[조인스랜드에서 펌]국제경제환경과 한국부동산시장관련

[멋진코난]

출처 : [조인스랜드- 아기곰카페에서 펌]

국내 부동산 관련 사이트 중에서 가장 유명한곳중에 하나인데

이번 4월 1일 제시한 운영자의 의견은 조만간 침체가 있겠지만

무주택자는 오히려 지금이 기회라고 말하고 있습니다.

경제연구소에서는  이글에 대해 어떻게 생각하실지 모르겠는데

다른 온라인 사이트의 의견에 대해 참고하시라고

퍼왔습니다...^^

(♡아기곰♡84탄2부) 국제 경제 환경과 한국 부동산 시장

올린이 : 아기곰 (운영자)	댓글 : 138  추천 : 248  조회 : 5738  날짜 : 2008년 04월 01일 01:40

	국제경제환경이 한국경제...

2부 미국 서브프라임 사태가 한국 주택 시장에 미치는 영향

미국에서는 서브프라임 모기지 사태로 인해 차압 매물이 증가하고 있고, 주택 시장 전체도 침체로 빠져들고 있습니다. 이를 두고 한국 주택 시장도 조만간 침체 일로를 겪게 될 것이니 지금이라도 집을 팔아야 한다는 일부 시각도 있는 것으로 알고 있습니다.

결론부터 말한다면 그런 생각은 기우에 불과하며, 무주택자인 경우 오히려 지금이 기회라고 단언할수 있습니다.

1부에서 서브프라임 사태의 발생 원인과 영향에 대해 길게 설명한 이유도 미국과 우리나라의 차이를 정확히 인식함으로서, 서브프라임 사태가 끼칠 가능성에 대해 정확히 파악하고자 함입니다.

< 미국 주택 시장과 한국 주택 시장의 차이점 >

서브프라임 사태가 발생한 미국의 주택 시장과 우리나라의 주택 시장은 근본적으로 다른 몇가지 차이점이 있습니다.

첫째는 주택 가격대비 대출금의 비율을 나타내는 LTV (Loan To Value)에서 차이가 납니다 미국은 서브프라임 사태가 발생하기 전까지는 감정가의 100%까지 대출이 가능했습니다. 사정이 이렇다 보니 주택 가격이 조금만 하락해도 주택 가격이 대출 잔액 아래로 떨어지기 일쑤이죠. 집을 팔아도 대출금을 다 갚을수 없는 상태가 되면, 자신의 돈을 한푼도 들이지 않고 집을 마련한 주택 소유주의 입장에서는 집을 포기하고 싶은 유혹에 쉽게 빠질수 있습니다. 당장 집을 포기하면 상당액의 채무로  부터 해방이 되고, 신용도도 7년후면 회복이 가능하기 때문입니다.  

이에 반하여 우리나라의 경우 LTV를 40~60% 정도 밖에 인정해 주지 않습니다. 2007년말 국민은행의 조사에 따르면 우리나라 주택 담보 대출의 평균 LTV는 37%입니다. 다시말해 우리나라에서는 통상적으로 자기 돈 63%가 있어야 주택을 구입한다는 의미입니다. 그러므로 아무리 대출 이자가 올라가고 금융 환경이 열악해져도 37%의 대출때문에 63%인 자신의 돈을 포기하는 사람은 나오지 않는다는 의미입니다.

대출금 부담때문에 63%나 되는 자신의 돈을 포기하는 사태가 오려면 집값이 지금의 1/3 수준으로 폭락해야 합니다. 그런 일이 벌어질 가능성이 있을까요? 국민은행 조사에 따르면 주택가격 추세를 조사하기 시작한 1986년 1월이후 22년간 전년대비 10% 이상 우리나라 주택가격이 하락한 경우는 IMF때 밖에 없으며, 그때도 가장 하락을 많이 했던 때가 13.1%에 불과했습니다.

서브프라임 사태의 피해자인 미국 금융 기관들조차도 서브프라임 사태 해결책으로 LTV를 기존의 100%에서 80%로 하향 조정하는데에 그쳤습니다. 80% 정도 대출을 해줘도 본인의 돈이 20% 정도 들어갔으므로 안전하다고 판단한 것입니다. 이에 비하면 37%에 불과한 우리나라의 경우는 쓰나미로 부터 피하는 정도가 아니라 산꼭대기에 올라와 있는 것입니다.

둘째 주택 보유 비용에 대한 민감도에서도 차이가 있습니다. 미국의 경우는 주택 보유 비용이 증가하면 민감하게 반응합니다. 그 이유는 당장에 모아둔 돈이 적다는 면도 있지만, 그 보다는 렌트를 했을때의 비용과 직접 비교가 가능하기 때문입니다.

미국에는 전세라는 제도가 없습니다. 임대(렌트)의 경우 100% 월세입니다. 월세도 비싼 편이어서 학군이 좋은 곳의 경우 방 한개짜리 아파트는 월 150만원, 방 세개짜리 주택은 월 300만원 정도입니다.

