제 2의 건축 , 리모델링 ~사례

[푸른하늘]

침실과 주방이 있는 쪽에서 바라본 풍경. 줄지어 있는 기둥과 다른 컬러의 바닥재로 인해 공간의 깊이감이 더한다.

주방과 이웃해 있는 한식 누마루. 따로 난방도 된다. 이곳에서 보이는 뒷집 정원이 너무 좋아서 리모델링 때 창의 크기를 확장했다.

파란색 현관문을 열고 들어서면 다시 유리 덧문이 있다. 신발장 위와 콘솔 위 연출이 산뜻하다.

집집마다 오래된 정원이 있고 동네 입구에는 주말농장이 있는 곳. 서울 한복판, 강남구라고는 도저히 믿기지 않는 동네, 자곡동. 서울 대치동의 한 아파트에 살던 젊은 부부가 이곳으로 옮기게 된 데는 사연이 있다. 멀게 내다보면 아이들 키우기에도 아파트보다는 마당이 있는 단독 주택이 나을 것 같다는 생각이 들었고, 키우던 개 두 마리도 덩치가 커져 더 이상 아파트 생활이 맞지 않게 되어 고민하던 중이었다. 일단 동네를 물색하다 자곡동에 나온 집을 보게 되었는데, 지어진 지 18년이 넘은 주택은 붉은 벽돌의 외장뿐만 아니라 내부 설비도 노후되어 단열 등에 문제가 많았다. 결론은 리모델링. 용도 변경 없는 단독 주택의 리모델링은 아무래도 아파트에 비해 재테크 면에서 효과가 떨어지는 게 사실이지만 거의 비슷한 시기에 지어진 주변 주택에 비추어봤을 때는 매매가가 높아질 수 있었다. 집터가 좋았던지 몇 년 동안 기다려온 아이도 생기게 되었다.
단독주택 리모델링의 장점은 아파트와 달리 외관을 마음대로 연출해볼 수 있다는 것. 그 점을 최대한 활용하여 붉은 벽돌 외관을 흰색 드라이비트로 마감했으며, 창호를 전부 이중 창호로 교체한 뒤, 덧문을 달고 파란색으로 악센트를 주니 지중해 연안의 하얀 주택을 연상시키는 모습으로 변모. 내부는 벽, 천장 모두 골조만 남기고 철거했으며 천장을 최대한 높게 설계했다. 그 때문에 2층의 면적이 줄어들긴 했지만 1층만으로도 부부가 사용하기에는 충분했다. 덕분에 거실 천장이 시원스레 높아지고 아담한 다락방까지 생겼다. 현재, 2층 다락방과 1층은 부부가 사용하고 지하층의 원룸 2개는 세를 놓고 있는 상태이다. 아이들이 자라면 지하까지 실내 계단을 설치해서 지하층을 아이들 방으로 사용할 예정으로, 10여 년 뒤 가족 구성원의 변화까지 고려한 경우다. 리모델링 때엔 개방감만 생각해 무조건 거실과 안방만을 확장할 게 아니라, 리모델링하는 집에서 어느 정도의 기간을 살 것인지, 앞으로의 가족 구성원에 변화는 없을 것인지 등의 변수를 검토하고 그 계획에 따라 공간 구성도 달리 해야 한다. 이제 막 십대에 들어선 아이도 금방 자라서 어른과 똑같은 크기의 가구가 금세 필요해진다.

건축 면적 1층 30평(31.5평), 2층 13평(30평), 지하 30평(30평)-괄호 안은 리모델링 이전 공사 기간 1개월 반 | 공사 비용 1억 3천만 원| 설계 및 시공 신구철(A&A 02-512-0121)

주택 유형별 리모델링의 특징
1. 단독주택 단독주택은 한동안 수익성 높은 재테크 수단이었다. 오래된 단독주택을 허물고 그 자리에 10~12세대의 다세대주택을 지어 분양하거나 임대하면 되었기 때문이다. 신축 비용은 분양이나 임대 수익으로 손쉽게 충당하고도 남았다. 그러나 이제는 부동산 임대 시세의 거품이 많이 걷히고, 법규 기준도 까다로워졌다. 다시 말해 예전처럼 비용의 부담 없이 새 집을 짓는 것이 거의 불가능해진 것이다. 따라서 이제 단독주택 소유자들은 재테크의 개념보다는 살기에 편리하게 꾸미는 실용의 차원에 관심을 돌리고 있다. 즉 집을 부수고 다시 짓기에는 비용의 여유가 없다거나 여유가 있어도 대지의 조건 때문에 리모델링을 해야 하는 경우도 있다. 가장 대표적인 대상은 집 앞에 4m 도로가 없거나 전용 주거지역에 위치한 소규모 필지의 단독주택들이다. 건축을 하려면 4m 도로를 확보하는 것은 필수적이다. 그런데 그 비용이 만만치 않고 민원 발생의 소지도 많다. 그리고 전용주거지역의 건폐율은 50%이므로 가령 40평 대지의 30평 주택을 소유한 사람이 주택을 신축하려면 일단 건물 1층의 면적을 20평밖에 확보할 수 없다. 즉, 개축을 해도 별 경제성이 없는 것이다.

