만화로 보는 공매 . 경매(경매 기본공부 참고)

[김범구]

공매로 보증금 날리는 세입자 많다

배당 필수 상식

■ 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자

가) 이중경매신청인

선행사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 채권자는 별도의 배당요구를 하지 않아도 배당을 받는다(민집 148조 1호. 자세한 것은 후술하는 라. 배당받을 채권자 (1) 배당요구의 종기까지 경매신청을 한 압류채권자의 채권 부분 참조).

(나) 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자

첫 경매개시결정등기 전에 가압류집행을 한 채권자는 배당요구하지 않더라도 배당을 받는다(민집 148조 3호). 따라서 이에 해당하는 가압류채권자가 채권계산서를 제출하지 않았다 하여 배당에서 제외하여서는 안된다(대판 1995.7.28. 94다57718).

(다) 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자

1) 첫 경매개시결정등기 당시의 등기된 우선변제권자
우선변제청구권이 있는 채권자 중 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 매각으로 인하여 각 그 권리가 소멸되는 대신 당연히 순위에 따라 배당받을 수 있다(민집 148조 4호).
그런데 위의 등기된 우선변제권자 중 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자에게 배당요구가 없더라도 당연히 소멸하는 권리를 가진 채권자와 배당요구를 하여야만 비로소 소멸하는 권리를 가진 채권자가 있다.
경매개시결정이 등기되기 전에 설정된 매각부동산 위의 권리 중 담보권이나 최선순위가 아닌 용익권(저당권 ․ 압류 ․ 가압류에 대항할 수 없는 것)은 매각으로 인하여 당연히 소멸(소멸주의, 민집 91조 2항, 3항, 148조 4호)하는 대신, 법률상 당연히 배당요구한 것과 동일한 효력이 있으므로(대판 1996.5.28. 95다34415, 대판 1999.1.26. 98다21946), 별도의 배당요구가 없더라도 순위에 따라 배당받을 수 있다.
저당권은 물론이고 저당권설정의 가등기가 되어 있는 경우 그 가등기도 당연히 소멸하고, 전세권이나 등기된 임차권 같은 용익권 중 최선순위가 아닌 것도 당연히 소멸한다.
가등기담보권은 저당권과 마찬가지로 우선변제청구권이 있으나, 등기부에 담보목적의 가등기인 취지가 기재되어 있지 않고 단지 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기라고만 기재되어 있는 대부분의 경우에는 등기부에 적힌 내용만으로 그 가등기가 담보목적의 가등기인가의 여부를 알 수 없고, 또 담보목적의 가등기라 하더라도 피담보채권의 공시가 없기 때문에 가등기담보권의 경우에는 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당받을 수 있다(가담법 16조 2항).
한편 저당권 ․ 압류 ․ 가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 그 권리자가 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하므로(민집 91조 4항 단서), 이에 해당하는 권리는 비록 첫 경배개시결정등기 전에 등기되어 있더라도 배당요구가 필요하다.
그런데 저당권 ․ 압류 ․ 가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는, 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 배당을 받을 수 있다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히 배당을 받을 수 있다는 견해로 나뉘어 있다.

2) 첫 경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자

국가나 지방자치단체, 공공단체 등이 국세징수법상의 체납처분의 예에 의하여 징수할 수 있는 채권의 징수를 위하여 국세징수법 56조에 의하여 한 교부청구는 강제집행에 있어서의 배당요구와 같은 성질의 것인데(대판 2001.5.8. 2000다21154 등), 경매부동산에 관하여 첫 경매개시결정이 등기되기 전에 체납처분의 절차로서 압류 또는 보전압류등기가 되어 있는 경우에는 교부청구를 한 효력이 있으므로(대판 1997.2.14. 96다51585 등) 이 경우에는 별도의 배당요구가 없어도 배당(교부)받게 된다.
반면에 첫 경매개시결정등기 후에 체납처분에 의한 압류등기(국세징수법 57조에 의한 참가압류등기도 마찬가지이다)가 된 경우에는 집행법원에 배당요구의 종기까지 배당요구로서 교부청구를 하여야만 배당을 받을 수 있다(대판 2001.11.27. 99다22311 등. 자세한 것은 후술하는 라. 배당받을 채권자 (5) 국세 ․ 지방세 채권 및 (6) 체납처분의 예에 따라 징수되는 공과금채권 부분 참조).

