조합장 및 도급변경계약문제(사례/ 신가재재개발)

[유운]

■ 공사단가 폭탄(평당711만원)에 대한 소견 ■​

1.22년 3월 일부 조합원들이 기존 시그니쳐에서 하이엔드(아크로)로 사업진행 할 것을 요구하여 정기 총회시 안건으로 상정 조합원들 투표 방법을 통해 하이엔드(아크로)로 추진하게 되었습니다.​

2.변경되는 과정에서 문제점​

*일부 조합원들이 하이엔드로 추진하는 과정에서 거짓말로서 선전 선동하여 대다수 조합원들이 홍보내용을 믿고 투표함으로서 진정한 조합원 의견수렴이 아닌 조작되고 날조된 투표 결과가 되었던 것입니다.

*공사지연 없다~의 거짓말​

조합이 시그니쳐로 변경이후 용적율을 상향시켜 1라인 2대의 엘리베이터.음식물 쓰레기 이송장치.공동주택/상가를 추가하면서 이에 대한 사업시행 변경인가>>>관리처분 변경 인가 이후에~ 추가적으로 아크로에 맞는 설계변경>>>사업시행 변경인가

>>>관리처분 변경인가를 추가적으로 실시 행정소요가 반드시 있음에도 불구하고 거짓으로 홍보했습니다.

(설계변경은 다른 행정기간에 할 수 있기 때문에 줄일 수 있음)

*추가 분담금 없다~의 거짓말​

하이엔드는 말 그대로 높은 층고.중대형 위주 평형구성.세대당 많은 주차장 면수 확보.수준 높은 조경조성.고급자재를 사용하여 고급스런 아파트 단지를 만들기 때문에 시공사에 높은 공사단가를 지불해야만 가능한 일입니다.​

따라서 높은 공사단가 지불은 당연히 기존 조합원 분양가 대비 추가적인 분담금이 있을 수밖에 없는데 거짓말로 추가 분담금 없다!!!라고 했습니다.​

낮은 공사단가로 하이엔드를 요구하는 것은 도둑놈 심뽀이며,

빛고을 드림팀에서도 하이엔드로 추진시 자재비 오르기전 단가로 590만원이상 소요 될 것이라고 설명까지 실시 했었는데 일부 조합원들이 거짓 선동으로 강행 했던 것입니다.

*진행순서가 뒤바뀐 중대한 실수~​

하이엔드로 변경하기 이전에

-공사단가는 얼마?

-설계변경은 어떻게?

-투입되는 마감자재등은 어떻게?

위 사항을 먼저 알아보고 변경을 해야 되는데~ 우리는 거꾸로 하이엔드로 일단 변경후 차후에 위에 열거된 사항을 시공사로부터 받아 보는 방법으로 진행한 것입니다. ​

이렇게 어처구니 없는 방법으로 진행함으로서 차후에 조합원 요구사항 발생시 개선이 어렵고,공사단가 폭탄이 나왔음에도 누구 한사람 책임지는 사람도 없으며 조합원들은 걱정이 많아 제대로 잠을 이루지 못하는 조합원들도 계십니다.​

참으로 지나가는 소가 웃을 방법으로 진행한 것입니다.

무능한 조합장.엉터리 같은 조합 집행부가 있었기 때문에 이렇게 되도록 방관했던 것입니다.

*이해되지 않은 의구심​

조합장은 읿부 조합원들이 주장하는 내용이 맞지 않다는 것을 이미 알고 있음에도 불구하고 조합원들에게 문자.우편물등을 보내어 적극적인 대응이 있었어야 함에도 불구하고 대응하지 못했고,오히려 홍보요원 교육을 대림에서 하도록 조치 했습니다.​

홍보요원 교육내용은 파악하지 못했으나 조합.정비업체가 있는데도 불구하고 왜 하필 대림에서 했는지?​

이해가 되지 않으며,그당시 조합장은 이미 아크로를 염두에 두고 있었다는 이사분 얘기를 들은바가 있어서 이미 총회에서 결정되기 이전에 조합장은 시공사와 모종의 합의가 없었는지? 합리적인 의심이 들고 있습니다.

