아파트 평당 건축비 200만원이면 된다.

건축에 대한 불편한 진실     1. 여러 건설업체에서 작성한 견적서의 금액이 적정하다고 생각하는 이유는 여러분이 건설에 대해서 문외한이기 때문이다.   이에대한 부연 설명은 이 게시판 19332번 글에 설명되었으니 생략한다.   2. 어느업종이나 마찬가지 이듯이... 건축에서도 도매와 소매의 차이는 분명히 존재한다.   건물 한채를 짓는 가격과 수십채를 짓는 가격이 같을꺼라고 생각하는건 여러분들의 경제상식이 너무나 빈약한 결과이다. 우리가 이 게시판에서 자주 다루는 아파트는 소매일까? 도매일까?? 대형건설사들은 건설 자재를 납품 받을때 여러분들이 건물 한채 지을때 납품받았던 건설 자재가격과는 전혀 다른 내고된 가격으로 자재를 납품 받는다. 건축이라는게 자재값+ 인건비이고..대부분의 경우 자재값이 건축비의 60~70%를 차지하는데 과연 여러분이 한채짓는 건축비와 대형건설사들이 수십채 짓는 건축비가 동일할꺼라 기대하는가?? 건축자재중의 대표겪인 콘크리트와 철근의 경우만 보더라도 상황에 따라 2~3배까지 납품 가격이 차이가 난다.   3. 본인이 건축주가 되어야할 상황이고 건축에 대해서 잘 모른다면.. 반드시 믿을만한 건축 경력자를 섭외하라.   건축에 대해서 잘 아는 사람이 한 건설사에 일괄 도급하는 경우를 100%라고 가정하면.. 건축에 대해서 잘 아는 사람이 직영을 하게 되면 건축비가 70% 정도로 절감된다. 그러나 건축주는 직영으로 인해 신경쓸게 많아지고 상당히 힘이 들게 된다.   건축에 대해서 잘 모르는 사람이 한 건설사에 일괄 도급하는 경우엔 120%의 건축비가 소요된다. 차이가 나는 이유는 건축주가 건설에 대해서 문외한이기 때문이다. 어느업종이든지 본인이 잘 모르면 어느정도의 바가지는 감수해야 한다. 건축에 대해서 잘 모르면서 돈 아끼겠다고 직영공사를 하게되면 150%의 건축비가 소요된다. 이건 그야말로 일은 일대로 하고 돈은 돈대로 들게되는 병신 짓거리이다.   건설 기술자가 단순히 건축을 잘해서 건설 기술자가 아니다. 같은 구조물을 좀더 빠르고 좀더 저렴하고 좀더 안전하게 지을수 있기 때문에 건설 기술자인 것이다.   4. 현장소장이 믿을만한지 다시한번 반문하라. 현장소장이 마음만 먹으면 건축비 빼돌리는건 식은죽 먹기이다.   건설 현장에서 현장소장처럼 건축비를 빼내기 쉬운 사람은 없다고 보면 된다. 인건비 빼돌리기..하도업체 공사금액 부풀리기... 이모든 일은 건축주가 건설에 대해서 잘 알아도 당할수 있고..잘 모르면 더많이 당한다. 공사현장에서 현장소장의 재량이라는것은 상당히 크다. 감리가 상주한다면 상대적으로 현장소장의 재량은 줄어들겠지만.. 건설업계 현실상 무늬만 감리인 경우가 허다해서...사실은 현장소장은 공사현장에서 무소불위의 존재라 봐야한다. 현장소장의 재량과 도면 사이에서 현명한 판단을 내릴줄 아는 현장소장을 부린다면.. 그 현장의 건축비는 상당히 절감된다.   5. 내 집의 천정은 윗집의 바닥...내집의 바닥은 아랫집의 천정... 아파트 건축비가 단독에 비해 저렴할수 밖에 없는 진실....   아파트 공사비를 얘기할때 일반 단독이나 전원주택 공사비를 얘기하는 사람들이 참 많다. 일단 2번글에서 언급했던 것처럼 아파트는 도매라 봐야 하고 일반주택은 소매라 봐야한다. 이러한 도매와 소매의 가격차이 외에도 아파트는 건축비가 절감될수밖에 없는 이유가 있으니... 여러분이 살고있거나 방문했었던 아파트들을 가만히 들여다 보면... 일반 단독주택이 4개의 벽과 한개의 천정 한개의 바닥으로 집 하나를 완성시키는 것에 비해... 거의 50%정도의 재료로 아파트 한 가구를 완성시킬수 있다는걸 알수 있게 된다. 더군다나 일반 단독처럼 외장재료에 돈이 들어가지도 않는다. 건설업계의 엄살은 그동안 여러분들에게 바가지 씌웠던 과거의 환상을 잊지못해 부르짓는 절규라 생각하면 된다. 그동안의 주택건설업은 그야말로 땅집고 헤엄치기 였으니... 그 모든건 여러분들의 호구정신 덕분이었다.   6. 수작업과 공장 대량생산품의 가격차이. 그러나 한국 건설업은 공장 대량 생산품이 수작업 제품보다 비싸게 값을 받아 쳐먹는 현실...   과거의 수공업 방식에서 공장 대량 방식을 채택한 이유가 뭘까?? 