부동산개발업의 등록과 공동사업주체와의 협약

[최식열]

제1절 부동산개발업의 등록대상 및 요건

1. 등록대상 (법 제4조제1항 및 영 제3조제1항)

건축물(연면적)	주상복합(비주거용 연면적)	토지
3천㎡(연간 5천㎡) 이상	3천㎡(연간 5천㎡) 이상이고 비주거용 비율이 30% 이상인 경우에 한정	5천㎡(연간 1만㎡) 이상

※ 주상복합 : 주택과 주거용 외의 용도가 복합된 건축물

2. 등록의 예외 (법 제4조제1항 및 영 제3조제2항, 제3항)

① 국가, 지방자치단체

② ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 자

한국토지주택공사, 한국철도공사, 한국수자원공사, 한국도로공사, 한국관광공사,
한국공항공사, 인천국제공항공사, 한국철도시설공단, 제주국제자유도시개발센터, 한국농어촌공사, 한국농수산식품유통공사, 한국산업단지공단, 항만공사

③ ｢지방공기업법｣에 따른 지방공사 및 지방공단

④ ｢주택법｣ 제9조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업을 하는 경우에 한하여 등록예외를 인정

* 주택건설사업자 또는 대지조성사업자가 주택건설사업 또는 대지조성사업외의 부동산개발사업을 할 경우 등록 대상

⑤ 다른 법률에 따라 해당 부동산개발을 시행할 수 있는 자

(등록 없이 부동산개발업을 할 수 있는 범위는 해당 법률에서 정하고 있는 부동산개발에 한정)

ㅇ｢도시개발법｣, ｢기업도시개발특별법｣, ｢산업입지 및 개발에 관한 법률｣, ｢물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률｣, 그 밖에 다른 법률에 따라 시행자로 지정받은 자

ㅇ ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 정비사업을 시행할 수 있는 자

- 법 제7조에 따른 주거환경개선사업 시행자

- 법 제8조에 따른 주택재개발사업 등의 시행자

ㅇ｢주택법｣ 제9조에 따른 등록을 하지 아니하는 주택건설사업 또는 대지조성사업의 시행자로서 다음 어느 하나에 해당하는 규모의 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행할 수 있는 자

- 주택건설사업: 단독주택 20호 또는 공동주택 20세대 미만

- 대지조성사업: 토지의 면적이 1만 제곱미터 미만

3. 등록요건 (법 제4조 제2항 및 영 제4조)

구 분		등 록 요 건
자본금	법인	자본금 3억원 이상
	개인	영업용자산평가액 6억원 이상
부동산개발 전문인력		상근 2명 이상
시 설		사무실

가. 자본금 (영 제4조 제1항)

ㅇ 법인 유형별 자본금

- 주식회사의 경우에는 자본금 : 납입자본금

- 주식회사 이외의 회사의 경우에는 출자금

- 기타 법인의 경우에는 총자산에서 총부채를 뺀 금액

※ 무자본 특수법인(국민연금공단 등)

ㅇ 개인사업자의 영업용자산 : 개발대상인 소유 부동산, 기타 현물 등

나. 부동산개발 전문인력 (영 제4조제2항)

1) 자격 및 요건

ㅇ 부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률 시행령 제9조 제1항 관련
별표1의 규정에 따른 부동산개발 전문인력 2인 이상이 상근할 것

ㅇ 외국인인 부동산개발 전문인력은「출입국관리법 시행령」별표 1에 따른 주재ㆍ기업투자 또는 무역경영의 체류자격을 갖춘 자여야 함

2) 사전교육 이수

ㅇ부동산개발 전문인력은 법 제5조 제2항에 따라 국토교통부장관이 지정하는 교육기관에서 부동산개발에 필요한 사전교육을 이수하여야 함

다. 시설 : 사무실

4. 타 업역의 등록요건과의 중복 인정

ㅇ 다른 법령에 따라 건설업, 주택건설사업자 등으로 등록한 자가 부동산개발업을 등록하려는 경우 다른 업종의 등록을 위해 이미 보유하고 있는 자본금, 전문인력, 사무실을 포함하여 산정

제2절 공동사업주체의 부동산개발
(법 제4조 제4항, 시행령 제7조)

