노인복지주택의 현주소와 투자전략은 ?

노인복지주택의 현주소와 투자전략은 ?   올해부터 노인복지주택(실버주택)시장의 대변혁이 예상된다. 지난 3월 11일 노인복지법개정안이 국회를 통과함에 따라 60세 미만인 사람도 입주가 가능하고 일반인에게도 양도 및 임대할 수 있는 등 재산권 행사가 자유로워진다. 지금까지는 2008년 8월 4일 이전에 건축허가를 받은 실버주택은 소위, 입소자격이 없는 60세 미만인자에게 매매, 증여 또는 임대를 할 수 없었다. 다시말해, 법적규제로 인해 실버산업이 유망할거라는 예측과는 달리, 특히 2000년대 이후 실버열풍에도 불구하고 실버주택산업은 계속 위축되어 왔다. 실제로 2008년 이후 실버주택사업실적은 전무한 실정이다. 때문에, 이번 법개정으로 나이와 양도제한이 풀리면, 투기수요가 몰리고 녹지등 주거환경이 훼손될 거란 우려의 목소리도 들린다. 실버주택은 자연녹지내에 건축이 허용되고 취․등록세 50% 감면, 전기사용료 20%할인, 주차장기준완화, 분양가상한제적용제외등 여러 혜택이 많다. 향후 노인복지주택의 제도변화와 고령화진전, 수요이동등에 따라 실버주택시장의 구조적 변화는 불가피해 보인다. 이에 따라, 현시점에서 공급자는 물론이고 수요자입장에서도 투자전략을 다시 짜야한다. 노인복지주택의 현주소를 살펴보고 투자전략을 점검해 본다. 노인주택은 노인주거안정을 위해 지난 89년 12월 처음 도입된 이후 93년에는 임대형, 97년에는 분양형이 허용되었고 2008년 이후 나이제한이 시행되었다. 그동안 국내실버타운은 삼성생명의 노블카운티, SK건설의 그레이스힐, 신성건설의 아너스밸리 등이 대표적이었다. 하지만 결과는 그리 성공적이지 못했고 우후죽순처럼 뛰어들었던 중소업체의 실버주택사업은 대부분 실패로 종결되었다. 그 이유는 뭘까. 그리고 앞으로의 투자전략은? 입주한 사람들을 대상으로 조사한 보고서등을 살펴보면, 실버주택에 대한 불만요인내지 사업의 실패요인은 주택유형에 따라 다소 차이가 있다. 먼저, 전원형의 경우 가족과의 단절에 따른 외로움, 소통의 단조로움, 입주자들 간의 불필요한 경쟁의식에다 판박이식 식사와 낮은 의료시설, 여가, 편익시설의 부족등을 꼽는다. 도심근교형은 입지와 시설면에서 전원형보다 만족도가 높지만 비교적 높은 입주비용이 걸림돌이다. 최근 들어 인기를 끌고 있는 도심형 실버주택은 소비자의 욕구를 반영, 비교적 성공요인이 많이 내재되어 있다. 쾌적한 주거환경보다는 교통, 의료시설, 편익 및 여가시설, 커뮤니티 시설등을 완비하고, 개인별로 맞춤형 시설과 서비스를 제공하기 때문이다. 최근에는 병원이 운영주체인 “의료시설이 특화된 실버타운”이 인기상한가다. 피트니스, 수영장, 골프장등 각종 부대시설과 취미활동, 커뮤니티 공간이 호텔을 능가한다. 송도병원의 시니어타워와 보바스기념병원의 더헤리티지시니어타운, 건국대의 더클래식500등이 대표적이다. 요컨대 사업침체, 미분양에 시달리던 실버주택산업은 다소 활기를 띄고 거래증가, 가격상승등 시장의 지각변동 및 새로운 투자처의 부상도 예견된다. 하지만, 여전히 투자 시 유의할 점도 많다. 실버주택은 분양가외에도 매월 일정한 관리비를 부담해야 한다. 그리고 부동산 경기침체, 투자심리 위축등을 고려할 때 투기수요의 유입 및 자산가치의 급격한 상승은 기대하기는 어렵다. 한마디로, 입주금이 비싼 만큼, 연금소득대비 입주비용을 따져 보아야 하고 실거주 관점에서 접근해야 한다. 세부적인 계약사항으로는 시공사는 부도위험이 없는지, 공신력 있는 기관에서 운영하는지, 시설운영선납금 반환가능여부, 부대시설의 이용요금 별도부과여부등을 꼼꼼히 따져 보아야한다. 무엇보다도 실버주택은 투자가치보다는 은퇴후 행복한 삶의 주거가치에 비중을 두고 선택해야 한다. 따라서 노년층은 언제든지 주거이동이 가능하도록 노후의 정주권(定住圈)을 확보할 필요가 있으며 자금활용이 쉽도록 분양보다는 임대전략이 비교적 유리하다는 판단이다. <DIV class=autosourcing-stub> </DIV>