당연히 좀더 짧은 시간에 더 많은 물건을 생산할수 있다는 장점과 더불어 원가 절감 때문이다. 그렇다..대량생산 방식은 항상 원가가 절감된다. 그렇다면 아파트는 대량생산 방식일까? 수공업일까?? 결론적으로 중간단계라 보면 된다. 일단 아파트 골조공사의 경우는 동일한 폼으로 계속해서 공사를 하기때문에 대량생산에 가깝다. 당연 일반 주택처럼 목수 동원해서 틀짜고 철근 엮어서 하는 수공업 공사에 비해 공사비를 비약적으로 줄일수 있다. 물론 일부 공정의 경우는 수공업에 해당되는 공정도 있으니...중간단계라 칭하는 거다.   7. 그동안의 분양가 산정 방식?? 건설사들이 그동안 주택사업으로 떼돈을 벌어들일수 밖에 없었던 이유..   과연 그동안 아파트 분양가는 어떤 방식으로 책정되었을까?? 무엇이 그들로 하여금 분양원가를 공개하지 못하게 만들었을까?? 건설사가 정말..대지구입비용 얼마...대지조성비용 얼마...공사금액 얼마...회사내부관리비 얼마... AS비용 얼마....금융비용 얼마...................(선분양 하는 주제에 금융비용을 넣는건 웃기는 일이지만..) 이렇게 계산해서 분양가를 산정했을꺼라 생각하는가?? 건설사들의 분양가 산정 기준은 항상 "주변 아파트 시세보다 조금 높게" 였다. 건설사들 입장에선 본인들은 새 아파트이고..주변은 중고아파트이니 그보다 높게 분양가를 책정하는게 맞아 보일수도 있다. 그리고 그동안의 아파트 시세상승 덕에 그러한 방식이 한편으론 적정해 보일수도 있었다. 그러나 그러한 덜떨어진 계산 방식 덕분에 지금 건설 업계는 부도 패닉에 빠져있다.   8. 분양원가를 공개하지 못하는 이유?? 금융떨거지들과 건설사들의 합작품인 PF고리대금이 건설 원가라고???   건설 업계에선 나름대로의 이유를 나열하지만..다 웃기는 소리다. 앞으로도 그러한 말도 안되는 이유를 나열하며 선분양 하는 주제에 분양원가 공개도 못하면서 고분양가를 지속하는 건설사들은... 주택 분양을 포기해야 할것이다. 건설 업계가 분양원가를 공개하지 못하는 이유는... 그동안 분양원가에 의해서 분양가를 책정하지 않았기 때문이고 바로 그러한 이유때문에 분양원가 공개의 후폭풍이 두렵기 때문이다. 또한 현재 상태의 분양원가중 50% 이상이 금융비용(PF 고리대금)이기 때문이다. 과연 용적율 감안한 지가가 평당 500만원이고 건설비용이 200만원인데... 평당 분양가가 평당 1,400만원이라면 그 아파트가 분양 될까?? 건설사들은 나름대로의 변론으로 이렇게 설명할지도 모른다. 평당 700만원은 금융비용이다~~!! 평당 700만원 씩 금융비용을 건설회사 대신 치뤄줄 용자들이 있으신가??   바로 이러한 이유로 건설회사는 분양원가를 공개하지 못하는 것이고.. 건설회사와 합작한 금융떨거지들은 분양원가에 PF고리대금 이자를 집어 넣는게 당연하다 세뇌한다.   9. 대기업이 만든 명품 아파트?? 대기업 딱지만 붙이면 대기업 아파트가 되는 불편한 진실....   몇년 전부터 유명 연예인들을 내세워 명품 아파트 임을 알리는 이미지 광고가 대세다. 이건 한마디로 웃기는 소리다. 과연 대형 건설업체들 본인들이 건축 공사를 하는 것일까??   건설 업체는 종합건설 면허를 득한 건설 업체와 단종면허를 득한 건설 업체로 나뉠수 있다. 우리가 접하는 대다수의 건축물들은 종건 면허를 득한 건설사에게만 건축허가가 나온다. 물론 이러한 규제를 피하기 위해서 면대가 활성화 되어있기도 하다.   면대의 경우가 아닌 종건면허를 가진 건설업체가 공사를 낙찰 받아 공사한다고 가정해보자. 과연 그 건설업체에서 직접 공사를 할것이라고 생각하는가?? 그들은 종건면허를 바탕으로 낙찰만 받았을뿐 결국 단종면허를 가진 업체들에게 각각의 공정마다 하도를 준다. 그리고 그러한 공정관리 명목으로 관리자를 한명 둘뿐이다. 대형 건설업체는 다를것 같은가?? 그러니 명품 아파트 라고 하면서 가격거품 만드는 꼬라지가 우수운 것이다.   ======================================================================================================   현재 수백만채의 주택이 공실로 남아돌고 있다. 