이에 비해 주택을 보유하는 경우 모기지 이자와 재산세 및 부대비용(보험등)이 나가게되는데, 이자가 비싼 경우 주택 보유 비용이 월임대료보다 비싸게 됩니다. 그럼에도 불구하고 주택을 보유하는 이유는 소득세 감면혜택도 있고, 자산 증가(capital gain)의 기회도 있기때문입니다. 지역별로 다른 재산세율과 집값의 수준에 따라 차이는 있지만 보통 대출 이자가 5% 이하로 내려가면, 임대료와 주택 보유 비용이 비슷해지기 때문에 주택 구입 수요가 급격하게 늘어납니다. 집값이 오르지 않더라도 이익이 되기 때문입니다.  

이에 비해 우리나라의 경우 임대제도가 월세보다는 전세가 주류를 이루고 있기때문에 임대시 주거 비용 산정이 모호한 면이 있습니다. 물론 전세에 살더라도 시중 금리에다 전세금을 곱하면 주거 비용을 계산할수 있습니다. 집을 사는 경우는 우리나라도 대출 금리가 있으므로 주택 보유 비용을 계산할수 있습니다. 그러나 매달 이렇게 계산하여 집을 살까 말까를 고려하지는 않습니다.

우리나라 사람이 미국 사람보다 계산에 어두워서가 아니라, 그것은 월세와 전세의 심리적 차이때문입니다. 월세의 경우 매달 자신의 주머니에서 현금이 나가므로 민감할수 밖에 없으나 전세의 경우 입주할때 맡겨놓고 나갈때 원금 전부를 찾아가는 것이니 상대적으로 덜 민감한 것입니다. 미국의 경우 집을 보유하고 있는 것과 월세로 사는 것에 대해 언제나 1대1 비교가 가능하기 때문에, 집을 보유하는 것이 손해가 크다고 생각하면 이번 서브프라임 사태때와 같은 일이 벌어지게 되는 것입니다.

< 서브프라임 사태의 긍정적 요소 >

서브프라임 사태가 우리나라 부동산 시장에는 유리하게 작용할 가능성도 있습니다. 그것은 저금리 시대가 다시 도래할 것이라는 전망입니다. 미국은 서브프라임 사태의 해결책으로 금리 인하를 지속적으로 하고 있습니다. 주택 보유 비용을 낮춰서, 채무 불이행을 막고 더나아가 주택 보유를 늘리려는 의도입니다.

이에 따라 FRB 정책 금리가 2.25%까지 내려왔고, 향후 2% 아래까지 내릴 것으로 예상됩니다. 보통 미국의 금리가 내려가거나 올라가면 다른 나라들이 시차를 두고 조정하는 것이 상례입니다. 이런 금리 동조화 현상은 국제 협약이나 미국의 압력때문이 아니라 자국의 이익을 위해서입니다.

만약 연4%의 이자를 주는 은행과 연6%의 이자를 주는 은행이 있다면 어느 은행에 저축을 하겠습니까? 국제간의 자금 흐름도 이와 다르지 않습니다. 국제 자본도 금리가 낮은 나라에서 높은 나라로 흐르게됩니다. 이에따라 금리가 높은 나라는 유동성이 증가되거나 자국 통화가 강세를 띄게됩니다. 이처럼 자국 통화가 강세를 띄면 수입업체로서는 이익이 되지만 수출업체로서는 손해가 발생합니다. 쉽게 말해 환율이 1000원일때 1백만 달러어치를 수출하면 10억원의 돈이 들어오지만, 환율이 900원일때 1백만 달러 어치를 수출한다면 9억원밖에 돈이 들어오지 않기때문입니다.

원자재를 수입하여 가공 수출하는 우리나라 산업의 특성상 환율이 900원으로 내려가면 수입 원자재 가격도 같이 내려가니 손해가 아니라고 생각하기 쉽습니다. 수출가격이 $100 짜리 물건이 있다면 그 중 원자재 가격이 $100는 아닙니다. $70 달러 정도되겠죠. 나머지 $30가 부가가치이며, 여기에는 인건비, 일반관리비등 비용과 기업의 이익이 포함됩니다. 이 부가가치 부분이 환율에 따라 영향을 받는 것입니다. 더구나 원자재의 수입 시점과 완제품의 수출 시점의 환차손까지 생각하면 그 손해액은 더 커지는 것입니다.

이런 이유로 환율이 급격하게 변한다면 자국 기업의 경쟁력에 문제가 생기기 때문에 대부분의 나라가 울며겨자 먹기로 금리 동조화에 동참을 할수 밖에 없는 것입니다.

이에 따라 우리나라도 금리 동조화에 동참할 것으로 예상되지만, 그 시기는 유동적입니다. 금리를 내리게되면 가뜩이나 불안한 물가를 더 자극할수 있기때문입니다. 그렇다고 물가 관리 차원에서 금리를 올리자니 환율 하락(원화 강세)으로 인해 수출 산업에 직접적 타격이 되고, 반대로 금리를 내리자니 물가가 걱정되는 딜레마에 빠지는 것입니다. 한국 은행과 재경부간에 존재하는 환율과 금리에 대한 시각차는 이러한 배경입니다.

