부동산 등기부등본 열람·발급하는 방법/강남아파트경매

[한종덕]

●부동산 등기부등본 열람·발급하는 방법

부동산등기부등본은 부동산에 관한 권리관계 및 현황이 등기부에 기재되어 있는 공적장부다. 이와 같은 등기부등본은 대법원 인터넷등기소를 통해서 쉽게 열람·발급할 수 있다.

아파트·연립주택 같은 집합건물의 부동산등기부등본은 부동산의 소재 지번,동·호수를 입력하면 바로 발급이 가능하고 권리분석 또한 하나의 등기부등본으로 할 수 있지만, 단독주택일 경우에는 건물등기부등본 외에 토지등기부등본도 같이 발급을 받아야 한다. 왜냐하면 토지 위에 어떤 권리 관계가 설정되어 있는지가 명확하지 않아 나중에 예기치 못한 피해를 당할 수 있기 때문이다.

◆부동산 등기부등본 보는 법

집합건물의 등기부등본은 표제부·갑구·을구로 구성되어 있다. 표제부에는 부동산의 소재지와 그 현황이 나와 있고, 갑구에는 소유권 및 소유권 관련 권리관계(예:가등기,가처분,가압류,압류,경매기입등기 등)를, 을구에는 소유권 이외의 권리 관계(예: 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등)를 표시한다. 을구는 해당사항이 없는 경우도 많다.

등기부 등본 (현재 유효사항) - 집합건물

등기부 등본 [표제부]의 내용

집합건물의 표제부는 1동의 건물의 표시와 전유부분의 건물의 표시로 나뉜다.

-1동의 건물의 표시 사례

√1동 건물의 표시에 대한 표제부

집합건물 1동 건물의 표시다. 등기한 순서와 접수날짜가 나오고, 건물의 위치·명칭·번호 등이 표시된다. 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등도 나온다.

√대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부

집합건물이 속한 토지 즉, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시다. 소재지 지번, 토지의 지목(예:대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등), 면적 등이 나온다.

【표 제 부】 ( 1동의 건물의 표시 )
표시번호	접 수	소재지번, 건물명칭 및 번호	건물내역		등기원인 및 기타사항
1(전 1)	2002년8월24일	서울특별시 300-130 제17동	철근콩크리트조 슬래브지붕 5층 맨숀아파트주택1층 611.71㎡2층 611.71㎡3층 611.71㎡4층 611.71㎡ 5층 611.71㎡ 옥탑 39.67㎡		도면편철장 제1267호
( 대지권의 목적인 토지의 표시 )
표시번호	소재지번		지 목	면 적	등기원인 및 기타사항
1(전 1)	1. 서울특별시 300-130 2. 서울특별시 300-128 3. 서울특별시 300-129 4. 서울특별시 300-289		대 대 도로 대	1639.7㎡ 465.4㎡ 559.7㎡ 203㎡	2002년8월24일

-전유부분 건물의 표시 사례

√전유부분의 건물의 표시에 대한 표제부

집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시다. 건물번호 란에 층과 호수 등이 나오고 건물내역에 면적 등이 나옴다. 여기에 나오는 면적이 이른바 전용면적이라고 하는 것이다. 이 면적은 통상 공급면적 혹은 분양면적 보다는 적다. 건물번호도 정확하게 확인해야 할 부분이다.

√대지권의 표시에 대한 표제부

집합건물이 속한 대지 중 해당 전유세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시다. 대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시한다. 소유권대지권이 일반적이다. 대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유 부분이 차지하는 지분 비율을 표시한다. 예를 들어 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/5이라면 이 집 몫의 땅은 20평이라는 뜻이다.

【표 제 부】 ( 전유부분의 건물의 표시 )
표시번호	접 수	건물번호	건물내역	등기원인 및 기타사항
1(전 1)	2002년8월24일	제1층 제101호	철근콘크리트조101.95㎡	도면편철장 제1257호
( 대지권의 표시 )
표시번호	대지권종류		대지권비율	등기원인 및 기타사항
1(전 1)	1, 2, 3, 4 소유권대지권		867.5분의 29	2002년8월23일 대지권2002년8월24일

등기부 등본 [갑구]의 내용

-갑구 사례

갑구에는 소유권과 관계 있는 사항이 기록되어 있다. 순위번호, 등기목적, 접수일 등기를 한 이유 권리자 등이 나온다. 등기한 순서대로 나오므로 마지막 부분에서 현재의 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있다. 토지나 건물을 공유할 수도 있는데, 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오고 지분을 표시한다. 소유자(혹은 공유자)가 누구이냐는 가장 기본적인 확인사항이다. 갑구에 가등기, 가처분,가압류, 압류, 경매기입등기 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 각별히 주의해야 한다. 이 때 순위 번호에 나오는 등기 순서가 권리의 우선순위가 된다. 또한 소유권변동이 최근에 자주 발생한 경우나, 상속받은 경우로서 진정한 소유권자인지 의심스러운 경우 등은 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 진정한 소유자 여부로 다툼이 있을 수도 있으므로 역시 각별히 주의할 필요가 있다.

