2018.10.17. 다음 아고라 부동산 토론방.
해야해야
본문에 올려진,다 떠나 황폐화된 디트로이트시 주택가의 사진처럼, 십여년 전 자동차 산업등 전통산업의 몰락에다 리먼사태로 디트로이트 부동산 시장은 폭락을 넘어 붕괴에 가까운 침체를 맞이 했었던 때가 있었습니다.
아고라 서식 잔문등 자칭 진보 폭라기들이 환호작약 할 수준인,케이스 실러 부동산 지수가 130 포인트에서 50~60 포인터트로수직 낙하할 정도로..
본글과 댓글의 주장들인,울산,거제,통영,창원,포항,군산시등은 자동차,조선,해운,기계, 부품산업 등등은 물론이고 본문,댓글들의 주장인 건설,정유,화학등의 산업들까지 침체일로를 닐부라도 부정할 수 없으니.. 03:27
상기한 울산등 지방 부동산 시장은 장차 일본 부동산 시장이 아니라 디트로이트 처럼 폭락 할 것이라는 본글 댓글의 주장들은 진실,팩트를 떠나 실현 가능성이 얼마나 될까요?
카페나 블로그류, 평범한 시민수준의 팩트 제시 하나 없이, 십년 넘게 국민경제 비관,저주놀이에만 흠뻑 빠져있는 폭라기들 처럼 극소수 처럼 여론 형성력과 영향력이 거의 전무한건 마찬가지지지만..
낙후된 지방들은 일자리를 잃고, 또 장사가 안되는것도 부족하여, 깡통전세,역전세난등 전월세가 동반 급락으로 인한 지역 부동산시장까지 폭락하는 고통을 중장기적으로 경험하고 있는 데..
상기한 창원 거제등에 거주하는 일부 지역민들의 정부,정치권에 대한 분노는 하늘을 찌르듯 하더이다.
해야해야
그러나 통즉궁,궁즉통이고 물극은 필반이니..마치 디트로이트시 부동산 시장은 2012년 전후로 급속하게 회복되어 지금의 케이스 실러 지수가 전고점 회복을 목전에 두고있 듯,
침체된 지방부동산 시장도 폭락이들의 저주와 달리, 그리 머지않은 시기에 디트로이트 처럼 될 것입니다.
즉, 강남 부동산등 한 점 옹이만 바라보는,긍정적 여론형성력과 영향력은 극히 미약하더라도 우리나라 여론을 독점하다시피 하고 있는 정치,언론,어리바리 각종 전문가,일부 시민,사회단체를 포함한 극성 폭락이들의 바램과 달리..
쪽수는 폭라기들에 비해 비교할 수 없을 정도로 많아도 다들 먹고살기 바빠 여론 형성력,영향력 형성은 커녕 여론시장에 참여조차 않고 살아가고 있는 낙후된 지방 지역민들은 때가 되면 자산시장 회복으로 웃게 될 날도 올 것입니다.
만약 자영업을 포함하여 각종 지역산업이 회복되고 지역민의 일자리,소득도 많이 증가하면 낙후된 지역민들의 자산시장은 더 많이, 더 크게 회복되어 더 크게 웃을 수 있을 것입니다.
반면, 그 때는 무산자,전월세 세입자등 사회,경제적 약자층들의 주거난,경제 고통은 계속, 가중 될 때겠지요? 05:55
지금이야 전 정권의 주택공급물량 폭탄 덕으로 한숨을 돌리고 있지만,
그리 머지 않은 시기에 공급량이 급감하는 지방별로 지방 부동산 시장은 회복, 대세상승 하게 될 것입니다.
지난 날 전월세 중장기 상승기 때,중장기 공급물량 부족으로 상기한 침체된 지방들 까지 중장기적인 집값과 전월세값이 중장기적으로 동반상승 했던것 처럼..
자칭 진보,개혁 정권은 자신의 정강, 정책과 반대로,
중장기적 공급물량 급감으로 인한 낙후된 지방의 사회,경제적 약자층인 무산자에게 어게인 주거난,주거불안정의 기나 긴 고통 데쟈뷰를 겪게 할 것이란 말입니다.
