1) 손해발생 근거 ① 일반 기준 분양면적, 시설품목 등의 기준은 1차로 분양계약서와 시방서등 설계도면, 2차로 분양공고 (판례) 와 모델하우스 내용, 3차로 카다로그등을 들 수 있다. 실제로 카다로그에는 평형으로 기재되어 있으나, 분양계약서에는 이보다 작은 면적으로 평방미터로 기재되고 분양계약서의 면적대로 시공된 경우에는 면적차이를 배상 청구하기는 어려울 듯.
② 설계도면 부산 우성베스토피아아파트사건(부산지법 1994.11.11. 손해배상 인용판결) 지하실 천장단열재 부실시공 등 공용부분 10곳과 각 세대의 창호방충망 미설치등 전용부분 5 곳이 설계도와 달리 시공되어 이에 대해 17억 9천만원(138가구)의 손해배상을 인정한 것이다.
1989. 2. 8.경 사용검사를 받은 후5년이 지났으나, 하자보수기간이 만료된 때에 사업주체가 입주자들에게 이를 통보하고 보수종료 동의를 받지 아니하니 하였기 때문에 하자보수책임을 인정하였다 (동아일보 1994. 11. 12.자).
덕산아파트 건 설계도면에는 홈오토메이션(CCTV,카메라, 도어폰, 가스감지기, 방범스위치, 전화 등)으로 설계되어 있으나, 시설되어 있는 비디오폰은 카메라와 인터폰만 사용할 수 있는 제품이 설치됨. 사업주체는 모델하우스에 설치되었던 제품으로 시공 주장.-- 사업주체는 사업계획승인시 설계도면과 동일하게 건설하여 분양할 책임이 있다. 차이 나는 부분은 손해배상 가능. 모델하우스도 설계도면에 의하여야 함.
입주자가 사용검사권자에게 제출된 설계도서의 내용을 확인하고자 할 경우 1974. 11. 28.경상남도 행정심판위원회는 창원군수에 대한 행정정보비공개결정 취소재결. 군내 국제한마음타운 입주자대표회의는 아파트에 하자가 발생, 설게도면과 일치하게 시공되었는지 여부를 검증하기 위해 사용검사권자인 군수에게 행정정보공개 운영지침에 근거하여 당 해 아파트의 사업계획 승인도면과 기타 서류의 복사를 요청. 공개대상 목록에 열거되어 있지 아니하여도 공개 제외 항목에 해당되지 않는 한 공개해야 한다고 결정하였다.
③ 계약서 계약서 명시된 공유대지지분 분양과정서 누락되었을 때는 배상 마땅 서울민사지법 합의16부 (재판장 박효열부장판사)는 27일 서울 도봉구 도봉동 럭키아파트 주민 4 백55명이 아파트 단지 상가건물의 대지면적만큼 토지대금을 돌려 달라며 아파트를 분 양한 군인 공제회를 상대로 낸 손해배상 청구소송에서 "피고는 원고들에게 1백여만원씩 5억 여원을 지급하라'고 원고승소 판결했다. 재판부는 '피고가 아파트 분양계약서의 공유대지면적에 상가건물 면적을 포함한 평수를 기재했으나 실제 원고들이 분양받은 공유대지 지분면적은 상가건물이 제외된 사실이 인정된다'며 '피고 는 분양계약에 명시된 분양면적 전부의 소유권을 이전해 줄 엄격한 의무가 있으므로 여러 사정과 관계없이 부족한 토지면적의 대금을 배상할 책임이 있다'고 밝혔다. (한국 일보 1995. 1. 28.자)
④ 분양공고 서울고법 민사11부 1994. 10. 11. 판결, 상계동 주공12단지아파트 입주자 738명, 수요자들은실제로 건축이 완료된 아파트를 확인해 선택하기 어렵기 때문에 분양공고 내용을 보고 계약하는 것이 현실이다. 주공은 공고된 공유대지 면적에 대한 실제 부족분의 대금을 감액해야 하고 이미 지 급된 것은 반환하여야 한다. 즉 아파트 분양공고면적과 등기부로 확인한 면적 차이 부분을 배상하여야 한다고 판시하였다.
⑤ 모델하우스(견본주택) 청주지방법원 민사3부 1994. 11. 18. 청주 수정아파트사건, 난방용 배관파이프(15mm PPC 파이프 대신 12mm)와 싱크대(정품 대신 유사품) 등이 모델하우스와 다르게 시공되어 주민 56세대가 시공회사를 상대로 손해배상 청구하였는데, 1,482만원을 지급하라고 판결한 것이다. ·모델하우스에 제시된 선택사양 품목 등과 나중에 아파트에 실제 설치된 품목들 사이에 품질이 차이날 경우에 대비하여 사진이나 비디오를 활용하는 것도 좋을 듯.
