대구시, 경산시 아파트 입주정보와 시세.. 수성구, 달서구, 달성군.. 19~22년까지.. 19-8-3일 업본

[강투]

# 주택은 의식주의 필수재로 국민 재산의 "70%~80%(세입자 포함)"가 있는 "곳(인구 밀도가 높은 아시아)"이므로 수급 조절이 전제 개념이지만, 13년 수도권부터 현재 경남, 강원도까지 "공급 과잉(중간층 말살)"으로 "역전세(국민 싸움)" 후 급등 시장이 되고 있다.  고로 국민이 공급과 가격을 빠르게 알아 큰 손실에 대비하면 가처분 소득이 늘어나, 국가(국민의 총합)"는 발전한다는 취지~~ 

# 자료 수정 중, "오기와 대지권" 댓글 부탁~  숙지 사항을 필독하고, 핸드폰 "홈 화면 추가"하면 1초 검색.. 가로 회전하면 하나의 단지가 화면에 셋팅된다.  다음, 네이버 접속량에 따라 둘을 "홈에 추가"해서 이용하면 1초 검색된다.  

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1. 아래 "고가"는 국토부 실거래 가격을 적용한다. 고가에서 "10%내외(구축)"~"15%내외(신축 건령에따라)"로 낮추면 "저가"가 되고, 5%~10%내외로 낮추면 "중간 가격"이 되고, 10~15년 이상 된 주택 및 아파트는 대형일수록 신축에서 가장 중요한 "분양시의 실내 장식" 가격이 소멸되고, 수리 정도에따라 1000만~1억을 가산하면 되고, 구축일수록 대지의 가격이 중요하므로 "방향과 층수"의 가격이 소멸된다..  $ 은행 신용도 : "KB또는 기타 고-저가 x 70%-1700만(최우선 방공제 : 기타 시-군) = 은행의 담보 대출 금액" 

2. 재건축 "5층 이하(2종 전용; 용적률 상한 150%)"의 아파트와 재건축 이익이 큰 90년 내외의 "고층(3종 일반 원칙; 용적률 상한 300%)" 아파트"는 "잉여 용적률과 대지 지분"이 중요하므로 "건물 평형"보다는 "대지 지분의 땅값"으로 3.3당 가격을 비교 분석한다. 또한 공급 면적은 오차가 많고 국민의 재산과 직결되므로, "전용 면적"으로 용적률을 산출한다. 

3. 같은 입지에서, 새주택은 전용 평수(3.3당가격 타당)와 주차장이 가격이지만, 90년 내외의 고층과 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다.  

4. 건령은 2019년 6월 ; 19-6, 1994년은 94..  ?형 : 2형~5형은 2~5실내형.. 지번, 번지 : 푸르지오는 범어동 556-12번지..