2. 아파트 아파트 리모델링은 10년 이상 된 아파트를 대상으로 각종 인테리어 및 낡고 지저분한 마감 등을 교체하는 것이다. 내력벽을 손상하지 않는 범위 내에서 실내 구조를 변경하는 것이 가능하며, 비내력벽을 교체하거나 제거, 바닥 및 벽지 마감재 교체, 발코니 바닥 높이기, 페인트 공사 등으로 집안 분위기를 바꾸는 것이다. 또한 노후된 아파트의 리모델링은 재건축으로 인한 사회적인 손실도 줄일 수 있다.
아파트 전체를 리모델링하는 경우도 있다. 동부 이촌동의 주공 외인아파트는 지은 지 27년이나 되었지만 재건축보다는 리모델링을 택했다. 가구당 1천9백만 원이 들어 총 95억의 비용이 소요되었다. 만일 이곳을 재건축한다면 그 4배 이상인 4백억 원의 예산이 필요했을 것이다.

3. 주거용 상업 건물의 경우 상가 건물의 위층에 있는 주택은 성격상 단독주택에 가깝다. 하지만 아래층의 상가에 영향을 미치기 때문에 구조나 설비를 함부로 손댈 수 없다. 이 점에서 아파트 등의 리모델링 요령을 참고하는 것이 좋겠다. 본래 업무용 시설로 출발한 오피스텔도 요즘은 주거 공간으로 더 많이 활용되고 있다. 단둘이 사는 핵가족이나 독신자, 학생들이 주로 찾는 주택 형태이다. 보통 공간이 좁기 때문에 이를 적절하게 배분하여 사용하는 요령이 중요하다.

4. 농가 주택의 경우 텃밭에선 고추, 상추가 자라고, 아이들이 개와 함께 뛰어다니는 풍경. 한번쯤 전원생활을 꿈꾸지 않는 사람이 있을까? 점점 각박해지는 도시를 떠나 시골에서 평화롭게 살아보고 싶지만 전원주택을 새로 짓기에는 여력이 없는 사람은 농가주택을 리모델링해보면 어떨까? 전원 주택에 대한 수요가 많아진 요즘은 신축보다 기존 농가를 리모델링하는 게 더 경제적인 것이 사실. 서울을 조금만 벗어나 국도로 접어들면 사람이 살지 않는 빈 집을 쉽게 볼 수 있다. 폐가처럼 아주 못쓰게 된 집도 있지만 저 정도면 사람이 살 만할 텐데 하는 느낌을 주는 집들도 많이 있다. 물론 도시 생활에 익숙한 사람들에게 이것은 절대 쉬운 일이 아니다. 게다가 농가의 구조 자체가 현대식 생활에 적합하지 않으니 이를 전부 뜯어고쳐야 한다. 잘못하면 리모델링 비용이 신축 비용에 가깝게 들 수도 있으므로 리모델링을 하기 전에 여러 각도에서 면밀한 검토가 필요하다.

리모델링은 목적과 범위, 예산부터 확실히!
건물을 리모델링하려면 무엇부터 시작해야 하는지 살펴본다. 일단 리모델링의 목적을 정해야 한다. 단순히 생활 공간의 편리를 위해서인지, 상업적인 용도로 변경하고 싶어서인지 리모델링의 목적이 확실해야 한다. 그렇지 않을 경우 불필요한 비용 지출이 생긴다. 그 다음으로 고쳐야 할 부분의 범위를 결정해야 한다. 부분적인 보수만으로 가능한지. 교체해야 될 것들은 얼마나 되는지, 면적을 넓히거나 층을 더 올릴 것인지에 대한 계획이 있어야 공사의 규모에 따른 제반 사항을 예측할 수 있다.
마지막으로 리모델링 과정에서 생길 수 있는 문제점에 대해 고려해본다. 그냥 해도 되는지, 아니면 관청에 신고를 하거나 허가를 얻어야 되는지, 그리고 이 모든 것이 나 혼자 힘으로 가능한지, 아니면 아예 전문업체에 맡기는 것이 좋은지 등을 결정하는 것이다. 이때 가장 중요한 것은 예산이다. 준비된 예산이 어느 정도냐에 따라 모든 것이 변할 수 있기 때문이다. 외국에서는 부동산을 정기적으로 리모델링하는 것을 당연하게 생각하기 때문에 이에 대한 비용을 미리 적립해놓는다고 한다. 소유하고 있는 부동산에 대해 리모델링을 할 시기와 비용을 미리 계획해놓는다면, 필요한 시기에 큰 부담 없이 헌 집을 새 집으로 만들 수 있을 것이다.

