<![CDATA[
<div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/e42c61d2f094c5f919073aa2ac777a4bc5791e04" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/e42c61d2f094c5f919073aa2ac777a4bc5791e04" data-origin-width="1200" data-origin-height="600"></div><p>명도만 생각합니다.</p><p style="text-align: center;">법무법인 명도 강미진 변호사입니다.</p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18"> </span></p><div class="figure-img" data-ke-type="image" data-ke-style="alignCenter" data-ke-mobilestyle="widthOrigin"><img src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/cf6ca717b70c3ffc2cb73eb3a4d5bac6326f6f0e" class="txc-image" data-img-src="https://t1.daumcdn.net/cafeattach/1Y19T/cf6ca717b70c3ffc2cb73eb3a4d5bac6326f6f0e" data-origin-width="500" data-origin-height="500"></div><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18">최근 전세사기 피해가 급증하고 있습니다</span><span data-ke-size="size18">.</span></p><p style="text-align: center;">전세사기 피해 유형 중 하나로</p><p style="text-align: center;">신탁부동산임을 제대로 고지하지 않은 채</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 체결하는 것을 <span data-ke-size="size18">들 수 있습니다</span><span data-ke-size="size18">.</span></p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;">위탁자가 은행에서 돈을 빌리고</p><p style="text-align: center;">근저당권을 설정하는 대신</p><p style="text-align: center;">수탁자(신탁회사)와</p><p style="text-align: center;">'부동산 담보신탁계약'을 체결한 다음</p><p style="text-align: center;">수익권증서를 교부받아</p><p style="text-align: center;">그 수익권증서를 담보로</p><p style="text-align: center;">은행으로부터 대출을 받는 경우가 있습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">대부분 신탁계약상</p><p style="text-align: center;">위탁자가 자기 명의로</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 체결할 때</p><p style="text-align: center;">수탁자 등의</p><p style="text-align: center;">사전 서면 동의를 조건으로 하고 있고,</p><p style="text-align: center;">이러한 신탁계약의 내용은</p><p style="text-align: center;">신탁원부를 통해 등기부에 공시가 되는데,</p><p style="text-align: center;">신탁원부는 전자 열람이 불가능하고</p><p style="text-align: center;">직접 등기소를 방문하여</p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18">발급받아 볼 수 있다는 점을 악용하여</span><span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">소유권이 위탁자에게 있는 것처럼 속이거나</p><p style="text-align: center;">신탁원부의 특약사항을</p><p style="text-align: center;">제대로 고지하지 않은 채</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 체결하는 것입니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">결국, 수탁자의 사전 동의 없이</p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18">위탁자와 임대차계약을 체결한 임차인은</span></p><p style="text-align: center;">추후에 수탁자의 인도청구가 있으면</p><p style="text-align: center;">이에 대해 대항할 수 없으므로</p><p style="text-align: center;">그 피해를 고스란히 받을 수밖에 없습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">그렇다면, 수탁자의 사전 동의를 받아</p><p style="text-align: center;">임대차 계약을 체결하고,</p><p style="text-align: center;">인도받아 전입신고까지 하였다면</p><p style="text-align: center;">추후 신탁자의 채무불이행으로</p><p style="text-align: center;">공매절차가 진행되더라도</p><p style="text-align: center;">수탁자 및 그 양수인에게</p><p style="text-align: center;">주택임대차보호법상의 대항력을</p><p style="text-align: center;">행사할 수 있을까요?</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">쉽게 말해, 수탁자의 사전 동의를 받아</p><p style="text-align: center;">임대차 계약을 체결하면</p><p style="text-align: center;">아무런 문제가 없는 것일까요?</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">대법원 2022. 2. 17. 선고</p><p style="text-align: center;">2019다300095(본소),</p><p style="text-align: center;">2019다300101(반소)</p><p style="text-align: center;">판례사안을 통해</p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18">한번 검토해 보겠습니다</span><span data-ke-size="size18">.</span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">판례의 사실관계는 다음과 같습니다.</p><p style="text-align: center;">1. a 회사는 2007. 6. 4.