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대구 수성구 입주; 19년 입주 1600세대, 20년 3100,  21년 2150,  22년 1500세대 입주..
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	주공	전용	매매 고가	전세 고가
	지번	주차	동수	층	/잉여	대지/?형	급	용	급평	평수	(층)년 월	(층)년 월
범	센트럴 푸르지오㈜	19-9,	817	49		주상, 705, 2형	115	85	34.8	25.8	88,000(37층)	분양 53,000
어	556-12	1.28/ 1	6	32	주상복합	오텔, 56	계약122	60	36.0	18.2		분양 26,200
동	오피스텔 1동 포함.. 분양가; 전용 3.3당 1,450 만원..  범어역, 고법앞					오텔, 56	계약 151	75	45.0	22.7		분양 32,000
	18년 최고 8억8900(9월) ~ 최저 6억7000(2월)					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			34평	기준	3.3당 2,600 만원	분양 3.3당 1,560 만원
											P 3억 5000
범	서한 이다음(주)	20-8,	310	41		주상, 135, 4형	113	85	34.2	25.8	83,000(24층)	분양 54,000
어	177-1,	1.4/1.2	3	39		주상 67, 2형	130	99	39.4	30.0	11억	분양 58,000
동	오피스텔 1동 포함.. 분양가; 전용 3.3당 1,450 만원..  범어역, 고법앞					오텔, 96, 계단	계약 166	75	계약, 50.2	22.7		분양 32,000
	18년 최고 8억 8300(9월) ~ 최저7억3000(3월).. 오텔 1동포함..					9	계약190	85	계약, 57	25.8		분양 37,000
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			34평	기준	3.3당 2500 만원	분양 3.3당 1,550
											P 3억~5억
범	클래시아 (아), (오)	20-12,	339	24	아파트	99, 2형, 복	공급73	47	22.2	14.0		분양 28,700 만원
어	551-7,	1/ 0.66	2		오피스텔	오텔, 200, 복	계약 58	29	17.6	8.8	무피	분양 17,000
동	아파트, 오텔 각1동이며.. 주차 대수 아파트는 1:1이고 오텔은 1: 0.66 임..					오텔, 40, 복	계약77	39	23.3	11.8	무피	분양 22,300
						계산) 아파트, 로얄급 기준 =>			22평	기준	3.3당 만원	분양 3.3당 1,300 만
						계산) 오피스텔, 로얄급 기준 =>			전용 8.8평	기준	3.3당 만원	분양 3.3당 1,930 만
범	힐스테이트	20-12,	414	26		26세대	97	75	29.4	22.7	7억(12층); 18-11	분양 61,600 만원
어	100-4,	1.4	5	14		360	110	85	33.3	25.8	9억(16층); 18-11	분양 70,900 만원
동	구청역 인근..					28	143	118	43.3	35.8		분양 9억
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당 만원	분양 3.3당 2,150 만
											P 1억~2억
범	에일린의뜰	21-5,	719	30		285, 3형	90	71	27.3	21.5	21-5-31일 전매 가능	분양 55,000 만원
어	806-30,	1.3	6	18		380, 3형	110	85	33.3	25.8		분양 64,000 만원
동						46	131	103	39.7	31.2		분양 76,700 만원
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당 만원	분양 3.3당 1,940 만
범	힐스테이트범어센트럴	22-1,	503	37		343, 3형	109	85	33.0	25.8	22-1-31일 전매 가능	분양 66,000 만원
어	1-4,	1.3/ 1.1	4	36		오텔, 44	계약 127	60	38.5	18.2		분양 3억
동	오피스텔 1동 포함.. 분양가; 전용 3.3당 1,700 만원..  MBC 사거리 인근					오텔, 116, 2형	계약158	75	48.0	22.7		분양 37,500
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 2000 만원
만	삼정그린코아	19-11,	774	22		187, 2형	98	80	29.7	24.2	74,900(7층) 18-10월	분양 48,000
촌	881,	1.38	10	12		460, 3형	109	85	33.0	25.8	95,200(17층) 18-9월	분양 54,700
동						127, 2형	159	123	48.2	37.3	131,300(9층) 18-9월	분양 8억
						계산) 상단 설명, 로얄급 기준 UP =>			33평	기준	3.3당 2,900 만원	분양 3.3당 1,650 만
											P 2억~5억
중	효성 해링턴	20-4,	745	29		680, 3형	109	85	33.0	25.8	68,200(28층) 18-8월	분양 47,000
동	541-2,	1.32	7	27		53	134	110	40.6	33.3		분양 58,400
						11, 3형	162	128	49.1	38.8	70,510(1층) 18-10	분양 51,600
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당 2,100 만원	분양 3.3당 1,450 만
											P 2억 내외
중	골드클래스	21-12,	588	29	268%	476, 2형	107	85	32.4	25.8	21-12-31 전매 가능	분양 6억
동	356-7,	1.38	6	24		112	136	112	41.2	33.9		분양 75,000
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			32평	기준		분양 3.3당 1,850 만
