스크랩 펜션을 이렇게 생각해 보자

[강원청년]

펜션계획

지금 우리나라에는 펜션의 열풍이 불고 있다.  전원주택이 점차 전원에 살면서도 일정 수입을 올릴 수 있는 전원형 펜션으로 시장이 옮겨가고 있는 느낌이다.  많은 잡지와 신문들에 기고된 글들의 숫자에서도 그렇고 제주와 강원도 등에 있는 펜션형 목조주택의 열풍도 그런 세태를 반영한 것 같다.

그러나 매스컴에 소개되고 있는 것처럼 펜션이 과연 연간 거의 20%대에 육박하는 투자대비 수익률을 올려 주는 부동산 신상품일까?   근래 양식있는 전문가들이 각종 전문지에 기고하는 글들을 보면 꼭 그렇지만도 아닌 것 같다.  과연 어떤 입지에 얼마나 투자해야 하고 내가 노력해 얼마나 벌 수 있을까?  이런 점을 깊이 있게 생각해 보지도 않고 과연 펜션을 건립할 수 있을까? 이미 주변에는 시작한지 얼마 되지 않은 펜션들이 비밀스럽게 거래되고 있다. 2001년과 2002년 봄에 건립된 펜션도 이미 매매물건으로 나와 거래 성사가 되는 모습을 지켜보았다. 

한곳은 강원도 해수욕장 주변의 물건이고 또 한곳은 강원도 모 스키장 입구에 입지한 펜션이었는 데 매물로 내놓은 소유자의 말이 '돈은 벌리는 데 너무 힘들다'는 것이다.  과연 그럴까?  나라면 수입이 아주 좋은 펜션을 매각하고 싶을까?  그 속을 깊게 들여다보니 소유자의 말과는 많은 차이를 발견할 수 있었다. 해수욕장 주변에 입지한 펜션은 서울 등 대도시에서 너무 멀고 연간 여름철 약 20일에만 집중되는 숙박객들로 인해 처음 펜션 알선 업체에서 이야기하던 것보다 훨씬 낮은 객실 가동율로 인해 기대가 컸던 만큼 오히려 매매를 작정했던 지금은 실망이 훨씬 많았던 것이다. 

또한 주변이 해수욕장이라서 부지내에 부대시설 등에 별로 신경을 쓰지 않았던 것도 실패의 한가지 원인이었던 것이다. 또한 스키장 앞에서 작은 캐빈 house처럼 목조 독립 가옥을 몇 가구로 나누어 펜션을 만들었던 소유자는 주변 휴양림내 통나무 캐빈이 겨울 스키철은 물론 사시사철 방을 구할 수 없다는 말에 덜컥 많은 돈을 투자한 경우였다. 그러나 모델로 생각한 휴양림내 통나무 캐빈 주변은 계곡과 아름다운 단풍 숲, 10만여평의 넓은 부지 등을 갖추고 있었다. 

그러나 본 펜션은 큰길에서부터의 진입로가 간신히 차량 1대만 진입 가능한 좁은 길이었고 부지에는 아무런 부대시설이 없어 개장 초기에 호기심으로 채워졌던 객실가동률도 지금은 뚝 떨어지고 있다는 이야기였다.  결국 너무 작은 면적에 너무 많은 캐빈형 펜션을 지었다는 말이다. 위와 같은 경우의 펜션들이 아무런 사업성 검토도 없이 지금도 전국 각지에 무분별하게 지어지고 있다.  몇 년 후 이러한 무분별하게 건립된 펜션들은 어떻게 해야할까? 펜션은 전원주택보다도 확실한 자기만의 색깔을 갖고 있어야 한다.

다시 말해 뚜렷한 테마가 있어야 한다는 것이다. 수도권에 산재한 1필지당 2백평 내외의 전원단지들도 펜션부지라 부르짖으며 손짓을 하고 있다. 그러나 좋은 수익을 원한다면 사고의 전환이 필요하다. 홀로 계곡속에 파묻혀 있는 펜션도 괜찮지만 테마를 창출하기 쉬운 뚜렷한 지역에서 3가구 정도가 모여 작은 펜션단지를 구성해 본다면, 작은 부지에 한 가구의 펜션이 입지한 것보다 훨씬 나은 부대시설의 설치가 가능하지 않을까?  또한 합동으로 홈페이지를 구축하여 마케팅에 임한다면 펜션 숙박 알선 업체에 제공되는 숙박료의 약 15%대라는 적지 않은 비용도 절감이 되지 않을까?

