[생명보험협회]월급쟁이 내 집 마련 A to Z, 부동산 경매 입문하기

[오은석(북극성주)]

아래 글은 생명보헙협회에서 우수인증설계사를 대상으로 제가 쓴 칼럼입니다.

그럼 오늘 하루도 화이팅하세요^^

북극성주 드림.

회사원 A씨는 2011년 연초부터 집 때문에 고민이었다. 4월이면 전세가 만기인데 재계약을 위해서는 전세금을 5천만원이나 올려줘야 하는 상황이었기 때문이다. 전세금을 올려주느니 차라리 집을 매수하는 것이 좋지 않을까 생각도 해 보았지만 요즘 주택 시장이 하락 또는 보합세를 보이면서 혹시나 매수 후 가격이 하락하지 않을까라는 우려 때문에 쉽게 결정을 내리지 못했다. 그러던 어느 날 매매보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 경매에 대해 관심을 갖게 되었고, 올려주는 전세금 정도의 가격이면 주택을 구입할 수 있으며, 앞으로 매매가격이 더 하락한다고 하더라도 낙찰 받은 금액보다는 더 떨어지지 않을 것이라는 확신을 갖고 열심히 경매 공부를 하고 있다.

가정주부 B씨는 그 동안 모아 놓은 2천만원으로 어떻게 재테크를 해야할지 고민이었다. 그러던 중 부동산 경매 동호회를 통해 대전의 소형 아파트를 6천 7백만원에 낙찰 받았다. 이 중에 5천 5백만원을 중도상환수수료가 없는 조건으로 경락잔금대출(경매로 낙찰 받은 이들에게 대출해 주는 상품)을 받았지만 한 달도 되지 않아 6천만원에 전세를 놓은 후 전세금으로 대출금을 모두 상환하였다. 취득세, 법무사비, 중개수수료비용 등을 모두 포함한 주택 매입 실투자금은 9백만원이었고 2년이 아직 채 지나지도 않은 지금 1억 2천만원까지 상승하였으며, 양도소득세 일반과세가 적용되는 2년이 되는 내년 초에 매도할 계획이다.

위 사례는 필자가 운영하는 카페 회원님의 실제 이야기를 소개한 것이다.

예전과 달리 경매가 대중화되면서 대학생부터 은퇴자까지 남녀노소 할 것 없이 많은 사람들이 경매에 관심을 갖게 되었다. 분양. 매매와 같이 부동산의 취득 수단 중에 하나인 경매는 부동산을 가장 저렴하면서도 안전하게 매수할 수 있는 수단이다.

예전에는 드라마나 영화속에서 세입자를 매정하게 쫓아내고, 명도(전소유자나 전 임차인으로부터 주택을 인도 받는 절차)과정에서 건달들이 등장하는 등 경매 이미지 자체가 좋지 않았다. 그렇지만 2002년도에 민사집행법이 제정되고, 주택임대차보호법이 강화되면서 서로의 권익을 형평성에 맞게 최대한 보장해 주다보니 이제는 헐값에 주택을 매수해서 벌어지는 예전의 상황은 볼 수 없고, 급매보다 조금 저렴한 가격으로 채권자의 채권회수에 기여하는 조력자로 인식이 조금씩 변화되고 있는 추세이다.

경매를 통해 내 집 마련의 꿈을 이루는 사람들도 있고, 재테크로 활용하는 사람도 많다. 그리고 그 숫자는 해가 갈수록 증가하고 있으며 사회적 인식도 변화되고 있다. 그렇지만 필자는 경매를 배워야 하는 가장 중요한 이유로 자신의 재산을 지키는 힘을 키우기 위해서라고 당당하게 말한다. 매매나 임대계약서는 어떻게 써야 하는지? 등기부등본이나 대장은 어떻게 보는지? 전입신고나 확정일자는 왜 하는지? 그리고 무엇을 확인해야 자신의 보증금을 안전하게 보호 받는지? 매매나 임대를 할 때 주의사항은 무엇인지?, 대출을 받을 때 어떤 것을 체크해야하는지?.. 등등 자신의 재산을 지키는데 가장 기본적인 것이면서 꼭 필요한 ‘무기’가 경매를 공부하다보면 만들어지는 것이다.

그럼 지금부터 경매 과정을 하나씩 살펴보도록 하자.

1. 경매 신청

A 라는 사람이 친구 B에게 1억원을 빌려주면서 B 명의로 된 B의 주택을 담보로 잡았다. 그런데 B가 변제하기로 한 날짜에도 깜깜 무소식이자 A는 B에게 조속히 채무를 갚으라고 요구했고 이에 불응하자 A는 자신의 채권 1억을 회수하기 위해 담보로 잡은 B명의의 주택을 경매로 넘기게 되었다.

