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아파트 부정 비리 관련문서

아파트 부정?비리 어떻게 막을 것인가?

                                        심현천(전 주거생활연구소장) (참여연대 아파트공동체연구소 부소장)

Ⅰ. 시작하는 말

    98년도부터 경찰에서 아파트 관리비 부정?비리 수사를 제대로 착수하기 시작하였다.
그리고 99년 3월에는 경찰청에서 민생관련 부정?비리 척결차원에서 전국적으로 수사기간까지 정하여 수사에 착수하였다.
   지금까지는 아파트관리비 부정. 비리 고발사건에 미온적이던 경찰이 무슨 곡절인지 이번에는 전국적으로 공개수사발표까지 하였다. 그리고 아파트단지가 우리사회의 부정의 온상이나 되는 양 야단법석을 떠는 것도 모양은 좋아 보이지 않는다. 앞으로는 민생관련 부정?비리 전담반을 상설화하여 작은 부정?비리도 즉시 처리하여야 할 것이다.
   그러나 이런 기회에 공동주택 관리 부정?비리 발생의 원인을 철저히 규명하고 방지대책을 찾아, 일회성 단속이 아닌 근원적 부정?비리 척결의 계기로 삼아야 할 것이다. 나아가 이런 기회에 공동주택관리제도의 여러 문제점을 부각시키고 개선시키는 전화위복의 계기로 삼는 지혜가 필요한 시점이라고 생각된다.

Ⅱ. 아파트 관리 부정?비리의 유형

1. 위탁관리업자 선정 시 동대표 금품매수행위
   위탁관리를 하는 아파트는 계약기간이 종료할 때마다 위탁관리회사를 선정하여 위임에 의한 계약을 체결한다. 이때, 위탁관리회사에서 동대표를 금품으로 매수하는 행위를 말한다.

2. 각종 외주공사와 용역 계약 시 금품수수행위
   관리비 항목중 주로 수선유지비와 특별수선충당금 사용 시에 나타나는 행위이다.
   예를 들면, ① 아파트 외벽 도색공사 ② 아파트 배관교체 또는 방수공사 ③ 물탱크 청소용역 ④ 보일러배관공사 ⑤ 승강기 유지관리 용역 ⑥ 정화조 청소용역 ⑦ 울타리 보수공사 ⑧ 단지 내 도로보수 및 어린이놀이시설 등 각종 공동시설물 보수공사 등 외주공사와 용역계약과정에서 업자와 동대표 또는 관리소간에 금품을 수수하는 행위를 말한다.
   부정 방법으로는 ① 입찰공사금액을 미리 알려주는 방법 ② 허수아비 입찰자를 내세우는 등 업자끼리 담합하는 방법 ③ 제대로 공사를 하지 않고, 금품을 제공하고 검사를 받는 방법 ④ 수의계약으로 과다계약을 하고, 차액을 나누어 착복하는 방법 ⑤ 공사대금 영수증으로 세금계산서를 발행하지 않고, 부가가치세 해당액 10%를 나누어 착복하는 방법 등 다양하다.
  
3. 소모품 사용량 과대계상 또는 가공영수증을 첨부하고 횡령하는 행위
   수선유지비 항목에서 소모품 사용시에 나타나는 부정행위이다. 아파트 단지의 공용부분에는 각종기계부품, 전구, 면장갑 등 소모품이 사용된다. 이때 복도등, 가로등, 면장갑 등 월간 사용량을 과대계상하거나, 가공영수증을 첨부하여 관리비를 횡령하는 행위를 말한다.

4. 급여명세서나 통장 입?출금시 계수조작 등 사문서를 위조하여 횡령하는 행위
   직원급료명세서의 합계금액을 과대하게 조작하여, 관리비통장, 예금청구서를 작성하여 차액을 착복하는 행위를 말한다.
   이런 유형의 부정은 관리사무소 경리직원이 저지르는 유형으로 동대표회장이나 관리소장이 계수에 어두울 때 또는 절대인원의 부족으로 내부 견제가 부족할 때 발생하는 부정행위이다.

5. 관리외 수입을 잡수입으로 계상하지 않고, 착복하거나 일부만 계상하는 행위
   모든 아파트단지는 관리외수입이 발생한다. 필수적으로 생기는 잡수입은 ① 관리비예금통장에서 생기는 예금이자 ② 관리비연체료수입 ③ 이삿짐운반시 곤도라 또는 승강기 사용료 등이다. 이는 필히 관리비부과명세서 상 잡수입으로 계상되어야 한다.
   이외에도 ① 보험료리베이트 ② 알뜰시장 상인기부금 ③ 유통업체 또는 단지내 상가 상인기부금 ④ 광고게재기부금 ⑤ 외부차량주차료수입 ⑥ 세차용역 등 각종 이권업자기부금 등 단지별로 다양한 관리외수입이 발생하기도 한다. 이런 수입은 단지마다 사용방법이 천차만별이다. 다만 총액주의원칙과 공개주의원칙에 따라 입금하고 주민공동의 이익을 위하여 사용하여야 한다. 대개의 단지는 자치부녀회의 기금으로 관리하고 있다. 그러나 일부의 부녀회나 동대표들이 임의로 사용하여 분쟁과 갈등이 야기되기도 한다.

Ⅲ. 아파트 관리 부정?비리의 원인

   1. 이제까지의 주택정책이 원가절감 측면의 물량위주의 양적 정책에 치우치고 효율적인 유지. 관리측면의 질적정책은 대단히 미약하였다.  특히, 공동주택의 특성에 대한 이해도 부족하고, 공동주택관리에 관한 이념과 철학도 없다. 따라서 공동주택관리제도가 단독주택사고방식에 따라 좌충우돌하고 있다. 그리하여 사유재산논리에 입각하여 아파트단지내의 입주자간의 관리비 배부방법의 분쟁과 갈등에 대하여 적극적 유권해석이나 행정지도를 하지 않고, 단지내 규약으로 정하도록 하고 있다.
   이는 자율이라는 미명하에 행정기관의 적극적 조정자로써의 행정행위를 포기하는 어리석음이라 아니할 수 없다. 따라서 관리비 배부원칙인 사용자부담원칙과 공평부담원칙은 조속히  부활되어야 하며, 공동주택의 특성과 이념 그리고 철학에 입각한 철저한 유권 해석을 정립하여 공동주택 관리의 안정을 찾아야 할 것이다.
이는 아파트 관리부정, 비리의 제도적?법률적 근본 원인이기 때문이다.  