대도시에서 멀지 않고 강이나 계곡을 끼고 있는 곳에서 가구당 5백여평 - 3가구라면 1500평의 부지 - 의 넓은 부지와 주변 테마로는 강·계곡·과수원·주변 문화재 관람·낚시·수상레져·밤줍기·잣따기·작은 주말농원·승마·레져용 경비행기·도자기 체험·야외극장 영화관람 등 도시민들에게 이색적인 휴식과 고향의 정을 보여 주고 전원형 레져 등을 만끽할 수 있는 기회를 제공할 수 있어야 한다.  또한 언제나 내 집 같은 편안함을 주어야 하고, 아이들에게는 고향의 맛을 느낄 수 있도록 해야만 성공된 펜션사업을 영위할 수 있을 것이다.

그러므로 펜션의 입지를 검토할 때에는 계곡이나 호수·강에 붙어 있는 협소한 의미에서의 입지만을 보지말고 주변에 무엇이 있는지 있다면 어떻게 이런 것들을 내 펜션에 테마로 넣을 수 있을까? 라는 질문을 수도 없이 반복하고 검토를 거쳐 나만의 독특한 색깔을 지닌 펜션을 만들어야 한다.

7월부터 내가 살고 있는 여주에서 농촌형 펜션을 시작해 볼 것 같다.   처음에 내가 펜션사업지로 원하던 곳은 강원도 횡성의 스키장 앞에서 였다.   왜 내가 전원주택지로도 그렇게 각광을 받지 못하고 있는 여주에서 펜션사업을 시작하려고 하는 것일까?   간단하게나마 이글에서 그 이유를 엿볼 수 있을 것으로 믿는다.   간단한 사업성 검토에 대한 자료를 기술하려 하는 데 먼저 동문여러분께서는 펜션에 숙박을 하러오는 고객이 되어 보아야 한다.   가상체험이라고나 할까?

[ 가상체험_ 서울에서 오는 숙박고객의 하루]

금요일 
1. 금요일 오후 6시 퇴근 후 집으로 돌아와 서울에서 여주로 출발
2. 기분도 새롭게 강을 끼고 양수리와 양평을 거쳐 천서리 막국수를 가족과 함께 맛있게 먹었다.
3. 노을이 조금 남아 땅거미가 들며 남한강변에 네온싸인을 바라보며 펜션 도착 (오후 8시 30분)
4. 짐을 풀고 바비큐장에서 맑은 공기를 마음껏 호흡하며 마당 과수나무에서 따온 열매와 커피한잔
5. 강변을 따라 아이들과 별을 헤며 5분 거리의 가족 까페에 나와 라이브음악을 즐김(오후11시까지)
6. 약간의 술기운이 돌아 아이들과 동요를 부르며 오솔길을 걸어 펜션으로 돌아와 취침

토요일
1. 황토방에서 늦잠을 자려고 했는 데 아침 닭이 자꾸만 깨우는 상쾌한 아침(오전 7시)
2. 아이들과 함께 구령에 맞춰 남한강변 구보 2Km(오전 8시)
3. 세수와 샤워를 하고 펜션 주인부부가 따온 무공해 야채와 커피로만 간단 아침식사.
4. 준비된 벙거지를 눌러 쓰고 과수원과 무공해 채전에서 먹을 푸성귀와 과일 장만(오전 11시 까지)
5. 이제부터는 해방이다.  걸어서 3분거리인 리버스랜드에서 바이킹도 타고 오리배도 타보고 남한강 에서 큰 조개도 주워보고, 메뚜기도 잡고, 어항 놓고 피라미도 잡고 물론 백사장에는 그늘막을 준비해 갔지...... ( 오후 4시 까지 )
6. 아차 도자기 체험시간에 늦었다  빨리 뛰자. 헉헉  간신히 물레도 차보고 아이들 신난다.
7. 아이고 배고파!  쌀 씻고 고기 확인해보고 상치도 씻고 바비큐장에서 신나는 야외가족파티 시작, 기타도 치고 하모니카도 불고. 아이고 좀 배워 놀 껄..... ( 오후 9시 30분까지 )
8. 이 시골에도 읍내에 작은 개봉관이 있다던 데, 시골 심야극장 가볼까?  옆에 있는 파파이스에서 아이들 군것질 거리도 사서 영화 멋지게 보았다.  얼마만 인가? ( 새벽 1시까지 )