2. 경매 신청 후 법원 진행 절차

A가 경매 신청을 하게 되면 법원은 B명의의 부동산(경매 부동산)에 거주하고 있는 임차인뿐만 아니라 그 부동산의 이해관계인(가압류권자, 근저당권자 등)에게도 경매가 진행 중이라는 사실을 알리고 B에게 받을 보증금 등 채권이 있을 경우 법원에 신고하라고 한다. 또한 경매 부동산을 감정평가하고 현재 누가 점유하고 있는지 등을 확인한다. 만약 임차인이 점유하고 있다면 임차보증금은 얼마이고, 전입은 언제 했으며 확정일자는 받았는지 등을 조사한다.

3. 법원조사 자료를 토대로 물건 검색, 권리분석과 현장답사, 입찰 그리고 낙찰

경매로 나온 부동산에 대해 조사하는 과정이 모두 끝나면 입찰기일(대법원 홈페이지에서 법원경매를 클릭하면 경매로 진행되는 부동산을 무료로 확인할 수 있다)에 법원에서 입찰이 진행되는데 입찰자는 사전에 경매물건을 검색하고 권리상 문제가 있는지를 확인 한 다음 현장답사를 통해 물건의 하자 여부를 판단한다. 모든 준비가 완료되면 최종적으로 수익성 있는 입찰가를 산정하고 입찰기일 당일 법원에서 입찰표를 작성한 후 입찰함에 넣으면 법원에서는 이를 정리하여 입찰가를 가장 높게 쓴 사람에게 낙찰자의 지위를 준다.

4. 잔금납부와 소유권 취득

낙찰이 되었다고 해서 바로 소유권을 취득하는 것은 아니다.

2주 정도의 시간 동안 법원은 낙찰자가 경매절차에 위반된 사항이 없는지 확인 후 최종적으로 문제가 없다고 판단하면 낙찰일로부터 2주 후에 잔금을 납부할 수 있는 통지서를 보낸다. 일반 매매계약을 할 때 어떤 물건을 매수하기 위해서는 계약서를 쓰는 당일 계약금(매매대금의 10%)을 납입하고 잔금일 때 나머지 대금을 납입하는 것처럼 경매도 입찰을 하기 위해서는 계약금을 납입해야 하는데 경매에서는 이를 계약금이라고 하지 않고 입찰보증금이라고 한다. 따라서 입찰보증금(최저매각가격의 10%)을 입찰기일날 납입을 하고 2주 뒤에 잔금납부통지서를 받으면 그 때부터 잔금을 납입할 수 있는데 잔금납부는 매매처럼 잔금일이 정해져 있는 것은 아니고 한 달 기간 동안에 낙찰자가 원하는 날에 아무 때나 납입할 수 있다. 일반 매매에서는 잔금을 납부하더라도 소유권이전등기가 되지 않으면 소유권을 취득하지 못하나, 경매에서는 소유권이전등기여부와 관계없이 잔금만 납부하면 그 때부터 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다.

5. 명도(협상 또는 강제집행)

소유권을 취득했다고 해서 경매의 모든 절차가 끝난 것은 아니다. 법적으로 경매 부동산의 소유권을 취득했다고 하더라도 사실상 점유를 하고 있는 전소유자나 전임차인과 협상을 통해 해당 부동산의 점유를 이전 받아야 완전한 소유권을 행사할 수 있고 비로소 경매 절차가 마무리 된다. 협상이 되지 않을 시에는 법적조력(인도명령이나 명도소송)을 받아 강제집행을 할 수 있으나 강제집행 보다는 협상에 의해 점유를 이전받는 경우가 많다.

경매의 전체적인 과정을 살펴보았는데, 그렇다면 내 집 마련을 위해 경매에 관심을 갖고, 입문하고자 하는 사람들은 무엇부터 시작해야할까?

가장 좋은 방법은 경매를 직접 경험하는 방법이겠지만 아직 경매에 대한 기초 지식이 없는 상태에서 이는 현실적으로 쉽지 않다. 따라서 차선책으로 필자는 책을 권한다. 간접 경험을 통해 경매를 깊이 있게 이해할 수 있고 자신의 적성에 맞는지 여부도 확인할 수 있기 때문이다. 이를 위해 당장 서점에 달려가서 경매 코너에 놓여 있는 서적들을 하나씩 읽어 보길 바란다.