   2. 공동주택에 대한 지도?감독권을 가진 행정기관, 특히 지방자치단체의 소극적 행정행위에도 책임이 크다. 지방자치시대라고 하는 현실에도 불구하고, 지자체의 공동주택 관리부서는 1년에 한번 공동주택 관리 실태를 점검하고, 일상사무 신고, 접수 처리를 하는 정도에 그치고 있는 한심한 실정이다.
   아파트 단지마다 하자문제, 관리비 배부문제, 관리비 부정문제 등으로 입주자들의 분쟁과 갈등이 반복되었지만, 행정기관은 사유재산이라는 이유로 방치하였다. 이는 아파트 단지의 관리가 비민주적이고, 비효율적으로 운영되어 부정비리가 발생하는 요인이 충분히 있음에도 불구하고 소극적 행정행위로 방치한 책임을 면키 어려울 것이다.

   3. 공동주택 입주자들이 공동주택을 재산증식 수단으로만 생각하도록 한 우리의 사회?경제적 구조와 입주자의 참여의식과 공동체 의식 부족이 가장 직접적인 원인이다. 따라서 아파트 입주자의 참여의식과 공동체의식 제고와 입주자 대표의 위상과 역할 정립 그리고 관리소 직원의 직업의식과 사명감 제고를 위한 사회교육을 강화하도록 지속적인 노력이 필요하다 할 것이다.
   4. 입주자 대표회의와 관리사무소의 업무구분과 책임 한계가 불명확한점과 관리비 부과 방법에 대부분 사후 정산 부과제도를 채택하고 있는 점도 한 원인이 되고 있다.

   5. 입주자 대표회의의 의결기능과 감사기능 그리고 감사기법에 있어서 기초적인 민주적 절차조차 제대로 확립되어 있지 않은 현실이 원시적 부정을 가능케 하는 원인이 되었다.

Ⅳ. 아파트 관리 부정 비리 방지대책

1. 기본방향
○ 행정관청은 공동주택의 관리에 적극적으로 개입하여야 한다.
  행정기관은 사유재산에 대한 자율적 관리의 확대라는 방향으로 개입을 축소하고 있는 바 자율적 관리의 조건이 성숙되어 있지 않은 현재의 조건상 오히려 더욱 많은 분쟁과 문제점이 발생하고 있다.
○ 공동주택의 부정?비리를 사전에 예방하는 방향으로 개선되어야 한다.
  입주자간, 업체와 입주자 또는 입주자대표회의 사이에 발생하는 분쟁이 합리적인 기준이나 중간 조정단위가 부재함으로 말미암아 조정을 통해 쉽게 해결될 수 있는 문제에 대해서도 수개월이 걸리는 법적 분쟁으로 이어지고 심각한 갈등으로 발전되고 있으며 공동주택관련업체에 대한 관리부족 및 동대표의 자질부족으로 말미암은 부정?비리의 발생의 원인이 되고 있다.

2. 제도적? 법률적 측면의 대책
   주택의 이념과 철학에 입각한 주택기본법을 제정하여야 한다. 특히 공동주택 관리에 대한 여러 법령을(가칭) 공동주택관리법으로 일원화하여, 주택의 유지, 관리문제를 합리적이고 효율적으로 결정되도록 하여야 할 것이다. 그리고 지자체에서 공동주택관리조례를 제정할 수 있도록 위임조항을 신설하여야 한다. 시급히 정립되어야 할 사항으로는 관리비 부과 원칙으로 사용자 부담 원칙과 공평부담원칙의 부활과 용어 정의, 그리고 공용부분과 전유부분의 구분과 공동주택의 특성에 입각한 적극적 유권 해석을 확립하여야 관리비 비리 척결과, 분쟁과 갈등을 막을 수 있을 것이다.

3. 행정적 측면의 대책
   지금까지의 관행대로 공동주택도 사유재산이라는 이유만으로 입주자들이 알아서 할 일로 방치하여서는 안 된다. 지방자치단체내에 공동주택 상담실 또는 공동주택분쟁 조정위원회를 상설기구로 설치하고 관련부서에서는 생활정치 이념에 맞게 다음과 같은 행정행위를 조속히 실천하여야 한다.
1) 공동주택에 대한 정보제공 업무
   ① 관련 법령 개정 사항 제공 ② 지자체내의 아파트 단지 관리비 부과 내역서 월별 수집, 정보처리화 작업 ③ 아파트 단지에서 발생하는 공사?용역의 표준 자재 및 품셈표 그리고 표준 사양 사례 등 제공 ④ 수질검사 협조 등등

2) 공동주택 입주자에 대한 참여의식과 공동체 의식제고를 위한 사회교육을 정례화 하여야 한다.
   ① 공동주택의 특성과 입주민의 권리와 의무에 관한 교육 ② 입주자 대표의 위상과 역할 정립을 위한 교육, 특히 관리비 감사기법과 효율적 회의 방법등 필요 ③ 관리직원의 직무교육등 필요. 특히 입찰방법 회계처리방법 안전관리 등 필요

3) 공동주택 단지내의 분쟁과 갈등을 적극적으로 조정하고 함께 고민하여 합리적인 결과에 도달하도록 노력하여야한다.
   ① 쟁점하자 분쟁시 분쟁조정 ② 관리비 배부방법 분쟁시 공동주택 특성과 이념에 입각하여 원칙 제시 및 조정 ③ 회의 방법이나 절차 분쟁시 비 민주적인 의사결정에 대한 행정지도? 조정 능력 강화  

4) 소비자분쟁조정팀 운영(공동주택분쟁조정팀)
  ○정부는 행정개혁의 일환으로 대민부서를 확충하고 팀제의 운영을 기본방향으로 하고 있는 바 이미 구성되어 있는 지자체도 있고 계획 중인 지자체도 있다.
  ○공동주택에 대한 대민상담전화 개설?운용
  ○시민단체와 더불어 동대표 및 관리직원에 대한 교육상담
   ※ 운전면허 취득시 교육필증이 필수요건이듯이 동대표에 대해서도 적용 검토
  ○공동주택관련업체(관리업체 등)에 대한 관리
  ○공동주택의 각종 지침서 작성 배포 -각종 규약, 규정 및 계약서외 관련서류의 표준화 작업
   ※ 노원구에서 제작한 공동주택관리 길잡이 참조

5) 소비자분쟁조정위원회(공동주택분쟁조정위원회)
○ 행정기관의 공무원, 공동주택관련전문가, 시민단체대표 등 적정수로 구성하여 운영한다.
○ 행정기관의 공동주택관련민원상담사안, 시민단체의 공동주택관련 민원상담사안 중 조정이 필요한 사안에 대해 심의


4. 입주자 측면의 현실적 대책
   1) 입주자 대표회의의 역할과 관리사무소의 역할을 분명히 하여, 책임 한계를 명확히 하여야 한다. 관리사무소는 집행기능 측면으로 입주자 대표회의는 의결기능과 감사기능 강화 측면으로 업무 구분을 명확히 하여야 할 것이다.
   2) 집행금액이 일금 200만원 이상인 공사나 용역등 관리비 집행은 3인 이상의 특별위원회를 구성하여 해당공사 용역 관련 정보를 수집하고 주민의견을 수렴하여 민주적 입찰 절차를 원칙으로 한다.
   3) 관리비 감사 점검표를 만들어 정기적으로 감사한다. 예를 들면 월1회-월별검사, 분기1회-분기검사, 년1회-결산감사 등을 말한다.