한국 은행에서 당장 금리를 내리지 않더라도 다른나라와의 금리차가 벌어지므로 국제 자본의 유입으로 인한 유동성 증가 효과가 나타납니다. 이는 주식이나 부동산 시장에는 긍정적인 효과를 가져올 것입니다.

그러나 아기곰은 금리가 인하될 것이라는 쪽에 무게를 더 둡니다. 하반기로 갈수록 세계적 경기 침체로 인해 수출 시장의 환경이 나빠 질것으로 예상되는데, 환율마저 불리하게 전개된다면 수출 기업이 설 자리를 잃게되기 때문입니다. 기업의 발언권이 강화되고, 정부에서도 문제의 심각성을 깨닫게 될것이기 때문에 금리 인하는 시간 문제로 예상합니다.

< 경기 침체와 하반기 주택 시장 전망 >

일반적으로 경기가 침체된다면 주식 시장이나 부동산 시장에는 악재로 작용됩니다. 미국발 경기 침체가 전세계로 확대된다면 우리나라도 예외가 될수 없습니다. 그러나 위기와 기회는 같이 따라다닙니다. 경기 침체가 위기라 한다면 정권 교체는 기회가 될수 있습니다.

먼저 참여정부의 경제 성적표를 살펴봅시다. 미국 CIA에 따르면 2007년 한국의 GDP성장율은 4.8%로 추산됩니다. 이것은 세계 평균(5.0%)에는 물론 주요 경쟁국인 중국(11.4%), 인도(8.5%), 러시아(7.6%), 싱가포르(7.4%), 홍콩(5.8%), 브라질(4.9%)에는 뒤지고 대만(4.6%)에만 약간 앞서는 수준입니다. 전세계 217개 국가중 중하위권인 113위에 머물고 있습니다. 결코 자랑스러운 성적이 아닙니다. 다른 경쟁국은 달려가고 있는데, 우리나라만 황소 걸음을 하고 있었던 것입니다.

더구나 이 성적마저 경제정책을 잘수립해서 거둔 것이 아니라 지난 몇년간 세계적인 호경기에 힘입어 수출이 호조를 보였기 때문입니다. 자신의 실력보다 점수가 높게 나온 것은 시험이 쉽게 출제되었기 때문인데, 참여정부는 5년 내내 자신의 실력이 향상된 것이라고 착각을 해왔던 것입니다. 더구나 침체를 거듭한 내수 분야를 감안한다면 수출 시장의 호황을 짐작할만 합니다.

기업의 경우도 마찬가지입니다. 몇몇 수출 기업의 경우 지난 몇년간 역대 최대의 매출과 이익을 거두었습니다. 이를 두고 외환위기 이후 강력한 구조 조정의 결과라고 자화자찬하는 이들도 있습니다. 꿈에서 깨야 합니다. 지난 몇년간의 성공은 수출 시장의 활황과 기업 이익에 영향을 미치는 저금리, 그리고 통화 안정채권을 발행하면서까지 수출 기업의 이익을 지켜준 환율정책에 기인합니다. 우리는 가끔 신문에서 자동차 수출이 역대 최고라는 기사와 미국에서의 점유율이 점차 줄고있다는 모순된 기사를 보고는 합니다. 시장점유율이 줄어드는데도 매출이 늘고 있다는 것은 시장의 규모가 늘었다는 의미입니다. 한마디로 지난 몇년간은 중간만 해도 저절로 매출이 느는 시장 환경이었던 것입니다. 그러나 앞으로 몇년간은 수출 기업들에게 그렇게 녹록하지는 않습니다. 앞으로 닥칠 추운 겨울에도 살아남을 기업이 진짜 경쟁력을 갖춘 기업들일 것입니다.

미국발 경기후퇴의 영향으로 세계 경제 상황이 점점 나빠질것으로 예상되는 현실에서 이명박 정부의 첫해 경제 성적은 어떻게 끝날것인가? 한국은행은 올해 경제성장율을 4.7%로 전망하는 반면, 민간 연구소의 경우 5.0%~5.1% 정도의 성장율을 예상하고 있습니다. 이에 비해 세계의 주요 투자은행(IB)들은 한국의 경제성장률이5%에 미치지 못한 4.7%정도에 그칠 것으로 내다보고 있으며, 최근 유엔의 전망은 4.9%선으로 알려지고 있습니다. 한마디로 5% 선도 지키기 어려운 험난한 가시밭길을 예고하고 있는 것입니다.

문제는 경제 현실은 이렇듯 암울한데, 국민의 기대치가 너무 높다는데 있습니다. 국민들이 지난 대선때 이명박 대통령을 압도적으로 지지한 것은 대운하를 건설해달라거나 영어 몰입 교육을 시켜달라는 것이 아닙니다. 7% 경제 성장율을 거두어서 국민 소득 4만 달러 시대를 열고, 세계 7위권의 경제 대국을 이루겠다는 이명박 대통령의 호소를 믿었기 때문입니다.

