경상남도 통영시 광도면 아파트경매-2017타경690

[법과판례]

        매물등록시필독사항을필히숙지하시고매물을등록바랍니다.  

중개업소명칭/주소	맥옥션
중개업자명	한종덕
연락처	010-8466-8377	휴대폰	010-8466-8377

매물소재지	경상남도 통영시 광도면 죽림리 292-24, 대우개발(주)죽림빌라 101동 1층 107호
면 적	59.88m2	지목	대
	18.1평
용도지역		용도지구
도로
추천용도	실거주 또는 투자용
위치(주소외상세)	* “죽림초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임. * 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 제반 교통상황은 보통시됨.
매매금액	최저매각금액  81,280,000원	융자	낙찰가의 705선
매물특징	아파트경매물건입니다
홈페이지/카페링크	http://맥옥션.com/                                http://blog.naver.com/so20s/220981217505

 매물

사진

▶경매장에 도착하면

1.입찰

▴도장, 신분증, 입찰보증금이 필요하며 대리인은 인감증명서, 위임장이 추가로 필요

▴대부분 입찰은 오전 10시부터 실시되며 오전 11시 정도에 입찰을 마감한 후 11시 10분 정도에 개찰을 시작하므로 늦지 않도록 주의해야 함

▴공동입찰은 경매법정에 비치된 공동입찰신고서와 공동입찰자목록을 작성해 제출

2.최고가 매수신고인 결정

▴집행관은 해당 경매시건에 관한 최고가매수신고인의 응찰금액과 성명을 호창한 후 공유자 매수신고 나 차순위 매수신고자가 있는지를 확인한 후 해당 경매사건의 매각을 종결

3.보증금 반환

▴최고가매수신고인으로 선정되지 못한 응찰자들의 보증금은 즉시 반환됨

▴최고가매수신고인의 납부한 입찰보증금은 반환되지 않고 매각가에 포홤됨

1.경매물건 개요

 * “죽림초등학교” 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트 단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
* 본 건까지 차량 출입이 자유로우며, 제반 교통상황은 보통시됨.

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관심 있는 경매 물건 선별 후 현장 조사를 필히 해야합니다.

개인적으로 정리한 아파트 현장조사 요령은 다음과 같습니다.

(1)현장 조사 전 준비사항

ⓐ 시세확인- 국토해양부의 아파트 실거래가를 통해 최근에 거래된 세대와 가격 확인

ⓑ 경매 물건 정보지 사본

(2)경매 물건 확인 사항

ⓐ점유자 확인- 우편함의 우편물 확인

ⓑ 편의시설- 지하철역이나 버스 정류장, 학교, 병원, 마트, 공원 등까지의 거리

ⓒ 건물- 조망, 향, 주차 시설, 외관상태 등

(3)관리사무소 방문 : 체납관리비 및 거주자 확인

(4)공인중개사사무소 방문

ⓐ 매매시세 파악

ⓑ 임대시세 파악

ⓒ 주변개발계획 등

(5)주민센터 방문 : 전입세대 열람

*위 내용이 경매물건 분석에 도움이 되시길 기대합니다

2. 권리분석

말소기준권리란 어떤 부동산이 경매처분 되었을 때

▲부동산등기부등본에 설정된 권리의 운명을 가를 뿐만 아니라

▲임차인의 대항력 유무를 판가름하고,

▲매각대금납부 후 소유자, 임차인 등 점유자에 대한 인도명령 또는 명도소송의 기준을 결정하는 권리로서 저당권, 근저당권, 경매개시결정기입등기, 가압류, 압류, 담보가등기 등6가지 등기 중 등기부등본에 기재된 순서가 가장 빠른 등기가 말소기준권리가 된다.

▲전세권도 말소기준권리인가에 대한 논란이 있으나 전세권은 건물 일부가 아니라 건물 전부에 설정된 전세권으로서 전세권자가 배당요구를 하였거나 경매신청을 한 경우에 한해 말소기준권리로 본다.

말소기준권리에 대한 확인은 법원의 ‘매각 물건 명세서 최선순위 설정 일자’에 기재된 날짜와 등기를 보면알 수 있다.

한편 ▲소액임차인의 해당 여부는 전입 당시를 기준으로 하는 것이 아니라 최초 담보물권 설정일 당시를기준으로 하다 보니 말소기준권리 중 저당권,근저당권, 담보가등기, 전세권(건물 전체에 설정된 것) 등 담보물권은 소액임차인 여부를 판단하는 기준이 된다.