  
관리비 감사 점검표

  ① 각종 공사 용역 계약서 금액과 세금 결산서 금액 그리고 장부 또는 예금 인출 금액과 일치하는 가를 확인한다. 공사완료 보고서 작성도 의무화한다.
② 급료명세서의 합계금액이 맞는지 확인하고 합계금액과 예금지급 전표 그리고 해당 장부 금액이 일치하는지 확인한다.
③ 각종 소모품 (형광등, 장갑, 전구, 부품등)의 수불부를 작성하게 한다. 수불부 입고 수량과 영수증 수량 그리고 수불부 출고 수량과 교체수량이 일치하는 지 현장확인한다. 교체 수량은 별도 분리 수집 보관하는 것이 좋다.
④ 관리비 지출 금액 영수증, 특히 세금계산서는 관할 세무서에 신고 하였는지를 확인한다. 급료등에 관한 갑근세와 년금, 의보료, 고용보험등을 제대로 신고 납부 하였는지 확인한다.
⑤ 관리의 수입중 예금이자와 연체료 수입 그리고 이삿짐 운반시 곤도라 또는 승강기 사용료         수입은 필수적으로 잡수입 계상되어야 한다. 만약 잡수입 명세에 누락시에는 원인과 사용처를 꼭 확인하여야 한다. 보험료, 리베이트, 상인 기부금, 광고 게재료등 기타 관리의 수입은 어떤 것이 있는 지 조사한다. 그리고 그 수입과 지출은 어떻게 관리되고 있는 지 확인한다. 대개의 단지는 자치부녀회 기금으로 관리되는 경우가 많다. 이때에는 자치부녀회 기금의 수입과 지출 내역을 공개시키고, 공동의 이익을 위해 사용하도록 유도하여야 한다.

Ⅴ. 마감하는 말

   98년 현재 전국의 공동주택수는 전체주택수의 약45%를 차지하고 있으며 수도권 일부 지자체는 약 80%를 상회하기도 한다. 이제 아파트는 우리의 주거공간에서 빼놓을 수 없는 가장 보편적인 주거 형태로 자리잡은 것이다. 그리고 우리의 아파트 마을은 우리의 사랑스런 아들 딸 들의 고향마을이 되는 것이다. 특히, 우리나라의 아파트는 대단위 공동소유 사유지 형태로 구성되어 있는 특성이 강하다. 그래서 공동이 거주하는 특수한 형태의 주거 공간으로 입주자들의 공동체의식은 필연적 요소이다. 그러나 아직도 입주자들의 참여의식과 공동체의식은 상당히 미흡해 안타까운 현실이다. 이대로 방치한다면 공동주택이라는 콘크리트 덩어리만 지어놓고, 후손들에게 슬럼화 문제 등 뒷 처리만 골치 아프게 만든 조상이 될 것이다. 그러므로 이번의 경찰의 조사가 도화선이 되어 살기좋은 아파트 마을의 시발점인 투명한 관리를 이룩해 내야만 할 것이다. 아파트단지는 작은 지방자체단체와 유사하다. 따라서 아파트 단지에서 민주적이고 효율적인 투명한 관리가 이룩된다면 생활정치인 지방자치의 조기 정착에도 기여할 것이다. 나아가서 국가발전에도 도움이 될 것이라는 사실을 깊이 인식하여 행동하여야 할 것이다.





발제문

               아파트 비리 실태와 개선 방안

                                            강영모        (탄현마을10단지관리사무소장)
                                                          (후곡마을16단지입주자대표회의감사)


Ⅰ. 시작하는 말

   연일 계속해서 터져 나오는 아파트 비리문제로 요즘 가장 당혹스러운 사람 중의 한 사람입니다. 현재 관리사무소장을 하고 있고, 살고 있는 단지의 입주자대표회의 감사를 맡고 있으면서 시민단체에서 나름대로 역할을 하고자 노력하면서 살고 있는데 전국의 모든 아파트가 예외없이 비리가 있는 것처럼 발표되는 경찰의 수사내용과 보도를 접할 때 답답하기만 합니다.
   아파트 비리 문제에 대한 원인과 유형 그리고 그 대책에 관하여 앞서 심현천 선생님께서 일반적인 내용을 자세하게 말씀해 주셨습니다. 저는 이와 중복되지 않게 유의하면서 관리현장에서 일어날 수 있는 일을 중심으로 말씀드리려고 합니다.
    
Ⅱ. 아파트 관련 부정비리의 유형
  
1. 아파트 관계자(동대표, 관리사무소장등)들의 비리실태
  (1) 공사 또는 용역계약 체결 대가로 금품 수수
   - 아파트관계자들이 업자들로부터 소위 리베이트를 받고 계약을 체결하거나 체결할 수 있도록 영향력 행사
   - 심지어 공개입찰하는 경우에도 입찰예정가를 업자에게 알려주고 그 대가로 금품을 수수
      
  (2) 공사과정에서의 금품 수수
   - 계약체결 과정에서 업자로부터 금품을 받지 못한 경우에도 공사진행과정이나 공사완료시 부실공사를 눈감아 주는 조건으로 금품을 수수
   - 공사업자를 은밀히 불러내어 금품을 요구하여 수수
   - 아파트 관련 공사업자들은 공사진행과정에서 편의제공 대가로 대표회의 임원이나 관리사무소장 등에게 단지발전기금 내지는 회식비 명목으로 금품을 교부하거나 향응 제공
      
  (3) 분쟁형 금품수수
   - 아파트 관계자들이 서로 자신이 추천하는 업자를 선정하기 위하여 분쟁을 야기하고 파벌       을 조성하는 경우도 있으며, 어떤 경우는 심한 반목으로 서로간에 소송까지 진행
   - 심지어 자신이 추천한 업체가 선정되지 않으면 선정된 회사의 대표에게 공사진행 방해할       것을 협박하거나 계약체결 과정의 문제점을 협박하여 공사금액중 일부를 갈취
    