(라) 종전 등기부상의 권리자

주의할 것은 재개발, 재건축사업시행결과 공급된 부동산에 대하여 경매할 때 종전 부동산등기부에 기입되어 있던 부담등기의 권리자이다.
도시재배개발사업시행의 결과 대지 또는 건축시설을 분양받아 소유권을 취득한 자가 보유하고 있던 종전의 대지 또는 건축물에 관한 지상권 ․ 전세권 ․ 저당권 또는 등기된 임차권과 주택임대차보호법 3조 1항의 요건을 갖춘 임차권은 분양받은 대지 또는 건축시설에 설정된 것으로 보고{구도시개발법(2002.12.30. 법률 제6852호로 제정된 도시및주거환경정비법 부칙 제2조로 폐지된 것) 39조 1항}, 또한 재건축사업시행의 결과 새로이 건설되는 주택이나 대지에 관하여도 구주택건설촉진법(2002.12.30. 법률 제6852호로 개정되기 전의 것) 44조의3 5항에 유사한 취지의 규정이 있다(다만 구도시재개발법과는 달리 구주택건설촉진법은 종전 부동산의 부담의 종류를 ‘저당권 ․ 가등기담보권 ․ 가압류 ․ 전세권 ․ 지상권 등 등기된 권리’라고 하여 예시적인 열거방식을 취하고 있다).
따라서 위 두 사업의 시행결과 새로이 공급된 주택이나 대지가 매각부동산인 경우에는 그 등기부에 종전 부동산에 관한 부담내용이 이기되지 아니하였더라도 등기된 것과 동일하게 보아야 하므로(민법 187조), 종전 부동산의 등기부에 위와 같은 등기가 있는 경우에는 그 등기된 권리자도 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 채권자에 해당하는 것으로 보아야 한다.

위에 적은 채권자들 외의 채권자들은 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당받을 수 있다. 한편 배당요구할 수 있는 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법 ․ 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자에 한한다(민집 88조 1항).

■ 배당요구가 필요한 채권자

(가) 집행력 있는 정본을 가진 채권자

유체동산 집행절차에서는 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 자신이 별도의 강제집행을 신청하여야만 하고 배당요구를 할 수 없으나, 부동산 집행절차에 있어서는 별도의 집행신청을 하든가 배당요구를 하든가 선택할 수 있다.
본조의 집행력 있는 정본과 민사집행법 28조 1항의 집행력 있는 정본은 개념상 일치하는 것은 아니다. 즉 민사집행법 28조 1항의 집행력 있는 정본은 ‘집행문이 부여된 판결정본’을 뜻하지만, 본조의 집행력 있는 정본은 집행권원의 종류에 있어서 판결뿐만 아니라 민사집행법 56조 각 호의 집행권원이 모두 포함되고, 또한 집행권원에 표시된 급부의 내용이 주된 청구이든 대상청구이든 금전의 지급을 내용으로 하는 것이어야 하며, 강제집행에 집행문이 필요한 것은 집행문을 부여받아야 하지만 집행문이 필요없는 지급명령(민집 58조 1항)이나 이행권고결정(소액 5조의8 1항)은 집행문이 없어도 된다.
재산형과 법원의 과태료 재판에 의하여 확정된 과태료 채권도 검사의 집행명령에 의하여 독립된 강제집행이 가능하므로 여기에 포함된다. 따라서 이들 채권도 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다.