=======맥옥션 대표 한종덕 =======

(1)등기부상의 권리분석

하기의 등기부 현황에 나타난 모든 권리는 소멸됩니다.

순위	등기목적	접수일자	권리자	청구금액 (계:132,000,000)	기타등기사항	소멸 여부
1	공유자전원지분전부이전	1995.03.25 (7067)	김*욱		매매
2	근저당	2011.03.11 (5919)	농협중앙회	66,000,000원	말소기준등기	소멸
3	근저당	2012.06.08 (15094)	농협은행	6,000,000원		소멸
4	근저당	2015.04.22 (11301)	장*익	60,000,000원		소멸
5	임의경매	2017.02.02 (2136)	장*익	60,000,000원	2017타경690	소멸

(2)임차인의 대항력 및 (최)우선변제권 분석

임대차정보	=== 조사된 임차내역 없음 ===
기타참고	☞방문시마다 폐문으로 본건 출입문에 부동산경매사건에 대한 안내문을 부착하는 등 절차를 취하였으나 거주자가 연락이 없어 실제 점유자가 누구인지 알수 없었음. ☞주민등록열람한바 전입자없음.

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*집비우기-명도

32평형 아파트를 예로 들어 보면 이사비용으로 통상 200만 원~300만 원 많게는 그 이상의 금액으로 합의하는 경우도 있습니다. 그 이유는 낙찰자가 원하는 때에 이사를 가게 하려는 의도도 있지만 집을 잃는 또는 보증금을 잃는 사람에 대한 배려이기도 합니다. 게다가 합의가 원만하지 않아 강제집행을 하게 될 경우 더 많은 비용이 소요될 수 있으므로 그 점을 감안하여 미리 그에 상응한 비용을 주고 좋게 해결하려는 의도이기도 합니다. 수억 원 상당의 아파트를 낙찰 받아 이사비용 50만, 100만 원 때문에 감정싸움을 하는 경우가 더러 있습니다. 예상보다 많이 초과되지 않는다면 더 주고 해결하는 것이 나을 수도 있습니다. 예를 들면, 32평형 7층 아파트를 낙찰 받았다고 한다면 통상 200만~300만 원의 이사(합의)비용을 책정합니다.

그 비용 내역을 보면

강제집행 노무비: 70~80만 원

사다리차: 15~20만 원

창고보관비: 컨테이너 당 1개월 20~30만 원(통상 2개 이상이 필요하며 2~3개월은 보관해야 함)

운송비, 상하차비용: 40만~50만 원

위 비용들을 합산하면 200만~300만 원 정도가 소요된다는 것을 알 수 있습니다. 게다가 대출까지 받았다면 매월 대출금 이자가 발생합니다. 차후 발생할 수 있는 금액을 산정하여 몇 주 또는 몇 개월 더 앞당겨 합의를 유도하고자 이사(합의)비용을 지급하게 되는 것입니다.

3.입찰가 산정

입찰가 산정은 {급매-목표 수익 금액-추가예상비용(임차인의 보증금,대출이자 비용, 명도비, 컨설팅 수수료, 관리비체납액 등)=산술적 입찰 금액}입니다. 최종적으로 산술적 입찰금액을 기준으로 예상 경쟁률, 소유욕구 등을 감안하여 실체 입찰할 입찰금액을 최종적으로 결정하시면 됩니다.

*주의

-연체관리비

밀린관리비중 공용관리비는 매수인이 부담하여야 합니다.

-입찰준비

경매물건 입찰 참여시 입찰보증금 10%와 본인입찰시 신분증,도장 필요로 하니 준비해 주시기 바랍니다.한편 10시 입찰시작에서 11시 10분 입찰 마감하며 개찰 진행하니 참고하세요

 

*포부 및 각오

경제적으로 건강한 국가, 경제적으로 건강한 가정, 경제적으로 건강한 나 자신을 만들기 위한 첫 번째 길로써의 ‘부동산 경매’에 대한 해박한 지식을 갖추고, 또한 실제로 경매에 참여함으로써 경제 불황에 맞서는 동시에 풍요로운 삶으로 한 발자국 나아가는데 도움을 주고자 합니다

http://맥옥션.com/                                http://blog.naver.com/so20s/220981217505

   토지사랑  http://cafe.daum.net/tozisarang/

          추천부탁드립니다 .