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글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 52026 등록일 2018-01-03 20:14
11.
강릉, 속초, 포항, 우ㄹ산, 여수, 순천, 목포, 군산 등등도 한강, 동해, 서해, 남해 바다 등 도심 핵심 수변 지역에 보다 풍부한 녹지, 공원 등을 보유한 1~2만 가구 거대 부지에 초거대 단지가 마치 한단지 처럼 6~7성급 호텔 수준으로 재정비 될 수만 있다면, 그 지역 거점 단지는 백 년 후에도 소멸은커녕 발전의 토대가 될 수 있을 것이다.
중략
한남 뉴타운, 압구정, 삼익 시리즈 재건축의 집값은 시장 원리, 그리고 글로벌 최고 수준의 도시, 주거 환경에 걸맞게 재정비할 수 있다면 아파트 전용 면적을 기준으로 분양가 평 당 1~3억 원, 장기적 집갑 또한 수억, 십 억 원도 용인하지 못할 이유가 없다.
집값과 호텔 6~7성급 등 주거 시설의 품격과 관련하여, 보다 더 구체적으로 예시 해 보면, 수 백에서 수천 가구 중소 단지 규모로, 외국인이 비아냥 대는 콘크리트 닭장 아파트 수준을 면할 정도인 반포 자이, 래미안 등등, 단지 규모가 적은 아크로 반포 리버파크나 잠원 아크로 리버뷰 등등도 반포, 잠원 일대가 모두 재정비 되면 주거 쾌적성은 더욱 개선될 것이고 집값 또한 그리 될 것이다.
단지 규모가 비교적 크지만 단지 내 녹지, 공원이 상대적으로 부족한 신천 파크리오, 잠실 엘스, 잠실 트리지움, 신천 파크리오, 가락 헬리오 시티 등등은 3~4성급 주거시설이다. 단지 외 녹지 등 주거 쾌적성이 다소 높은 한남 더힐, 나인 원 한남 등등도 마찬가지다. 반면 적지 않은 추가 부담금을 즐겨 납부하여 장차 커튼월 룩 등으로 다소 고품격으로 지어진다면 반포 래이안원베일리, 신반포 래미안원펜타스 등등은 4~5성급 주거 시설로 업그레이드 될 수 있겠지.
시범 케이스 소지역 재건축 삼익 타워는 커튼월 룩의 단지 고급화 비용으로 조합원 1인당 최소 수천만원의 추가 부담금이 예상된다. 대연비치는 더 고급화로, 고급화 추가 부담만 10년 전 낙후된 지방의 33평 분양 가격과 비슷한 조합원 당 1억 원 남짓을 부담해야 할 것으로 예상된다.
돼지 키워, 살찌워 자바묵기 용으로는 나쁠게 없지만, 앞서 예시 한 아파트들은 3~5성 호텔급 수준으로 글로벌 최고 경쟁력을 갖추지 못한 도시, 주거 환경임에도 불구하고 2018년 작금의 서울 집값은 글로벌 최고 수준에 근접할 정도로 올랐고 더 오르려 하고있다.
즉, 글로벌 동일 기준인, 공급 면적이 아닌 전용 면적을 기준으로, 반포 아크로 리버파크, 반포 주공은 평당 1억 2 천만 원~1억 5 천만 원대로 뉴욕 허드슨 강변의 수하이 라인, 도쿄 도라노몬 힐스, 롯폰기 힐스의 가격에 근접할 정도로 비정상적인 것처럼 높은데도 말이다.
세계인들, 특히 세계 고소득, 고자산가들의 인지도와 선호도에 있어서 서울과 뉴욕, 도쿄는 차이가 나는데, 세계 부유층들은 비슷한 가격이라면 과연 주거지로 서울, 반포를 선택할까? 일부 글로벌 고자산가들 주장처럼, 서울 집값이 반값이라도 뉴욕, 도쿄에서 살려하지 않을까?
