전세로 하려면 사지않는 것이 정신건강에 좋습니다.
돈을 모아서 전세를 월세로 바꾸면 된다고 하지만 그것이 쉽지 않습니다.
그리고 오피스텔은 시세차익이 어렵습니다. 시세차익이 가능하려면 월세가 올라야 합니다.
월세 50만원이 60만원으로 오르면 매매가는 오를 가능성이 높습니다.
하지만, 월세50만원에 공실이 없다고 소문나면 중소형 건설사들이 주변에 오피스텔을 또 짓습니다.
기존 오피스텔에 살고있는 임차인이 신규 오피스텔로 이동합니다.그래서 월세 오르기가 어렵습니다.
주변에 오피스텔이나 소형주택(도생,원룸) 짓을 대지가 없는 곳이 좋습니다. 게다가 역세권이면 최고죠!
KTX 초역세권이면 이미 프리미엄을 붙여서 분양을 할겁니다.
매매가 1억4,500만원이라면 월세는 72만원이 되어야 수익 6%입니다. (보증금 500만원이고...)
지금 월세가 어느정도 하는지는 몰라도 월세 7~80만원이면 직장인이 생활하기가 어렵죠.
수익률이 6%가 안된다면 투자는 재검토하여야 하고요.
입주하는 수요가 어느층인지가 가장 중요합니다.
학생, 회사원(3년차이하),회사원(3년차이상 미혼), 어느회사를 다니는지도 중요합니다.
위치가 수도권이라면 서울로 출퇴근 할텐데, 서울 오피스텔,소형주택(도생,원룸) 월세와도 비교가 됩니다.
서울이 싸면 서울에 살고 교통이 불편해도 거기가 싸고 이외에도 다양한 장점이 있다면 거기에서 살겠지요.
사람들은 돈의 가치 또는 수입에 따라 생활수준이 결정이 됩니다. 그래서 생각을 해보라는 것입니다.
예를 들면 구로공단과 강남에 출퇴근하는 사람들이 부천에 많이 삽니다.
부천에 사는 이유는 서울보다 월세가 싸고(집값도 싸고) 교통이 좋고, 편의시설 좋아서 부천에 사는 거죠?
(저는 이렇게 생각합니다.)
동일한 컨셉으로 생각을 해봐야 합니다.
서울로 출퇴근을 하면 서울에 비숫한 지역과 경쟁력 및 장점을 비교해야 합니다.
분양하는 사람들은 이를 무시합니다. 신규건축이고 KTX초역세권이라서 수익률 8% 무조건 한다 하죠?
그 프리미엄은 매수인이 얻는 것이 아니라 분양하는 회사와 시공사,시행사,분양사, 대행하는 사람들이 모두 챙깁니다.
그후 매수인은 얼마안되는 수익률 가지고 힘들겁니다.
원글님의 오피스텔은 많은 정보가 오픈 된 것이 아니어서 제가 이런 글을 올리기가 조금은 민망합니다.
혹시나 실수를 하지 않을까 염려도 되고... 전 다른 지역에 있는 부동산의 경험을 단순히 알려드리는 것입니다.
원글님의 오피스텔은 상기 글과 맞지 않을 수도 있습니다. 정말로 좋은 수익형 부동산일 수도 있습니다.
그 지역에 관심이 있는 주변분에게 크로스 체크 하시기 바랍니다.
(분양관련자 제외하고 주변에 부동산, 투자가에 문의 하시기 바랍니다.)
1. 누구의 명의로 집을 사는게 유리할까요?
==> 비슷합니다.
님(소득이 없는 분) 명의로 하면 건강보험료와 국민연금을 추가로 내야 합니다. 나중에 나올겁니다.
2. 부동산에서는 임대사업자로 등록을 하면은 좋다고 하는데, 전세인데 임대사업자로 등록을 해야 합니까?
등록을 하면은 좋은 점과 나쁜 점을 알려주세요.
==> 임대사업자 등록시 : 건물에 대한 부가세환급, 분기별 또는 상,하반기 부가세 신고/납부(전세도 신고해야 함)
미등록시 : 전세주면 상관 없으나 월세주면 폭탄세금과 함께 세무서에서 나중에 강제로 임대등록 할 수도 있어요.
가능하면 임대사업자등록하는 것이 좋아요.
오피스텔로 주택임대사업자등록 가능합니다. 혜택은 주택과 조건은 임대사업자와 동일합니다.
수익형 부동산 투자하려면 세법을 공부하여야 합니다.
참조 하세요. |