재건축투자 "그래도 양지는 있다."--안전진단, 부담금제 적용 따른 투자요령

[세모돌이]

재건축투자 "그래도 양지는 있다"

안전진단,부담금제 적용따른 투자 요령

“안전진단도 통과하지 못한 송파구 잠실주공5단지의 투자성이 있을까. 대치동 은마는 재건축할 수 있나.”


“부담금이 1억원이 넘을지도 모른다는데 부담금을 물고도 재건축에 투자할만한가.”

갈수록 조여드는 정부의 규제로 재건축 시장의 전망에 대한 불안감이 커지고 있다. 지난달 25일 시행된 안전진단 강화는 재건축 진입 장벽을 크게 높여 재건축 엄두를 내기 어렵게 만들었다. 이달 25일부터 도입되는 재건축부담금제는 조합원이 가져갈 개발이익을 대폭 줄이려는 것이다.

이에 따라 재건축 투자성은 더욱 나빠질 것으로 예상된다. 하지만 도심 택지 공급이 어려운 상황에서 편의시설ㆍ교통ㆍ교육환경 등을 갖춘 새 아파트라는 재건축 단지 매력마저 없어지는 것은 아니다. 때문에 재건축이 확실한, 괜찮은 입지여건의 경우 여전히 투자성이 있다고 전문가들은 말한다.

투자하기 전에 부담금 대상인지 확인부터 해야

재건축부담금제는 정부가 재건축으로 인해 오른 집값의 일부를 환수하는 제도다. 재건축사업계획을 최종 확정하는 관리처분계획의 인가 신청을 25일 이후 접수하는 단지부터 적용된다. 23∼24일이 주말이어서 사실상 22일까지 구청에 인가 신청을 해야 대상에서 제외된다.

때문에 재건축을 추진 중인 단지를 구입할 경우 부담금 문제를 따져야 한다. 입주 후 현금으로 내야 하는 부담금의 규모는 지역에 따라 다를 것으로 예상되는데 집값이 많이 오른 강남권의 경우 많게는 1억원 안팎으로 추산된다.

강남구 청담한양ㆍ개나리4차 등이 인가신청을 해 부담금을 피했다. 강남권에서 10여개 단지가 22일까지 인가 신청을 하기 위해 사업을 서두르고 있다.

단독주택지역 가운데는 서초구 방배1동 178 일대가 부담금을 벗어날 것 같다. 서초구 에덴공인 정영숙 사장은 “부담금 불똥이 어떻게 될지 모르기 때문에 사업승인 단계인 단지들의 경우 25일 이후 부담금 부과 여부가 확실해진 뒤 매수를 결정하는 게 낫다”고 말했다.

부담금 대상 단지들은 부담금을 내지 않으려는 매물이 나오고, 매수자들도 가격을 예상 부담금 이상으로 깎으려고 해 더욱 약세를 보일 것으로 중개업소들은 내다본다.

조합원 명의변경 제한 규정이 적용되는 단지의 경우 지금 구입하는 사람은 입주 후까지 팔지 못하기 때문에 부담금을 떠안을 수밖에 없다.

송파공인 최명섭 사장은 “강남권 단지들의 경우 대기 수요가 많아 부담금 적용을 받더라도 가격이 크게 떨어지지는 않을 것으로 보여 무작정 하락을 기다리기보다 급매물을 눈여겨볼 필요가 있다”고 말했다.

사업승인 이전 단지는 사업승인 이후 대략적인 부담 금액이 정해지기 때문에 구입 때 부담금액을 고려해 가격 절충을 할 필요가 있다. 정부는 이미 사업승인을 받은 단지도 부담금 예정금액을 알 수 있게 할 예정이다.

사업 초기 단계에선 안전진단 통과 단지가 안전

부담금 적용을 받는 사업 초기 단지들에서 선택 기준은 안전진단 통과 여부다. 구조안전 위주로 안전진단이 까다로워져 웬만한 단지는 앞으로 재건축 판정을 받기 힘들다.

때문에 주민 절반 이상의 동의를 받아 조합설립추진위원회만 구성된 단지들의 경우 재건축 기대감은 높지만 재건축할 수 있을지는 불투명하다. 강남구 은마와 송파구 잠실5단지 등은 정밀안전진단에 앞서 예비안전진단도 통과하지 못한 상태다.

3월 재건축 예정구역으로 지정된 서울지역 아파트 80여개 단지와 수도권 재건축 예정구역 단지 중 상당수도 안전진단 통과 전이다. 대부분 개발계획이 확정된 서울시내 고밀도지구 단지도 마찬가지다. 강남구 개포공인 채은희 사장은 “안전진단이 쉬워 추진위 간판만 내걸면 재건축 되던 때는 지났다”며 “안전진단 전의 절차는 의미가 없어졌기 때문에 재건축 기대감보다 재건축 판정을 보고 투자해야한다”고 말했다.

송파구 진주ㆍ우성, 강동구 미주 등이 안전진단 강화 전 재건축 결정을 받았고 강동구 삼익그린1차ㆍ둔촌주공, 강남구 일원대우 등은 정밀안전진단 중이다. 단독주택지역은 안전진단 절차가 없어 예정구역 지정으로 재건축 판정을 받은 셈이다.