리모델링 주기는 보통 15~20년
건물의 리모델링은 여러 가지 필요에 의해 이루어지지만, 설비나 시설의 경제적 가치의 수명은 중요한 기준이 된다. 일반적으로 건물의 수명을 50~60년이라고 했을 때 건물의 라이프 사이클상 2~3차례 정도 대규모 리모델링 시기를 맞게 된다. 그 시기를 결정하는 기준은 설비나 시설의 물리적, 경제적, 법적 내용연수 등이다. 특히 계속 작동해야 하는 고정 설비의 경제적 내용 연수는 10~15년 정도다. 마감재의 수명은 재료의 종류에 따라 조금씩 차이가 있지만 그보다 더 짧은 경우가 많다.
외부에서 나타나는 손상은 건물이 지어진 뒤 해가 지남에 따라 정도가 심해진다. 보통 5년 정도 지나면 외관 일부가 균열되는 등 가벼운 손상이 시작된다. 10년 전후가 되면 벽면 전체가 더러워지고 마감재가 떨어지거나 빗물이 새는 문제도 발생한다. 15~20년 정도가 지나면 건물 외부 전체의 세정이나 개보수가 필요한 상태가 된다. 일반 방수는 10년 안팎의 수명을 갖는다. 외부 창호 마감 부위는 녹슬기 전에 재도장하면 거의 반영구적인 내구성이 있지만, 녹슨 상태로 방치하면 부식해 10~15년 정도에서 수명이 끝난다.
건물의 내부도 2~3년이 지나면 문을 비롯해 부분적으로 고장이 나기 쉽다. 10년 안팎으로는 유리가 깨진다든지 타일이 떨어지는 등 손상되는 범위가 넓어진다. 그래서 15~25년 정도가 되면, 내부의 조명기기, 배관 등의 설비 교체 시기에 맞추어 내·외장 전체에 대한 리모델링 시기를 맞게 된다. 이러한 주기에 대한 이해가 우선한다면, 그때그때 주먹구구 식으로 필요한 것만 생각하다 들인 비용만큼의 효과도 보지 못하는 리모델링은 피할 수 있다.

자료 제공 리노플러스닷컴(02-576-0882)

누구나 할 수 있는 건물 안전점검 체크 포인트
1. 건축물 천장이나 이음새 부분에 누수 및 백화 현상이 생겼는가? 시멘트는 시간과 더불어 자연 부식되기도 하고, 대도시에서는 산성비 등의 환경적 요인으로 인해 백화 현상이 발생할 수 있다.
2. 기둥이나 벽에 균열이 발생하여 점점 커지고 있지 않은가? 콘크리트 구조체의 허용 균열폭 0.3~0.4mm의 범위를 초과하여 균열이 커지고 있다면 매우 위험한 상태이기 때문에 정밀 안전진단을 받아야 한다.
3. 문이나 창이 잘 여닫히는가? 건축물의 하중을 받아 변형이 발생, 내려앉았거나 부실 공사의 가능성이 있다.
4. 기둥에 변형이 있는가? 기둥에 큰 변형이 있는 것은 상층의 무게를 견디지 못하기 때문이다.
5. 건물이 기울어지고 있는가? 지반이 침하되거나 건축물의 한쪽이 지나치게 무거워질 때 나타나는 현상으로 긴급한 정밀 안전 진단이 필요한 시점이다. 조금만 방심해도 큰 사고로 연결될 수 있으므로 유의한다.
6. 보의 기둥 방향에서 경사진 형태의 균열이 있는가? 사선 형태의 균열은 전단 균열이라 하여 매우 위험한 균열이다. 따라서 더이상 균열이 진행되기 이전, 긴급한 진단이 요구된다.
7. 천장과 기둥 이음새 부분에서 콘크리트 덩어리가 떨어지거나 철근이 나와 있는가? 철근이 부식되면 콘크리트 속에 철근이 팽창되어 균열이 발생하거나 콘크리트 피복이 떨어질 수 있다.
8. 바닥이 솟아 있는가? 하중이 과다한 경우 건물 바닥의 처짐 등으로 인해 건물 바닥이 솟는 경우도 있다.
9. 페인트가 벗겨지거나 철제의 녹이 보이는가? 건축물의 손상이 시작되는 징후로 유지, 보수해야 한다.
10. 물이 샌 흔적이 있는가? 상수관 이음새 잘못이나 우기시에 외벽 균열을 타고 유입될 수 있으며, 이런 현상들이 나타나면 신속하게 보수를 해야 한다.

자료 제공 참공간( 02-517-2051)

거실에서 바라본 마당 전경. 한옥의 정체성을 잃지 않기 위해 어렵사리 살려낸 기둥과 보, 창살문 등이 돋보인다.

낡은 기와를 버리지 않고 재활용해 낮은 담을 쌓은 뒤, 기존의 벽돌담을 대나무로 가려 시원하다. 장독을 놓기도 하는 아담한 화단 옆에는 바비큐 그릴도 설치해 가족들이 마당을 최대한 잘 활용할 수 있도록 했다.