  (4) 아파트관계자 본인 또는 가족이 운영하는 업체와 계약체결하여 초과비용 착복
      
  (5) 기타 비리실태
   - 소모품 사용량을 과다계상하거나 가공 영수증을 첨부하고 횡령
   - 회계 관련문서 위조하여 횡령
   - 부녀회 기금 관련 비리
  
2. 계약관련 비리의 구체적 검토
  (1) 금품수수의 3가지 유형
    ① 공사 또는 용역 계약체결의 조건으로 금품을 요구
    ② 계약체결후 발전기금 명목으로 대가 요구
    ③ 아파트관계자들의 요구가 잆었으나 업자가 관례라며 금품 교부
  (2) 금품처리의 3가지 유형
    ① 아파트 관리비통장으로 입금하여 주민에게 환원
    ② 대표회의 또는 부녀회기금으로 관리하면서 단지공동의 목적에 사용
    ③ 대표회의 또는 부녀회의 야유회, 회식비등으로 사용
  (3) 계약관련 금품수수행위와 금품의 처리행위에 관한 (1)과(2)의 각 유형은 어느것과도 서로       연결되어 이루어 질 수 있다.  문제는 지금 우리 국민의 법감정과 현행 법률에 비추어 어느 경우에는 허용되고 어느 경우에는 허용되지 않는가 하는 점이다.

  3. 관리비의 구성항목별 검토
    아파트 관리비는 ① 일반관리비 ② 청소비 ③ 오물수거비 ④ 소독비 ⑤ 승강기유지비 ⑥난방비 ⑦ 급탕비 ⑧ 수선유지 및 전기, 수도, 가스 등의 사용료와 건물전체를 대상으로 하는  보험료로 구성되어 있습니다.
   이 중에서 가장 관리비 부정이 많았다고 볼 수 있는 난방비, 급탕비는 지역난방을 하는 곳이 늘어남에 따라 열사용료 징수대행의 성격으로 전환되고 있고,
   청소비(오물수거비), 소독비, 승강기유지비는, 일반적으로 용역회사에 용역을 주게 됨으로 여기에서 소위 리베이트 문제가 발생할 수 있습니다. 가장 문제가 되고 있는 것이 수선유지비 항목입니다. 위에서 살펴보았던 아파트 비리에 관한 내용은 거의 이 수선유지비 항목에서 발생하고 있습니다.
   그리고 일반관리비는 각 아파트 단지의 조건에 따라 조금씩 차이가 나고 있는데 언론에서 이에 대한 충분한 이해없이 단순 비교함으로 인하여 많은 오해를 가져오고 있습니다. 심지어 특별수선충당금을 단순비교하여 부당하게 부과하고 있다고 기사화 되는 어처구니 없는 보도를 접하게 됩니다.
   아파트 관리비는 매월 부과되기 전에 각 항목별로 입주자대표회의에서 심의, 의결하는 것이 보통입니다. 입주자대표회의에서 자신의 역할인 의결, 감사기능을 충실히 수행만 한다면 관리사무소의 문제들은 거의 대비할 수 있다고 보여집니다.

Ⅲ. 아파트 비리 근절을 위한 대안

  1. 입주자대표회의와 관리사무소의 업무구분 및 책임이 명확화 되어야 한다.
    관리사무소는 집행기구로서 그리고 입주자대표회의는 의결, 감사기관으로서 각자의 권한을 관계법령이 정하고 있는 범위내에서 행사하여야 한다.
    입주자대표회의는 상위법령에 위반되지 않는선에서 미흡한 규정의 보충, 예산의 승인, 시행지침의 하달과 관리사무소 업무집행 과정의 투명성을 감독하고 충실한 감사를 통하여 시정하거나 독려함으로서 처리해 나간다면 별 문제없이 관리가 이루어 지리라고 본다.
  
2. 입주자대표회의와  관리사무소가 바르게 설 수 있도록 감독기능이 강화되어야 한다.
    전국의 많은 아파트 단지내에서는 관리사무소에 대한 불신으로 분쟁이 있는가 하면 입주자대표회의에 대한 불신으로 소란스럽기도 하고 양대기구가 합세하여 주민을 괴롭히는 곳도 있다.
    이러한 불신과 분쟁, 그리고 관리비리를 없애려면 동대표의 장기 연임을 막아야 한다(직업적 동대표 양산방지). 각 단지 공동주택관리규약의 동별 대표자 선출규정에 연임할수 있는 적절한 횟수를 제한하도록 하여야 할 것이다. 또한 감독관청의 기능을 강화하여 입주자대표회의와 관리사무소 운용에 관한 합법성 검검을 강화하여 정기적으로 지도감독을 하여야 할 것입니다.
   그리고 참여연대 아파트공동체연구소에 상담되는 내용을 살펴보면 약 절반 정도가 각 지방자치단체에서 간단한 법령해석만 해 주어도 해결될 사항으로 보이는데, 공동주택은 사유재산이므로 당사자가 알아서 하라는 논리보다는 적극적인 행정서비스 차원에서 각 지방자치단체에서 분쟁 조정 기구를 두어 운영하는 것이 주민들간의 분쟁과 의혹을 불식시키는데 도움이 될 것으로 생각합니다.
  
  3. 아파트 운영에 대한 주민의 적극적인 참여가 필요하다.
    아파트입주자들은 각자의 생활에 바쁘겠지만 평소 아파트 운영에 적극 참여하여야 할 것이고, 아파트관계자들은 관리업무 수행시 관심있는 주민이 참여할 수 있도록 배려하여야 할 것이다. 예를 들어 일정금액 이상의 공사시에는 주민감리단을 구성하여 참여를 유도 한다든지 또한 물탱크 청소시 주민들의 참관을 독려하여 아파트운영에 대한 주민들의 참여의식을 높이는 계기를 만들 수 있을 것이다. 특히, 동대표 선출시 제대로된 동대표를 선출하는 것이 지방의회 의원을 선출하는 것 보다 더 중요할 수도 있다는 것을 인식하고 덕망과 신망있는 사람이 동대표가 될 수 있도록 신중을 기하여 선출하여야 한다.
  
  4. 행정관청의 감독기능이 강화되어야 한다.
     주택건설촉진법에 규정된 시설. 장부. 서류 등의 조사 또는 검사 권한을 강화하여 아파트 관계자들에 대한 교육 및 분쟁조정 그리고 매년 정기적으로 실질적인 조사를 실시하여야 할 것이다.