일요일
1. 우와 늦잠잤네. (오전 8시)
2. 오늘은 도자기 축제가 열리는 날이지 붐비기 전에 아이들과 구경가야지. ( 오전 12시까지 )
전 달에는 세종대왕 숭모제를 장엄하게 관람했는 데 아이들에게는 산 교육이었지.
3. 펜션 쥔 양반들이 이제는 가족같다며 점심에 토종닭으로 닭백숙해 준다고 했는 데 빨리 가야지
4. 오후 3시가 넘으면 서울가는 길이 많이 밀리니 오후 2시에는 출발 ( 오후 2시 )

※ 자주와 주어서 고맙다. 한 식구같으니 다음 올때는 일요일에 가지말고, 일요일에는 무료로 재워 줄테니 애들 학교 갈 준비까지 해 갖고 내려와서 월요일 오전 6시에만 올라가면 출근도 문제없다고 하시니, 정말 시골 내 집에 온 것 같고 아이들도 할머니 댁처럼 자주 오자고 보채는 이곳!  정말로 고향이 따로 없네.

펜션계획 2

◎ 단지면적 : 약 1720평     팔당호 상수원 특별대책지역 2권역
◎ 접 근 성 
서울 강남 및 강동에서 약 1시간 거리
강남고속버스터미널과 동서울터미널에서 30분 간격으로 고속버스 출발
신설 42호 국도(자동차전용도로) 인터체인지에서 6백 미터 거리

◎ 주변입지
여주읍 내 남한강변 유명관광지인 신륵사 국민관광지 남쪽의 금모래유원지 주변으로 사시사철 많은 관광객이 있는 곳
여주 시내에서 도보로 약 10분 거리
남한강이 바라보임
드림랜드와 같은 유기시설인 '리버스랜드'가 개장되어 성업 중
여주가 시로 승격을 위하여 많은 개발이 이루어지고 있는 지역

◎ 펜션테마
남한강이 지척에 있어 수상레져 및 휴식
전국에서 제일 유명한 도예촌으로 도자기 테마
가구당 도로를 제외하고도 약 5백여평의 부지가 있으므로 농사체험 테마
가구당 약 3백여평의 유실수 단지가 가능하여 과수단지 테마도 가능
세종대왕릉·명성황후 생가·신륵사·파사성지·세계도자기박물관·목아불교박물관 등이 산재한 곳으로 자녀 교육 테마

◎ 펜션배치계획
노폭 6M의 단지내 도로 약 2백여평
3가구의 가구당 건축면적 60평의 주인거주 테마형 펜션
가구당 10평형 4호의 펜션과 주인거주 주택 20평
주택은 통나무주택의 건축양식을 권장
◎ 예상 분양가
부지  570 여평 X   8만원 =  약 1억 6천만원
펜션건축   60 평  X  350만원  =  약 2억 1천만원 (펜션 4호내의 모든 가구 및 주방집기와 가전제품 포함)
분 양 가    약 3억 7천만원

펜션계획 3 - 사업지의 특징과 펜션의 수익성 검토

1. 본 사업지의 특징
1) 본 사업지의 가장 큰 특징은 일반적으로 펜션입지는 서울에서 거리가 먼 스키장·계곡 주변·제주도  등의 지역만이 유망한 것으로 알려져 도시생활에 젖어 있던 펜션사업자들에게 불편함과 괴리감·외로움등을 안겨줄 수밖에는 없었다.   그러나 본 사업예정지는 생활권은 완벽하게 도시권에 속해 있으며 서울에서 불과 1시간 거리내에 입지하고도 천혜의 자연환경에 속해 있는 지역이므로 이런 문제들을 원천적으로 해결해 줄 수 있는 드문 입지에 있다.