경매 책은 크게 두 가지로 구분된다. 하나는 경매절차나 법률내용이 담긴 이론서이고 다른 하나는 경매재테크를 하는 사람이 주인공이 되어 자신의 경험담을 기술한 실무서이다. 필자는 먼저 실무서를 읽어보라고 권한다. 실무서를 읽어보면서 자신도 책의 주인공처럼 발품을 팔고, 사람들과 거리낌 없이 대화할 수 있는지 등을 생각하면서 경매와 친해지고 경매 자체를 즐길 수 있는지 곰곰이 생각해 보길 바란다.그리고 결심이 섰다면 자신을 이끌어 줄 멘토를 찾고, 경매 동호회 등에 가입해 서로 정보를 공유하다보면 내집마련의 꿈이나 성공적인 투자에 시행착오를 최소화 하면서 한걸음 다가서 있는 자신의 모습을 발견할 수 있을 것이다.

글쓴이 : 오은석(다다재테크 대표, 다음카페 북극성 운영자)

[김억태[이야기]]

초보자를 위해 한눈에 쏙 들어오게 설명해주셨네요 ~ 감사합니다^0^

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^

[이현무(하루15분)]

유익한 정보 감사합니다.

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^

[오현주(하늘정원)]

대~~~~박!! 전 우물안 개구리네여^^

[오은석(북극성주)]

반갑습니다^^ 앞으로 많은 활동 기대할게요~

[김아경(파랑새1226)]

자세하게 설명해 주셔서 감사합니다. 이해하는 데 많은 도움이 됩니다.

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^ 이해하는데 많은 도움이 되셨다니 저도 기분이 좋네요~~!

[김혜영(마지막남은재원)]

제가서울서몇년사는동 안 경매에대해 직장상사로부터듣게되었는데요
지금은 시골 제있어서 저는 경매와는 딴세상 얘기라고생각했늠데 어딜가나 경매를할수있고
물건은 있다는 사실깨닫게됐에요
시골 에살 아서 못하는게아니라 무지해서 못했음을 깨닫고 앞으로 공부해서 틈새시장 을 공격하려구요

[오은석(북극성주)]

어디에 사는 것이 중요한 것이 아니라 얼마나 열정을 갖고 열심히 하느냐가 중요합니다^^ 틈새시장 공략 좋네요~~

[gallakim]

경매에 대해 막연히 생각했는데 이제 좀 알게 되었습니다. 열심히 공부해볼께요.

[오은석(북극성주)]

막연한 두려움에서 벗어나서 새로운 시작을 했을 때 어떤 결과물이든 나오는 것 같습니다. 앞으로 많은 활동 기대할게요~~!!^^

[백상철(coolguy2007)]

간단하게 전체를 잘 요약해 주셔서 감사드립니다

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^

[이미란(아름다운 난초)]

책을 많이 읽다보면 자신감이 생겨나겠지요? 열심히 노력해보겠습니다. *^^*

[오은석(북극성주)]

네 그렇습니다. 그렇지만 책만으로 끝내서는 안됩니다. 실전경험이 간접경험보다 훨씬 중요합니다!^^

[(이명수)마음 부자]

왜 이제야 경매를 시작했을까 싶네요 ^^
앞으로 잘 부탁드립니다.

[오은석(북극성주)]

늦었다고 생각할 때가 가장 빠를 때입니다^^

[손창원(월천)]

알기 쉽게 경매절차에 대해서 풀어주셨네요~ 잘 읽었습니다!^^

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^ 경매도 당구도 승승장구하세요 ㅎㅎㅎㅎ

[개척]

경매가 어떻게 흘러가는지를 요약해 주셨네요 감사합니다

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^

[맹희정(스잔나)]

북극성에서 여러글을 통해 많은공부가 되어가고 있습니다. 조금씩 흥미가 있습니다.검색해보면서 용어도 알아가고 글에대한 연계성 내가 주인일때와 세입자일때를 회상하면서... 이해해갑니다.좋은글 올려주셔서 정말 감사합니다...^^

[오은석(북극성주)]

감사합니다^^

[홍성철(알찬)]

내용을 차근차근 잘 정리해주셨네요~다시 복습을 하였습니다.
기초튼튼. 좋을글 감사합니다.

[강동경(두꺼비)]

말씁대로 책 열심히 보고있습니다
꼭 경매 성공해보려구요^^

[여유당(길기준)]

경매abc

[유닉(이진영)]

자기 재산 지키기. 중요한것 같습니다. 특강에서 말씀하신것처럼 실무서 한권당 3번 읽기~ 해 볼려구요~ ^^*
감사합니다.

[판교순이(김순이)]

감사합니다.