3.하이엔드 사업장은 주변 아파트 시세가 최소 10억이상

되는 강남 읿부지역에서나 실시해야 조합원들 부담없이 진행 가능 하는 것으로 알고 있습니다.​

솔찍히 우리는 낮은 층고.소형위주 평형구성.주차장 면수 부족등으로 높은 공사단가 지불하면서 무늬만 하이엔드, 시장에서 하이엔드로 인정하여 주지도 않은데 가성비 없이 하이엔드로 진행할 필요가 있을까요?​

우리들 옷에 맞지 않는 옷을 무리해 가면서 입어야 하는지 이해가 되지 않습니다.​

저는 조합원들 중론을 모아 가장 합리적이고 보편 타당한 방법으로 진행되길 바라며 여기에 적극 협조하도록 하겠습니다.

■■시공사에서 조합에 보낸 불공정 계약서■■​

1.이 계약서는 아직 조합과 협의하여 체결된 계약서는 아니지만 높은 공사단가와 조합원님들을 완전 호구로 만들겠다는 시공사 계약서로 생각되어 분노를 금할 수 없습니다. 유별나게 아크로로 변경되면서 미분양에 대한 책임을 모두 조합에 떠 넘기고, 미분양시 할인/처분 권한까지도 자기네들이 가질려고 하고 있으며, 할인에 필요한 경비마저도 조합에 넘기는등 독소조항이 불어 났습니다.​

이러한 행태의 의미가 무엇인지?

조합원님들께서 알아야 합니다.  "미분양에 대한 리스크가 많다"는 것을~​

많은 내용이 수록되어 있으나 대략적으로 계약서상 독소조항으로 생각되는 몇가지 사항만을 메모하였음을 양해 바라겠습니다.​

2.독소조항으로 판단되는 내용​

가.지질여건은 일반토사 100% 조건이며,암반은 모든 전석을 포함한다.

연약지반은 특수 토목공사비 별도 지급으로 한다.(7조1항)​

지반 굴토시 100% 일반토사가 어디에 있습니까?

타구역은 암반제거 비용이 전혀 없거나,일정비율로 계산 하던데요~

>>>무슨 소리하는겨?

우리는 풍화암이라든지 쉽게 파쇄할 수 있는 암석까지 모두 계산하여 제거/처리비용을 받아야겠다!!!​

그리고 지반이 약한 곳은 파일등을 박아야 하니 그 비용도 줘야 한다!!!​

나.주차장.상가는 공통주택과 달리 각종 자재/시설물등이 투입되지 않기 때문에 상식적으로 공통주택 도급단가와 같이 계산되어야 하는지?​

장애인 엘베는 연면적에서 제외된 이유는? 차후에 확인이 요망됨(7조1항)

>>무슨 소리야?

똑 같이 계산해서 모두 줘야 혀!!!​

다.도급 공사비는 22.11착공기준이며,22.11이후 착공시 건설공사비 지수를 적용 인상한다.(8조1항)​

>>너희들 호구이니 소비자 물가지수 보다 훨씬 높은 건설 공사비 지수를 적용하여 줘야 하고,만약 건설 공사비 지수가 10%라고 가정시 평당 800만원 가까운 금액이니 마음의 준비를 혀라!!​

여기에 국평이상 공동주택/상가 부가세 포함시는 800만원이 상회한 금액이다!!!알겠어?​

라.사업비 대여금중 시공사가 대출 주체인 유이자 대여금은 금융투자협회에서 고시한 91일몰 CD유통수익율 +4%를 적용 이자 부담(18조의1 제2항)​

>>너희들!!! 이자도 많이 받아야 긋어~​

마.조합원 계약금 10%.중도금 6회 60%.잔금 30%조건은 그대로 유지되며,3회 연체시 연체이자 납부(21조3항)​

>>계약금 0%.중도금 0%.잔금 100% 조건은 롯데와 시그니쳐 시절에 약속한 것이지~

바보야!!! 그 약속은 우리는 책임없다~우리는 통용 안된다!!!알겠니?