Ⅳ. 끝내는 말
        
   연일 터져 나오는 아파트 비리문제로 별로 유쾌하지 못한 생각과 의심으로 심적 타격이 컷을 것으로 생각됩니다. 그러나 주민 여러분께서는 그동안 살고 있는 아파트 운영에 어느정도 참여했는지 생각해 보는 것도 중요하리라 보여집니다. 관심있고 양심있는 분들께서 동대표로 나오시고 부녀회 활동에 적극참여하여 부녀회 활동이 단지 기금마련을 위한 활동에서 자신이 사는 아파트를 살기좋은 아파트로 만드는 운동에 참여하는 활동이 될 수 있도록 노력하는 것이 필요합니다. 단지 내 열린교실을 운영하여 사교육비를 절감한다든지 주부대상 교양강좌를 실시 할 수 있는 등 참여연대의 도움을 받아서 주민들이 참여 할 수 있는 공동체 프로그램들을 운영할수만 있다면 살기 좋은 아파트로 만들어 나갈 수 있을 것입니다.
   아파트 운영은 단순히 아파트 관리자들의 역량으로 해결 될 수 없는 부분이 많이 있습니다. 주민들이 아파트 관리자들의 부단한 노력과 성실을 격려하고 주민과 관리자가 서로 믿고 협조한다면 공동주택의 새로운 주거문화가 형성되리라고 봅니다.
     반목과 의심등은 아파트 운영의 해가 될뿐 득이 되지 않습니다. 여기에 정부가 앞장서서 효과적인 관리를 위한 정책들을 제공해 주고 아파트 관리자들은 투명하고 공정한 업무를 수행할 때 주민이 참여하는 살기좋은 아파트 마을을 만들어 갈 수 있을 것입니다.



토론문 1

                 아파트 관리비와 삼환아파트

                                            최병순 (수원삼환아파트 민원봉사실장)


   1997년 1월, 32평인 저희 동 관리비가 1996년에 비해 9,100원이 많았습니다. 그리고 곧이어 아파트 관리비 인상으로 긴급 반상회를 열었지만 모두 막연하고 불안한 이야기만 할 뿐 결론을 내지 못하였습니다. 그래서 저는 바로 수원지역의 10개의 아파트를 다니며 관리비 내역서를 모으고, 부산, 서울, 천안, 의왕쪽의 4개 아파트 내역서도 모아 15개 아파트와 삼환아파트의 관리비를 비교 조사하였습니다.
   검토 결과 청소, 소독 등 용역에서 가격이 제일 높았고, 관리비 내역서에 기재되어야 할 잡비 등이 공개되지 않았습니다. 또한 물론 벙커C유에서 경유로 전환한 난방비가 주변지역보다 높은 것은 물론 관리비 총액에게로 14개 아파트 중에서 제일 많음을 발견하게 되었습니다. 그래서 곧바로 입주자대표회의와 관리소장에게 주민의 이름으로 공개질의를 하였습니다.
   공개질의를 하는 과정에서 주민들은 관리비에 대한 불신이 팽배해있는 것을 발견할 수 있었습니다. 또한 입주자대표회장과 관리소장이 주민에게 조리 있게 설명할 수 있는 자료조차 부족하다는 것을 느끼게 되어 주민의 무관심이 얼마나 뼈아픈 결과를 가져올 수 있는지 모두 절감할 수 있는 기회가 되었습니다.
   그리고 곧 5기 입주자대표회의의 임기가 끝나는 시점에 아파트 관리에 전문성을 가진 직업을 가지신 분들이 6기 동대표후보에 입후보하여 이분들이100% 동대표에 당선되어 1997년 4월 1일 제 6기 삼환아파트 입주자대표회의가 출범하였습니다. 제6기 입주자대표회의는 투명성을 가지고 활동하기 시작하였고, 아파트 모든 계약과 관리에 따른 문제점을 찾아 정리한 결과 6기 입주자대표회의가 끝나는 시점에 ‘96년과 97년의 관리비 비교결과 4억 2천 이라는 관리비 절감 효과를 가져오게 되었습니다. 이러한 결과를 보면서 입주자대표회의의 투명성만 보장된다면 아파트 관리비는 당연히 절감될 수 있다는 자신감을 갖게 되었습니다. 주민들이 관심을 가지고 동대표에 나가고 동대표들이 정직하게 아파트 관리를 한다면 이러한 비리가 생겨나지 않을 수도 있다는 결론입니다.
   최근 아파트 관리 비리가 심각하게 사회 문제화되고 있습니다. 공동주택 주거비율이 대도시에서 60%에 육박하고 있는 지금, 아파트관리는 여러 방향으로 허점을 나타내고 있고, 관계기관의 제도적인 보완도 필요하지만 아파트에서 살고 관리비를 내고 있는 주민으로서 권리를 찾아야겠습니다.


《자료 1》
삼환아파트 절감된 관리비 내역 1997년도 제6기 삼환아파트 입주자 대표회의 활동 내용 보고, pp. 6-7, 내일신문(221호), 1998/0303일자


1. 유류
벙커C유를 사용한 1996년과 경유를 사용한 1997년을 비교해보면 1996년은 3,889,191ℓ를 사용하여 571,573ℓ를 절약하였다. 그리고 난방비를 절약하고 보일러실을 합리적으로 운영한 결과 총절감량은 571,573ℓ로서 이것은 20,000ℓ분 탱크로리 약 32.5대분을 절약한 것이며, 총유류절약금액은  397,950,016원이다.(3억9천7백9십5만여원)

2. 소독계약
1996년은 평당 50원으로 계산하여 연간발생금액이 2천9백74만2백원이었다. 1997년은 평당 43원으로 총 발생금액이 25,514,760(2천5백51만4천7백60원)으로 하향조정되었으나 계약내용 중 소독을 실시한 세대만 지불하게 되어 총 금액의 88%을 지급한 결과 절감액이 7,287,212원이 되었다.

3. 청소계약
1996년은 평당 192원, 1997년은 평당 145원으로 계약하여 ‘96년에 비하여 총 발생금액에서 27,900,720원을 절감하였다.

4. 승강기
1996년도 계약은 엘레베이터 1대당 75,000원, 1997년은 대당 68,000원이었다. 연간 발생금액은 1996년도 43,200,000원, 1997년도 39,168,000원으로 4,032,000원을 절약하였으며, 그 동안 엘리베이터 관리 상태를 점검한 결과 합리적인 관리가 되지 못하였음을 확인하였다.

5. 보일러 세관 청소비
1996년의 보일러 세관 청소비는 35,818,000원이 들었으나 1997년은 13,500,000원(순수세관비 1,000만원 정도 예상하더라도)으로 12,318,000원이라는 금액을 절약할 수 있었다.

6. 정화조청소
1996년은 102차분을 청소하여 대당 40,000원씩으로 4,080,000원을 지불하였으나, 1997년에는 31차만을 청소하여 1,240,000원을 지불하여 2,840,000원을 절약하였다.

