거래절벽 속 가족 간 특수거래를 포함한 직거래 비중이 높아지고 있습니다. 자산가들이 시세 하락을 역으로 자녀에게 저가 양도할 기회로 활용하고 있는 것입니다. 세법상 '저가양수도' 규정을 활용하면 시세보다 3억 원 가량 낮게 거래해 절세효과를 누릴 수 있어서입니다.
중개업소를 끼지 않는 직거래는 가족 간 특수거래에 주로 활용됩니다. 현행 세법상 부부 사이 혹은 6촌 혈족 등 특수관계인끼리 집을 사고팔 면 시세의 30% 또는 최대 3억 원 중 적은 금액을 깎아줘도 세무 당국이 '정상 매매'로 인정합니다. 주택 가격이 하락하는 요즘 같은 시장에선 떨어진 가격을 기준 시세로 잡고 그 가격에서 다시 3억 원 낮춰 양도해도 증여세가 '제로(0)'입니다. 사실상 저가증여 수단입니다.
자산가들에게 하락장은 저가증여의 황금기입니다. 시세보다 3억 원씩 빠진 직거래는 대부분 가족 간 특수거래입니다. 진짜 급매 혹은 급급매라면 중개업소에 매물로 내놓지 않을 이유가 없는데 소리소문 없이 실거래가만 신고되는 사례가 대부분입니다.
저가양수도 역시 시세 대비 3억 원 이상 낮게 매도한 차액에 대해선 증여세를 냅니다. 하지만 이 세금이 부담부증여보다 적을 수 있습니다.
예를 들어 시세가 10억 원인 아파트를 특수관계자에게 매도하면 7억 원까지 시세로 인정해줍니다. 그보다 낮은 6억 원에 매도하면 차액인 1억 원에 대한 증여세만 내면 됩니다. 반면, 전세를 낀 부담부 증여는 시세(10억 원)와 전세(6억 원) 차액인 4억 원을 증여한 것으로 봐 증여세가 더 큽니다.
증여하는 부모 입장에선 물론 양도소득세는 내야 합니다. 그러나 현재 한시적으로 다주택자 양도소득세 중과가 배제되고 있어 최고 45%의 기본세율이 적용됩니다. 증여세율 최고치인 50%보다 낮습니다. 취득세도 가족 간 증여는 세율이 12%에 달하지만 양도로 인한 취득세는 1주택자는 1~3% 수준입니다.
저가양수도를 통한 우회 증여는 앞으로 더 늘어날 전망입니다. 2023년부터 증여 시 취득세 부과 기준이 공시가격이 아닌 시가로 바뀌고 양도소득세 이월과세 적용기간도 늘어 증여받은 집을 사실상 10년간 집을 팔 수 없게 되기 때문입니다.
상속·증여 절세법
자녀가 장성해서 소득과 일정수준 자본이 있는 경우엔 직접 증여하기보다 낮은 가격에 양수도하면 적은 자본을 투입해 소유권을 넘길 수 있습니다. 양도소득세 한시적 중과 배제와 지난달 조정대상지역 일부 해제로 저가양수도를 활용할 여지도 커졌습니다. 조정대상지역에서 해제되면 다주택자도 양도소득세가 중과되지 않기 때문입니다.
이에 따라 직접적인 증여는 줄고 있습니다. 최근엔 집값이 더 하락할 것으로 보고 자산가들이 증여 시기를 미루고 있습니다. 최고가 실거래 이후 아직 거래가 없는 단지들도 있어서 급매가 찍히길 기다리는 상황입니다.
직전 실거래 가격이 있지만, 존재만 할 뿐 거래가 워낙 없다보니 실체가 없습니다. 지금 같은 시장에선 감정평가액이 급매보다 더 낮게 나올 수도 있습니다.