그러나 매사 다 좋을 수는 없기에, 비정상이든 정상이든 작금의 초고가 서울 집값은 돼지 살찌워 잡아먹기 용으로,
매년 증가하게 될 가공할 수준의 종부세, 재산세 등 주택 관련 각종 조세, 준조세, 기타 각종 부담금 등 고액의 각종 비용을 납부할 수밖에 없을 것이다.
객관적 사실을 위주로 2023년 2월, 2022년 2월, 2021년 2월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.
2023년 2월 8일 부동산 단신 5.
'집값 띄우기' 의혹?...서울 강남구 개포동 '개포자이프레지던스', 경기 수원시 영통구 원천동 '광교중흥S클래스' 전용 84㎡, 동작구 사당동 '이수푸르지오더프레티움' 전용 84㎡, 강서구 마곡동 '마곡13단지힐스테이트마스터' 전용 84㎡ 등 최근 최고가를 기록했던 실거래 계약이 다시 취소되는 사례들이 발견되고 있다. 한편, 서울 강남구 도곡렉슬 전용면적 114㎡는 지난달 9일 1년3개월 만에 15억원 가까이 떨어진 26억5000만원에 거래됐다.
"자고 일어나면 떨어지는 전셋값"은 결국 11년 전 수준으로.... 송파구 가락동 헬리오시티의 전용면적 84㎡의 경우 지난 3일 17억6667만원 매매 거래됐지만, 전세 시세는 9억4000만원을 형성하고 있다. 서울 강북구 미아동 대단지 SK북한산시티(3830가구) 전용 84㎡는 지난해 11월 6억9750만원에 매매 거래됐지만, 지난 3일 3억8000만원에 전세 거래가 채결됐다. 강남구 개포자이프레지던스 전용 84㎡ 입주권은 24억5000만원에 거래됐지만, 현재 전세 매물은 9억원대다.
구축 아파트보다 더 떨어진 신축?...서울 서초구 반포르엘2차 전용면적 84㎡(4층)가 11억5000만원에 전세계약이 체결됐다. 반면, 바로 옆 반포센트럴자이 전용면적 84㎡(15층)는 지난 1일 15억원에 전세계약이 갱신됐고, 인근 래미안퍼스티지 전용면적 84㎡(21층)도 16억원에 계약을 갱신했다. 인근 신축 신반포자이도 지난달 18일 같은 면적 13억원에서 24일 11억3400만원에 계약하며, 1주일 만에 1억5000만원이 빠지기도 했다.
경매...서울 강남구 압구정동 현대아파트 84동 1105호는 감정가 49억원에서 한 차례 떨어져 39억2000만원에, 노원구 상계동 상계불암 대림아파트 202동 1102호는 감정가 8억800만원에서 두 차례 떨어져 5억1712만원에, 은평구 진관동 은평뉴타운 구파발아파트 924동 303호도 감정가 13억5000만원에서 두 차례 떨어져 8억6400만원에 매각이 진행된다.
수원 영통구 망포동 동수원자이 전용면적 85㎡는 응찰자만 97명이었다. 이는 작년 수도권 최고 경쟁률을 기록했던 경기 부천 중동 중흥마을주공6단지 전용 37㎡(응찰자 80명)를 뛰어넘은 수치다. 경기 화성 남양읍 주거형 오피스텔 남양도시인 전용 29㎡도 응찰자 29명이 몰렸다. 도봉구청도 이날 준공된 지 42년이 넘은 백조아파트가 포함된 쌍문동 724 일대 재개발 사업 신속통합기획안 주민설명회를 개최했다.
2022년 2월 8일 부동산 단신 5.
강남3구 전체 갭투자 거래는 2건으로 전체 75건의 2.7%, 모습 감춘 강남3구 갭투자…서초구 반포동 '아크로리버파크' 전용면적 84㎡는 45억원에 팔렸던 거래 당일 보증금 21억원의 신규 전세 계약이 체결됐다. 반포자이 전용 244㎡ 역시 58억원 매매 계약 바로 다음 날 38억원 전세 계약이 이뤄졌다. 래미안퍼스티지 전용 84㎡ 36억원 거래도 전세보증금 19억원을 낀 갭투자다. 대치동 은마아파트 전용 76㎡는 지난달 24억9000만원에 거래됐다.