7. 수선유지비
1996년은 총130,220,288원, 1997년은 100,982,870원으로 29,237,418원을 절약하였다.

8. 보험료
화재보험료 계약내용중 1,977,700원이 삼환아파트로 환원되어 보험료 지불 내용중 그 만큼의 금액을 주민들이 부담하지 않도록 조치하였다.

9. 잡수입에 의한 특별수선충당금대체
곤도라, 연체료, 수입이자, 상설시장기금, 기타 잡수입으로 23,249,708원이 발생하여 특별수선충당금으로 대체되었으므로 주민들이 내는 특별수선충당금이 그만큼 감소하였다.

10. 인원감축에 따른 절감내용
일반관리비 절감에 따른 계획에 따라 각부서에서 인원을 감축한 결과 31,742,130원을 절감하였다.

11. 물탱크 청소
3월과 12월에 실시하는 물탱크 청소는 3월과 비교할 때 12월에는 220,000원을 절감하였다.



토론문 2

아파트관리비의 문제점과 개선방안

곽명오 (노원구청 주택과장)


Ⅰ. 들어가는 말

   지금 우리의 주거문화는 국가경제의 고도성장과 급진적인 산업화 정책 추진으로 전통적인 주거의 개념과 가족의 개념이 변화되어 도시화라는 이름아래 한정된 토지의 효율적 활용과 도시로의 인구집중으로서 이들을 수용할 만한 건축물을 요구하게 되었습니다.
   따라서 자연스럽게 발달되어 온 것이 공동주택의 신축과 이에 접근하는 정책의 변화로서 우리나라는 1996년 말 현재 4백만호의 공동주택이 건설되었으며 정부에서는 계속해서 매년 50만호를 건설할 계획으로 월드컵이 개최되는 1002년에는 7백만호에 육박하여 전국민의 70%이상이 공동주택에서 생활할 것으로 추산되고 있습니다.
   그러나 장기적인 주택공급정책과 함께 시설관리부터 이미 건설된 공동주택에 대한 보수, 유지, 관리, 수리, 슬럼(slum)화 방지 등에 필요한 사후관리와 입주자들의 주택에 대한 재산적 가치향상과 경제활동에서 수반되는 쾌적한 생활환경 향상 및 사회생활기관과의 연계성, 집단생활에서 요구되는 새로운 문화에 대한 인식 등은 결여되어 있다고 생각됩니다.
   주택 건축시의 부실시공과 주택관리에 대한 인식부족에 기인한 주택관리의 실은 50-60년대의 주택수명을 불과 20년 정도로 단축시키기 때문에 주택공급과 함께 건축기술의 발전을 위해서도 사후 주택관리는 국가경제적 차원에서 중요시 되어야 한다고 생각합니다.
   그러므로 공동주택관리에 대해 적극적인 제도화를 정착시킴으로서 집단주택단지의 제반 시설물 관리철저와 합리적 관리기법 효율성 증대로 주거환경의 보전과 향상으로 개인 및 나아가 국가적 자산가치를 지속적으로 유지시키고, 현대인의 복잡하고 다변화된 사회생활의 안정을 주거환경에서 찾을 수 있도록 하는데 주택관리의 전문화와 중요성이 대두되고 있습니다.
   APT 생활문화가 자리잡기 시작한지도 20여년이 지났으나 공동생활이 안정적으로 정착하지 못하고 있는 것이 부인할 수 없는 현실속에서 국민 대다수가 아파트에서 공동생활을 영위하고 있습니다.
   외형상 아파트 숲속에서 평화스러운 문화생활을 영위하는 듯 하나 공동생활의 실체를 살펴보면 대부분의 주택관리업자를 위시하여 사업주체, 주택조합, 입주자대표회의 등이 아파트 공동생활을 둘러싸고 관행에 따른 뒷거래 돈으로 웬만한 공생관계를 유지하거나 또는 이권다툼과 심한 주도권 싸움은 소송문제로까지 비화되고 있는 사례들을 우리주변에서 그동안 흔히 볼 수 있었으며 급기야 사회문제로 대두되고 있는 지금입니다.
이러한 추태들은 입주민들에게 공동생활에 대한 불신과 염증을 느끼게 하는 근원이 되어왔다는 것은 두말할 필요도 없다고 생각합니다.
   과거에 잘못된 관행을 바로 잡기 위해서는 공동생활을 담당하는 주역들이 심기일전하여 공인정신을 가지고 공동생활의 관리를 정직하게 그리고 공개적으로 개선할 수 있도록 제도화하여 주민의 신뢰를 회복하고 또한 주민의 적극적인 참여로 모두가 관심과 신뢰속에서 공동생활에 참여하게 될 때 쾌적하고 평화스러운 공동생활의 발전을 기대할 수 있을 것이라고 믿습니다.



Ⅱ. 문제점
   공동생활과 관련된 각종 공통된 관행의 유형을 요약한다면
    -소유권 이전등기권
    -샤시업자 선정권
    -인테리어업자 선정권
    -광고 및 단지 출입업자 선정권
    -관리실 개소 준비권
    -청소업자 선정권
    -소독업자 선정권
    -승강기 보수유지 관리업자 선정권
    -정화조 관리업자 선정권
    -약품구입권
    -보일러 세관업자 선정권
    -물탱크 청소업자 선정권
    -화재보험 업체 선정권
    -하자보수 업체 처리권
    -관리업체 선정권등


Ⅲ. 개선방안

1. 공동생활 실상의 전모를 전체아파트 단지에 공개
   (주무관청에서 효율적이고 구체적인 행정지도를 위해 가칭“공동생활 실무지도위원회”를 구성(관리업체,동대표,변호사,회계사,법무사등)하여 주무관청 부서와 합동으로 실무지도 실시)

2. 전 관리사무소로부터 부과내역서를 보고받아 표준관리비 부과기준 마련시행

3.“노원아파트 공동생활 소식지”발간(월간)
   (지역내 전아파트 각종용역 선정방법 기준, 가격, 시방서, 감독, 감사등을 통하여 아파트생활 전체를 공개)
  ☆-관리비부과 기준 방법을 철저히 홍보
    -관리업무 전체를 매월말 공개
    -관리비부과 심의 철저(동대표, 전문가, 주민합동 회의)
    -결재방법 강화 (동대표 임원)
    -실무감사 제도 정착
    -적립금, 특별수선충당금 예치은행선정 (에⇒한국은행)
    -용역업체 선정위원회 구성(동대표, 통반장, 부녀회)⇒공개입찰
  ☆-관리소장 자격증제도 재검토(자질문제, 인성결의)
    -동대표 선출방법 재검토(전문성 제고)
  ☆-관리실 직원 채용방법, 전문교육 강화 및 신분보장, 처우개선
    -동대표 교육(공동주택 관리에 대한 제도 및 실무에 대하여 정기적 교육실시)


