분명한 지역보다는 좀더 확률높은 아파트에 승부를 거는게 현명하다고 생각합니다   오늘은 더이상은 졸려서 안될것 같구요^^ 제가 모델하우스 오픈하면 모델분위기도 보고 주변부동산에서 하는얘기도 들어보고 평형분석등 구체적으로 분석해서 다시 올리겠습니다 지금 말씀드린건 사실 아직 현장도 안가봤구요^^ ㅋㅋ 분위기 파악을 제대로한것두 아니구요   제경험을 바탕으로 감으로 촉으로 즉석에서 만들어낸 분석입니다~~~~^^ 그리고 그동네에 대해선 쪼끔 알거든요^^ 사람들은 일단 모델하우스에 엄청 몰릴것 같은데^^ 모델하우스에 오실분 저한테 전화하세요~~~~~^^ 거기 싸고 맛 끝내주는 매운탕집 제가 알거든요?^^ 모델하우스 갔다오면서 시원하게 한잔~~어떠세요?^^