임대차 보증금 반환및 임차권등기명령에 대하여~~

[류한근]

<설 명>

임대인은 임대차기간이 만료되면 일단 자기의 돈으로 임차인에게 임대차 보증금을 반환하여 주어야 하며 그렇지 아니할 경우에는 채무불이행이 됩니다.
따라서 임대인을 상대로 임대차 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 발송하고 그래도 반환하여 주지 아니할 때에는 임대인의 재산을 가압류하고 관할법원에 임대차 보증금 반환청구 소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 강제집행을 하는 방법이 있습니다.
이때에는 임대차 보증금 반환청구 소장에 내용증명, 집주인의 주민등록등본(동사무소, 법무사 협조), 임대차 계약서 사본등 첨부하여 제출하여야 합니다.
민사소송은 수개월이상 소요되고 비용도 부담이 되므로 우선 쌍방간에 합의를 하는 것이 최선의 방법이 되며 합의가 안 될 경우에는 민사조정신청을 하여 판사로부터 조정을 받도록 하고 소송은 최후의 수단으로 하는 것이 좋습니다.(조정조서에 의한 강제집행도 가능)
임차인은 당해 임차물에 거주하면서 보증금 반환청구소송 또는 조정신청을 할 수 있으며, 가급적 이면 금액등에 다툼이 없는 경우 에는 지급 명령 신청을 하는 것도 좋습니다.
또한 임대차가 종료되어도 보증금을 반환하여주지 아니할 경우에 임차인은 관할 지방법원에 임차권 등기명령을 신청할 수 있으며, 이 경우 소요된 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다.
임차권의 등기이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권 등기 이후에는 대항요건(입주와 사업자등록)을 상실하였더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선 변제권은 상실하지 아니합니다.
그런데 점포를 계속 점유하여 사용하고 있는 상태라면 월세만큼 부당한 이득을 취하고 있는 것이므로 기간중의 월세는 내어야 하며, 영업을 하지 않아 실제로 이득이 없다면 월세를 주지 않아도 됩니다.
만약 경매로 인한 경우에는 정당한 임대차 계약과 아울러 건물의 인도와 사업자 등록, 그리고 임대차 계약서에 확정일자를 받아 두어야 후순위 채권자 보다 보증금의 우선 변제를 받을수 있습니다.
또한 보증금중 일정액(소액 보증금)을 다른 담보 물권자보다 우선변제 받기 위하여는 건물에 대한 경매신청 등기 이전에 대항력(인도와 사업자 등록)을 갖추어 놓아야 합니다.