물론 노무현 전 대통령도 7% 성장이라는 경제 공약을 내걸었던 적이 있습니다. 그러나 그 당시나 그 후에도 그 공약이 실현될것이라고 믿는 사람은 거의 없었습니다. “북한과의 문제만 잘 해결되면 나머지 분야는 깽판쳐도 된다”는 노무현 전대통령의 말에도 함축되어 있듯이, 그때의 시대 정신은 ‘경제’가 아니었습니다. 그러나 지금의 시대 정신은 바로 ‘경제’ 입니다. 여러가지 의혹에도 불구하고 국민이 압도적인 지지를 보내준 것은 이명박 대통령이야 말로 경제를 살릴수 있다고 믿었기 때문입니다.

그런데 경제 대통령이라는 분이 거둔 성적이 ‘깽판쳐도 된다’는 분이 거둔 성적보다 나쁘다면 국민들은 어떻게 생각을 할까요? 아무리 주변 여건이 나쁘다고 해도, 그런것까지 일반 국민들이 이해하려하지는 않습니다. 경제를 살린다고 해서 뽑아준 대통령이 경제를 살리지 못한다면 그 실망감은 전임 대통령때와는 또 다른 것입니다. 

이런 이유로 2008년도 우리나라 경제성장율의 마지노선은 5%가 될것입니다. 참여 정부의 마지막 성적표가 4.8%였으므로 이보다는 조금이라도 높아야 체면이 서는 것입니다. 만약 이 마지노 선이 깨진다면 그것은 경제 문제가 아니라 정치 문제로 비화될 것입니다.

이 문제를 어떻게 타개해야 할까요? 수출 업체를 아무리 독려한다고 해도 수출이 획기적으로 늘기는 어렵습니다. 수출이 늘지 않는 것은 기업의 의지 문제가 아니라 시장에서 수요가 늘지 않는데 있기때문입니다. 더욱이 원유, 철광석등 원자재 가격은 오르고, 한국만 고금리를 유지하고 있는 상황에서 업체의 의지만으로 수출이 늘어난다는 것은 거의 불가능한 일입니다.

그러나 다행히도 우리에게는 내수 시장이 있습니다. 시장 규모로 보아도 과거에 비해 점점 커지고 있기때문에 침체된 내수 시장이 되살아난다면, 올해 경제 성장율을 5% 이상으로 끌어올리는 것이 불가능한 일은 아닙니다. 그러므로 내수 시장 부양은 새정부의 선택 사항이 아니고 필수 사항입니다.

인수위의 몇몇 인사에 따르면 ‘인위적 경기 부양’은 없다고 합니다. 한마디로 말장난에 불과합니다. 아무것도 안하고 있다면 경기가 저절로 부양되지는 않습니다. ‘경기 부양’이라는 용어 자체가 ‘인위적’이라는 용어를 함축하고 있기때문입니다. 시장이 저절로 살아나길 기다리는 것은 ‘부양’이 아닙니다. 차라리 인수위에서 말한 ‘인위적 경기부양’이라는 용어는 ‘단기적 극약 처방’이라는 의미로 해석되어야 할것입니다. 이런 측면에서 보면 총선이 끝나고 새정부에서 일을 추진할수 있는 구도가 마무리되는 하반기에는 내수 시장 활성화를 위한 경기 부양책이 ‘반드시’ 나온다는 것이 아기곰의 전망입니다.

내수 시장이 활성화되면 부동산 시장은 어떻게 될까를 예상하는 것은 어려운 일이 아닙니다. 어느 정부도 주택 가격을 인위적으로 올리려고 하지는 않습니다. 다만 경기가 활황되면 자연적으로 주택 가격이 올라가는 것입니다. 기업의 실적이 좋으면 주가가 올라가는 것과 같은 이치입니다.

‘부동산이 불패면, 대통령도 불패’라고 하면서 5년간 부동산 시장을 잡는다며, 내수 시장 전체를 침체에 빠트렸던 참여정부의 전철을 다시 밟을 것인지, 아니면 다소의 부작용은 감안하더라도 경제를 다시 살리는 것이 우선이라고 생각했던 DJ정부의 전철을 밟을 것인지는 새정부의 선택이라고 하더라도, 경제 살리기가 시대적 과제인 점을 생각하면 새정부로서는 선택의 여지가 없어보입니다.

내수 경기 부양을 위하여 부동산과 관련된 규제 완화는 어떤 것이 있을까요? 요즘 다시 논의되고 있는 재건축 규제 완화등도 있을수 있습니다. 그러나 가장 확실하고 빠르게 영향을 미칠수 있는 것은 대출 규제 완화입니다. 현재 40~60%의 LTV와 DTI 심사라는 이중 규제속에 있는 대출 규제를 조금만 완화한다고 해도 경기 부양에 많은 도움을 주게됩니다.

