재건축 법률상담-매도청구소송서 법개정이 필요한 부분

<P> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD><FONT face="바탕체, 바탕" color=#0c47ab size=3><STRONG>재건축 법률상담>매도청구소송서 법개정이 필요한 부분 </STRONG></FONT></TD></TR> <TR> <TD> <DIV align=right> </DIV></TD></TR> <TR> <TD> <DIV align=right><A href="xxjavascript:PlusFontSize();"></A> <A href="xxjavascript:MinusFontSize();"></A> <A href="xxjavascript:window.print();"></A> </DIV></TD></TR> <TR> <TD vAlign=top align=middle height=350> <TABLE cellSpacing=0 cellPadding=3 width="100%" border=0> <TBODY> <TR> <TD vAlign=top> <DIV id=article style="FONT-SIZE: 9pt; LINE-HEIGHT: 16pt; FONT-FAMILY: 굴림체"> <DIV> </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>  </DIV> <DIV>주택재건축사업의 매도청구소송에 관하여 지난 호까지 4회에 걸쳐서 살펴보았다. 그런데 현행법 제도하에서 매도청구에 관한 법조문이 명쾌하게 되어 있지 않아 소송도중에 여러 가지 논쟁이 많이 발생하고, 또 일부 잘못 판단된 판결도 선고되고 있는 실정이다. 따라서 현행 매도청구소송에 있어서의 문제점들을 살펴보도록 하겠다.<BR></DIV> <DIV> </DIV> <DIV>1. 도정법 하에서도 재건축결의를 구체적으로 하여야 하는가?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>가. 현행 법의 제정취지<BR>(1) 현행 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 ‘도정법’이라고 함)에 따르면, 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 합니다(제13조 1항). 조합을 설립하고자 하는 경우에는 토지등소유자 2분의 1 이상의 동의를 얻어 위원장을 포함한 5인 이상의 위원으로 조합설립추진위원회를 구성하여 건설교통부령이 정하는 바에 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻도록 되어 있습니다(제13조 2항). </DIV> <DIV> </DIV> <DIV>(2) 그리고 건설교통부장관은 2003년 6월 30일에 건설교통부장관 고시 제165호 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’을 고시하였습니다. <BR>건설교통부장관 고시 제165호 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’ 제34조에는</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>추진위원회가 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의를 받는 경우 별지3서식의 조합설립동의서에 동의를 받아야 한다. 이 경우 다음 각호의 사항에 동의한 것으로 본다.<BR>1. 건설되는 건축물의 설계의 개요<BR>2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 개략적인 금액<BR>3. 제2호의 비용의 분담에 관한 기준<BR>4. 사업완료후 소유권의 귀속에 관한 사항<BR>5. 조합 정관<BR>이라고 규정되어 있습니다.<BR>  <BR>그리고 위 운영규정 별지3-1서식에는 ‘주택재건축정비사업조합 설립 동의서’ 양식이 게재되어 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>(3) 그리고  조합설립인가 신청방법에 관하여 〈도정법〉 시행령 제26조를 보면,</DIV> <DIV>제26조(조합설립인가신청의 방법등) ⓛ 법 제16조 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의는 다음 각호의 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의한다.<BR>1. 건설되는 건축물의 설계의 개요<BR>2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 개략적인 금액<BR>3. 제2호의 비용의 분담에 관한 기준<BR>4. 사업완료후 소유권의 귀속에 관한 사항<BR>5. 조합 정관<BR>이라고 기재되어 있습니다</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>(4) 그리고 ‘서울특별시 도시 및 주거환경정비조례’ 제14조를 보면, 조합설립인가 신청서류 등의 작성방법에 관하여 규정하면서 제5호에 <5. 토지등소유자의 동의서는 법 제15조 제2항의 규정에 의한 정비사업조합설립추진위원회 운영규정의 동의서식으로 한다>라고 규정되어 있습니다. 법제15조 2항의 운영규정은 바로 건설교통부장관이 고시하는 추진위원회운영규정을 말하며, 이 추진위원회 운영규정이 바로 건설교통부장관 고시 제165호 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’ 이며, 동 운영규정 제32면에 ‘주택재건축정비사업조합 설립동의서’양식이 게재되어 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>(5) 즉, 건설교통부에서 〈도정법〉을 제정할 당시의 취지는 시공사 선정이 사업시행인가 후에나 가능하도록 되어 있기 때문에 주택재건축사업에 있어서 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 규정> 제47조 소정의 구체적인 재건축결의를 조합설립단계에서는 도저히 할 수가 없기 때문에 일정한 양식의 조합설립동의서를 제시하고 이 동의서 양식대로 동의를 하여 동의율을 충족한 뒤에 조합설립인가를 받으면 사업시행을 할 수 있도록 해 준 것이 명백합니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>나. 법원의 판결경향<BR>그런데 현재 일부 법원에서는 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정에 있는 조합설립동의서에 따라 조합설립동의를 받아 인가신청을 하라고 하는 것은 행정기관 내부에서의 지침에 불과하고, 결국에는 구제척인 비용분담이 기재된 재건축결의를 하여야 한다’라고 판결을 하고 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>저는 이 판결이 분명히 재고되어야 하며 잘못 판단한 것이라고 생각하고 있습니다. 