한국의 인구구조 역시 정체 또는 줄어들고 있는 상황이다. 때문에 앞으로도 더많은 주택이 공실로 남아돌수 밖엔 없다. 유실주택수가 있다고?? 웃기는 소리하지 마라... 한국에 수만개의 건설업체의 대다수가 주택 건설업이다. 그들이 모두 부도나기 전에는 어떤 방식으로든 주택은 건설되고.. 그러한 건설되는 주택수가 유실주택수보단 훨씬 많다.   사실 유실 주택수의 대다수는 재건축 재개발 때문이었고... 그마저도 이젠 사기질이 안통해 기존 재건축 지정마저도 주민들에 의해서 취소되고 있는 상황이다.   그동안의 한국 주택시장이 공급자(건설사) 위주의 독과점 시장이었다면... 지금부턴 소비자 위주의 시장으로 재편 될수 밖에 없다. 그러나 지금까지 처럼 아무 생각 없이 남따라 집사는 무지몽매한 소비자 위주의 시장은 여전히 건설사들 배만 채워주는 호구시장일 뿐이다.   소비자가 현명하게 깨어있지 않으면... 소비자를 위한...소비자에 의한...시장은 열리지 않는다. 여러분들이 재래시장에 가서 몇푼 안되는 물건을 가격흥정하거나... 원산지 살펴 보는 노력의 백분지 일만이라도 주택시장에 관심을 기울인다면... 결국 건설사들의 호구잡이 영업은 종말을 고할수 밖엔 없다. 결국 공은 소비자에게로 돌아가는 것이고... 현재의 부동산 상황은 이를 위한 과도기적 시장이라 봐야한다.   응급실에 누워있는 환자를 일으켜 세우기 위해 마약을 투여할것인가... 아니면 환자에게 고통을 주더라도 완치를 위해 고름을 쥐어 짤것인가는... 이제 전적으로 여러분들의 몫이다.   ======================================================================================= 30평 아파트를 지으려면 시멘트 약 30톤이 필요하다고 한다. 평당 1톤 정도 사용되는 셈이다. 현재 톤당 시멘트 가격은 7만3600원. 30평으로 환산할 경우 시멘트 자재비는 220만8000원이 소요된다. 철근은 30평 아파트 기준으로 9톤 정도 소요된다고 한다. 톤당 철근 가격은 73만 원. 30평 아파트의 철근 가격은 총 657만 원이 소요된다.   즉, 30평 아파트 한채 짖는데 가장 중요한 건축 자재인 철근과 콘크리트가 총 877만 8000원이 소요된다는 결론이 나온다. 이를 평으로 환산하면 평당 292,600원이 소요된다.   즉 평당 30만원만 들이면 일단 아파트 뼈대는 완성 된다는 것이다. (물론 여기에 인건비는 포함되어있지 않다. 인건비 포함하면 평당 50만원 정도 소요된다.) 이외에 주요 건축관련 소용 비용은..토목공사비 전기공사비 소방설비공사비 내장공사비 외장공사비 등이 있을것이다. 어떻게 하면 평당 400만원 500만원의 건축비가 들어갈까?? 더군다나 위의 가격은 대규모 발주로 인한 내고(할인)를 감안하지 않은 금액이다.   이와 관련 현업 종사하시던 분의 생생한 증언을 한번 들어보자.   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/2520974251F9B0A627" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="1024" border="0" hspace="1" vspace="1" width="1024" id="A_2520974251F9B0A6272669"/>   <img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/267F243D51F9B0B12D" class="txc-image" style="FLOAT: none; CLEAR: none" actualwidth="1024" border="0" hspace="1" vspace="1" width="1024" id="A_267F243D51F9B0B12D2F84"/>     어떤 아파트 단지가 20% 정도만 분양이 되어 돈이 들어와도... 해당 건설사와 시행사는 본전치기는 한단다.   현재 어느정도의 거품이 분양가와 건축비에 끼어있는지를 정말 몰라서 평당 400만 500만을 부르짖나??   적선을 하고 싶으면 주위에 어려운 사람들에게 하라 도둑질 하다 도둑질 할놈이 줄어들어... 먹고 살기 힘들어진 토건마피아들에게 할바엔 말이다.