앞서 말씀드린대로 서브프라임 사태 이후 미국 경기가 침체기로 들어가게 된 가장 큰 원인은 LTV의 축소에 있습니다. 같은 담보가치의 물건에 대해 대출 한도를 적게 적용하니까 시중에 소비해야 할 돈이 부족하게 된것이고, 이것이 경기 침체까지 가져온 것입니다.

물론 대출 비중이 높은 미국과 대출 비중이 상대적으로 낮은 우리나라와 같은 선상에서 비교하기는 어렵습니다. 그러나 LTV 규제 완화의 영향이 미국 만큼은 없다고 하더라도 경기 부양에는 확실히 도움이 될것입니다.

그러면 이런 대출 규제 완화가 과연 실현 가능성이 있을까요? 충분히 있다고 봅니다. 지난 대선때 한나라당의 공약뿐 아니라 당시 집권당이었던 통합 신당의 공약에도 LTV를 70%까지 인상하자는 대목이 나옵니다. 무주택자에게는 LTV를 70%, 신혼 부부에게는 LTV 70% + 신용대출 20%를 허용하자는 공약을 통합 신당에서 내걸었던 것을 기억하실 것입니다. 금융 규제를 과도하게 적용했다는 것을 그들도 잘알고 있었던 것입니다. 공약 따로 정책 따로인 우리나라 정치 현실에 비추어볼때 그들이 금융 규제 해제에 앞장 서지는 않겠지만, 최소한 정치권에서 반대할 명분이 없어졌기때문에 대출 규제 완화 가능성이 높다고 보는 것입니다.

LTV를 70% 정도로 상향 조정(고가 주택의 경우 50%)하고, DTI 규정을 은행 자율에 맡긴다면 시중에 그만큼 자금이 공급되는 효과를 발휘할수 있을 것입니다. DJ 정부는 경기를 부양하고자 지불 능력이 없는 사람까지 신용카드를 만들어 주어 소비를 진작했고, 미국 정부는 신용도가 낮은 사람까지 주택 대출을 해주어서 오늘날의 문제가 발생한 것입니다. 이들의 정책이 올바른 방향이라고는 할수 없습니다. 그러나 그들도 그 부작용을 알지만 그런 정책을 써야만 했던 절박한 이유가 있었던 것입니다. 이에 비해 보면 주택 담보 대출 비율의 10% 상향 조정은 훨씬 안전한 부양책이라 할수 있습니다.

이상으로 미국의 서브프라임 사태와 현재 국제 경제 상황이 우리나라 경제 및 부동산 시장에 미칠 영향에 대해 살펴보았습니다. 현재의 국제 경제 상황이 한국 경제의 위기로 이어질지, 아니면 또 다른 기회가 될지 아무도 모릅니다. 그러나 이러한 불분명한 경제 환경속에서 경기에 악영향을 끼치면서까지 부동산 부문에 추가 규제가 들어올 가능성은 거의 없다는 점을 생각해보면, 지금이 바닥을 지나고 있다는 것을 알수 있습니다.

부동산 경기가 우상향으로 방향을 튼다하더라도 2006년도와 같은 무차별적인 상승장은 다시 오기 어렵습니다. 지난 1년반이라는 기간동안 시장 에너지가 어느 정도 축적되었다 하더라도, 대출 규제가 상존하는 현 시장하에서는 상승 에너지에 한계가 있기때문입니다. 더구나 분양가 상한제등을 피하기위하여 밀어내기 식으로 공급한 많은 미분양 물량도 부담이 되고 있습니다. 이런 한계점등을 고려하면 시장내의 모든 물건이 상승하지는 않을 것입니다. 이럴때일수록 기대 수익율을 낮추고 가치 중심의 선별적 투자가 필요합니다.

이런 물건을 고르는 방법에 대해서는 제 책 ‘부동산 비타민’에서 자세히 소개한 바 있으므로 부언하지는 않겠습니다. 다만 한마디 첨언을 하자면 ‘과거의 경험이 미래의 수익을 보장해주지 않는다’는 것입니다. 과거에 많이 올랐던 물건은 그 당시에는 그 만한 원인이 있었던 것이고, 미래에는 또 다른 원인이 기다리고 있는 것입니다. 그러므로 우리가 내집마련을 할때 또는 투자처를 고를때는 반드시 ‘니까 이다’ 법칙을 생각해야만 합니다. 아무리 상승기가 다시 오더라도 남의 말만 듣고, 쫓아가다가는 필패이기 때문입니다.

현재는 불확실성이 많은 시장입니다. 그러나 IMF외환 위기동안에 나락에 떨어진 사람도 많지만, 그 이후 자산을 크게 불린 사람을 생기게 했던 것도 아이러니하게 IMF 외환 위기입니다. 위기와 기회는 동전의 양면과 같아서 언제나 함께 공존한다는 것을 잊어서는 안됩니다.