만약에 이 판결이 대법원까지 가서 ‘건교부가 제시한 조합설립동의서 대로 동의를 한 것은 비용분담에 있어서 구체적이지 못하기 때문에 잘못되었다’는 식으로 확정이 된다면, 우리나라 전체의 재건축사업장에 엄청난 악영향을 미치기 때문에 문제가 아니라고 할 수가 없습니다. 현재 이 소송을 진행중인 분들은 최선을 다하여 제대로 된 판결이 날 수 있도록 하여 주시기 바랍니다.<BR></DIV> <DIV>그리고 아예 이번 〈도정법〉 개정작업을 할 때에 명확히 규정을 해 버리는 것이 좋겠다는 생각입니다.<BR>즉, ‘주택재건축사업의 경우에는 <집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률> 제47조의 규정에도 불구하고 건교부 고시 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 별지서식의 정비사업조합 설립동의서 양식대로 동의서를 징구하여야 한다’라는 조문을 넣어 버리면 간단히 해결될 수 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>2. 시장·군수, 주택공사등이 주택재건축사업을 시행할 경우에 매도청구소송 가능여부</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>가. 현행 법의 규정<BR>(1) 주택재건축사업은 일반적으로 조합을 결성하여 사업을 진행하기 때문에 사업시행자가 조합이라고 생각을 많이 하고 있습니다.<BR>하지만, 〈도정법〉 제8조 제4항에는 다음과 같은 내용이 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>④시장·군수는 정비사업이 다음 각호의 1에 해당하는 때에는 제1항 내지 제3항의 규정에 불구하고 직접 정비사업(주거환경개선사업을 제외한다. 이하 이 조 및 제9조에서 같다)을 시행하거나, 시장·군수가 토지등소유자로서 대통령령이 정하는 요건을 갖춘 자(제1호 및 제2호의 경우에 한하며, 이하 ‘지정개발자’라 한다) 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정하여 정비사업을 시행하게 할 수 있다. <개정 2005.3.18></DIV> <DIV> </DIV> <DIV>1. 천재·지변 그밖의 불가피한 사유로 인하여 긴급히 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때<BR>2. 제4조제3항의 규정에 의하여 고시된 정비계획에서 정한 정비사업시행 예정일부터 2년 이내에 제28조의 규정에 의한 사업시행인가(이하 ‘사업시행인가’라 한다)를 신청하지 아니하거나 사업시행인가를 신청한 내용이 위법 또는 부당하다고 인정되는 때(주택재건축사업의 경우를 제외한다)<BR>3. 지방자치단체의 장이 시행하는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제2조제11호의 규정에 의한 도시계획사업과 병행하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때<BR>4. 제35조제1항의 규정에 의한 순환정비방식에 의하여 정비사업을 시행할 필요가 있다고 인정되는 때<BR>5. 제77조의 규정에 의하여 사업시행인가가 취소된 때<BR>6. 당해 정비구역안의 국·공유지 면적이 전체 토지면적의 2분의 1 이상인 때<BR>7. 당해 정비구역안의 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상에 해당하는 자가 시장·군수 또는 주택공사등을 사업시행자로 지정할 것을 요청하는 때</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>즉, 주택재건축사업의 경우에도 위와 같은 경우에는 조합이 사업시행자가 되는 것이 아니라 시장·군수, 지정개발자, 주택공사 등이 사업시행자가 될 수 있는 것입니다. 이 때에는 조합을 결성하지 않고 사업을 시행하게 됩니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>(2) 반면에 매도청구소송 조문인 제39조는 다음과 같이 되어 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>제39조 (매도청구) 사업시행자는 주택재건축사업을 시행함에 있어 제16조제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합 설립의 동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만 소유한 자를 포함한다)의 토지 및 건축물에 대하여는 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조의 규정을 준용하여 매도청구를 할 수 있다. 이 경우 재건축결의는 조합 설립의 동의로 보며, 구분소유권 및 대지사용권은 사업시행구역안의 매도청구의 대상이 되는 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리로 본다.</DIV> <DIV>즉, 조합설립에 동의하지 않은 자를 매도청구할 수가 있는 것으로 규정하고 있습니다. 그러면 조합을 설립하지 않는 경우에는 매도청구권을 행사할 수가 없는 것일까요?</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>(3) 이에 대하여 다음과 같은 상반된 해석을 할 수가 있습니다.<BR></DIV> <DIV>첫째, 매도청구권은 토지등소유자들이 주택재건축사업을 함에 있어서 조합을 결성하여 사업을 시행할 때에 일정한 동의율을 충족하면 나머지 소수자에 대하여 매수할 수 있는 청구권을 부여한 것이기 때문에 조합을 결성하여 사업을 시행할 때에만 해당되는 조문이고, 따라서 조합을 결성하지 않고 재건축사업을 시행할 때에는 매도청구권이 인정될 수가 없다.<BR></DIV> <DIV>둘째, 조합을 설립할 때에는 조합설립에 동의하지 않는 경우에 매도청구권을 행사할 수 있고, 만약에 조합을 설립하지 않는 경우에는 시장·군수, 지정개발자, 주택공사 등을 사업시행자로 하여 사업을 시행하는 경우에는 그 사업시행자가 사업을 시행하는데 동의하지 않는 자는 제39조를 유추 적용하여 매도청구권을 행사할 수 있다.<BR>라는 두가지의 견해가 있을 수 있습니다.</DIV> <DIV> </DIV> <DIV>(4) 위 2가지 견해가 어떻게 법원의 판결에 의하여 확정될 지는 아무도 알 수 없습니다. 이에 대하여 확정이 되려면 최소한 대법원 판결은 나야 합니다. 하지만 만약에 대법원 판결전에 하급심 법원에서 잘못된 판결을 해 버리면 그 사업장은 엄청난 손해를 입을 수 있기 때문에, 법을 개정하여서라도 이에 대하여 확실하게 조문으로 규정하는 것이 바람직하다고 하겠습니다.<BR></DIV></DIV></TD></TR></TBODY></TABLE></TD></TR></TBODY></TABLE></P>