(나) 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자

경매개시결정등기 후에 동일 부동산에 대하여 가압류를 한 채권자를 말한다.
가압류채권자 중 첫 경매개시결정등기 전에 가압류를 한 채권자는 배당요구를 하지 않더라도 당연히 배당받을 수 있으나(민집 148조 3호), 첫 경매개시결정등기 후에 가압류를 한 채권자는 경매신청인에게 대항할 수 없고 집행법원도 가압류사실을 알 수가 없으므로 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다.
위와 같이 민사집행법 148조 3호가 가압류채권자 중 배당요구가 없어도 배당받게 되는 채권자를 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 채권자로 제한하였는데, 이는 문언상 이중경매개시결정이 있는 경우까지 포함하여 규정하고 있는 것이 명백하지만, 여기서 첫 경매개시결정등기란 현재 존속중인 경매사건 중 가장 먼저 개시결정등기된 사건을 뜻한다.
따라서 이중경매개시결정이 있는데 먼저 개시결정된 사건이 정지되었을 뿐인 경우에는, 먼저 개시결정된 사건의 경매개시결정등기 후에 가압류집행을 한 채권자는, 설령 그 가압류등기가 뒤에 경매개시결정된 사건의 경매개새결정등기보다 먼저 등기되었고, 또한 뒤에 개시된 경매사건에 따라 절차가 진행되더라도 배당요구의 종기까지 배당요구하지 아니하면 배당받을 수 없으나, 반면에 먼저 경매개시결정 사건이 취하 또는 취소되어 존재하지 않게 된 경우에는 뒤에 경매개시결정된 사건의 경매개시결정등기가 민사집행법 148조 3호의 첫 경매개시결정등기가 되므로 그 전에 가압류를 한 가압류채권자는 배당요구를 하지 않더라도 배당을 받을 수 있다.

(다) 민법 ․ 상업, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자

여기서 말하는 우선변제청구권이 있는 채권자는 등기 여부에 따라 두가지가 있다.
1) 하나는 등기 안 된 우선변제권자로서, 주택임대차보호법이나 상가건물임대차보호법이 적용되는 임차권 중 등기 안 된 임차권자의 임대차보증금채권(주택임대차보호법 3조의2, 8조, 상가건물임대차보호법 5조, 14조), 임금채권(근로기준법 37조), 사용인의 우선변제권(상법 468조) 등과 같이 우선변제청구권은 인정되고 있으나 등기가 되어 있지 않기 때문에 배당요구하지 않으면 그 채권의 존부나 액수를 알 수 없는 채권을 가진 자이다.
여기에 해당하는 채권자들은 배당요구할 수 있을 뿐 아니라 반드시 배당요구를 하여야만 배당받을 수 있다. 특히 주택이나 상가건물의 임차인이 이해관계인으로서 권리신고를 한 경우에도 이를 배당요구로는 볼 수 없으므로 다시 배당요구하여야 한다(송민 84-10).

2) 다른 하나는 저당권, 전세권, 등기된 임차권 등 등기는 되었으나 그 등기가 첫 경매개시결정등기 후에 되었기 때문에 민사집행법 148조 4호에 따라 당연히 배당받을 수 있는 채권자에 해당되지 아니하는 채권자이다. 이들 채권자가 민사집행법 88조 1항의 ‘민법 ․ 상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제권이 있는 채권자’에 해당하는지에 관하여 구민사소송법하에서는 견해의 대립이 있었으나, 실무는 긍정설의 입장에서 처리하여 왔는데, 긍정설에 의할 경우 민사집행법 148조 2호 및 4호의 해석상 배당요구가 있어야 배당받을 수 있다고 할 것이다.
그리고 민사집행법 148조 4호가 등기된 우선변제청구권으로서 매각으로 소멸하는 권리 중 배당요구가 없어도 배당받게 되는 채권자를 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 것으로 제한하였는데 이것도 문언상 이중경매개시결정이 있는 경우까지 포함하여 규정하고 있는 것이 명백하며, 따라서 여기서 첫 경매개시결정등기란 현재 존속중인 경매사건 중 가장 먼저 경매개시결정등기된 사건의 경매개시결정등기를 의미하는 것임은 전술한 가압류등기의 경우와 같다.
따라서 이중경매개시결정이 있는데 먼저 경매개시결정된 사건이 정지되었을 뿐인 경우에는, 먼저 경매개시결정된 사건의 경매개시결정등기 후에 등기를 한 위의 각 등기를 한 채권자는, 설령 그 등기가 뒤에 경매개시결정된 사건의 경매개시결정등기보다 먼저 등기되었고, 또한 뒤에 경매개시결정된 사건에 따라 절차가 진행되더라도 배당요구의 종기까지 배당요구하지 아니하면 배당받을 수 없으나, 반면에 먼저 경매개시결정 된 사건이 취하 또는 취소되어 존재하지 않게 된 경우에는 뒤에 경매개시결정된 사건의 경매개시결정등기가 민사집행법 148조 4호의 첫 경매개시결정등기가 되므로 그 전에 등기를 한 채권자는 배당요구를 하지 않더라도 배당을 받을 수 있다.