< 요약 >

1. 미국 서브프라임 사태는 대출업체의 과당 경쟁으로 인해, 대출해주지 말아야 할 신용불량자들에게까지, 안전 장치 없이 대출을 해준 것에서 비롯된 것입니다.

2. 한국의 부동산 시장은 미국과 전혀 다르므로, 서브프라임 사태와 비슷한 일이 벌어질 가능성은 전혀 없습니다.

3. 미국 주택 시장 과열로 인한 인플레이션을 막기 위해 단행되었던 금리 인상은 주택 시장을 안정화시키기는 했어도, 이로 인해 미국 경제 전체를 침체로 빠트렸습니다.

4. 이로 인해 차압 매물이 증가하고, 서브프라임 대출업체를 중심으로 금융기관의 피해가 연속적으로 늘어나게 되었습니다.

5. 이에 다급해진 미국 금융 당국에서는 금리를 급격히 내리고, 1680억에 이르는 긴급 자금을 소비 시장에 지원하기로 결정했으나 식어가는 경기 침체를 막기에는 역부족으로 판단됩니다.

6. 그 이유로 금융기관이 보수적으로 담보 기준을 강화하면서 그 동안 소비의 재원이었던 대출이 더 이상 어렵기 때문입니다. 과거 수준의 대출이 재개되려면 서브프라임 사태가 터지기 직전의 부동산 가격보다 미국 부동산 담보가치가 20~30%정도 상승하여야 할것인데, 현재로서는 요원하기때문입니다.

7. 가장 큰 소비시장인 미국 시장의 침체는 중국등 세계 여러나라에 영향을 미칠 것으로 예상되며, 우리나라 수출 기업에도 악영향을 줄것입니다.

8. 이에 따라 새정부가 공약으로 내걸었던 7% 경제 성장이나 인수위에서 목표로 내걸었던 6% 경제 성장을 달성하기는 아주 어려운 여건이 되었습니다. 마지노 선인 5%의 경제 성장율이라도 달성하려면 내수 시장을 활성화시키는 방법밖에 없습니다.

9. 총선이 끝나고 새정부에서 일을 추진할수 있는 구도가 마무리되면, 내수 시장 부양을 위한 여러 경기 활성화 조치가 예상됩니다.

10. 이에 따라 하반기부터는 부동산 시장과 증시의 내수주가 내수 경기 부양 조치에 영향을 받을 것입니다.

[승JIN2]

오오... 괜찮은 글!

[이카.]

대출+전세 로 본다면 집값의 70%는 빌린돈이라고 볼수 있지 않을까요?

[블루코리아]

전혀 공감할 수 없군요. 요지는 LTV를 10% 상향조정하고 DTI를 풀자는 말인데, 이는 결국 거품을 더 키우자는 말 아닌가요? 부동산 거품으로 억지로 성장율 5%로 만들어도 거품은 거품일 뿐입니다.

[이카.]

제가 경제쪽으로는 문외한 이지만 이정도는 생각할수 있습니다.... 금리가 2%로 떨어진다 할지라도.. 원금상환의 압박과 고도한 유동성으로 인한 인플레이 2단콤보 라면... 총알이 부족한 서민들은 전부 나가 떨어질거라 생각합니다... 결국 금리를 올리던 내리던... 죽는건 주제파악못하고 투기에 동참한 서민들인거죠..

[jooleene]

역시 유명한 아기곰양반 글이로구만요..원래 이사람 부동산불패론자입니다. 글읽다보면 그럴듯하지만 항상 결론은 "그럼에도 불구하고 이러하기 때문에 부동산은 오른다"입니다. 결론을 놓고, 과정을 만들어내는 사람입니다. 주의하시고 읽으세요. .........지금 내수의 어려움의 원인은 바로 과도한 부동산상승때문이라는 것을 인지하셔야 합니다.

[구르몽]

저도 얼마전에 잡지에서 이 연재글을 쭉 읽었습니다만 논지는 결국은 부동산은 오른다 이길래 이상해서 검색해보니...모 부동산 투자 카페 운영자이신 듯 하더군요,..--;;

[김경훈]

금리와 환률에 대한 동조 현상은 틀린 이야기라고 들었습니다. 한은에서~~ ^^

[샤넬-43]

마지막 논리가 너무 엉성해 보이는데요.. 정부가 내수부양정책을 펼 것이니 부동산 값이 오른다? 그 말은 내수부양을 위해 금리를 내리면 무조건 부동산값이 오른다는 결론이네요. 그럼 미국은 금리 계속 내리는데 왜 부동산이 떨어질까요..?? ㅎㅎㅎ

[subi]

왜 부동산불패신화가 계속 되는지 모르겠네요.. 모든 재화나 용역은 가치가 변하는 건데요.. 부동산도 가격이 내릴수 있는거지요. 제가 전문가는 아니지만, 상식적으로 볼때 수요곡선과 공급곡선이 일치하는 지점에서 가격이 정해지는 걸로 알고 있는데요. 우리나라 부동산은 항상 수요쪽이 높아지고 가격이 상승한걸로 보여집니다. 뭐 지금까지 계속 인구가 늘어났으니까요. 근데 , 이제는 인구가 줄어드는 추세 아닌가요? 주택이 오래되서 새로 짓는것도 있지만, 그것도 어느정도지요. 새로운 수요는 이제 없는거 같아요.