한옥 리모델링은 쉽지 않다. 대부분 건물이 지어진 지 오래되어 구조상의 안전 문제가 따를 뿐만 아니라 막상 시공에 들어가면 차량 진입로가 좁고, 한옥이라는 느낌을 살리기 위해서도 노임이 배가되는 등 오히려 신축이 경제적으로 비춰지는 게 사실. 그런 의미에서 신당동 강승우 씨댁의 한옥 리모델링은 더욱 귀하고 값지다. 지어진 지 50년이나 된 이 집은 전형적인 완전 ㄷ자 형태의 도시형 한옥이었다. 10년 전까지 이곳에서 살다 전세를 놓은 뒤 아파트 생활을 하던 건축주는 애초에는 이 집을 다세대주택으로 재건축하길 희망했다. 하지만 오래된 건축물들이 흔히 그렇듯 이 집도 건축물대장과는 달리 대지 경계선을 넘어 건축되어 있었으며, 전면 도로가 폭 2.5미터인 관계로 주차에 대한 문제점 등 여러 가지가 현행 법규를 충족시키지 못하였기에 다른 방법을 찾아야 했다.
설계 및 시공을 맡은 이해욱 소장은 “노모와 자녀들을 위해서도 아파트보다는 마당 있는 집으로 고친 뒤 다시 이사를 오면 어떻겠느냐”고 설득, 한옥 리모델링을 권했다. 한옥의 정취를 그대로 살리기 위해 기존 기둥의 낡고 상한 부분을 잘라내고, 새 기둥을 중간에 이어서 기둥에 대한 보강을 했다. 3세대가 함께 사는 가족 생활에 초점을 맞춰 기존 부부 방 위치에 부엌을 배치하고, 부부 방을 대각선 방향으로 분리, 부부용 화장실도 따로 설치했고, 툇마루를 이용하여 모든 방과 마당이 유기적으로 연결되도록 했다.재테크 측면에서도 매매가가 기대 이상으로 치솟아 한옥의 성공적인 모델로 손꼽히고 있지만 무엇보다 예전의 친구분 등 동네 사람들과 골목에서, 집안 툇마루에서 이야기꽃을 피우게 된 노모의 환한 미소가 성공적인 리모델링이었음을 보여주는 간명한 예다.

한옥 리모델링 이것만은 잊지 말자!
1. 전통 목구조의 보강 대개의 경우 오래된 한옥은 기둥 밑 부분과 서까래 부분이 썩어 있는 경우가 많다. 건물은 새 단장도 중요하지만 안전 보강이 무엇보다 가장 우선시되어야 하는 것. 보강 시 철골 기둥 덧대기 또는 부분 쇠파이프 보강 등 간단한 방법이 있기는 하지만 이 경우 한옥의 경관을 해치게 되므로 한옥의 정체성을 유지하고 싶다면 어렵더라도 목구조의 아름다움을 지키는 보강이 필요하다. 기존 기둥에 낡고 상한 부분이 있다면 잘라내고, 같은 빛깔의 새 기둥을 중간에 잇는 등의 노력이 필요하다.
2. 보전해야 할 부분의 선정 한옥 리모델링이란 한옥의 정취를 갖고자 하는 데 큰 뜻이 있다. 전통 마당, 서까래 등 지붕 결구의 미, 창문틀, 문틀 이런 기본 요소들은 깎기, 부분 교체 등으로 다소 비용이 더 들고 작업이 쉽지 않아도 지켜야 한옥의 전통미를 그대로 지킬 수 있다. 건축주의 비용을 저렴하게 해달라는 경제적 요구나 작품을 만들어보겠다는 건축가의 욕심이 맞물리면 ‘한옥’이라는 정체성이 사라진다.
3. 현대식 주생활의 접목 한옥의 정체성을 지킨다고는 하지만 그럼에도 불구하고 생활의 편리를 위한 현대식 구조는 거부할 수 없는 현실이다(물론 아파트 일색의 주거 문화가 만들어버린 측면도 있지만). 생활의 중심이 예전의 마당에서 현대적 거실로 옮겨감에 따라, 거실 중심으로 방들이 연결되는 구조로 공간을 계획하고 생활의 편리함을 위해 입식으로 부엌을 변경하는 것, 집 밖에 있는 화장실을 실내로 들이는 위치 변경 등은 필수적이라 할 수 있다.

현관문을 열고 들어서면 마주하게 되는 기다란 복도. 육면체의 기둥 위에 올려놓은 금색 빛깔의 조명과 복도 끝의 커다란 그림 액자가 만들어내는 이미지가 마치 호텔 방에 들어선 것 같은 착각이 들게 한다. 바닥과 천장의 색깔도 달리 해서 복도실의 느낌을 강조했다. 오른쪽으로 소파가 놓인 거실과 높이를 올려 만든 한식 누마루가 별도의 공간처럼 보인다.

베란다를 튼 것은 기존의 리모델링과 같지만 절반의 창 부분을 가린 것은 색다른 구조. 가려진 절반의 창이 복도 끝의 벽면이다. 집 안에 들어서면서 아늑함이 드는 것도 그 때문. 대부분의 아파트 구조가 각 방이 한눈에 보여 가족의 일거수 일투족이 보이는 훤한 구조이지만 이 집 주인이 원한 것은 아기자기하게 구획된 공간. 그러한 요구에 의해 베란다 창도 절반이 되었다. 창에는 커튼이 아닌 스크린을 달아 반대편의 아파트가 가려지면서도 햇살을 가리지 않는다.