서울 강남 지방과 오늘 외,다른 지방, 특히 낙후된 지방과 내일은 난 몰라요 하며,
한 점 옹이만 하염없이 바라보며,
자국, 자국의 경제가 폭망하길 기원하며 자국과 자국민을 타국,심지어 적국이나 적국민 보다 더 적대시 하는,
폐족 사기 개혁진보 폭라기 정권을 포함한 반에 반줌들은 앞으로 다가올 그 고통 데쟈뷰를 계속 모르거나 관심이 없겠지만 말입니다.
상기한 디트로이트 부동산 시장의 회복 처럼,그 이유,근거를 대해 누차 제시 하였지만 그 때가 오면 다시 한번 더 그 이유,근거가 제시 될 것입니다.
그 때가 오면 작은 부동산 정책에 불과할 지언정 원튼 않던,
다시 한번 더 문재인 정부여당에 대한 혹독한 중간 책임정치 추궁이 불가피해 지겠지요? 06:06
해야해야
서민,빈민층은 물론 중산층들, 특히, 낙후된 지방민등등 주권자의 절대다수를 차지하는 국민은 먹고살기 바빠 각종 여론 시장에 참여조차 않고 살아가고 있습니다.
포털,언론등 댓글과 다음 커뮤니티,아고라등 극소수외 자유롭고 공개된 여론마당이 거의 다 사라진 우리나라 이기에 목소리를 낼 최소한의 공간 조차 없지만,
설령 그들 절대 다수 국민 중 극소수 일부가 목소리를 높일 수 있다 해도 아무도 신경쓰지 않고 금방 묻혀지고,잊혀져 갈 뿐입니다.
서민과 중산층의 분노와 외침을 대신 수행 했어야 할,
언론과 검찰만 관련법에 규정된 기본 밥값만 했어도 오래전에 우리나라는 보다 덜 분노하고 보다 덜 역겨운 사회가 될 수 있었고, 제 영역에서의 반부패, 청렴도와 공정, 투명성은 저절로 세계최강이 될 수 있었을 것인데..
오늘날까지 우리나라가 백년하청인 주요 이유중 하나는 역대 정부,정치권, 관료, 재벌등 주범들과 그 주범들의 자발적 노비, 마름, 나팔수 노릇에 환장 했던 검찰등 공권력과 각종 여론,언론 종사자 등등의 존재 그 자체 때문 이었습니다.
사회적 책임, 사회의 공기는 커녕 사회 악,사회 흉기질로 이골이 난..
어제도,오늘도 언론,정치,경제등 각종 광신중독자등 한줌들만 유해한,잘 해야 하나마나 한 쓰레기들만 우리나라의 모든 여론을 독점,배설하고 있을 뿐입니다.
예를들어,각종 언론과 개티즌들이 배설 하는 하루에만 수억 ,수십억의 페이지,방송 꼭지들 말입니다.
또다른 예를들어,
여기 아고라등 열린 여론마당일 지라도, 여기 대다수 글들은 표현의 자유 한계를 넘은 글들 입니다.
아무리 다 죽은 아고하라 하더라도,또 삭제 당하지 않고 있는 글이라도,
문빠등 각종 정치중독자,폭라기등 경제 중독자들의 글들일 지라도,
이하,표현의 자유 영역내,나름 사회적 흉기 역할이 아닌 소외된 자들의 외침 사례들을 몇 언급해 봅니다.
'정치인 공직자 씨밸름들 너그들은 지금도 잘묵고 살지만 늙어서도 두둑한 연금까지......'
'군산은 물론 서천군등 인접지역까지 일자리,장사,집값까지 다 죽어 굶어 디지게 생겼다'
'즐라도 홍어 시키들아 창원,김해,울산 일자리,장사,집값은 군산 보다 몇 배 더 떨어졌다'
'아파트,분양권 가리지 않고 마피 천국 거제도로 구경 오세요, 율하지구등 김해도,성산구등 창원에도 마피 구경거리 많답니다'
'문재앙과 그 졸개 수현이 현미는 부울경 고문하는 재미로 산당께로'
해야해야
기타 등등 소외된 자들의 외침 글들은 일부에 그칠지라도 정치,경제중독자들과 달리 정치,경제,사회적 유의미,유익한 내용이 있는 글들이었음에도 조회수 서너 개,많아야 열 두세개로 멀리 밀려나 버렸네요.
이하의 사례에서,비록 부분적일 지라도,나름 의미,가치를 지닌 내용임에도 불구하고..