[subi]

오래되서 새로 짓는 양도 어느정도지. 지금까지 처럼 대규모 물량의 주택이 필요한 시기는 더이상 없을거 같네요.. 담보비율이 어떻고 저떻고 하는데, 저는 그런 수치적인 분석보다 좀더 크게 봐서 우리나라 전체의 주택보유가 어느정도 한게에 온거 같아요. 건설사들도 이제 대충은 알거 같은데요.. ^^;

[덩굴손]

개구리가 기초한 정책을 ㄸ아바기가 열심히 추진하는게 최선인데,,,,혁신도시,기업도시,,,등등,,,근데 글이 너무 엉성하군요?

[단군스칸]

충분히 이해가는 글인데요..만약 경기부양을 상기와 같이 한다면 단기적으로 상당하 효과가 있겠네요. 금리를 내리면서 LTV를 10%상향하면 저리금리로 무주택자의 서러움을 해결해 줄 방법이 생기는 동시에 부동산 투기자들은 더욱 기승을 부리겠네요...그러다 보면 또다시 부동산 광풍이 몰아치는것은 아닌지요. 지금의 부동산 움직임은 마치 폭풍전야처럼 살짝살짝 바람이 부는듯 하네요. 그러다 한은에서 금리를 내리면 부동산은 1차 상승할 것이고 선거가 끝난후 mb노믹스가 실행되면 본격적인 바람이 불거라 생각합니다. mb정부의 교육정책과 경제정책이 양바퀴 효과로 더욱 힘차게 올리는 역할을 한다고 볼수 있을것 같네요. 22:51

[생강차]

나랏돈이 모두 부동산에 몰리게된다는 이러한 논리는 이 나라가 곧 망한다는 얘기로 들리네요.. 실물은 상관 없이, 금융과 자산의 가치만 오르면 된다는... 문제는 가치의 불균형입니다..ㅋㅋ 요즘 식량파동이 다가오고 있다는 보도도 있던데... 참.. 다들.. 걱정이네요.. 이런 낚시글에 걸려드시면 안됩니다...ㅋㅋ

[시스템]

글쎄요.. 충분히 가능한 시나리오라고 생각합니다. 하지만 전제가 잘 못 되었다고 생각합니다. 이 글의 전제는 아직도 수요는 충분하다는 가정하에 근거한 분석입니다. 지금껏 그래왔던 것 처럼 투기적 수요가 존재하며 주택수요자들의 자금공급이 충분하다는 가정 그리고 수도권에서 아직도 공급이 부족하다는 가정하에 전개한 이론입니다. 하지만 과연 그럴까요? 물론 일시적으로 한번쯤은 부동산 버블이 한차례 또 나타날지 모르겠읍니다. 하지만 그 다음은 어떻게 될까요?

[hastobeyou]

제 생각은 이렇습니다. 보통 기시화되는 특정인의 글은 대체적으로 그 글을 적기위해서 많은 자료와 저서, 또는 이론적 학문이나 여러 경험을 토대로 하였을 것입니다. 저 또한 아기곰님 게시판에 비판적 의도로 글을 게시한적 있습니다만, 배울건 배우고 이견이 있는 부분은 본인의 지식을 토대로 바로 본인스스로 정립을 하는게 좋겠다고 생각합니다. 그러나 오랜 공부나 부동산에 대한 지식없이 무조건으로 비판하는 것은 옳지 않다고 생각합니다. 주택가격이 비정상적인 것과 더 오르는 것과는 별개아니겠습니까? 논리적인 전개를 위한 내용구성부분에는 오류가 많다고 생각하지만 글에서 얘기하고자 하는 큰 틀은 개인적주장에 있어서

[hastobeyou]

큰 무리는 없어 보입니다. 주택가격이 앞으로는 상승하지 못할 것이라고 생각하신다면 막연히 비판하기보다는 그에 대한 근거를 제시하심이 올바른 표현방법이라고 생각듭니다.

[봄여름가을겨울]

전체를 보지 못한 글입니다. 부동산불패는 국내용입니다. 거품은 꺼지게 되어 있습니다.