1. 목적 및 개념

ㅇ공동사업주체(지주공동사업)이란 부동산개발에 필요한 전문성, 자금 등이 없거나 부족한 토지소유자가 토지를 소유하지 못한 등록사업자와 상호이익을 위하여 공동으로 부동산개발을 수행하는 방식

ㅇ 토지소유자는 개발업의 등록을 하지 않고도 등록사업자(법 제4조에 따라 등록을 한 부동산개발업자)와 공동으로 부동산개발을 할 수 있으며 이 경우 토지소유자와 등록사업자를 공동사업주체로 봄

ㅇ전문인력․기술․자금이 없는 토지소유자와 토지를 확보하지 못한
개발업자가 공동으로 개발사업을 할 수 있으므로

- 토지소유자는 등록에 대한 부담이 완화되고 등록사업자는 부지확보 경쟁 등으로 사업비용이 상승하는 문제를 해결할 수 있어 부동산
개발에서 발생할 수 있는 지가상승 등의 폐해를 줄이는데 기여

2. 공동사업주체의 부동산개발 요건 (영 제7조)

ㅇ 등록사업자와 공동으로 부동산개발을 하려는 토지소유자는 다음 각 호의 요건을 갖추어야 함

① 부동산개발의 대상이 되는 토지의 소유권을 확보하고 있을 것

②개발대상 토지가 저당권․가등기담보권․가압류 등(이하 “저당권 등”이라 함)의 목적으로 되어 있는 경우에는 해당 부동산의 판매 전까지 그 저당권 등을 말소할 것

다만, 저당권등의 권리자로부터 해당 사업의 시행에 대한 동의를
받은 경우에는 저당권 등의 말소 없이도 부동산개발 가능

③ 토지소유자와 등록사업자는 개발된 부동산의 사용․처분, 수익의
분배, 사업비의 부담, 사업기간 그 밖에 사업추진상의 각종 책임
등에 관하여 협약을 체결하여야 함

3. 부동산개발 공동사업의 협약에 관한 규정

(국토교통부 고시 2013-166호, 2013.4.19 시행)

1) 공동사업주체의 공동사업수행 유형

ㅇ 공동수행방식 : 공동사업주체 구성원이 토지평가액과 개발사업비
등을 기준으로 일정 출자비율에 따라 연대하여 공동으로 사업 수행

ㅇ 분담수행방식 : 공동사업주체 구성원이 일정 분담내용에 따라 각각
책임을 지고 공동으로 사업 수행

2) 공동사업주체의 대표자 선임

ㅇ 공동사업주체 중 해당 개발사업에 대한 인･허가 등을 신청 또는
신고한 사업주체를 공동사업주체 대표자로 선임(단, 인･허가 등을
공동으로 신청한 경우 상호 협의하여 대표자를 선임)

ㅇ공동사업주체 대표자는 부동산개발업의 등록업무를 위임받은 시･도지사, 해당사업의 인･허가권자, 부동산개발업자단체(법 29조에 따른 협회) 및 제3자에 대하여 공동사업주체를 대표함

3) 공동사업협약서 작성 및 제출

ㅇ 공동사업주체의 구성원은 ｢부동산개발 공동사업의 협약에 관한 규정｣
별표1, 별표2 의 ‘공동사업표준협약서’를 참고하여 공동사업협약서를
작성하고, 연명으로 서명･날인후 해당 개발사업의 인･허가권자에게 제출

(공동사업주체가 변경된 경우 변경된 공동사업협약서를 개발사업의 인·허가권자에게 제출)

※ 협약서의 협약기간에 해당하지 않는 기간 중에는 개발업을 할 수 없음

4. 공동사업주체의 부동산개발에 대한 책임의 범위

ㅇ 해당 부동산개발에 따른 민사상의 책임은 토지소유자와 등록사업자간에 체결한 부동산개발에 관한 업무협약 및 공급계약 등을 구체적으로 고려하여 판단할 사항(법원의 판단사항)

ㅇ부동산개발업법상 영업정지․등록취소 등의 행정제재는 등록사업자를 대상으로 부과

ㅇ 금지행위 위반에 대한 과태료 처분 등 등록유무에 관계없이 처벌할 수 있는 경우에는 위법행위의 내용에 따라 토지소유자와 등록사업자 모두 형사처벌이나 과태료 처분 가능

부동산개발업 업무협약 보람도시개발 (경기 140031)

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