최소 수천 조회수를 위해 이하에 덧 붙여질,
지금은 다 죽은 아고라에서 조차 철저히 소외 되었 멀리 밀려난 본글들과 댓글들이 조악하지만 오히려 팩트,진실에 더 가깝습니다.
'ㅋㅋ 그동안 기사에 잘 안 나오던 것이 나오네요~ ㅋㅋㅋ (저기 동남권이야 숨길 수가 없어서 기사에 나왔지만 ㅋㅋ 여기는 숨기다 숨기다 이제야 기사에 나오네요)'
'공급과잉(입주물량 과잉) 인 경우 부동산은 떨어집니다.
그렇지만 순수 이 경우만 해당되면 몇년간의 조정기를 거치고 다시 상승합니다.'
'그런데 문제는 여기서 언급된 지역들이 입주물량으로 인해 먼저 떨어진 거지 보유부담증가를 피할 길이 없잖아요 ㅋㅋㅋ
입주물량 폭탄으로 올해 버블이 형성안되었을 뿐이죠~ (서울과 달리) 딱 그정도요~ '
그리고,
'지금 거제나 울산,경주,포항의 경우를 보듯 지역경제가 무너지면 부동산도 무너집니다.(지역 제조업)
이 지역들은 몇년전부터 그랬잖아요 ㅋㅋ (쉽게 조선업 영향이지만요)
저금리 유동성도 이 지역 부동산 시장에는 안 통했죠 ㅋㅋㅋ
→ 그래서 일본이 초저금리 상황에서도 부동산이 상승 못 했던 거예요 ~ ㅋㅋㅋ
아 물론 이 지역들도 이번에 주담평균금리가 1%정도 까지 떨어졌으면 상황이 달라졌을거예요'
기타 등등, 낙후된 지방 지역산업과 자영업, 일자리, 부동산 시장 침체와 관련하여,
그리고, 9.13대책에도 불구하고, 서울지방등 부동산시장의 초단기 이상 과열 경고 등등을 위해,
경제영역 과제중 하나인 부동산시장에서 사정변경으로 인한 과제의 미세한 변경, 보충글을 추가 합니다.
해야해야
거제도,김해등 부울경 지방의 부동산시장은 일부 역전세난,깡통전세를 포함하여 중기적인 집값,전월세값 동반하락세는 올해는 물론 내년에도 지속될 것 같고,
나아가 미분양,재고물량이 넘쳐나고 분양권시장도 마이너스 프리미엄도 부지기수 인 것도 팩트입니다.
경상북도의 부동산시장도 울산,경남의 그것에 준하고.
본글에서 언급된 천안,청주,충주,서천등등의 부동산 시장만이 아니라 충청남북도 부동산 시장도 엄청난 공급과잉물량에다 미분양물량으로 햇수로 7년간 장기 부동산 침체를 겪고있는것도 사실입니다.
광주,전라남도 부동산시장의 흐름은 나쁘지 않은데,
본문에서 언급된 전북 군산 부동산 시장은 물론,본문에서 언급되지 않은,오산,안산,안성,평택,화성시일부등 경기 지방 일부의 부동산 시장도 침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있습니다.
그럼,서울지방과 달리,중장기적으로 침체하고있는 지방의 부동산 시장은 계속 침체하기만 할까요?
물극필반,오르막이 있으면 내리막도 있기 마련이고..
조만간,공급과잉 물량과 주택재고물량의 부담에서 해소되는 시기와 더불어 중장기적을 침체된 지방의 부동산 시장은 순차적으로 회복할 수 있을 것입니다.
아니,회복을 넘어 최소 중기 이상의 대세상승기를 맞이할 수도 있습니다.
가격이 많이 내려 가격이 싼 것이 가장 큰 호재이고,수요층이 얕고 투기적 수요가 거의 존재하지 않아 수급의 가격탄력성이 큰 지방에서 공급감소는 버금가는 호재이기 때문입니다.
만약 낙후된 지방 부동산 시장이 최소 중기적으로 공급감소를 넘어 공급절벽에 가깝다면?
유독 우물에 앉아 갈대대롱으로 서울강남만 바라보며 질시와 선망등 애증이 유독 강한,
강남 아파트 투기를 위한 강남 집값 폭락을 위해 전국지방 집값 폭락까지 밤낮으로 기원하는 잠재적 투기꾼들인 폭라기떼들은 특히 새겨들으세요.