【갑 구】 ( 소유권에 관한 사항 )
순위번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	관 리 자 및 기 타 사 항
10	3번가압류,4번 임의경매개시결정 등기말소	2015년2월17일 제83849호	2015년2월17일 임의경매로 인한 매각

등기부 등본의 [을구]의 내용

-을구 사례

을구에는 소유권 이외 권리가 기록되어 있다, 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시된다. 을구와 관련되어 실무적으로 가장 흔한 케이스가 전세계약을 체결할 때 근저당, 즉 융자가 있는 경우다. 예를 들어, 부동산등기부등본의 을구란에 근저당권자로 주식회사 A은행이 채권최고액 1억2천만 원을 설정하였다면, 실제 채권액은 대략 1억 원으로 정도라고 보면 된다. 채권최고액에는 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하기 때문이다. 여기서 위와 같이 근저당이 설정되어 있다면 제3자 혹은 근저당권자의 부동산경매 실행시의 예상낙찰금액을 예측해 보고 전세 계약을 체결하여도 안전한지 여부를 확인해 볼 필요가 있다. 결국 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매시 낙찰예상금액보다 적어야 안전하다는 뜻이다. 경우에 따라서는 전세금으로 융자를 일부 갚아 채권최고액을 감액하도록 계약시 요구할 필요도 있다.

【을 구】 ( 소유권 이외의 권리에 관한 사항 )
순위번호	등 기 목 적	접 수	등 기 원 인	관 리 자 및 기 타 사 항
13	근저당권설정	2015년2월17일 제4174호	2015년2월17일 설정계약	채권최고액 금300,000,000원 채무자 서울 근저당권자 주식회사 광주은행 서울 종로구

―이 하 여 백―

등기된 권리의 순위

각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서는 그 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려지며, 부기등기(순위번호가 1-1또는 2-1 등으로 기재된 경우)의 순위는 주등기의 순위에 의한다. 그러나 가등기가 있는 경우에 본등기를 하면 그 본동기의 순위는 가등기의 순위에 의한다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수일자와 접수번호에 의하여 그 우열을 가린다.

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●강남아파트경매

2016타경 1299   서울중앙지방법원 11계

소  재  지	서울 강남구 도곡동 467-24 우성캐릭터199 5층 2-505호
경매 구분	기일입찰	채  권  자	오에스비저축은행	매각 기일	2016-08-25 (10:00) [16 일전]
용       도	아파트	채무/소유자	조*영/조*영외1	접  수  일	2016-01-29
감  정  가	1,390,000,000	청  구  액	1,162,772,146	경매개시일	2016-02-01
최  저  가	1,112,000,000 (80%)	토지총면적	29.09 ㎡ (8.8평)	배당종기일	2016-04-25
입찰보증금	10% (111,200,000)	건물총면적	164.97 ㎡ (49.9평)[63평형]	지      도

구분	입찰기일	최저가	결과
2차	2016-08-25	1,112,000,000	진행
1차	2016-07-14	1,390,000,000	유찰

물건현황

구분

주소

용도/층

면적

지분/기타

토지

5층2-505호

대지권

10,690.50㎡ 중29.09㎡

(8.80평)

건물

5층2-505호

건물

164.97㎡

(49.90평)

* 총층수 : 31층
* 건물보존등기 : 1999.01.05

* 서울특별시 강남구 도곡동 소재 지하철3호선,분당선 `도곡역` 남서측 인근에 위치하며 인근은 아파트,주상복합, 상업시설 등이 혼재하는 지역임.
* 아파트단지로 제반 차량출입이 가능하며 인근에 지하철3호선 `도곡역` 및 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통
* 철근콘크리트조, 철골조 평스라브지붕 31층 중 5층 2-505호로외벽 : 페인팅마감 등내벽 : 벽지 및 타일마감 등창호 : 시스템 창호 등
* 아파트로 이용중임.
* 위생급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재경보설비 등
* 부정형의 토지로 인접지 대비 등고평탄하며 아파트 및 업무시설 건부지로 이용중임.
* 서측, 남측, 동측으로 포장도로에 접함.
* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(입안,개포택지(단독주택)),도로(입안)(접함),도로(접함),대공방어협조구역,과밀억제권역,상대정화구역

임차조사

임차인	전입일	확정/배당요구	보증금/월세	용도/점유	비고
이*제	2015-12-18	확정:2015-12-18 배당:2016-04-21	40,000,000 200,000	주거 방1
기타참고	*소유자가 전입되어 있으나,소유자가 직접 점유하고 있지 않고 목적물 전부에 대하여 임대차 있음(임차인의 배우자와 면담)

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●부동산경매 서적 안내

http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=10374282

http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=10374283

http://book.naver.com/bookdb/book_detail.nhn?bid=10550869

  토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

          추천부탁드립니다 .

       

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[반석공]

좋은정보감사합니다

[홍천동경]

전 답 이나 임야도 마찬가지인지요?
눈여겨 봐야할 항목이 있다면 무엇일까요.

[범례]

좋은 정보 감사합니다