경기도 공동주택관리규약 준칙 개정

[밤하늘]

경기도 공동주택관리규약 준칙은 최근 아래와 같이 개정되었습니다.

1. 주택관리업자 재계약시 입주자 등의 의견청취 규정 삭제 (준칙 제36조제11호, 제48조, 제50조, 별지 제10호 서식)

기존 준칙(제17차까지) 제36조 제11호에는 주택관리업자의 재계약에 관한 입주자 등의 의견청취 업무를 '선거관리위원회의 업무'로 규정했었으나 삭제되었습니다.

이는 2022. 6. 10. '공동주택관리법' 제7조 제1항 1의2호의 규정이 신설 된 것에 따른 것입니다.

공동주택관리법 제7조 제1항 제1의2호는 ① 경쟁입찰의 경우 입찰의 종류 및 방법, 낙찰방법, 참가자격 제한 등 입찰과 관련한 중요사항에 대하여 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 하고 ② 수의계약의 경우 계약대상자 선정, 계약 조건 등 계약과 관련한 중요사항에 대하여 역시 전체 입주자등의 과반수의 동의를 얻도록 개정되었습니다.

이에 별도의 의견청취절차는 삭제된 것입니다.

2. 어린이집 임대료 산정기준 변경 (준칙 제54조제6항)

이전 준칙 제54조 제6항은 '어린이집의 임대차계약기간은 3∼5년으로 하고 임대료는 보육료 수입의 5% 범위 이내로 정한다. 이 경우 '보육료 수입'은 보육정원으로 산정한다.' 라고 규정하고 있었습니다.

그러나 초저출산 문제로 위 규정이 보육원운영에 부담을 줄 수도 있다는 우려에 따라 '보육료 수입은 보육 현원으로 산정하며, 보육 현원은 계약시점 전월 기준 직전 1년간의 평균 인원으로 산정한다. 다만, 최초 위탁의 경우 보육정원으로 적용한다.' 로 개정되었습니다.

이에 어린이 집 운영자는 합리적으로 계산한 보육료 수입 중 5%를 임대료로 낼수 있게 되었습니다. 보육원 운영자의 짐이 약간은 가벼워질 것으로 보입니다.

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3. 화재예방 안전 수칙 홍보 등의 이행의무 부과(준칙 제51조제9호)

준칙 제51조 제9호가 신설되었습니다.

⑨ 관리주체는 에어컨(실외기 포함), 전열기구 등 냉·난방기기 화재예방을 위하여 사용 전 안전점검 및 화재 예방수칙 등을 입주자등에게 안내할 수 있으며, 입주자등은 화재 예방을 위해 적극 노력하여야 한다.

위와 같이 화재예방을 위하여 계절기기 사용 전 입주자 등에게 안전 점검등을 안내하도록 의무 규정을 신설했습니다.

4. 임차인대표회의가 공동주택의사결정에 참여할 수 있도록 ‘혼합주택단지의 관리에 관한 협약서(안)’ 마련 (준칙 제86조, 별지 신설)

준칙 제86조는 '입주자대표회의는 혼합주택단지의 관리에 관한 사항을 임대사업자와 공동으로 결정하여야 하며 영 제7조에 정하지 않은 공동결정에 관한 사항, 그 방법 및 절차에 대하여는 별도의 협약서로 정할 수 있다.'라고 되어있으며 별지 제19호가 새롭게 첨부되었습니다.

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※ 참조판례

서울동부지방법원 2012. 7. 13. 선고 2012가합4839 판결 ① 주택법 제2조에서 ‘관리주체’란 공동주택을 관리하는 자로서 공동주택의 관리사무소장, 주택관리업자 등을 의미한다고 규정되어 있는 반면에, 공동주택의 입주자대표회의는 동별세대수에 비례하여 선출되는 동별대표자를 구성원으로 하는 법인 아닌 사단에 불과한 점(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결 참조), ② 관련법령 및 관리규약에서는 입주자대표회의와 관리주체의 업무를 구분하여 규정하고 있는 점, ③ 주택법 시행령 제51조에는 입주자대표회의가 회의록을 관리주체에게 보관하도록 하고, 관리주체는 입주자 등의 요구에 의하여 회의록을 열람 및 복사를 하도록 하여야 한다는 취지로 규정하고 있으므로, 입주자 등이 입주자대표회의 회의록 등의 열람 및 등사를 청구할 상대방은 입주자대표회의가 아니라 관리주체로 보이는 점 등을 비롯하여 이 사건 변론과정에 나타난 제반사정에 비추어 볼 때, 관련법령 및 관리규약 소정의 관리주체는 입주자대표회의가 구성한 자치관리기구나 주택관리업자를 의미하고, 입주자대표회의는 관리주체에 해당한다고 보기 어려우므로(대법원 2007. 7. 13. 선고 2007도3918 판결 참조), 입주자대표회의에 불과한 피고를 관련법령 및 관리규약상의 관리주체로 볼 수 없다.