재건축이 확실한 단지는 입지여건ㆍ대지지분ㆍ단지규모 등을 따져야 한다. 둔촌주공 등 일부 단지는 대지지분이 복잡하게 얽혀 있다. 특히 단독주택지역에선 주택별로 자산가치가 다르게 매겨지기 때문에 대지지분뿐 아니라 건물상태 등도 따져야 한다.

10층 이상의 중고층 단지는 용적률 제한으로 평형을 넓히기 힘들 수 있기 때문에 기존 평형과 재건축 용적률 등을 감안해 재건축 후 배정받을 평형을 가늠해야한다. J&K 백준 사장은 “안전진단을 통과했어도 평형ㆍ용적률 문제 등으로 사업이 지지부진하거나 조합원간 갈등이 심한 단지는 피하는 게 낫다”고 말했다.

뉴타운 안에서 재건축을 추진하는 단독주택은 뉴타운이 도시재정비촉진지구로 지정되면 대지지분이 6평이 넘을 경우 허가를 받아야 거래된다.

재건축 단계별 투자 체크 포인트 어떤 게 있나
사업단계	유의점
예정구역지정→ 구역지정（추진위 구성）→안전진단	-예정구역으로 지정돼야 재건축 생각해볼 수 있어 -아파트는 구역지정 이후 안전진단 통과해야 -단독주택은 예정구역에 포함되면 재건축 가능 -저층보다 늦게 지어진 중고층단지가 안전진단 통과 더 힘들어
→조합설립인가	-조합설립 이후 전매 제한：2003년 말 이전 조합설립 단지는 살 수 있으나 팔지 못함 -2004년 이후 조합설립의 경우 팔지도 사지도 못함
→사업승인→관리처분계획 인가→철거·착공→준공	-부담금 적용 여부 따져야：25일 이전 관리처분계획 인가 신청하면 부담금 면제 -사업승인 이전 단지는 사업승인 이후 재건축부담금 예상금액 정해져 -관리처분 때 부담금 배분 기준 정해져 -관리처분 이후 철거되더라도 세금에선 주택으로 간주돼 2주택자의 경우 양도세 중과（50％） -관리처분계획 인가가 나면 당첨으로 간주돼 투기과열지구에서 5년간 1순위 청약자격 제한 -준공 후 부담금 납부

재건축 사업단계별 주요 해당 단지
안전진단 통과 이전	추진위 단계：강남구 대치동 은마，강남구 압구정동 현대사원·구현대3차，강동구 상일동 고덕주공5·6·7단지，노원구 월계동 동신，서초구 반포동 경남，방배동 옛삼호1·2·3차，송파구 신천동 장미1·2차，잠실동 주공5단지，용산구 이촌동 한강맨션，과천시 별양동 주공6단지，광명시 철산동 주공10·11단지 ＾예비안전전단 통과：강동구 둔촌동 둔촌주공，명일동 삼익그린1차，송파구 신천동 진주，과천시 원문동 주공2단지，인천 서구 가좌동 주공2차
안전진단통과	＾정밀안전진단 통과：강남구 개포동 시영·주공2·3·4단지，삼성동 상아2차，강동구 고덕동 고덕시영·2·3·4단지，성내동 미주，노원구 상계동 주공8단지，서초구 반포동 주공1단지·한신3·15차·삼호가든3차，방배동 경남, 서초동 우성1차·신동아1·2차，잠원동 한신2·4차，부천시 약대동 약대주공， 안산시 고잔동 주공1·2단지，성포동 주공3단지 ＾조합설립인가：강남구 개포동 주공1단지，대치동 청실1차，도곡동 진달래1차，삼성동 홍실，압구정동 한양7차，청담동 삼익，강서구 화곡동 화곡2주구，서초구 잠원동 한신7차，송파구 가락동 가락시영，용산구 이촌동 렉스·삼익，고양시 탄현동 탄현주공
사업승인이후	강남구 역삼동 진달래2·3차·개나리4·5차，청담동 한양，강동구 고덕동 고덕주공1단지，서초구 반포동 미주·한신1차·삼호가든1·2차，서초동 금호·삼익건설，잠원동 반포한양·한신5·6차·대림·우성，군포시 산본동 구주공1·2단지，안양시 석수동 주공2·3단지·백조1·2차，내손동 대우사원주택·주공1·2단지
자료：중앙일보조인스랜드·부동산114

재건축 추진 중인 서울지역 주요 단독주택지역
지역	면적（평）	건립가구	사업단계
강동구 천호동 437-5 일대	3031	144	구역지정
강서구 공항동 4-8 일대（긴등마을）	1만328	543	구역지정
관악구 봉천6동 100-2 일대	5923	355	구역지정
노원구 월계동 487-1 일대	4448	262	구역지정
동대문구 답십리동 465 일대	8637	523	구역지정
동작구 동작동 58-1 일대（정금마을）	1만4596	666	구역지정
서대문구 홍은동 104-4 일대	5822	419	구역지정
서초구 방배1동 178 일대	1만2128	496	사업승인
서초구 방배동 427-1 일대	1만4160	733	구역지정
성북구 삼선동3가 29 일대	8285	450	구역지정
성북구 석관동 341-16 일대	2만1831	1024	구역지정
성북구 정릉3동 710-81 일대	9453	381	구역지정
양천구 신월4동 432-6 일대	5526	302	구역지정
은평구 구산동 177-1	9777	597	구역지정
은평구 신사동 19-190 일대	5392	338	구역지정
건립가구수에는 임대 포함．자료：서울시

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