2) 전원주택이나 펜션입지로 가장 선호되는 경기 동부지역 7개 시·군은 이미 팔당호 특별대책지역 1권역으로 규제가 되어 외지인에게는 물론 강 연안 1Km 이내에서는 어떤 개발행위도 금지되고 있다.    그러나 이 지역은 정부에서 남한강변의 아름다운 농촌형 유원지로 만들기 위해 일부 개발이 가능한 특별한 지역이므로 펜션부지로서는 금상첨화라 할 수 있다.

2. 펜션의 가능테마 검토
1) 직접 도자기를 구워볼 수 있는 도자기 교실(아웃소싱 가능)
2) 부지 내 녹지에 유실수 단지를 만들어 5월 벚나무의 Cherry에서부터 포도나무·앵두나무·살구나무·  밤나무·잦나무·사과나무·배나무 등의 계절 과수와 작은 텃밭에서 고구마·야채 종류를 재배하여 교육적인 효과와 흙 냄새를 주제로 하는 펜션을 조성(농촌형 테마)

3. 사업 지역의 객실 가동률 검토(예상)
1) 사업예정 부지인 여주읍 연양리 일대?경기도내에서도 유명한 남한강변의 모래사장이 산재한 유일한  곳으로 5월부터 10월 정도까지 서울 및 근처 대도시에서 신륵사 관광과 더불어 물놀이를 오는 곳으로  매우 이름이 난 곳이다.

2) 주변은 이미 유원지로 고시가 되어 관광지로 개발을 하고 있는 곳으로 강 건너 신륵사에서부터 케이블카로 연결 예정으로 있고 유기시설인 '리버스랜드'가 성업 중에 있으므로 항차 서울에서 1시간 거리 이내인 곳으로 도시의 편리함과 남한강의 경관과 생태가 자연 그대로 유지되고 있는 이곳에 편의시설 등만 보강된다면 신설 4차선 국도의 확장과 더불어 남한강변의 명소로 다시 태어날 수 밖에 없는 지역으로 사료된다.

3) 2002년 7월부터 시행되는 주5일 근무제의 정책에 따라 이제는 당일 휴식이 아난 숙박휴식이 가능해 지므로 예전에 연휴 휴무와 마찬가지로 많은 도시민들이 산좋고 물좋은 전원으로 향할 것이 더욱 자명해 졌다.

4) 본 예정부지는 겨울을 제외한 연간 약 9개월 정도가 숙박이 가능한 시기로 볼 수 있다.   이때의 가능한 객실 가동률을 예상한다.

3월·4월 -- 8주 X 2일(금·토 숙박) = 16일

16일 X 4실 = 64실 --------------------------------------- ①
5월·6월 -- 8주 X 2일(금·토 숙박) = 16일
16일 X 4실 = 64실 --------------------------------------- ②
7월·8월 -- 8주 X 3일(성수기이므로 3박만 계상) = 24일
24일 X 4실 = 96실 --------------------------------------- ③
9월·10월 - 8주 X 2일(금·토 숙박) = 16일
16일 X 4실 = 64실 --------------------------------------- ④
11월·12월 - 8주 X 1일(금요일 숙박) =  8일
8일 X 4실 = 32실 ---------------------------------------- ⑤
1월·2월 -- 8주 X 1일(금요일 숙박) =  8일
8일 X 4실 = 32실 ---------------------------------------- ⑥
연간 객실 대여 ① + ② + ③ + ④ + ⑤ + ⑥ = 352실 이 된다.

5) 연간 가능객실이 365일 X 4실 = 1460실이므로  연간 최소로 산정된 352실만을 판매한다면 가동률은 약 24%에 불과하다. 그러나 5월과 7·8월 여름 휴가철 객실 가동 증가를 제외하였으므로 실제  펜션 가동시에는 본 예상수치보다도 상회할 것으로 사료된다.