[바니]

인터넷 어느 공간이든 다른 어느 곳을 가더라도 많은 사람들이 국내 부동산시장의 전망에 대해서 관심이 많은 것이 사실입니다. 가장 직접적으로 또 (무주택자의 경우) 부딪혀야만 하는 상황이기 때문일 겁니다. 대체로 우리 카페 회원분들은 거품을 인정하고 거품이 꺼질것이라고(붕괴) 생각하고 계신 것 같습니다. 근거와 자료를 가지고 구체적인 분석과 논리를 펴기에는 저에게도 매우 어렵고 불가능에 가깝습니다. hastobeyou님 말씀처럼 유연한 태도로 다른 목소리를 들어볼 필요는 있다고 봅니다. 똑 집어 말은 못하겠지만 지금 부동산가격은 너무 높은 것 아닐까요? 여기서 더 오르면 대체 어쩌려고.... 아기곰님의 의견에는 찬성못합니

[바니]

중개업을 하고 있는데 부동산거품이 있다 없다, 꺼진다 아니다, 더 오른다 내린다 등 말들이 많지만 정작 문제는 전월세사는 없는 사람들입니다. 이곳에서 더 이상 싼 전세는 없습니다. 일년 동안 정말 힘들게 번 500만원, 1000만원을 그대로 전세값에 보태야 하는 사람들, 그마저도 마련하지 못해 떠나야 하거나 지하방이나 크기를 줄여 가는 사람들, 집값 올랐다고 이제 언덕에서 내려가거나 지상으로 올라와 살고 싶은데 다 올라버렸으니 딸랑 빌라 한 채 팔아도 아무 희망이 없는 저가주택 1주택자들....... 요즘 뉴타운 참 말들이 많은데요, 없는 사람들 그만 울렸으면 합니다.

[해돋이]

집값이 내리기전이나 연착륙이 오히려 서민들에게 더욱 고통스런 나날입니다. 부동산 관망시기에 집사는 사람이 주니 집값이 소폭 하락해도 전,월세는 하늘 높은줄 모르고 올라가고 그나마 구하기도 힘듭니다. 결국 그나마 조금 여유있는 서민 들은 힘들게 번 돈 오백, 천만원 이상을 보태야 되고 대부분의 그렇지 못한 서민들은 반지하, 노후주택등의 더욱 열악한 환경으로 주거지를 옮겨야 합니다. 정말 공감합니다.

[따슨 맘]

이런내용,,,저런 내용,,다,,,,세월이 약이겠지요.가장 중요한 수요층,,,,인구가 무섭게 줄어들고 있습니다.무슨 약발이 있겠습니까?대졸 60%이상이 취업을 못하고 ,산업체들이 다 외국으로 나가 버려서 실업자들이 넘쳐나고 있어요.

[카오쿤]

일가구 다주택 소유자체를 반사회적범죄 수준으로 다루는 방법을 찾고 싶네요. 인구가 집중하는 지역에서는 반드시 그래야 하지 않을까요? 한가지 예로서 2주택은 보유세를 한 5%, 3주택은 보유세 10%,..... 이렇게 말이지요.

[나라자손]

일가구 다주택보유자를 범죄자처럼 여기는건 옳지 않은 생각같습니다..그사람들이 부동산으로 돈버는 사회시스템을 고치는게 먼저라고 생각합니다..부동산투자도 하나의 방법일뿐입니다..이나라가 무슨 공산국가도 아니고..

[해돋이]

선물 투자, 농산물 투자, 과거 네덜란드의 튤립 투자, 미술품 투자 등등 . 세계의 수많은 빈국에서 식량이 없어 고통받는 사람들이 늘어나고 폭동이 일어나고 있습니다. 내가 이익을 얻는것이 타인에게 고통을 준다면 양심적, 잠재적 투기꾼 (범죄자)라는 인식이 늘어나야 사회시스템도 옳바른 방향으로 바꾸고 고치는 것이 가능합니다. 사회시스템을 고치는게 먼저라는 생각이 있는한 요원합니다. 의식 수준이 높은 이곳 포럼에서라도 이런 인식이 당연시되고 이것이 일반에 퍼지는 것이 해결책중의 하나입니다. 위의 투자는 법적으로 아무런 문제도 없지만 세계의 수많은 석학과 의식있는 분들이 다보스 포럼에서 이 문제를 포함 자본주의의

[해돋이]

폐혜를 줄이고 새로운 방향으로 나아가기 위해 고심하고 있습니다. 우리가 직접 정책을 입안하고 리더로써 직접적으로 이끌지는 못하지만 이곳 포럼은 한국의 작은 다보스 포럼으로 한국을 리더하고 세계화 (이것이 진정한 세계화라고 봅니다.)에 동참한는 의미있는 곳이라고 봅니다. 비록 지금의 힘은 미약하나 소장님의 여러 활동들이 비록 채택률은 작으나 정책 입안자에게 소통되고 있고 회원수가 늘어나는 것은 작은 단초라고 봅니다. 물론 소장님의 연구소는 하나의 기업으로 속성상 이익도 내야하지만 , 따로 연구소를 설립한것은 경제적 이익과 동시에 경제적 사회적 정의라는 가치를 구현하고자 하는 노력으로 알고 있습니다.

[해돋이]

회원 각자가 이를 삶에서 실천하고 지인들에게 이런 인식을 옮기고 자식들에게 교육하는 것이 느리지만 가장 확실한 해결책이록 봅니다. 현재 우리 사회 인식수준으로는 어떤 정책, 어떤 법안이 나와도 이것만으로는 부족 할수 밖에 없다고 봅니다.