＜＜실전 투자사례 3-4＞＞ 중흥리 전

[한덕렬]

<<실전 투자사례 3-4>> 중흥리 전
2016. 8. 작성 / 작성자 한덕렬


[대전지방법원 서산지원] 2010타경8087
충남 당진군 송악읍 중흥리 318-2, 319-1, 323-1, 327, (322)


♣ 낙찰 후의 상황

이 땅은 제가 낙찰받기까지의 과정을 보면 정말 더할 나위 없이 훌륭한 게임이었습니다. 제 전략이 100% 이상 먹혀들어간 것입니다. 어느 영화에선가 브루스 윌리스가 '전략이 먹혀들어갈 때 기분 째진다'고 하였던 것처럼 너무 기분 좋은 것이었습니다.


그리고, 이 땅의 낙찰 당시 당진은 엄청 ‘뜨는’ 지역이었습니다. 현대제철이 들어서고, 송악경제자유구역이 지정되고, 430만평의 석문 국가산업단지가 개발되고, 인구도 증가되어 당진군에서 당진시로 승격하는... 당시 내노라 하는 토지투자 전문가들이 모두 장래 유망한 투자 지역으로 꼽던 곳이었습니다.

『당진』의 투자가치_2010.hwp

2.16MB

그런데, 사실은 ‘뜨는’ 것이 아니라 ‘떴던’ 것이었습니다. 공시지가에도 거품이 끼어 있었던 것을 몰랐습니다. 공시지가는 이 토지의 취득 후에도 5년간 계속 올랐습니다.

연도         2011       2012       2013      2014       2015
공시지가   509,000   585,000   591,000   608,000   615,000

그러나, 거래가 안되는데 높은 공시지가가 무슨 소용이 있습니까?


이 건은 저의 수많은 투자 사례 중에서 몇 안되는 실패 사례의 대표적인 예로 듭니다. 왜냐구요? 제가 그만 높은 공시지가만 믿고 시세 조사를 게을리하였기 때문입니다. 제가 늘 '권리분석보다 가치분석이 더 중요하다'고 강조하였는데, 이건은 권리분석만 열심히 하고 유치권을 깰 수 있다는 생각만 하였지 가치분석에 필수인 시세 조사를 소홀히 한 탓에, 당시 당진이 시 승격을 눈앞에 두고 공시지가만 잔뜩 높여놓았지 실거래가는 그에 못 미친다는 것을 알지 못하였습니다, 에구~~

산간벽지는 몰라도 도시지역에서 시세가 공시지가에도 못 미치는 땅이 있을 수 있다는 것, 처음 알았습니다. 역시 경험부족입니다, 에휴~~

그런데, 물건번호 6 토지를 2차 기일에 낙찰받았던 황oo은 어째서 감정가의 76%(평당 53만원 가량)나 되는 높은 금액으로 낙찰을 받았을까요? 농지취득자격증명까지 바로 발급받아서 법원에 제출한 것을 보면 유치권신고만 들어오지 않았으면 그대로 낙찰허가결정 받고 대금을 지급했을 것 같은데... 역시 저같은???





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[한덕렬]

중흥리 323-3의 공시지가는 2015년에 평당 615,000 원이었는데, 8년 지난 2023년에는 평당 510,000 원으로 떨어졌습니다.