잠실 1건, 개포 3건…서울 아파트 시장 '개점휴업'... 서울 송파구에서 19건이 매매됐는데, 이 중 잠실동에서는 리센츠 아파트 전용 84㎡가 유일한 거래건이었다. 잠실동은 2006~2008년 재건축으로 대규모 공급된 엘스·리센츠·트리지움·레이크팰리스, 잠실주공5단지·아시아선수촌·우성 등을 합하면 2만5000여 세대가 훌쩍 넘는다. 행정동 기준으로 잠실4동인 신천동 파크리오아파트까지 포함해도 '범 잠실'의 거래 건수는 3건에 불과하다.
서울 아파트 매매건수는 639건으로 전년 동월 5968건의 10%다. 신규 구로구 궁동 '궁동에스하임', 강서구 방화동 '마곡노블리안'을 제외하면 기존 아파트 거래는 502건에 그친다. 한편, 강남구 일원동 디에이치자이개포 전용 84㎡는 지난해 29억9000만원에서 최근 20만8273만원에 거래됐다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡, 양천구 목동 신시가지7단지 전용 66㎡, 성북구 길음동 ‘롯데캐슬 클라시아’ 59㎡ 등 서울 아파트 전셋값은 하락했다.
서경인 지방 외의 지방도 리모델링 바람… 부산 해운대구 좌동 ‘해운대상록’ 아파트는 리모델링 조합설립 주민 동의율 기준(66.7%)을 넘겼다. 부산시 해운대구 우동 ‘센텀센시빌’, 남구 용호동 ‘LG메트로시티’, 연제구 거ㅔ홈타운, 부산진구 양정동 현대 등도 리모델링 조합설립 준비에 나서고 있다. 경남 창원시 성산구 상남동 ‘성원토월’은 리모델링 조합설립 인가를 받을 예정이고 성산구 상남동 ‘토월대동’도 리모델링 조합설립 채비를 마무리했다.
2021년 2월 8일 부동산 단신 5.
[르포]'억~억~' 교통호재에 덕양구 '호가 올리기' 과열...7일 덕양구 일대 부동산업계에 따르면 수도권광역급행열차(GTX)가 정차할 3기 신도시 창릉역과 가까운 도내동의 고양원흥동일스위트 전용 85㎡형은 지난해 7월만해도 국토교통부 실거래가 기준 7억4000만원에 거래됐는데 올 들어 11억원에 실거래 신고가 됐는데 전용 85㎡ 일부 집주인들은 호가를 15억원까지 부르고 있다. 인근 도래울파크뷰 전용 85㎡형은 올해 1월 8억1500만원에 거래된 후 호가가 9억원 후반선부터 13억원 사이에 형성됐다. 원흥호반베르디움 전용 101㎡형 매물은 16억8000만원까지 나와 있다.
3호선의 종점인 대화역과 GTX-A 킨텍스역 예정지 인근에 위치한 '킨텍스꿈에그린 아파트' 전용면적 84㎡는 지난해 12월 26일 14억원에 거래됐다. 삼송지구 랜드마크 아파트로 꼽히는 현대아이파크2차 전용 85㎡형은 최근 10억원대에 거래되고 있다. 인근 중개업소에 따르면 호반베르디움22단지 전용 85㎡도 지난 달 9억8000만원에 실거래됐는데, 현재 호가는 13억원까지 급등했다. 인근 지축지구에서도 차량기지 개발 등이 호재로 예상되면서 지축역센트럴푸르지오 85㎡형은 최근 10억5000만원에 거래돼 실거래 10억원대에 진입했다. 서울에서도 전용면적 84㎡기준으로 10억원대 매물을 구할 수 있어 기대치가 과도하다는 지적도 나온다. 현재 서울 서대문구 남가좌동 DMC파크뷰자이 1단지 전용면적 84㎡ 실거래가는 12억원(1월16일 기준) 수준이다.