바.일반 분양분의 미분양으로 인한 책임은 조합이며,미분양으로 인해 추가 금융비용/추가 분양경비등 조합이 부담한다(22조2항)​

>>우리는 일반분양가 최대한 부풀려서 바람 넣어 많이 받으려고 노력하겠지만 미분양시 모든 책임은 너희들 책임이야~​

사.일반 분양분에 대한 계약율이 1개월 이내 50%,3개월이내 80%,6개월이내 100%를 달성하지 못할 경우나 공사완료 시점까지 미분양이 있을 경우~​

미분양분에 대한 처분 권한(가격결정 권한 포함)을 시공사에 위임하며, 시공사는 미분양분을 처분하여 미수 채권에충당한다. (22조4항)​

>>미분양은 전부 너희들 책임이고 우리는 할인을 해서라도 공사비 회수해야 하니 처분 권한도 우리가 가지고 있어야 겠다!!! 알겠니? 아휴~~ 호구들^^

아.임대 아파트는 골조공사 완료(공정율 50%이상 시점)이전에 매각해야 한다.그 이후에도 매각하지 않을 경우 시공사가 직접 매각 또는 분양(22조6항)​

>>충분한 가격 협상은 너희들이 알아서 할 일이고,시간도 줄 수 없으니 우리는 돈 회수가 급선무이다!!!​

호구들아~그동안 너희들 맘대로 선수교체 했지? 건방떤 댓가이니 혼나야 혀~

자.일반분양 개시후 일반 분양분에 대한 계약율이 1개월 이내 50%,3개월 이내 80%,6개월 이내 100%를 달성하지 못할 경우 조합의 부담으로 예비비 또는 미분양 대책비등 사업촉진비를 활용하여 발코니 확장.중도금 무이자.판매촉진 비용등 분양촉진을 위한 제반비용의 사용 권한을 시공사에 위임하며, 

최초 분양 게시일로부터 3개월이 지난 최초 1개월은 2.5%, 그 이후에는 매1개월 경과마다 기준금액의 2%를 감액한 기준으로 분양하거나 할인분양에 해당하는 금액을 분양촉진 경비로 사용(22조9항)

>>나는 미분양 발생 문제는 모르겠고,시간도 없으니 할인하여 분양하고 거기에 들어가는 각종 비용도 너희들이 부담해라!!!일반 분양가 높였다가 미분양 터지면 할인분양으로 이렇게 혼난다!!!

호구들!! 아무것도 모르니 우리가 맘대로 하징~​

카.일반분양하는 아파트의 당첨자가 플러스 옵션등 마감수준을 향상하는 경우 이와 관련된 공사비는 시공사 수입으로 한다.(25조4항)​

>>확장비.옵션 수익금은 조합에 귀속하는 것은 한푼도 없으니 절대 기대하지 말그라!!!​

이것은 기본이다. 이것 말고 뜯어 먹을것 천지야~​

추가 공사비도 받아야 하고,착공후 다른 핑계로 설계변경도 할꺼야~그래서 여기서도 혹 붙여서 청구할테니 각오혀!! ​

차.조합원 무상 제공품목을 제외한 발코니 확장을 원하는 계약자(조합원/일분자)는 시공사에 납부(25조5항)​

>>안돼긋어!!너희들 호구이니 확장비도 나에게 받쳐라!!! 크.인접도로 통제.인접주민의 공사방해.TV 난시청.

조망권 침해.일조권 침해.프라이버시 침해.영업권 침해등 민원은 조합의 책임과 비용으로 해결​

>>너희들이 우리 공사하는데 아주 편안하게 공사 가능하도록 해야 한다!! 알았지?

3.수용하기 어려운 공사단가에 계약내용도 독소조항을 삽입 시킴으로서 조합이 꼼짝 못하도록 되어 있어서 전면적인 수정이 필요해 보입니다.

특히 일반분양분 미분양시 시공사는 전혀 책임지는 일이 없고,일반분양가를 높이 받을 수 있다는 전제하 높은 공사단가를 수용했을시 완전히 낭패를 볼 수 있다는 생각이 들며, 추가분담금이 나오지 않는 범위내 공사단가 협상이 되어야 하며,불가시에는 하이엔드 간판을 과감히 떼고 용적율 상향된 설계에 대림.자이.롯데중 주관사를 바꿔 시공되어야 한다고 봅니다.

[출처] 신가 재개발 도급변경계약서 및 도급공사비 협의 요청의 건 (2023.01.12)|작성자 재테크호랭이

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