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펜션투자운영의 성공과 실패
경제적인 삶의 여유가 생기면서부터, 소위 힐링에 대한 관심이 점점 높아지고 있는 추세이고, 앞으로도 그 추세가 오르면 올랐지 내려갈 일은 별로 없을 거라는 것이 필자의 생각이다.
언제였던가, 한 때 전원주택붐이 일어났을 때 수도권 외곽의 농지나 임야에 수없이 많이 건축되어졌던 전원주택들은 지금은 어찌되어 있을까,
물론 경우에 따라서 다르겠지만 시간이 지나면서 그 희비는 극명하게 갈리고 있다는 것을 느낄 수 있다.
과시용으로 지었던 큰 면적의 주택들은 물가상승과 함께 계절적인 유지비용을 감당하기에도 벅찰 정도로 관리비용이 만만치 않았을 것이다.
주택은 사람이 거주하지 않거나 관리하지 않으면 이상할 정도로 그 노후속도가 심해지는 것 같다.
필자도 직접 경험해 보았지만 큰 규모의 목조주택이나 흙으로 지어진 주택은 특히 그 정도가 심한 것 같다. 친환경자재를 사용하여 건축하였을때 지속적인 관리를 제대로 하지 않는다면 그 자재들도 스스로 하루빨리 자연으로 돌아가고 싶어서 그런지도 모를 일이다.
반면에 콘크리트로 지어진 건축물들은 그래도 노후의 정도가 상대적으로 더딘 것 같다. 전원주택이 사람에게 주는 아이러니한 현상인다.
지금도 대도시를 조금만 벗어나면 계곡이나 강 바다를 끼고 있는 경치좋은 곳에 자리한 펜션들을 수없이 접할 수 있다. 참으로 많은 사람들이 자연과 건강에 관한 관심이 많다는 것을 느낄수 있을 정도다.
많은 소비자들이 경험을 해보아서 그런지 요즘 새로 지어지는 전원주택들은 실속위주로 지어지고 있다는 느낌이다. 건축자재를 친환경으로 사용하면서도 규모를 작게 튼튼하게 짓는 것이 그 트랜드인 것 같다.
오죽하면 건축이 너무 힘드니 공장에서 아예지어서 현장으로 가지고 오는 방법을 활용하는 사람들이 많아질 정도이다.
나중에 필요하지 않을 경우에 옮길 수가 있고, 1가구 2주택에서도 다소 자유로울 수 있는 방안도 있기 때문이리라.
하지만 펜션의 경우는 그 규모가 일반 주택지보다는 다소 면적이 클 수밖에 없다.
그러나 최초 펜션을 허가받고 건축하는 과정에서 미래의 여러 가지 상황을 대비하고 설계하고 건축하는 이들이 과연 얼마나 될까?
부동산에서 영원한 승자는 없다. 어제의 투자승자가 오늘의 패자가 될 수 있고, 어제의 애물덩어리가 오늘의 효자가 될 수 있는 것이 이 부동산시장의 흐름이다.
필자는 수도권외곽이나 강원도 서해안등에 지어진 많은 펜션들을 보아왔다. 경륜이 쌓인 펜션주들은 참으로 운영을 재미있고 효과적으로 하고 있다.
반면에 운영노하우가 없어 성냥갑처럼 지은 채 애물단지가 되어 있는 곳도 종종 볼 수가 있다. 안타까운 일이 아닐 수 없다.
필자가 평소에 현장을 다니면서 느꼈던 적합한 입지와 펜션사업을 제대로 성공해서 비수기때마다 지구촌을 여행다니는 부러운 분이 운영하는 노하우들을 취합해서
효과적인 운영방안 몇가지를 제시해 본다.
절대 망하지 않는다. 물론 주인이 상냥하고 친절하다는 전제다.
물이 있는 곳은 당연히 좋은 곳이다. 그러나 내가 쉽게 발을 담글 수 있는 물이 훨씬 좋다. 큰강이나 호수가 있지만 눈으로만 보는것 보다는 당연히 스스로 즐길 수 있어야 좋지 않겠는가.
스키장 골프장 워터파크등 차량으로 쉽게 접근이 가능할 정도의 인근에 사계절용 테마를 즐길수 있는 입지가 좋다.
가족고객 유치가 쉽고 젊은 커플고객유치에도 큰 도움이 된다. 콘도선호도는 예전에 비해서는 많이 식어가는 경향이다.
내부테마로는 소규모 수영장 경품이 걸린 소규모 인공암벽이나 황토구들로 만든 찜질체험방 등이 있을 수 있을 것이다.
큰 건물로 짓지마라 건축비나 토목비절감을 감안해서 한방에 지으려고 한다면 나중에 고생한다. 굳이 단체손님을 대비할 필요가 있겠는가, 그것은 나중에 해도 늦지 않다.
오히려 따로따로 작은동으로 지어라고 권하고 싶다. 주차도 따로따로, 각동마다 프라이버시가 유지될 수 있을 정도면 금상첨화다.
인터넷이나 마케팅 광고잘하면 굳이 접근성이 우수하지 않아도 좋다
토지가격은 물론 저렴하면 좋겠지만 입지가 최우선이라는 마음으로 임해라.
텐트를 활용한 캠핑겸용을 구상하라
러브고객을 감안해서 건축물과 주차장을 배치하라
토지분할을 효과적으로 해두어라. 언젠가는 팔든지 다시 짓든지 해야한다.
매각할 때 너무 덩치가 크면 매각이 힘들다는 점을 감안하라.
국유림이나 가격이 저렴한 보전산지를 끼면 금상첨화다.
둘레길이나 농막 건강약초를 통한 약선서비스를 고객이 적접 경험할 수 있으니 얼마나 좋은가.
하지만 정작 시작하려고 하면 현장에서 부딪히는 일들이 한두가지가 아닐 것이다.
발품을 팔아야 하기도 하겠지만, 전체구상에 따른 사전설계에서부터 세부설계 둘레길 농막건강약초지 조성등의 일들은 아무래도 만만한 일은 아니기 때문이다.
무엇보다도 시작단계에서 첫단추를 잘 끼려면 전문가의 손길이 필요한 것은 어쩔 수 없을 것이다.