토론문 3

아파트 비리 근절방안

김재은 (주택관리사협회 사무총장)


1. 업무구분
   : 입주자대표회의?주택관리업자의 권한과 책임을 명확히 한다.
  1) 관리사무소- 집행권,  입주자대표회의 - 의결권,  감사 - 감사권
  2) 공동주택관리령 제 11조 제 2항 ‘지휘?감독’ 삭제 내지 ‘감사’로 수정

2. 위탁관리를 실질화한다.
   총괄도급제에 의한 관리의 전문화 실시

3. 입주자대표회의 자격제한 및 책임추궁
1) 전과자나 부정?비리 전력자 등 입주자대표자의 자격제한을 명문화
2) 입주자대표회의 고의?과실로 발생한 손해에 대하여 ‘기업의 임원책임 배상’ 등 에
    준하는 책임추궁

4. 법령 집행의 강화 및 감독권 강화
   : 527개단지 무자격 배치
5. 표준 관리규약규정 제정 실시
6. 입주자대표에 대한 교육강화
7. 주택관리사 선발 기준 강화 및 교육강화
8. 입주자의 참여의식 제고
9. 가칭 공동주택관리위원회 제도 필요 (전문적?중립적 제 3기구)
1) 아파트 관련 분쟁 조정
2) 하자보수와 관련한 분쟁 조정


부 록

                   우리가 내는 관리비 바로 알자


1. 관리비 결산서 보는 법

   아파트 관리비는 공동주거 형태라는 아파트 단지의 특성 때문에 발생하는 공통경비를 관계 법령에서 정한 규정을 적용하여 각 세대별로 배분한 금액으로 세대수와 평형 규모에 따라 아파트 단지별로 금액의 차이는 있습니다.
   관리비 예산은 대개의 경우, 월 1억~2억원 규모로 연간 10~20억원을 웃돌고 있는 무시 못할 거금입니다. 효율적으로 관리를 잘 한다면 많이 절감할 수도 있습니다.
   그러면 효율적 관리를 위해 관리비 결산 검사와 감사는 어떻게 할 것인가?
   대부분의 아파트 단지는 공인회계사의 감사를 일년에 한번 받습니다. 그러나 이는 기업회계 규정에 의한 감사로 장부기장의 적정성과 충당금 설정의 적정성 등 회계 원칙에 따라 감사하기 때문에 관리비 과다 사항이나 관리부정 또는 증빙의 사실 유무 등을 확인하기는 어렵습니다.
   그러므로 관리비 절감 차원의 감사와 관리부정 또는 증빙의 가공유무 등을 확인하는 실질적 감사는 당연히 동대표들과 입주자들이 해야 합니다.
   매년 정기적으로 작성되는 관리비 결산서는 동대표들이나 입주자들이 실질적 감사를 하기 위한 기본자료가 됩니다.그러므로 관리비 결산서를 어떻게 보며, 어떠한 시각으로 볼 것인가 는 매우 중요합니다.
   아파트 관리비 결산서는 대차대조표(B/S), 손익계산서(P/S), 합계잔액시산표(T/B)에는 해당 아파트 단지의 자산과 부채가 각 과목별로 나타나 있으며 통상적으로, 관리 외 수입인 곤돌라 수입 등 잡수익 해당액이 이익 잉여금으로 자본지부에 나타납니다.
대차대조표  검토사항


  ① 자산, 부채의 모든 과목이 해당 장부 결산기말 잔액과 맞는가 대사하고, 과목별 잔액명세를       요구합니다.
② 실제 잔액이나 실물 또는 예금통장 등과 금액이 맞는지 확인합니다. 예를 들면 예금 과목 잔액이 통장금액과 일치하는지 대사하는 것입니다.

  ③ 퇴직급여 충당 예치금 또는 특별수선 충당 예치금 등이 특정예금으로 별도 입금되어 있는지를 확인합니다.
④ 부채지부에 있는 선수금은 입주 초 미리 선납한 관리비 선수금 합계액을 나타냅니다. 이는 잔액으로 통장에 항상 그대로 남아있는 것이 아니고 관리비의 현금지출에 충당되는 것이기 때문에 유동적입니다.그러므로 어느 한 통장에 특정예금으로 따로 나타나는 것은 아닙니다. 다만 입주 초 관리비 통장에는 선수금액이 나타나 있어야 하며 그 후 자금 흐름이 어떤지는 추적할 수 있어야 합니다.
⑤ 자산지부의 미수금과 부채지부의 미지급금에 대한 명세와 그 원인을 증빙 등을 통하여 확인합니다. 특히 미지급등은 물품대금 중 부가가치세가 포함된 것인데, 그 증빙으로 세금계산서를 확인하고, 세금계산서 중 보고용은 세무서에 제출 보고하였는지 점검하는 것이 필요합니다. 이 부분에서 간혹 자료처리를 부실하게 하거나 금품수수 등 부정이 발생하기 때문입니다.


  
손익계산서(T/B)검토사항

   손익계산서(T/B)에는 회계기간의 총수입과 총지출 금액 합계가 과목별로 나타나 있고, 관리외 수입인 잡수입 등이 당기 순이익으로 나타나 있습니다
. ① 관리비 수입의 월별 명세를 요구하고 월별 통장 입금액을 확인 대사합니다.
② 일반 관리비 중 급료.상여금 등의 월별명세를 요구하고 급료대장 등 월별 금액과 일치하는지       를 확인대사합니다. 월별 급료대장 합계금액이 맞는지 계산기로 점검하는 것도 필요합니다.드물지만 월별 합계금액을 백만 단위 또는 십만 단위 숫자 한 개를 바꾸어 놓고 부정하는 사례도 있기 때문입니다.
③ 각 과목의 내용 중 큰 금액에 해당액은 세금계산서 등을 제대로 받았는지 증빙을 확인하고 세금계산서 중 보고용 1장은 세무서에 보고를 제대로 하였는지를 철저히 확인합니다.
④ 난방비의 연료 입고와 소모품비 사용에 대한 월별 명세를 요구하고, 수불부와 대사하고 인근       지역 아파트 단지의 연료 단가와 월별 난방비 그리고 소모품 사용비를 비고하여 그 원인을 분석합니다.
⑤ 청소비, 소독비, 승강기 유지비, 수선유지비 등의 월별 명세를 요구합니다. 그리고 용역계약서상의 용역업자 인적사항 등을 파악하여 관리회사의 관계 등을 알아보고 그 금액을 대사합니다. 특히 부품값이나 소모품 추가비용은 계약 내용대로 제대로 청구되었는지 수선유지비 증빙과 연관하여 대사 확인합니다.

