□ 젠트리피케이션(Gentrification)의 개념과 원인
❍ 젠트피케이션은 어떤 지역이 주변지역보다 빠른 속도로 변화를
겪게 되는 현상으로, 이전보다 부유한 계층의 주민(상인)들과 함께
자본도 유입되어 물리적 환경 개선이 이루어지며 이에 따라 기존
주민(상인)들이 비자발적으로 다른 곳으로 이주하게 되는 현상으로 정의
❍ 토지의 소유권이 소수의 개인(또는 자본)에게 집중되어 있으며,
배타적인 재산권 행사가 보장되는 상황에서 자본의 투기적 이동
때문에 발생함
❍ 최근 우리나라에서의 젠트리피케이션은 주로 2010년 이후에 발생
하고 있는 현상으로 서구의 상업 또는 관광 젠트리피케이과 유사
□ 젠트리피케이션에 대한 국내외 대응 실태
❍ 우리나라는 상가 임차인들의 권리 향상과 건물주들의 자발적 협조
등을 위주로 하고 있으나, 근본 원인인 부동산 소유권의 문제를
다루고 있지는 않음
❍ 해외에서는 거주민들의 비자발적인 이주를 방지하기 위해 다음과
같이 세 가지 범주로 제시
저렴주택 공급: 정부 차원에서 포용적 용도지역제(inclusionary zoning)
등을 활용해 민간부문의 저렴주택 공급 활성화를 촉진할 수 있으며,
원주민의 이탈을 막기 위해 저소득층의 임대주택 개량비용 보조, 임대료
통제, 투기방지세, 퇴거방지, 공공주택 자금조달 등이 있음
지역자산 형성: 예산이나 기반시설과 같은 물리적 자산뿐만 아니라
소속감, 주민들 간 네트워크의 질 등의 비물리적 자산을 형성하기 위해
지방정부의 리더십이 중요하며, 지역 커뮤니티의 참여와 의사결정과정의
민주성 확보 등이 중요
새로운 유형의 주택 공급: 지분제한형 조합주택, 공동 주택 건축조합,
공동체토지신탁 등 집합적 소유형태를 가지고 있으며 시장으로부터
분리된 비영리 주택이 대안으로 제시됨
□ 미국 클리블랜드의 젠트리피케이션 대응 사례
❍ 지역 산업의 쇠퇴와 세계 경제위기 등으로 낙후되었던 미국 클리블
랜드에서는 다양한 지역 주체들이 협력적 파트너십을 통해 종합적
이고 지속가능한 도시재생에 성공
❍ 주요 참여주체는 앵커시설(핵심시설), 사회적 경제조직, 민간 자선 재단,
공공기관, 연구 기관 및 지역 금융기관, 지역 활동 조직 등임
❍ 클리블랜드 모델의 성공 요인은 고유의 거버넌스 모델을 통해 지역
내의 다양한 이해당사자들이 협력적 계획을 수립하였다는 점임
□ 젠트리피케이션 대응을 위한 지역자산 공유
❍ 자산화는 국공유와 사유는 넘는 제3의 소유 영역으로, 자산화를
위해서는 공유자산이 구성되어야 하는데, 구체적으로는 시민 소유,
사회적 소유, 공유의 영역으로 구분될 수 있음
자산화의 주요 사례로, 공공주도형: 토지은행(Land Bank)
민간주도형: 개발신탁, 공동체토지신탁, 지역개발회사, 부동산투자협동
조합, 지역주식 공모
민관협력형: 프랑스의 민관합작회사인 SEMAEST 등이 있음
❍ 토지자산 공유를 위한 자산화는 시민, 공공, 민간 등의 주체가
자발적으로 주도하고, 소유-개발-이용-투자 등 단계별로 공유자산화의
가치를 구현하는 것이 중요함
소유 단계에서 공유자산을 확보하기 위해서는 시장에서 상품화된 자산을
사회적이고 공동체적인 자산으로 전환하기 위하여 기부 등 공익신탁을
주요 기반으로 하고, 시민투자와 공공의 적절한 지원체계 구축이 필요
개발 단계에서는 지역 기반의 개발 주체들과 파트너십을 구성하여
운영관리의 지속가능성과 지역 주체성을 극대화하는 것이 필요
□ 지역 자산화 방안
❍ 공유자산 형성을 위한 기본요소는 공유자산 신탁, 공유자산 금융기관,
공유자산 개발조직임
공유자산 신탁: 유무형의 재산에 대한 공유자산화를 수행하는 조직이자
제도로 자산의 공동체적 소유를 통한 지불가능성을 보장하는 역할
- 공동체토지신탁, 토지은행 등이 대표적이고 사회적 협동조합이나 재단 형태도 가능
공유자산 금융기관: 자산화와 개발사업을 지원하는 금융 기능을 수행하고
풀뿌리 금융부터 민간금융, 공공 기금 등 다양한 자원이 활용될 수 있음
- 대표적으로 신협, 사회적 은행과 같은 기관과 함께 최근에는 지역 주식 등
이해당사자의 직접적인 출·투자를 연계하는 금융 플랫폼의 역할도 중요함
공유자산 개발조직: 공유자산을 기반으로 다양한 목적을 실현하기 위하여
자산의 개발, 운영, 관리 등을 수행하는 조직으로 지역개발공사, 개발신탁(DT)
등이 주요 사례이며, 사회적 개발조직이 그 기능을 수행할 수 있음
❍ 공유자산 신탁(CT), 공유자산 금융기관(CFI), 공유자산 개발조직(CDC)의
통합 시스템 및 제도적 기반 구축이 필요함