아파트 개조는 리모델링 붐이 일기 이전부터 꾸준히 수요가 있어 왔다. 하지만 옆집이나 앞집, 아랫집 할 것 없이 거실의 한쪽에는 텔레비전을 비롯한 수납장, 반대편에는 소파, 창 쪽에는 화분 몇 개, 거실과 방 사이에는 주방 하는 식으로 똑같은 평면 자체를 바꾸려는 시도는 대부분 단순 인테리어의 변경에 그치곤 했다. 내 집만은 색다르게, 개성 있게 꾸미고 싶다는 요구는 구조 변경에서도 또 다른, 획일적인 방향으로만 진행되었다. 무조건 베란다를 터서 거실을 넓히고, 드레스룸을 만드는 식의…. 최근의 아파트는 시공 단계에서부터 다양한 구조를 선보이고 있기도 하고, 일부는 옵션 형태를 취하기도 해서 소비자가 다양한 선택을 할 수 있도록 하고 있다. 문제는 이전에 지어진 아파트들. 20여 년이 된 압구정동의 구현대 아파트도 분양 당시에는 신선한 충격이었을 게다. 현관 옆, 주방에 딸린 방을 당시의 가정부들이 주거할 공간으로 사용할 수도 있도록 별도로 설계했을 정도로! 이 집은 리모델링 이전과 이후의 평면을 특히나 눈여겨보아야 한다. 공간 구성이 많이 바뀌었기 때문. 지금은 세를 놓은 상태이지만 유학 간 자녀를 둔 집 주인은 부부 둘만이 사용하는 이 집을 휑하니 거실만 넓은 아파트가 아니길 원했다. 그러한 의뢰인의 요구에 설계 및 시공을 맡은 A&A의 신구철 사장은 색다른 아파트 해석을 내놓았다. 일반적인 아파트 거실의 넓고 개방된 개념에서 벗어나, 남들은 넓히지 못해 안달하는 베란다 창의 절반을 오히려 막은 뒤 바닥과 천장을 다른 컬러로 마감하여 복도를 만들고, 거실의 일부를 한식 누마루로 구분한 것. 온돌방 개념인 누마루는 따로 난방이 될 수도 있어 한여름이라 해도 서늘할 때는 그리워지는 따뜻한 아랫목 역할을 톡톡히 한다. 그것만으로도 일반 아파트 평면과는 충분히 거리가 있다. 거기에 주방에 딸려 있던 가정부실(?)과 주방, 다용도실로 분리되었던 비내력벽을 모두 철거하여, 주방 싱크대에 기기 및 세탁기를 빌트인으로 처리했다. 식구가 많지 않으므로 별도의 식당을 마련하는 대신 간단한 식탁을 주방 싱크대와 연결하는 것으로 처리, 더욱 편리하고 쾌적해진 주방에서 요리와 식사는 물론 빨래까지 할 수 있도록 공간 활용을 한 것이다.

건축 면적 43평 공사 기간 1개월 | 공사 비용 7천만 원| 설계 및 시공 A&A(02-512-0121)

평형 따라 달라지는 아파트 리모델링 비용
아파트 리모델링은 평형대별로 달리 접근하는 게 중요하다. 우선 10~20평형짜리 소형 아파트라면 부족한 수납 공간을 확보하는 데 초점을 맞춘다. 붙박이장이나 조립식 가구들을 이용해 쓸모없이 버려지는 공간을 활용하도록 한다. 거실과 발코니의 연결 부분을 잘 처리하여 개방감을 얻는 것도 중요하다. 자녀 방에 발코니가 있을 때는 발코니를 터서 방을 넓히거나, 자녀가 어리다면 작은 놀이방으로 꾸며주는 것도 좋다. 디자인은 최대한 개방감을 주는 데 주안점을 두면서 되도록 밝은 계통의 색깔을 써서 공간이 넓어 보이도록 하는 것을 잊지 말도록 한다.

30~40평형대 중형 아파트라면 각 공간의 성격이나 기능을 명확히 규정하고 효율적인 쓰임새가 되도록 꾸미는 게 포인트다. 특히 주방은 침실을 빼고 주부가 하루 가운데 가장 많은 시간을 보내는 곳이므로 쾌적하고 편리한 가사 노동의 중심 공간으로 조성해야 한다. 가스 오븐이나 식기 세척기, 세탁기 등을 매입할 수도. 그외에 침실, 거실, 욕실 등도 각 기능에 적합한 설비나 조명기구 등을 여러 가지 고려해본다.

60평형 이상의 대형 아파트는 생활에 필요한 기본 공간 외에 취미나 여가를 즐길 만한 공간을 배려한다. 홈 바나 음악 감상실을 만들 수도 있고, 손님 접대를 위한 한식 사랑방도 괜찮다. 이 경우에는 자재의 가격보다는 질을 생각하고 선택하는 것이 세련된 분위기를 연출하는 데 유리하다. 면적이 넓으므로 공간마다 소재를 달리해 다양한 효과를 얻는 것도 좋다. 공사비는 범위와 자재의 종류 등에 따라 천차만별이라서 일률적으로 정할 수는 없다. 대체로 소형 아파트는 평당 60만~80만 원, 중형은 80~1백만 원, 대형 아파트는 1백만 원 이상이 일반적이다. 자료 제공 리노플러스닷컴(02-576-0882)

아파트 구조를 바꿀 때 주의할 점
1. 내력벽은 철거할 수 없다 아파트는 보통 여러 집이 붙어 있게 설계되므로, 내력벽들이 규칙적으로 배열되는 구조 방식으로 지어진다. 이웃집과 경계가 되는 벽, 거실과 침실 사이의 벽 등이 내력벽에 속한다. 주로 발코니 쪽으로 향했을 때 세로 방향의 벽이 내력벽에 해당된다. 비내력벽의 철거는 가능하다.