  ⑥ 급탕비, 전기료, 수도료 등은 계량기 검침대장을 점검하고 사용량 월별 명세와 금액을 영수증과 확인대사합니다.
⑦ 관리 외 수입으로 곤돌라 월별 사용 명세와 연체료 수입명세등을 확인합니다.
    특히, 잡수입 내용을 자세히 검토하여 광고게재료, 보험료 리베이트, 인근지역 유통업체 기부금 등의 수입계상 여부를 실제 단지 안의 광고 사항 등과 관련하여 자세히 검토합니다.
    대차대조표에는 과목별로 결산기말의 잔액만 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있고, 손익계산서에는 과목별로 회계기간내의 합계금액이 표시되어 있는데 반하여 합계잔액시산표(T/B)에는 대차대조표 과목과 손익계산서 과목 모두에 대해 회계기간 1년간의 합계와 잔액이 전부 나타나 있는 복식부기의 자기검증표입니다.


  
합계잔액시산표 검토사항

  ① 자산에서 가지급금 합계가 많을 때에는 그 원인을 파악해 보아야 합니다. 누가 어떤 일로 가지급을 하는지를 알아야 합니다. 그리고 자산과 부채과목에서 합계금액과 잔액금액이 다른 것은 당해 회계기간 안의 증감 변동 금액이므로 그 원인을 전표와 증빙을 확인하여 점검하는 것이 바람직합니다.
② 퇴직급여 충당금 예치금의 합계와 잔액이 같지 않을 때에는 그 차액은 당해년도 중에 퇴직자에게 지급된 금액이므로 누구의 퇴직금인지 확인하고 세무서에 퇴직소득신고는 제대로 하였는지 점검합니다.


   이상과 같은 요령으로 관리비 결산서를 검토하는 것은 크게 전문지식을 요하지 않으므로 특히 동대표 감사는 성실히 감사하여 관리업무 집행의 감시?감독 기능을 강화하고 관리비 절감과 부정비리 예방에 기여합시다.

2. 관리비 절감 방안

   아파트 주민들은 관리비의 많고 적음에는 관심을 보이면서도 관리비 내역을 따져보지 않은채 관리비 고지서대로 내고 맙니다.
   이러한 주민들의 무관심이 관리비를 둘러싼 부정을 낳고 주민들은 납부하지 않아도 될 관리비를 내는 경우가 많습니다. 조사 결과 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴본 후 관리비를 내고 있는 가정은 30%도 채 안 됐습니다.
   관리비를 절감하는 첫걸음은 관리비 부과내역서를 꼼꼼히 살펴보는 것입니다.
   아파트 관리비는 법적으로 사후 부과하도록 되어 있습니다. 그래서 입주자들의 통제와 이의 제기가 사실상 어렵습니다. 관리비 부과 내역서를 보고 과목별 분류 내용과 금액을 파악한다는 것은 관리비 구성내역과 세대별 부담액 산정방법을 제대로 모르는 입주자들로서는 거의 불가능합니다.그러므로 입주자들은 구체적인 사례를 가지고 관리소와 동대표에게 이의 제기를 하고 시정할 것을 요구하여 관리비를 줄이도록 해야 합니다.
   관리비는 공동주택 관리령 제15조에 명시된 8개 항 이외에는 어떤 항목으로도 징수할 수 없습니다. 단, 8개 항 외에 특별수선 충당금은 따로 부과할 수 있습니다.
   주민들은 관리비가 공동주택 관리령 제15조에 맞게 부과되고 있는지를 살펴보고 문제가 있으면 관리사무소에 시정할 것을 요구하여 관리비가 부당하게 징수되는 것을 막아야 합니다.
   관리비 중 가장 큰 비중을 차지하는 것이 인건비와 난방비입니다.
   그러므로 주민들은 자신들의 아파트 실정에 맞게 관리 인원이 구성되었는지 알아보고 필요이상의 인원이 배치되어 있다면 그 필요 없는 인원은 과감히 줄여야 합니다.
투명한 아파트 관리를 위한 주민행동지침


①  관리비를 내기 전에 부과내역서를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
② 우리 아파트 실정에 맞게 관리인원이 구성되었는지 파악해야 합니다.
③ 난방비를 절약하려면 먼저 기름을 넣을 때 동대표나 주민들의 입회를 하고, 입회 점검일지를       비치하여 주민들이 이에 대한 열람을 요구하도록 하고 확인합니다. 급탕용 온수 공급시간을        준수하도록 하고, 준수여부 일지를 기록하여 이를 열람, 확인합니다.
④ 연료비 절약을 위해서는 형식적인 온도조절기보다는 열량계를 설치해야 합니다.
⑤ 물탱크를 청소할 때는 관리사무소로 하여금 청소일정표를 게시판 등에 공시하도록 하고, 주민들이 입회하여 청소가 깨끗하게 되는지를 살펴야 합니다. 이렇게 하면 주민들은 깨끗한 물을 마실 수 있고 물탱크 청소를 제대로 하면 다음 해에는 청소비가 조금 들기 때문에 관리비가 절감됩니다.
⑥ 승강기 고장일지를 비치하여 승강기가 고장났을 때 그 시간과 사유를 항상 기록하고 공개하       도록 하면 승강기 수리비도 줄일 수 있습니다.
⑦ 가로등, 공동수도 등 낭비되는 현장을 목격했을 때는 즉각 관리소에 신고하고 사진 촬영 등을 하여 물증을 확보해 놓습니다.
⑧ 형광등, 외곽조명등, 기타 소모품 수불 대장을 만들어 철저히 기록하도록 하고 입주자대표회의는 이를 매달 확인합니다.

⑨ 잡수입 내역을 관리비 부과 내역서에 공개하도록 하고 제대로 적립되고 있는지 확인합니다. 잡수입 내역에는 곤돌라 사용료, 보험료, 리베이트, 연체료 수입, 수입 이자와 기타 잡수입, 청소비 할인금, 곤돌라, 화재보험 할인금, 지하실 임대료, 단지내 광고주의 수수료 수입, 외부차량 주차비 등이 있습니다.
⑩ 각종 공사계약을 할 때는 주민이 참여한 가운데 공개 입찰을 합니다.
  
  입주자대표회의는 당해 단지와 유사한 인근 지역 아파트 단지의 관리비 비교 분석표를 정기적으로 작성하여 관리비의 효율적 사용을 객관적으로 검증하도록 해야 합니다

출처 아파트 부정 비리 관련문서|작성자 lamberto