2) 배상창구의 시효 ①공동주택관리령 제16조 제1항--사용검사일로부터 최장3년. 다만 하자보수기간 종료 이후에도 요건을 갖춘 사용검사권자의 통보가 없다면 책임은 존 속한 다. 즉 위 령에 의한 사업주체의 하자보수책임은 사용검사권자의 조사 또는 재조사 결과하자보수의 종료사실이 확인된 때에 종료한다.
②민법 765조 불법행위 손배책임-- 안지 3년, 있은 지 10년
③집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 9조-- 동조항은 '1동의 건물 중 구조상 구분된 수개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있는 때, 동 건물을 건축하여 분양한 자의 담보책임'을 규정한 것이다. 그 담보책임은 민법 제 677내지 771조를 준용하여 수급인의 담보책임이 준용된다. 즉 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반공사의 하자에 대하여 인도후 5년간 목적물이 석회조, 연화조, 금속 기타 이와 유산한 재료로 조성된 것은 10년간 하자담보책임이 있다.
3) 선택사양 문제 부산고법 1994.7.8. 창포경납아파트 사건 사양품목대 상당금 청구 시공회사는 아파트 분양계 약시 입주자들의 혼선을 방지하고, 계약내용을 명백히 하기 위해 안내판과 안내팜플레트 분양계약 서 등에 승인분양가격과 선택사양 품목대금을 구분기재하여야 하며, 또한 선택사양품목의 범위를 구체적으로 명시하고 이를 선택하지 아니할 경우 입주자들이 취할 수 있는 방법 등을 명백히 고지하여 아파트공급계약과 선택사양 품목공급에 관한 계약을 별도로 체 결하는 것이 마땅하다. 이를 이행치 아니하고 폭리를 취한 행위는 불공정한 법률행위에 해당한다고 판시하였다.
서울지법 동부지원 민사5부 1994.8.8.판결 광주시 미라보 3차아파트에 대해 시공회사는 견본에 비해 품질이 훨씬 떨어지는 장식장·신발장 등을 설치한 경우, 옵션가격과 실제가격 간의 차액 상당 손해를 배상하라고 판결하였다.
1995년부터 아파트 사양선택품목(옵션)에 대한 규격 재료 등을 명기한 내역서를 분양계약서 에 첨부하고, 위 내역서와 같은 마감재로 시공하여야 한다. 변경시 계약자 전원의 동의를 요하도록 하였다. 국민주택(전용면적 60평방미터 이하)에는 사업주체가 선택사양가격을 입주민으로부터 받을 수 없다 (주택분양가 원가연동제 시행지침 제10조 요건 해석).
4) 기타 손해 1. 사용검사가 시공회사 또는 사업주체의 잘못으로 지연될 경우, 중도금 및 잔금 대출시 담보물 부재로 연기된 동안의 대출금 지급에 관한 보증보험료 지불-- 손해배상 가능하다. 2. 전기계량기 불량으로 계량기 교체전과 교체 후의 전기요금차액 반환 청구-- 가능하나 금액 입증 곤란할 것임. 3. 입주 지연시 이로 인하여 기납부한 중도금에 대한 일정 연체요율을 적용한 지체배상금을 상호 약정한 경우-- 손해배상 가능하다. 또한 주택공급규칙 제19조에 의하면 사업주체가 당초의 입주예정일을 지키지 못할 경우 이미 납부한 중도금에 대해 지체보상금을 지급하거나 분양대금 잔금에서 공제하도록 정함. 사업자가 입주예정 일자를 단순히 예정월로만 밝힌 경우, 그 달의 마지막날이 경과한 이후 채무불이행이 시작됨. 허나 사업주체는 보통 준공전 사전 입주시킨다. 4. 인천지법 민사6부 1994. 2. 22. 판결, 인천 한국아파트 식수오염사고에 대하여 시공회사가 130 세대에 대하여 6억9천2백만 원을 배상하라는 취지. 수돗물에서 심한 악취와 오물찌거기가 섞여 나와 시수는 물론 빨래도 못하는 사고 발생. 설계도면 상 오수배관을 100mm로 사용하도록 되어 있으나 75mm 배수관을 사용한 점과 지하저수조 상단에 있는 맨홀구멍을 완전히 봉쇄하기로 되어 있는 것을 봉쇄하지 아니하고 방치한 과실을 인정하여 손해와 인과관계 있다고 판시. 5. 서울 남부지원 민사3부 1977.2.깃. 판결, 인천 경남아파트 일조권 침해 배상건, 입주민 279명 에게 100만 원에서 850만 원까지 도합 17억5천만 원 배상판결. 시공회사가 건축법상 아파트의 동 간 거리 및 높이 제한 규정을 지키지 아니하여 입주자들의 일조권 피해배상. 인접건물로 인하여 직사광선이 차단되는 불이익을 받는 경우에도 사회공동생활상 참아 주는 것이 불가피한 일이라고 생각되는 한도가 있으므로 법원은 일조권이 구체적으로 어느 정도 침해되었는지에 관하여 심리 판단하여야 한다. (대법원 제3부, 1989. 5 .9. 판결 88다카4697)
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