2. 화장실 위치를 바꾸는 것도 삼가하자 아파트는 여러 집이 붙어 있는 점을 감안하여, 좌우상하에 면해 있는 다른 집에 영향을 주지 않도록 하는 것이 가장 중요하다. 우선 상하수도관계 공간의 위치를 많이 이동하면 급배수 배관류의 시공이 어려워진다. 화장실의 경우도 배수가 가장 중요한 부분이므로 특별한 이유 없이 위치를 이동시키는 것을 삼가해야 한다.

자료 제공 리노플러스닷컴(02-576-0882)

사무실 진입부인 현관 옆 담장. 벽돌 담의 키를 낮추고 회사명을 부착했다.

사무실 뒷모습. 정원이 그리 넓지는 않지만 사무실을 벗어나 기분 전환을 할 수 있기에는 충분하다.

증축을 하면서 늘어난 공간과 2층의 발코니 부분이 합쳐져 지금은 접견실 겸 휴식 공간으로 활용하고 있다.

증축으로 넓혀진 공간. 정원 쪽 벽면을 전면 유리로 처리해 한눈에 밖을 내다볼 수 있어 실내가 답답하지 않고 넓어 보인다. 이층 사무실로 올라가는 계단은 개방적인 공간의 흐름에 맞춰 심플하게 디자인됐다. 그 덕분에 외부로 향하는 시야는 크게 방해받지 않는다.

오래된 주택을 카페, 원룸 등으로 개조하는 것은 흔히 알고 있던 터지만 이를 사무실로 개조해 쓰는 경우는 아직 낯선 감이 있다. 강남구 논현동 주택가에 자리잡은 지오디자인. 건축 사무소인 이곳은 18년 된 낡은 주택을 임대하여 리모델링을 통해 쾌적한 사무 공간을 마련한 경우다. 이런 방법을 쓰게 된 계기는 임대 가격 때문. 작년만 해도 강남의 테헤란로 근처 빌딩에 사무실을 임대해 사용하고 있던 터였지만 IMF 위기가 사라지면서 벤처 기업들이 다시 이 지역으로 몰리고 임대가가 상승하기 시작했다. 여기다 건물 소유주까지 바뀌면서 평당 2백만 원 선이던 임대료가 3백50만 원까지 오르게 된 것. 그래서 당시 시세보다 저렴한 임대 건물을 물색해보았지만 교통과 제반 조건이 좋지 않았고, 여러 대안을 검토한 결과 논현동 주택을 임대해 사옥으로 리모델링하기로 결정했다. 교통을 위시한 환경 조건도 좋았고, 임대료와 공사 비용 등 경제적인 면에서도 이전보다 훨씬 이득이 되리라는 분석 결과는 설계 시간까지 합해 3개월이 채 안되는 기간에 멋진 ‘사옥’으로 나타났다. 그리고 이곳으로 사무실을 옮기면서 단지 경제적인 이익뿐만 아니라 의외(?)의 큰 소득을 얻게 되었는데, 이는 다름 아닌 자유롭고 개방적인 근무 공간 덕분에 직원들의 업무 능률이 오르게 됐다는 점이다.
그러나 주택을 리모델링할 때 가장 중요한 것은 투자 가치의 유무. 만약 임대료 인상 후에 지오디자인이 사무실을 계속 사용하는 경우와 새로이 주택을 임대해 사무실로 용도를 변경하는 것 중 어느 쪽이 더 경제적인가를 계산한 결과, 주택을 임대하는 것이 월 평균 3백 60만 원 가량의 임대료를 줄일 수 있다는 사실을 알았다. 주택을 사무 공간으로 리모델링하면서 6천3백만 원의 비용이 들었다. 이는 임대 차액 1년치인 4천3백만 원에 2천만 원밖에 더하지 않은 금액으로 이전 사무실 보다 20여평이 더 넓은 공간도 얻게 된것이다. 또한 이 리모델링 비용은 주택을 5년간 임대한 경우 2년 이내에 회수 가능한 금액에 해당되므로 전혀 부담스러운 비용이 아니었다. 관리비 면에서도 이전 사무실이 한달에 1백6십5만 원이었던 데 비해 지금은 이의 절반 수준밖에 들지 않는다. 한편 낡은 주택의 리모델링은 임대를 놓는 건물주의 입장에서 볼 때 재테크의 수단으로 반가운 소식이 아닐 수 없다. 새롭게 개조를 하지 않는 한 주택으로서의 가치가 전무한 상태였던 곳을 임대하는 이가 직접 근린생활 시설로 리모델링해 건물의 값어치를 올렸으니 부동산적 가치에서 월등한 효과를 본 것. 리모델링은 임대·임차인 서로간 이익을 얻은 것이다.
지오디자인의 리모델링 사례는 많은 비용을 들이지 않고 실용적이면서 세련된 디자인으로 이상적인 사무실을 만들었다는 데서 그 의미를 찾을 수 있다. 장식적 요소는 절제하고, 원래의 구조에 충실하면서 베란다 측면을 20여 평 증축한 것 외에 크게 변한 부분은 찾기 힘들다. 1층 중심에 자리한 거실은 큰 탁자를 놓아 회의실로, 나머지 공간은 팀별 업무 특성에 맞게 구성했다.
2층에 모여 있는 방들은 임원들의 독립된 사무 공간으로, 증축으로 얻어진 면적과 기존 베란다의 공간은 접견실 및 휴게실로 탈바꿈했다. 노후한 냉난방 시설과 수도, 전기 배선 등의 기본적 설비들을 철저하게 정비하는 데 더 투자하고 낡은 외관은 금속 골 패널로 말끔하게 마감하여 경제적이면서 디자인적 요소를 적절히 조화시켜 효과적인 리모델링을 완수했다.