(라) 조세 기타 공과금채권

조세 기타 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있는 공과금채권(과태료 중 법원의 과태료 재판을 거치지 아니하고 행정관청에 의하여 부과된 채 확정된 과태료 채권도 여기에 해당한다)에는 징수순위가 일반채권보다 앞서는 것과 그렇지 아니한 것이 있고, 전자 중에도 납부기한에 따라 담보권과의 우선순위가 달라지는 것과 그렇지 아니한 것이 있는데, 어느 것이나 이들 징수금이 미납된 경우 배당ㅇ구의 종기까지 국세징수법상의 체납처분의 예에 의한 압류 ․ 참가압류 또는 교부청구를 하여야만 배당받을 수 있다.

(마) 대위변제자의 배당요구

타인의 채권을 대위변제하였거나 또는 공동저당권자에 대한 이시배당의 결과 차순위 채권자가 대위하는 경우(민법 368조 2항)에 대위권자는 피대위자와는 별도로 배당요구를 하여야 하는가에 관하여는, 원칙적으로 피대위자가 배당받기 위하여 배당요구가 필요한 경우에는 대위할 범위에 관하여 대위권자만이 배당요구해도 되고(대판 2000.9.29. 2000다32475 참조), 대위할 범위에 관하여 피대위자가 이미 배당요구하였거나 배당요구없이도 당연히 배당받을 수 있는 경우에는 대위권자는 따로 배당요구하지 않아도 배당기일까지 대위권자임을 소명하면 된다고 할 것이다.
한편 대위변제자가 배당요구할 때는 피대위자의 배당요구의 자격외에 변제자 대위에 관한 요건 즉 대위변제사실뿐 아니라 임의대위의 경우 피대위자의 승낙(민법 480조 1항) 등 대위권행사의 요건도 소명하여야 하고, 또한 피대위자가 집행력 있는 정본을 가진 자인 경우에는 그 정본에 승계집행문도 받아야 한다.

(바) 배당요구할 수 있는 채권자의 채권이 압류된 경우 그 압류를 배당요구로 볼 것인지의 문제

위에서 본 배당요구를 할 수 있는 채권자 본인은 배당요구하지 않았는데도, 그 채권자를 채무자, 국가를 제3채무자로 하여 그 채권자에 대한 다른 채권자가 배당금채권을 집행대상으로 삼아 압류한 경우 집행법원은 전언통신으로 압류의 통지를 받게 되는데, 그 압류를 대위에 의한 민사집행법 88조의 배당요구로 볼 것인가는 문제인바, 이는 부정하여야 할 것이다. 그 이유는 ① 위 88조의 배당요구는 부동산 소유자를 집행채무자로 하여 집행을 하는 경매법원에 하여야 하는 것인데 반하여 배당금채권에 대한 압류는 배당요구할 수 있는 채권자를 집행채무자로 하여 경매법원이 아닌 다른 집행법원에 대하여 신청하는 것으로서 경매법원이 전언통신을 통하여 압류의 통지를 받더라도 그 통지는 채권압류에 관한 제3채무자로서 통지를 받는 것에 불과하고, ② 위 배당요구는 배당요구할 수 있는 채권자의 채권변제를 위한 배당요구인데 반하여 배당금채권에 대한 압류는 배당금채권을 압류한 집행채권의 변제를 위한 집행행위에 불과하기 때문이다. 따라서 경매절차에서 배당요구하지 아니한 채권자의 채권을 압류한 채권자는 별도로 경매법원에 채권자대위권의 요건을 갖추어 배당요구하여야 한다