부동산 매매 업 계약 및 다운 계약을 요구하는 이유 및 발생하는 문제 (2019.06.05.)
평생에 몇 번 거래를 하지 않는 부동산 매매거래는 매번 접하는 것이 아니기에 대부분 중개하는 부동산(공인중개업자)의 말만 믿고서 진행하는 경우가 대부분입니다.
허나 중개하는 그 부동산이 매번 적법한 중개거래를 하는 것은 아니고, 간혹 중개수수료등의 유혹을 이기지 못하고 업(다운)계약을 매도인(매수인)에게 권유하는 경우가 발생하며
1. 부동산 매매시 업 계약 : 매수인의 입장을 많이 반영 매도인에게 업계약서(추후 토지를 매수한 사람이 매도시 양도세감면을 목적으로 실 거래금액보다 더 높여서 하는 계약)를 요구하면서 매도인에게는 땅값을 조금이라도 더 받을 수 있다고 현혹하여 계약을 체결하게 하는 경우
* 업계약서를 매수자가 요구하는 의도는?
- 추후 매도시 양도소득세를 적게 내기 위해서
- 은행에 담보대출을 많이 받기 위해서
- 담보대출을 최대한 많이 당겨 받고 도망가려고
** 추후 발생되는 문제? 매도인이 매수인을 상대로 추후 업계약이 실제 매매계약이라고 주장하며 매매금액 잔액을 요구하는 소송이 발생할 수 있음 (이 경우: 은행 거래내역, 거래한 법무사 및 사무원의 사실확인서 및 증인출석, 거래부동산에 사실관계 증인출석요구 및 증거자료를 준비하여 소송), 또한 매도인과 매수인이 계약 후 10년 이내에 실거래 내역을 증빙하면서 국세청에 허위거래사실을 신고를 하면 매도인과 매수인은 양도소득세, 취득세 + 과태료 등을 추가 납부해야 할 상황이 발생할 수 있습니다.
- 개인회생신청시 (업계약서로 인한) 불이익
매도인의 개인적 사정(과다채무)으로 인하여 급매로 부동산매각을 매매진행하다보니 매수인의 조건대로 업 계약서진행을 하여 부동산을 매도하는 경우
추후 매도인의 개인적 사정(과다채무) 개인회생을 신청할 경우 - 개인회생 재판부에서 처분 부동산의 매각자금에 대한 대금과 그 사용처 소명을 명할 것을 요청할 것이고 매도인은 업계약으로 인한 차액에 대하여 어디에 사용했는지 사용처 소명을 하여야 하나 이를 증명하기가 어려워 결국 소명못하는 차액에 대하여 개인회생신청 매도인(채무자)의 재산으로 보아, 매월 납입해야 하는 가용소득 금액만 높게 책정해서 고스란히 그 (업 계약 차액에 대한)부담을 떠안아야 하는 큰 손해를 볼 수 있다는 점을 고려하여 아무리 급해도 불법 업계약서로 부동산매매를 하시면 안됨을 안내해드립니다.
2. 부동산 매매시 다운계약 : 매도인의 편을 들어 주택의 경우 다운계약(매도인은 매매금액을 낮추는 많큼 양도세를 줄일 수 있음)을 진행하면서 매수인에게는 매매대금을 싸게 해주겠다(+취득세를 줄일 수 있다)고 현혹하여 계약을 진행하는 경우
* 다운 계약서를 매도자가 요구하는 의도는?
- 매도시 양도소득세를 적게 내기 위해
** 추후 발생되는 문제? 매수인이 추후 부동산을 매도시 양도세 손해를 보게 됨
(=> 추후 매도인이 토지를 매도하게 되는 경우 위 손해를 조금이라도 줄이기 위하여 결국 실제 거래하였던 거래내역을 찾아 국세청에 신고 양도세 금액을 차감 받음 - 반대로 예전 매도인은 생각지도 못한 세금 폭탄을 맞는 경우 발생)
---> 국세청에서 토지와 건물 매매시 업(다운)계약의 판단기준은 대략 평균거래가액보다 과다하게 차이가 나는 경우 이상거래로 판단 조사
국세청에서는 매매당사자들에게 매매금액 소명을 요구하고 금액등이 불일치가 확인될 경우 :
과세관청은 우선 매수인, 다음으로 매도인에게 거래 관련 소명자료를 요구 -> 매도인이 본래 계약서 제출 등을 통해 업된 계약서가 위조되었다거나, 동의한 사실이 없다고 소명될 경우 모든 불이익은 매수인에게 귀속
반대로, 매도인이 업 계약서에 동의한 사실을 인정하게 되면 양도소득세 비과세 및 감면규정의 비적용 등 금전적인 피해가 발생
이 경우 추후 양도세 부담 약정에 따라 매도인은 매수인의 요청에 따라 진행한 업 계약서로 입게 된 피해금액(경제적 손실)에 대하여 민사상 소송을 통해 매수인에게서 되돌려 받아야 하는 수고로움이 발생하게 됩니다. [* 혹 매수인이 이미 재산을 정리한(없는) 경우 소송에 승소를 하여도 피해금액을 되돌려 받지 못하는 피해 발생 할 수 있음.]
** 위 건처럼 실거래가가격으로 신고하지 않거나 허위로 신고할 경우 발각시 “공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한법률”에 따라 매도자와 매수자, 공인중개업자(중개업자 등록취소, 과태료부과) 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받는 처벌이 따르며, 미달납부한 세액에 +부당과소신고세와 납부불성실가산세(40%부과), 양도소득세 비과세 및 감면규정의 비적용 등 금전적인 피해가 발생하며, 허위신고에 따른 형사처벌 : 조세범처벌법 제9조 사기·기타부정한 행위로서 조세를 포탈한 경우 “3년이하의 징역 또는 포탈세액의 3배 이하의 벌금 부과” 처벌을 받을 수 있습니다.
세무당국은 항상 거래를 진행한 당시가 아닌 마지막 해(10년이 다가오는 시점)에 조사를 진행하는 경우가 다수로 오래 지난 자료를 제출하라고 하니 그때까지 완벽하게 준비해 놓으시고, 만일 거짓말하실 자신 없으면 위 불법거래는 응하지 않는 것이 정신건강상 이롭습니다.
국토부 - 부동산거래 허위신고를 자진신고시 과태료 감면 -> '리니언시' 제도 (국가에서 허위거래 조사 전 - 자진신고 과태료 100% 면제, 조사가 시작 후 자료를 제공 협조 과태료가 50% 감면) 운영하고 있으니 혹 허위거래를 걱정되시는 분은 자진신고 하시기 바랍니다.
[부동산거래신고등에관한법률 제29조(자진 신고자에 대한 감면 등) 신고관청은 제28조제2항제1호부터 제3호까지 및 제3항부터 제5항까지의 어느 하나에 따른 위반사실을 자진 신고한 자에 대하여 대통령령(부동산거래신고등에관한법률 시행령 제21조 제1항)으로 정하는 바에 따라 같은 규정에 따른 과태료를 감경 또는 면제할 수 있다.]
*다운(업)계약서는 불법으로 반드시 실제거래가액으로 적법한 부동산거래로 진행하실 것을 권유드립니다.
* 변호사 김대옥은 항상 어려운 법률 문제를 쉽게 풀어 안내 자문해드리고 있사오니 민,형사 기타 법률문제에 관하여 문의 주시면 쉽게 풀어서 성심성의것 안내해 드리겠으니 많은 문의 바랍니다.
(* 전화 무료상담 02-3476-0661~2 법무법인지인 변호사 김대옥 또는 담당실장 김정현 010-6269-6358 통화 예약 )