부산지방법원 2021. 6. 22. 선고 2019가단338997 판결 이에 더하여 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 이 사건 청소용역계약의 당사자는 원고(입주자대표회의)가 아니라 관리주체인 주식회사 C으로 봄이 상당하다.

① 공동주택의 관리사무소란 당해 공동주택의 자치관리기구 또는 주택관리업자에 의하여 임명되는 관리사무소장 및 그 직원들로 구성된 조직체를 의미하는 것으로 자치관리기구나 주택관리업자 소속의 내부기구나 하부조직에 불과할 뿐 권리·의무의 주체가 될 수 없다.

② 이 사건 청소용역계약의 도급인란에 기재된 ‘A아파트 관리소장 D’은 이 사건 위수탁관리계약서 제4조 제1항의 ‘을(주식회사 C)은 관리주체로서 업무를 수행할 수 있는 책임자(관리소장)와 직원을 갑(원고)의 단지 내에 상주, 근무토록 임명하여 아래의 업무를 성실히 수행토록 하여야 한다.‘라는 규정에 따라 주식회사 C이 임명한 사람이다.

③ 이 사건 위수탁관리계약서 제4조 제3항은 이 사건 아파트 단지 안의 경비, 청소, 소독, 오물수거, 정화조 청소용역 등 제반 부대사업에 대한 관리감독을 관리주체의 업무로 규정하고, 제11조는 관리주체는 용역업무를 재하도급 할 수 없으나, 경비, 미화, 소독, 정화조유지관리, 물탱크청소 등 필요하다고 인정되는 경우는 입주자대표회의의 승인을 얻어 재하도급 할 수 있다고 규정하고 있다.

④ 구 주택법 시행령(2016. 8. 11. 제27444호로 전부개정되기 전의 것) 제55조의4 제1항은 사업자를 선정하고 집행하는 업무 중 관리주체의 업무와 입주자대표회의의 업무를 구분하고 있는데, 같은 항 제1호는 청소 용역은 관리주체가 사업자를 선정하고 집행하는 사항으로 정하고 있다.

⑤ 이 사건 청소용역계약서의 당사자란에 A 아파트 관리사무소장 D이 관리주체의 위임을 받아 계약을 체결한다고 기재하여 이 사건 아파트의 관리소장은 원고의 대리인이 아니라 관리주체의 대리인임을 명시하였다.

⑥ 원고가 관리주체에게 이 사건 위수탁관리계약에 따른 위탁관리 수수료를 지급하면서 당사자 사이의 약정 또는 편의상 이유로 피고에게 용역대금을 직접 지급할 수도 있어, 용역대금의 지급 및 세금계산서의 발행주체가 원고라는 점만으로 원고가 이 사건 청소용역계약의 당사자라고 보기 어렵다.

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대구고등법원 2011. 10. 21. 선고 2011나3245 판결 [2] 갑 주식회사가 을 아파트 입주자대표회의를 상대로 경비용역업체 입찰의 공고된 낙찰자결정방법에 따른 낙찰자 지위가 갑 회사에게 있다는 확인을 구한 사안에서, 제반 사정에 비추어 보면 입찰절차 진행 및 낙찰자 결정의 주체 그리고 을 아파트의 경비용역계약 당사자는 입주자대표회의가 아니라 관리주체인 관리사무소장의 법률효과 귀속자인 병 주식회사로 볼 수밖에 없고, 다만 을 아파트 입주자대표회의가 낙찰자 선정에 실질적으로 관여한 것이 있기는 하나 이는 아파트의 경비용역업체 선정과정에 ‘내부적’으로 관여 또는 감독한 것에 불과할 뿐 이로써 입찰절차 진행 및 낙찰자 결정의 주체 또는 위 경비용역계약의 당사자가 된다고 볼 수는 없으며, 설령 갑 회사가 입찰절차 진행 및 낙찰자 결정의 주체 또는 경비용역계약의 당사자도 아닌 을 아파트 입주자대표회의를 상대로 한 낙찰자 지위 확인의 소에서 승소한다 하더라도 그 판결의 효력은 갑 회사와 을 아파트 입주자대표회의 사이에만 미칠 뿐이고 제3자인 병 회사에까지 미친다고 할 수는 없는 만큼, 위 확인의 소는 분쟁을 근본적으로 해결하는 가장 유효·적절한 수단이라고 볼 수 없다고 한 사례.

