부동산재테크 [옥탑방보보스] 지도는 거짓말 하지 않는다.

[옥탑방보보스]

옥탑방보보스 - 지도는 거짓말하지 않는다.


동탄신도시 상가 분양 초기에 수도 없이 들었던 말이다.  동탄 신도시의 중심 상가는 북광장상가와 남광장상가로 구분되어 있는데, 남광장이 현재 상권도 좋고 앞으로도 꾸준히 좋을 것이라는 것이다.  동탄 신도시는 4만 여 세대의 아파트와 단독주택지가 있고 중간 중간에 근린상가들이 배치되어 있고 중심에는 커다랗게 중심상가지역이 위치하고 있다.  그 커다란 중심상가에 북쪽 편의 상가지역과 남쪽 편의 상가지역이 있는데, 왜 유동 남광장 상권만 그리 호평을 했을까.

위 지도에서 진한 쏘세지 색깔로 표시된 곳이 중심상가지역이다.  이 중 북쪽에 있는 중심상가를 북광장, 남쪽에 표시한 곳을 남광장이라 부른다.  2008년 동탄신도시가 입주를 시작되었을 때 남광장의 좌측 (서쪽)에 위치한 시범단지가 가장 먼저 시범적으로 입주를 하였다.  물론 그 무렵부터 북광장, 남광장 모두 상가 분양시장도 활기를 띄기 시작하였고. 

그.런.데. 재미있는 것이 2008년 시범 단지 입주 후 리먼브라더스 사태로 불리는 미국발 경제위가 오자 2006년부터 다락같이 치솟던 집값이 그만 뚝뚝 떨어지기 시작한 것이다.   그 때 때마침 동탄의 공급이 쏟아지니 (그래봐야 4만가구다) 병점과 수원의 권선동, 영통 등의 집값은 하염없이 떨어지기 시작하였고 거래도 얼어붙어 버렸다.  그렇게 되니 시범단지 이후 아파트 입주가 뚝 끊겨 버렸다.  분양권을 산 사람들 중 입주 예정자들은  살고 있는 집이 팔리지 않는 문제가 생겼고, 투자로 산 사람들은 입주때가 되어도 자기가 산 프리미엄이 지켜지지 않아 잔금을 낼 수도 그렇다고 손해보고 팔 수도 없는 지경에 이르게 된 것이다.  그런 동네가 하필 북광장 주변에 많았다.

그렇게 되니 인근에 아파트가 입주한 남광장 상권만 활기를 뜨기 시작하였다.  북광장은 분양사무실 직원들만 들썩였지 해가지면 동네가 정말 컴컴해서 스마트폰에 후레쉬 앱을 깔아야 할 정도까지 되었다. 이렇게 되니 북광장에 인접한 곳에 입주를 한 주민들도 북광장을 지나쳐서 남과장에 와 소비를 하기에 이르렀다.  이 쯤 되니 남광장에 유명 프랜차이즈가 다 입점을 하여버려 북광장 주변의 아파트가 입주를 하여도 남광장 상권이 지속적으로 더 좋을 것이란 말도 나 돌았다.

그렇지만 나는 지도를 믿었다.  그리고 점포개발 담당으로 자신있게 말을 했다.

『시간이 지나면 북광장 상권이 더 좋을 것입니다.
그때가 되면 남광장의 유흥상권은 치명타를 입게 될 것입니다.』

왜 이렇게 말을 하였을까.   중심상가는 유흥상권이 주를 이루고 있다.  그렇다면 남광장 주변의 유효수요를 살펴보시라.  죄다 아파트다.  좋네.  집에서 이러고 나와서 한잔하고 들어가기 딱 좋네.
"여보, 나 이 앞에 룸싸롱 가서 술한잔 하고 올게"

위와 같은 쿨한 가정이 많지 않다면 유효수요가 죄다 주택인 남광장의 유흥상권은 살아나기 무척 어렵다.  반면 북광장은 쿨한 가정 외에도 삼성전자라는 유흥전문 유효수요가 있다.  시간이 지나 북광장이 어느정도 자리를 잡는다면 북광장 유흥상권을 지나쳐 남광장 유흥상권까지 갈 사람이 얼마나 될까?  룸싸롱이 무슨 6시 내고향에 나온 맛집도 아니고, 그럴 가능성은 무척 낮아 보였다.

그렇게 나는 처음부터 북광장 중심상가를 남광장보다 더 우세하게 보고 있었다.
그리고 8년이 지난 지금은 정확히 그렇게 상권이 되어가고 있다.  업체별 매출 데이터와 현재 상가의 임대시세, 당시의 분양가까지 알고 있기에 입지별로 또는 상가별로 투자 성패를 나눌 수가 있게 되었다. 

양이 많아지는데, 이에 대한 내용은 다음 칼럼으로 미뤄야 할 것 같다.

옥탑방보보스 소개

 - 본명, 거주지  : 김종율, 용인 신갈역 인근
 - 학        력 : 아주대학교 경영학과 졸 / 건국대학교 부동산학과 석사과정 재학 중
 - 업무 경력 : GS25, 홈플러스 등의 기업에서 점포개발, 상권분석, 부동산 법제 등의 업무 12년
 - 강의 경력 : 건국대 부동산 대학원, 이데일리웰스투어, 국민은행 부동산평가팀, KBS인재개발원 외
                     다수의 학원 및 기관에서 상가 및 토지경매 강의 중
 - 저       서 : '나는 집 대신 상가에 투자한다'
 - 카       페 :  옥탑방보보스의 경매 투자 (http://cafe.daum.net/oktopbangbobos )
 

[삼백억자산가]

요즘 경매에 입문한 왕왕초보입니다. 좋은 정보 감사합니다^^

[수진이맘]

좋은 정보 감사합니다.

[분이네]

보보스님의의 지식나눔에 감사드립니다~~

[조일희]

새롭게 눈이 떠지는 것 같네요 간결한 정리와 해석 너무 감사합니다.

[김건호맘14-31기]

감사합니다.^^

[싱글벙글이]

좋은 정보 감사합니다.

[성실절약저축]

좋은정보감사합니다.

[julie~~*]

좋은 정보 감사합니다~~