돈은 서울지방이든 나머지지방이든 가리지 않고,
낙후된 지방의 부동산 시장은 너그들의 바램인 대폭락은 커녕 대세 상승 하게 될 것입니다.
이제,인고의 시간은 거의 끝나가고 있으니, 천정 부근의 강남 보다 바닥 근처의 지방 부동산 투자가 수익률이 더 높아지게 될 것입니다.
그럼,언제쯤이면 침체된 지방의 부동산 시장이 바닥을 찍고 대세상승의 머나먼 길을 떠날 수 있을까요?
이하,입주물량 급갑,절벽등 공급요소만으로 그 회복시기를 예상해 봅니다.
또,침체된 지방의 집값은 어느정도,얼마만큼 오를수 있을까요?
이와 관련하여,시범케이스 지방으로, 다른 침체된 지역을 선도할 부산지방에 대해썼던 선배님의 힌트글을 덧붙입니다.
2018.11.13. 다음 아고라 경제 토론방
해야해야
경기도 일부 지방과 충청북도등 광역 지자체,김해시등 낙후된 지방의 일부 지역, 일부 기초 지자체들의 과잉 입주물량은 내년인 2019년에도 지속되기에 그 지역들의 부동산 시장은 바닥, 회복이 다소 더 늦어질 수 있겠지만..
천안, 당진, 아산, 포항, 구미, 경주 등등 충청남북도와 경상남북도등의 일부지역 부동산시장은 입주물량이 급감하기 시작하는 내년 2019년, 늦어도 2020년에는 본격적으로 회복할 수 있을 것입니다.
현실 아닌, 당위로서,
장기간 침체 되었고 가격까지 제법 하락 하였으니 낙후된 지방 부동산 시장의 대세 상승은 더 오래 지속되고 더 많이 상승해야 되겠지요?
전주, 청주,충주등 충북과 전북, 울산, 김해 등등도 마찬가지로 2020년 상반기를 전후까지는 바닥을 찍고 비록 느리더라도 머나먼 대세상승길을 떠날 수 있을것입니다.
각자,모두는 거래량 추이, 전월세가 추이 부터 투자하려는 지역, 기초자치단체는 물론 읍면동의 세세한 입주물량,미분양물량 추이까지 잘 살펴 보세요.
본글의 거제시등 경남 부동산 시장과 관련하여..
보다 구체적으로, 기초 자치단체들 몇을 더 예시해 봅니다.
본글의 주장과 달리, 창원시는 2019년 상반기 이후 입주물량이 급감하고,진주시는 2019년 하반기에 입주물량이 감소하나 2020년에 증가 합니다.
또한,낙후된 지방은 수요기반이 너무 취약한 까닭에,정상적인 수급원리, 경제원론 조차 작동하지 않는 지역도 많습니다.
즉,입주물량 급감에도 바닥,회복이 많이 지연,혹은 오히려 집값이 하락하는 사례도 많으니,
모두 실물투자에 있어서 더욱 조심하고 또 더많이 인내해야 할 것입니다.
이하,그 조심,인내의 예를 들어 봅니다.
통영,양산물금신도시 처럼..
분당에 버금가는 규모의 신도시로서 잘 정비된 주거,편의시설이 존재함에도 불구하고,
또,주변에 여러 공단등 일자리가 풍부하고,머지않아 부산 지하철 2호선에 이어1호선까지 연장되어 더블역세권이 되는 등등 각종 호재에도 불구하고,
무엇보다도 작년 이후 아파트입주물량의 절벽에 가까운 호재에도 불구하고,
양산물금신도시 부동산 시장은 본격적인 회복은 커녕 바닥잡기 조차 아주 느리게 진행될 정도로 중장기적으로 침체상태에 놓여 있습니다.
장래 급격한 회복탄력성은 별론으로 하고,
오늘날 까지 양산신도시나 통영시등 낙후지방은 공급측 호재를 압도할 정도로 수요기반이 워낙 취약한데다,
주변 부산부동산 침체,특히 인근 울산,창원,김해등의 과잉 곱급물랑과 부동산 시장 침체기의 영향에서 자유로울 수 없었기 때문입니다.
양산물금 보다 더한 사례로,
올해,2018년 초부터 중기적인 입주물량 공백상태가 계속될 것임에도 불구하고, 통영시 부동산시장은 바닥 잡기는 커녕 수 년간 지속되어 왔던 집값,전월세값 동반하락이 오늘날도 계속 진행중입니다