대법원 2022. 5. 13. 선고 2019다229516 판결 [1] 집합건물의 관리업무를 담당할 권한과 의무는 관리단과 관리인에게 있고(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조의2, 제25조), 관리단이나 관리인은 집합건물을 공평하고 효율적으로 관리하기 위하여 전문적인 위탁관리업자와 관리위탁계약을 체결하고 건물 관리업무를 수행하게 할 수 있다. 이 경우 위탁관리업자의 관리업무의 권한과 범위는 관리위탁계약에서 정한 바에 따르나 관리비의 부과·징수를 포함한 포괄적인 관리업무를 위탁관리업자에게 위탁하는 것이 통상적이므로, 여기에는 관리비에 관한 재판상 청구 권한을 수여하는 것도 포함되었다고 봄이 타당하다. 이러한 관리업무를 위탁받은 위탁관리업자가 관리업무를 수행하면서 구분소유자 등의 체납 관리비를 추심하기 위하여 직접 자기 이름으로 관리비에 관한 재판상 청구를 하는 것은 임의적 소송신탁에 해당하지만, 집합건물 관리업무의 성격과 거래현실 등을 고려하면 이는 특별한 사정이 없는 한 허용되어야 하고, 이때 위탁관리업자는 관리비를 청구할 당사자적격이 있다고 보아야 한다.

[2] 관리비징수 업무를 위탁받은 위탁관리업자는 민사소송법 제237조 제1항에서 정한 ‘일정한 자격에 의하여 자기의 이름으로 남을 위하여 소송당사자가 된 사람’에 해당한다. 따라서 위탁관리업자가 구분소유자 등을 상대로 관리비청구 소송을 수행하던 중 관리위탁계약이 종료되어 그 자격을 잃게 되면 소송절차는 중단되고, 같은 자격을 가진 새로운 위탁관리업자가 소송절차를 수계하거나 새로운 위탁관리업자가 없으면 관리단이나 관리인이 직접 소송절차를 수계하여야 한다(민사소송법 제237조 제1항). 다만 소송대리인이 있는 경우에는 관리위탁계약이 종료하더라도 소송절차가 중단되지 않는다(민사소송법 제238조).

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창원지방법원 2019. 12. 19. 선고 2019가합53122 판결 그러나 이와 같은 계약기간 자동 갱신에 관한 규정은 계약당사자가 계약기간 종료 60일 전까지 계약해지의 의사표시를 하지 않는 경우 이를 종전의 계약을 그대로 갱신하는 묵시적 의사표시로 간주하는 것인데, 앞에서 본 것처럼 원고와 피고는 2019. 1. 원고가 관리소장, 경비원, 미화원 등의 관리 인력을 고용하여 피고로부터 지급받은 위탁관리비로 이들의 임금을 지급하는 종전의 계약 내용을 변경하여, 피고가 직접 인력을 고용하여 임금을 지급하고 원고는 피고로부터 소정의 기술업무지원비만을 지급받은 것으로 계약 내용을 변경하기로 합의하였고, 이에 따라 피고는 2019. 1.부터 이 사건 아파트의 관리 인력의 고용을 원고로부터 승계하였다. 이와 같이 이 사건 위탁관리계약을 그대로 갱신하지 아니하고 그 주요 내용을 변경하는 새로운 위탁관리계약을 체결하기로 하는 데 원·피고 사이에 의사의 합치가 이루어진 이상 이 사건 위탁관리계약의 계약기간이 그 자동 갱신 규정에 따라 연장되었다고 볼 수는 없다.

[출처] 공동주택관리규약, 경기도 공동주택관리규약 준칙 개정 제18차|작성자 변호사 정종하