경</p><p style="text-align: center;">이 사건 오피스텔에 관하여</p><p style="text-align: center;">b 신탁회사를 수탁자로,</p><p style="text-align: center;">c를 1순위 우선수익자로 하는</p><p style="text-align: center;">부동산담보신탁계약을 체결하고</p><p style="text-align: center;">b 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;"><span data-ke-size="size18">이 사건 신탁계약상</span><span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">a는 b의 사전 승낙을 받아</p><p style="text-align: center;">a의 명의로</p><p style="text-align: center;">신탁부동산을</p><p style="text-align: center;">임대하도록 정하고 있었고,</p><p style="text-align: center;">이러한 신탁계약의 내용이</p><p style="text-align: center;">신탁원부에 기재되어 있다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p> </p><p style="text-align: center;">2. 우선수익자인 c는 2007. 6. 4.경<span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">b에게 이 사건 주택에 관하여</p><p style="text-align: center;">‘a의 임대차계약 체결에 동의하되,</p><p style="text-align: center;">수탁자는</p><p style="text-align: center;">보증금 반환에 책임이 없다’<span data-ke-size="size18">는 취지의</span></p><p style="text-align: center;">동의서를 작성하여 교부하였고,</p><p style="text-align: center;">b는 이를 a에게 교부하였다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">3. 피고는 2007년 7월 a로부터</p><p style="text-align: center;">이 사건 주택을 임차하는</p><p style="text-align: center;">계약을 체결하고</p><p style="text-align: center;">보증금을 지급한 다음</p><p style="text-align: center;">그 오피스텔에 거주하면서</p><p style="text-align: center;">주민등록을</p><p style="text-align: center;">이 사건 오피스텔의 주소로 이전하고</p><p style="text-align: center;">임대차계약서에 확정일자를 받았다.</p><p style="text-align: center;">(피고는 2017년 9월에</p><p style="text-align: center;">이 사건 오피스텔에서 퇴거하였다)</p><p style="text-align: center;"> </p><p> </p><p style="text-align: center;">4. 한편, 원고는 2016년 8월<span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">공매절차에서</p><p style="text-align: center;">이 사건 오피스텔을 매수하여</p><p style="text-align: center;">소유권이전등기(이하 단지 '등기')를</p><p style="text-align: center;">경료받았다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p> </p><p style="text-align: center;">5. 이 사건 제1심에서 원고는<span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">이 사건 오피스텔의</p><p style="text-align: center;">인도 및 소유권 취득시부터의</p><p style="text-align: center;">차임 상당 부당이득금의</p><p style="text-align: center;">지급을 청구하였다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">이들 청구는</p><p style="text-align: center;">제1심법원에서 기각되었다.</p><p> </p><p style="text-align: center;">항소심에서 원고는<span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">건물인도청구 부분을 취하하여</p><p style="text-align: center;">부당이득금 부분만이 남았는데,</p><p style="text-align: center;">피고는 임대차보증금</p><p style="text-align: center;">(이하 단지 '보증금')의</p><p style="text-align: center;">반환을 구하는 반소를 제기하였다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p> </p><p style="text-align: center;">6. 항소심법원은</p><p style="text-align: center;">원고의 남은 본소청구 및</p><p style="text-align: center;">피고의 반소청구를 모두 기각하였다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">피고의 상고에 대하여 대법원은</p><p style="text-align: center;">다음과 같은 이유로</p><p style="text-align: center;">상고를 기각하였다.</p><p style="text-align: center;">판례의 요지는 다음과 같습니다.</p><p style="text-align: center;">이 사건 신탁계약에서</p><p style="text-align: center;">수탁자의 사전 승낙 아래</p><p style="text-align: center;">위탁자 명의로</p><p style="text-align: center;">신탁부동산을</p><p style="text-align: center;">임대하도록 약정하였으므로</p><p style="text-align: center;">임대차보증금 반환채무는</p><p style="text-align: center;">위탁자에게 있다고 보아야 하고,</p><p style="text-align: center;">이러한 약정이 신탁원부에 기재되었으므로</p><p style="text-align: center;">임차인에게도 대항할 수 있다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">따라서 이 사건 오피스텔에 관한</p><p style="text-align: center;">부동산담보신탁 이후에</p><p style="text-align: center;">위탁자인 a로부터</p><p style="text-align: center;">이를 임차한 피고는</p><p style="text-align: center;">임대인인 a를 상대로</p><p style="text-align: center;">임대차보증금의 반환을</p><p style="text-align: center;">구할 수 있을 뿐</p><p style="text-align: center;">수탁자인 b를 상대로</p><p style="text-align: center;">임대차보증금의</p><p style="text-align: center;">반환을 구할 수 없다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">나아가 b가</p><p style="text-align: center;">임대차보증금 반환의무를 부담하는</p><p style="text-align: center;">임대인의 지위에 있지 아니한 이상</p><p style="text-align: center;">그로부터 이 사건 오피스텔의</p><p style="text-align: center;">소유권을 취득한 원고가</p><p style="text-align: center;">주택임대차보호법</p><p style="text-align: center;">제3조 제4항에 따라</p><p style="text-align: center;">임대인의 지위를 승계하여</p><p style="text-align: center;">임대차보증금 반환의무를</p><p style="text-align: center;">부담한다고 볼 수도 없다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">그런데, 위 판례에 대해<span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">신탁계약에서 수탁자의 사전 동의 아래</p><p style="text-align: center;">신탁자가 자기 명의로</p><p style="text-align: center;">신탁부동산을 임대하기로 약정하고</p><p style="text-align: center;">그 취지가</p><p style="text-align: center;">신탁원부에 기재되어 있는 경우에는</p><p style="text-align: center;">신탁자로부터 임차인은</p><p style="text-align: center;">수탁자 및 그로부터의</p><p style="text-align: center;">목적물 양수인에 대하여</p><p style="text-align: center;">주택임대차보호법에서 정하는</p><p style="text-align: center;">임차권의 대항력을 가지지 못한다고</p><p style="text-align: center;">일반적으로 선언하고 있다고</p><p style="text-align: center;">평석한 견해가 있습니다.</p><p style="text-align: center;">(양창수, 판례평석​</p><p style="text-align: center;">'신탁자와의 임대차계약과</p><p style="text-align: center;">수탁자로부터의 양수인에 대한 대항력',</p><p style="text-align: center;">법률신문사)</p><p style="text-align: center;"> </p><p> </p><p style="text-align: center;">이 견해에 따르면<span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">수탁자의 사전 동의를 받아</p><p style="text-align: center;">위탁자와 임대차계약을 체결했더라도,</p><p style="text-align: center;">추후에 수탁자 및 그 양수인의</p><p style="text-align: center;">인도청구가 있으면</p><p style="text-align: center;">이에 대해 대항할 수 없다는 결론이</p><p style="text-align: center;">도출될 수도 있습니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">사실 위 판례가</p><p style="text-align: center;"> <span data-ke-size="size18">수탁자 및 그 양수인에 대하여</span><span data-ke-size="size18"> </span></p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">주택임대차보호법에서 정하는</p><p style="text-align: center;">임차권의 대항력을 가지지 못한다고</p><p style="text-align: center;">일반적으로 선언하고 있다고 볼 수 있는지는</p><p style="text-align: center;">의문이 있으나</p><p style="text-align: center;">(원심은 반대의 결론을</p><p style="text-align: center;">도출하고 있는 것으로 보임),</p><p style="text-align: center;">적어도 수탁자의 동의를 얻어</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 체결하더라도</p><p style="text-align: center;">수탁자 및 그 양수인에게</p><p style="text-align: center;">임대차보증금반환청구를 할 수 없다는</p><p style="text-align: center;">결론만 놓고 보면</p><p style="text-align: center;">위탁자의 재정상태에 따라</p><p style="text-align: center;">보증금회수가 불가능한 경우가</p><p style="text-align: center;">발생할 수도 있다는 점은</p><p style="text-align: center;">주의할 필요는 있다고 할 것입니다.</p><p style="text-align: center;"> </p><p style="text-align: center;">따라서 신탁부동산에 대해</p><p style="text-align: center;">임대차계약을 체결할 때에는</p><p style="text-align: center;">신탁원부를 발급받아 그 내용을 확인하고,</p><p style="text-align: center;">위탁자가 수탁자 및 우선수익자의</p><p style="text-align: center;">사전 동의를 받았는지도 확인하여야 하며,</p><p style="text-align: center;">마지막으로 보증금을 최소화하여</p><p style="text-align: center;">최악의 경우를 대비하는 것이</p><p style="text-align: center;">중요하다고 할 것입니다.</p>
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☞명도 이야기(실전사례)
신탁부동산의 임대차계약 체결 시 주의점-법무법인 명도 강미진 변호사
김홍진
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23.03.02 10:54
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