건축 면적 85평 공사 기간 1개월 반 | 공사 비용 6천 3백만 원| 설계 및 시공 박성현(지오디자인 02-549-3111)

서울 홍제동 홍은초등학교 앞에 자리하고 있던 모텔 건물. 수년 전만 해도 소유주는 3층 규모의 건물을 1층은 음식점으로 임대하고 2, 3층은 모텔로 운영했다. 하지만 초등학교 바로 앞에 위치한 모텔이 교육 환경을 저해한다는 학부모와 학교측의 민원에 밀려 모텔은 물론, 1층의 음식점까지 비운 뒤 유휴 건물로 3년여의 시간을 보냈다. 더욱이 도로 확장 계획으로 인해 건물의 일부가 잘려나갈 운명에 처하게 됐다. 이미 건물은 30년이 지난 것이라 신축을 고려 중이었는데 그럴 경우 현재의 법규상 주차장 면적을 확보하게 되고, 자연 가용면적이 줄어들게 되어 결국 증축이 용이한 리모델링으로 뜻을 모았다.
일단 주변 지역의 조건을 분석한 결과, 강북의 주요 사무실 및 대학가와 근접해 있고, 지하철 역과 버스 노선 조건이 유리해 직장인과 학생들에게 임대할 수 있는 수익형 원룸으로 증축하기로 했다. 리모델링 후 면적은 3개 층을 모두 합해 약 1백 평 정도가 되었고, 그 중 1층은 인테리어 사무실과 사무기기 대여점으로 임대했다. 원룸 공간은 1층 뒤쪽으로 1개실 2, 3 층에 9개 실로 총 10개의 방이 나왔다. 외관은 옅은 무늬 벽돌과 드라이비트로 마감하고, 1층의 상가는 투명 유리로 처리, 다세대 주택에서 느낄 수 있는 답답함을 완화했다. 일반 상가 복합 주택과는 달리 주거용 출입구가 분리되어 있어 독립적인 주거 생활을 보장해주었다. 하지만 건물 공사를 잘 끝냈다 해서 리모델링이 완성됐다고 생각하는 것은 절대 금물! 원래의 재테크 목표는 어떻게 해결할 것인가? 이 집의 경우는 임대 일주일 만에 제 값을 받고 원룸 10개 실을 모두 분양한 ‘성공’을 거뒀는데, 이는 저절로 된 것이 아니었다는 점에 주목할 필요가 있다. 물론 입지적으로나 설비 면에서 좋은 조건이었던 것은 확실하지만 아마 ‘인터넷 홍보’라는 적극적인 전략이 없었다면 불가능했을지 모른다. 이렇게 해서 원룸 10개 실은 평균 3천5백만 원 선에 임대, 임대 분양 총 수익은 3억3천5백만 원에 달했다. 1층의 사무실로 분양한 두 곳의 보증금은 합이 5천만 원, 월세 각각 80만 원과 40만 원으로 총 1백20만 원의 수익을 올리게 됐다. 공사비가 약 1억 8천만 원 정도 들었으니 확실히 원룸 임대 주택으로의 리모델링은 재테크 면에서 실효를 거둔 셈이다.

건축 면적 3개층 100평 공사 기간 3개월 | 공사 비용 1억8천1백만 원| 설계 및 시공 정문재 (수목건축 02-576-0882)