한 반 35명이면 ‘과밀 초등학교’인데... “근처 집값은 더 비싸다”..7일 교육부 학교알리미에 따르면, 서울 강남구 대치동 대치초등학교는 지난해 학급당 학생수가 37.7명으로 전국 1위를 차지했다. 이는 전국 평균 학급당 학생수인 21.8명을 72%나 초과하는 수치다. 이들 학교에 학생이 몰린 것은 전국 최대 학원 밀집지역인 ‘대치동 학원가’을 끼고 있는데다, 단대부고·숙명여고와 같은 명문 일반고 진학도 용이하기 때문이다. 이들 초등학교로 배정받을 수 있는 아파트는 집값과 전세금도 다른 지역보다 더 크게 오른 것으로 나타났다. ‘래미안대치팰리스’ ‘대치아이파크’ ‘대치삼성아파트’ ‘도곡렉슬’ 등이 대표적이다.
강남구 도곡동 대도초등학교도 한 학급에 35.7명으로 과밀도가 높았다. 대도초 학군인 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용면적 114㎡는 지난해 12월 28일 33억원에 거래되며 연초(24억1000만원) 대비 36%가량 상승했다. 개일초 배정인 도곡동 ‘타워팰리스 2차’ 전용면적 115㎡가 비슷한 기간 23억2000만원에서 24억9000만원으로 가격 상승이 정체된 것과 비교된다. 전세금은 요즘 더 크게 오르는 중이다. 지난 2000년 준공된 대치삼성아파트 전용면적 97㎡는 지난해 11월 3일 보증금 18억원(11층)에 전세 계약이 체결되며 사상 최고 가격을 갈아치웠다.
경동초와 맞닿은 범어동 ‘빌리브범어’와 ‘범어센트레빌’ 전용 85㎡의 최근 거래가격은 각각 15억3000만원과 14억6500만원으로 연초 대비 4억~5억원 가량 올랐는데 대구 최고가 아파트인 범어동 ‘두산위브더제니스’보다 35%가량 비싸고 상승률도 훨씬 높다. 부산에서는 해운대구 재송동 센텀초가 학급당 36.7명에다 센텀중·센텀고로 이어지는 에스컬레이터 학군의 메리트가 높고, 단지 인근에 학원가도 밀집되고 있어 센텀초 배정 단지인 ‘더샵센터파크 1·2차’ ‘더샵센터스타’ 매매·전세가격이 주변에 비해 많이 올랐다. 더샵센터파크 1차 전용 85㎡는 지난해 12월 25일 11억1000만원에 거래되며 연초 대비 4억원 가량 올랐다. 직선거리로 500m 떨어진 ‘해운대동부센트레빌’이 최근 6억1500만원에 거래된 것과 비교하면 두배 가까운 가격 차이가 난다.
대전에선 서구 둔산동에 소재한 한밭초가 학급당 학생수 35.5명으로 전국 상위 10위에 드는 과밀 초등학교다. 한밭초 배정 단지인 크로바아파트와 목련아파트는 각각 준공 30년, 29년차 아파트인데도 3.3㎡당 3000만원대의 가격을 형성하고 있다. 인근 둔산동 ‘국화우성아파트’, 탄방동 ‘공작한양 아파트’ 등은 3.3㎡당 1300만~1700만원대 수준이다. 크로바아파트 전용 115㎡는 지난해 10월 9억4000만원에 매매되며 연초(7억원) 대비 약 34% 상승했다. 국화우성아파트 전용 115㎡는 지난해 1월 6억1300만원에서 올해 1월 7억4800만원으로 22% 상승하는데 그쳤다.
또한, "정부가 이번엔 새 아파트값 올렸다"…순식간에 1.5억 '쑥'. 새 부동산 대책이 나온 지난 4일 마포구 염리동에 위치한 마포마포프레스티지자이 전용 59㎡ 입주권의 호가가 발표 전 15억 중후반대에서 발표 후 17억원으로 치솟았다. 최대 1억5000만원 이상 뛴 것이다. 4년차에 접어든 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡도 발표 직후 호가가 최대 1억5000만원 이상 상승했는데 대책 이전 20억원 중후반대였던 호가는 최대 22억원까지 올랐다