4. 펜션 숙박료의 산정 기준
1) 펜션대여료의 산정 기준은 근처에 있는 일성콘도(바라보임)의 25평형(실평수 12평 정도)의 비수기 요금을 기준으로 4계절 같은 수준으로 책정하여 4인 가족 기준 1일 120,000원으로 산정하였다.
2) 연 352실 X 120,000/일 = 42,240,000 원 ------------ 연간 숙박료 총수입(예상)
3) 약 20%의 유지비 및 경상비·관리비 등을 제하면
    42,240,000 원 X 0.8 = 33,792,000 원 --------------- 연간 숙박료 순수익(예상)
4) 그러므로 펜션소유자는 본인이 펜션에 거주하면서도 최소한 연간 약 33,500,000원 정도의 수입을 올릴 수 있다.  펜션에 총 투자액이 약 3억 7천만 원이므로 연간 약 9% 이상의 수익을 보장받을 수 있을  것으로 사료된다.

5. 분양고객 마케팅
1) 일반적으로 펜션사업을 선호하는 대다수의 도시민들은 지금까지 매스컴을 통하여 많은 정보들을 갖고 있다.  이러한 정보에 의해 그들은 약 3백여 평의 부지에 60평(1층에 펜션 4개와 2층에 주인주택)정도의 목조주택을 장만하고 싶어한다.  이때 설문에 의해 조사된 투자예상금액을 보면 약 3억5천만원대가  대부분을 차지하고 있다.

2) 지금까지 여주는 이름난 전원주택지에서 제외되었던 것이 사실이다.  그러나 복선전철과 새로운 고속도로의 확정발표로 2001년 겨울부터는 각종 매스컴에 자주 오르내리는 지역으로 부상하고 있다.  도로의 확장 및 신설로 서울에서의 접근성이 매우 우수해지기 때문으로 사료된다.  또한 양평과 더불어 천혜의 남한강을 갖고 있어 향후 전원주택과 많은 펜션이 들어올 수 있는 조건을 갖추고 있는 곳이다.

3) 개인이 수도권지역에서 부지를 구입 후 인허가를 득하고 토목공사를 한 후 펜션을 건축하고 준공을 완료하려면 약 1년에서 2년여의 시간이 걸린다.  물론 성취감과 보람을 느낄 수 있지만 소유주의 기회비용과 시간비용 등의 손실은 자칫하면 큰 재산적 손실로 다가올 수 있다.  건축 및 토목분야의  전문가인 개인이라 해도 준공까지 약 80여 차례 정도의 현장방문을 하다보면 몸과 마음도 지치고 또한 현장에서 휘둘려 많은 손해를 보는 경우가 비일비재하다.

4) 3명의 펜션 원매자를 구해 본 사업부지를 시가의 절반 수준인 평당 10만원 정도에 구입이 가능하여 직접 구입케 하고 입주까지의 모든 공정을 컨설팅 및 직영 시공하여 부지를 평당 28만 원대로 공급(PM측에는 약 ?만 원대의 이익이 발생 가능)하면 주변 시세가 평당 40만원 정도이므로 고객도 매우 저렴하게 부지를 마련하는 것이고 PM측도 평당 약 ?만원의 이익이 합법적으로 발생할 수 있는 메리트있는 사업으로 사료된다.

5) 건축은 2X4 목조주택이나 통나무주택으로 권장해야 하지만 평당 350만 원대에 펜션을 건축한다는 것은 PM측에게는 이익이 없으나 목조주택 건축을 Study할 수 있고 후일 고수익의 펜션객실 알선 대행업을 영위하는 데 큰 도움이 될 것으로 사료된다.

6) 이 사업의 방식이 고객과 PM 쌍방의 이익이 창출될 수 있는 것이라는 충분한 이해까지 고객에게 설명과 설득을 한다면 현재의 펜션시장의 동향으로 보아도 본 사업에 필요한 3명의 고객확보는 그리 어렵지 않은 좋은 사업아이템으로 사료된다.