▶경매장에 도착하면 1.입찰 ▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요 ▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함 ▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출 2.최고가 매수신고인 결정 ▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결 3.보증금 반환 ▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨 ▴최고가매수신고인의 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포홤됨 1.경매물건 개요 * "예봉초등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 중대규모 아파트단지가 주를 이루는 아파트지대이며 인근으로 각급 학교 및 각종 생활편익시설, 공공시설이 소재하는 바, 아파트로서의 제반 입지조건 및 주위 환경 무난함. * 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하고 있는 등 전반적인 교통상태 무난함. * 2필 일단지의 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용 중임. * 본건 남서측으로 4차선 포장도로, 서측으로 2차선 포장도로 각지에 접함. -------------------------------------------------------------- 관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다. 개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다. (1)현장 조사 전 준비사항 ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인 ⓑ 경매 물건 정보지 사본 (2)경매 물건 확인 사항 ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인 ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리 ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등 (3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인 (4)공인중개사사무소 방문 ⓐ 매매시세 파악 ⓑ 임대시세 파악 ⓒ 주변개발계획 등 (5)주민센터 방문 : 전입세대 열람 *위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다 2. 권리분석 말소기준권리란 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때 ▲부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라 ▲임차인의 대항력 유무를 판가름하고, ▲매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준을 결정하는 권리로서 저당권, 근저당권, 경매개시결정기입등기, 가압류, 압류, 담보가등기 등6가지 등기 중 등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 된다. ▲전세권도 말소기준권리인가에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 본다. 말소기준권리에 대한 확인은 법원의 ‘매각 물건 명세서 최선순위 설정 일자’에 기재된 날짜와 등기를 보면알 수 있다. 한편 ▲소액임차인의 해당 여부는 전입 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 최초 담보물권 설정일 당시를기준으로 하다 보니 말소기준권리 중 저당권,근저당권, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액임차인 여부를 판단하는 기준이 된다. =======맥옥션 대표 한종덕 ======= (1)등기부상의 권리분석 하기의 등기부 현황에 나타난 모든 권리는 소멸됩니다. 순위 | 등기목적 | 접수일자 | 권리자 | 청구금액 (계:426,400,000) | 기타등기사항 | 소멸 여부 |
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1 | 소유권이전(매매) | 2014.08.14 (87363) | 이*용 | | 거래가액:328,000,000 | | 2 | 근저당 | 2015.12.29 (186362) | 제이티친애저축은행 | 426,400,000원 | 말소기준등기 | 소멸 | 3 | 임의경매 | 2017.03.07 (19273) | 제이티친애저축은행 | 320,006,466원 | 2017타경5290 | 소멸 |
(2)임차인의 대항력 및 (최)우선변제권 분석 전입신고된 임차인이 없으므로 매수인이 매각대금 이외에 추가로 부담할 임차보증금은 없습니다. 또한 점유자의 명도는 비교적 수월한 인도명령 대상입니다. ---------------------------------------------------- 임대차정보 | === 채무자(소유자)점유 === | 기타참고 | ☞현지 방문시 아무도 만나지 못하였고(폐문 부재), 전입세대 열람 및 주민등록표 등본에 등재자로 이완희가 있으나 채무자 겸 소유자인 이재용의 아버지임. 임대차관계의 정확한 것은 알 수 없으므로 별도의 확인이 필요함. |
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--------------------------------------------------- *집비우기-명도 32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다. 그 비용 내역을 보면 강제집행 노무비: 70~80만 원 사다리차: 15~20만 원 창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함) 운송비, 상하차비용: 40만~50만 원 위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다. 3.입찰가 산정 입찰가 산정은 {급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 최종적으로 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 실체 입찰할 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다. ------------------<참조>----------------------- 낙찰사례분석 인근지역 낙찰물건 | 평균감정가 | 평균낙찰가 | 낙찰가율 | 유찰횟수 | 입찰인원수 | 사례분석예상가 |
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최근1년간(7건) | ₩393,428,571 | ₩345,398,129 | 88.75% | 1.15회 | 12.43명 | ₩325,712,500 | 6개월간(2건) | ₩358,500,000 | ₩326,948,500 | 92.88% | 1회 | 16명 | | 3개월간(2건) | ₩358,500,000 | ₩326,948,500 | 92.88% | 1회 | 16명 | |
*주의 -연체관리비 밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다. -경락잔금대출 낙찰가의 70%정도는 무난할 것입니다.그러나 대출기관과 대출자의 시뇽도에 따라 달라지므로 되도록 많은 금약을 대출받고자 하는 경우에는 입찰이전에 대출담장자와 상담하시기 바랍니다. *포부 및 각오 경제적으로 건강한 국가, 경제적으로 건강한 가정, 경제적으로 건강한 나 자신을 만들기 위한 첫 번째 길로써의 ‘부동산 경매’에 대한 해박한 지식을 갖추고, 또한 실제로 경매에 참여함으로써 경제 불황에 맞서는 동시에 풍요로운 삶으로 한 발자국 나아가는데 도움을 주고자 합니다 http://맥옥션.com/ http://blog.naver.com/so20s/220981217505 |