상가 및 임대 공간으로의 리모델링 할 때 포인트
1. 주변 입지의 상권 분석이 가장 중요하다 우선 건물이 위치한 주변 입지의 상권 분석을 통해 리모델링 방향을 결정한다. 업종 분포, 수요자층을 특히 면밀히 조사해야 한다.
2. 기존 상권이 확대되는 지역이 유망하다 일단 기존 상권이 팽창하고 있는 지역의 단독주택들이 상업 공간으로 유망하다. 이 대표적인 예는 역세권 주변과 오피스 타운, 대학가 일대. 역세권 가운데서는 새로 개통된 곳보다는 기존 역세권이 유리하다. 새로 개통된 역세권은 아무래도 활발한 상권을 형성하는 데 시간이 걸리는 법.
3. 반짝이는 아이디어를 찾아라 상업 공간은 기존 주변의 것들과 달리 흔히 볼 수 없었던 개성이 돋보이게 꾸미는 것이 중요하다. 특히 최대 수요층인 젊은이들의 기호를 파악하고 이들에게 어필할 수 있 도록 많은 사례들을 찾아보고 응용하도록 한다.
4. 비용이 들더라도 완벽하게 고친다 좋은 분위기를 만들려면 그만큼 투자를 해야 하는 법. 실제로 비용을 아끼는 데 신경을 쓰다 결국 나중에 재공사를 하는 경우가 많다. 그렇다고 무조건 비싼 자재를 쓰라는 것이 아니라 정말 필요한 곳에 걸맞는 투자를 하라는 뜻.
5. 무리한 욕심은 금물 증축을 할 경우 무조건 넓고 높게 기본 구조에 무리하게 면적을 덧붙이다 보면 건물의 외관이 부자연스럽게 되기 쉽다. 그리고 알아둘 것은 원하는 만큼 그렇게 무제한으로 건물을 증축할 수 있는 것이 아니다. 원래 건축적 구조에 의해서도 그렇고 법규에 따른 제약도 있으니. 따라서 건물 외관과 내부의 조화, 크게는 주변 환경과의 조화까지 고려해 리모델링하는 것이 중요하다.

기존 지붕이었던 부분에는 인공 조경을 하여 깔끔하게 처리했다.

넓은 홀을 만들기 위해 이전의 벽을 트고 대신 곳곳에 기둥들을 세워야 했지만 이를 디자인적으로 조형미가 돋보이도록 구성해 눈에 전혀 거슬리지 않는다.

개조 과정에서 구조는 크게 바뀌지 않았다. 2층으로 올라가는 계단의 경우도 계단 디자인만 바꾸었을 뿐 원래의 위치를 고수하고 있다.

대학로라 불리는 서울 혜화동과 동숭동 일대의 주택들은 이미 오래 전부터 지역 문화의 특성에 따라 카페와 레스토랑 등 젊은 층을 겨냥한 상업 공간으로 변화되어 왔다. 이번 5월에 문을 연 레스토랑 ‘기조암 스테이크’. 이곳도 동숭동의 여느 집들과 마찬가지로 노후한 주택을 리모델링으로 새롭게 탄생시킨 상업 공간이다. 이웃하던 집이 어느 날 하나둘씩 카페로, 의상실로 바뀌어가면서 이들 ‘젊은이’ 사이에 28년이란 ‘노장(?)’의 나이를 과시하던 주택은 더 이상 그 의미를 지켜갈 수 없었던 것. 지금 이 레스토랑의 주인은 3년 전 거의 허물어져 가던 주택을 당시 시세보다 훨씬 낮은 금액에 구입, 어떤 용도로 리모델링해야 효과적으로 활용할 수 있을까 고민하기 시작했다. 원래 근처에 정통 일본 우동 전문점인 ‘기조암’을 운영하고 있었던 터라 이곳 상권에 대해서는 누구보다 잘 알고 있었지만, 번화가와는 거리가 있고 너무나 낡은 이 집이 과연 리모델링 투자 비용에 걸맞은 효과를 얻을 수 있을지는 미지수였기 때문. 하지만 집의 용도를 고급 레스토랑으로 결정하고, 주 고객은 다소 여유가 있는(대학로에 모이는 연령층이 고등학생부터 대학생 등 경제 능력이 거의 없는 층이라 봤을 때) 20대 후반에서 40~50대에 이르는 층으로 잡아 오히려 주변과는 차별화된 컨셉으로 만든다면 그 가치는 충분할 것이라는 결론을 내렸다.
여기에 우리나라에서 처음 선보이는 ‘일본식 스테이크’라는 메뉴의 독자성과 유흥가보다 조용하고 인근의 공용 주차장을 사용할 수 있다는 점이 리모델링에 대한 확신을 갖게 했다. 이 작업을 전담한 CS디자인의 이진희 실장은 무엇보다도 건물 안정성에 신중을 기해 기본 구조 보강에 주력했다. 노후한 골조들, 그리고 새로 증축될 부분은 모두 내구성 강한 철제 빔으로 대체하고 기본적 설비인 상·하수도, 전기 배선 그리고 냉난방의 설치를 공간 용도에 맞게 변경하는 데 신경을 썼다. 증·개축으로 여유롭고 편리한 공간에 짙은 나무색의 가구로 실내에 고급스러움을 더하고, 압축 시멘트 패널과 강화 유리로 마무리한 외관은 모던함과 깔끔한 세련미를 더한다.
결과적으로 기조암 스테이크의 경우는 낡은 주택 하나를 단기간 내에 신축의 절반 정도밖에 되지 않는 비용으로 멋진 상업 공간으로 바꾸고, 상업 전략에 맞는 세련된 인테리어 덕분에 많은 손님들에게 긍정적인 반응을 얻게 된 좋은 예다.

건축 면적 78평 공사 기간 3개월 | 공사 비용 1억 6천만 원 | 설계 및 시공 이진희(CS design 02-515-1711~2)