두	헤센 더 테라스(오)	20-3,	614	29		20	53	26	16.1	7.9		분양 14,500
산	87-6,	1.07	1		오피스텔	506	96	50	29.1	15.2		분양 27,000
동						88	107	54	32.4	16.4		분양 28,500
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			전용 15평	기준		분양 3.3당 1,800 만
두	레이크 푸르지오(주)	22-8,	332	48		250, 2형	110	85	33.3	25.8	22-8-31 전매 가능	분양 66,500 만원
산	81-2,	1.42	2		주상복합	82	140	110	42.4	33.3		분양 84,300 만원
동						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 2,000 만
범	코오롱하늘채	20-10,	709	26		195, 2형	100	78	30.3	23.6	20-10-24일 전매 가능	분양  만원
물	723	1	7			414, 2형	108	85	32.7	25.8		분양 40,880 만원
동						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 1,270 만
노	알파시티 청아람	21-6,	844	25		338, 2형	80	60	24.2	18.2	21-6-30일 전매 가능	분양 32,875 만원
변	742,	1.25	11	10		244, 2형	111	85	33.6	25.8		분양 46,856 만원
동	공공임대 262세대 포함					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 1,420 만
신	하늘채 스카이(오)	22-2,	686	46		686, 9형	164	84	계약 49.7	25.5		분양 42,600 만원
매	566-3	1.3	4		오피스텔
동						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			전용 25평	기준		분양 3.3당 1,700 만원
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경산시 아파트 입주; 2019년 1032세대 입주, 20년 1450세대, 21년 3230세대 입주
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	주공	전용	매매 고가	전세 고가
	지번	주차	동수	층	/잉여	대지/?형	급	용	급평	평수	(층) 년 월	(층) 년 월
정	코오롱하늘채	20-12,	904	29		525, 2형	98	75	29.7	22.7	35,880(27층) 19-7	분양 34,600
평	13번지		9	20		379, 4형	110	85	33.3	25.8	42,134(23층) 19-7	분양 39,000
동						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당 1,300 만원	분양 3.3당 1,180 만원
											P 0~ 3000만
중	펜타힐즈 푸르지오	19-5,	753	35		197, 2형	96	72	29.1	21.8	39,824(28층) 19-4	2억 전세
산	530		5	29		416	107	85	32.4	25.8	46,132(6층) 19-6	2억 2000
동						140	133	106	40.3	32.1	57,928(7층) 18-7	3억 4000
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당 1,500 만원	분양 3.3당 1,500만 ?
											거래량 미미
중	힐스테이트 펜타힐즈	21-5,	657	35		59, 2형	93	72	28.2	21.8		분양 35,700
산	628-49		5	26		58	108	85	32.7	25.8		분양 4억
동	공공임대 505세대 포함.. 일반 152세대					35	136	106	41.2	32.1		분양 53,500
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 1,275 만원
중	코오롱하늘채메트로	21-4,	1184	31		924, 3형	107	85	32.4	25.8	43,400(7층) 19-6	43,900 만원
산	501번지		12	19		260	137	113	41.5	34.2	6억 800(8층) 19-6	57,900 만원
동	조합 분양인데, 일반 분양 258세대					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			32평	기준	3.3당 1,400 만원	분양 3.3당 1370 만원
											P 0~ 2000만
상	리버뷰우방아이유쉘	19-10,	279	28		39	92	68	27.9	20.6	무피	분양 23,360
방	상방동 255	1.24	2	18		240, 2형	99	75	30.0	22.7		분양 25,170
동	경북 체고 인근					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			30평	기준		분양 3.3당 868 만원
진	호반베르디움	20-11,	549	20	248%	2형, 278	83	60	25.2	18.2	무피	분양 22,000
량	선화리1B	1.33	6	16		271	112	85	33.9	25.8		분양 3억
읍	대구CC, 경산 IC  인근					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 900 만원
하	우미린	21-6,	737	33		551, 2형	110	85	33.3	25.8	전매 19-11-5	분양 30,900
양	서사리A-2BL	1.3	6	28		174	130	101	39.4	30.6		분양 36,500
읍	동구인접, 카톨릭대 효성캠퍼스 인근					12	145	113	43.9	34.2		분양 35,500
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 936 만원
하	호반베르디움	21-5,	655	30		490, 2형	111	85	33.6	25.8	전매 19-11-5	분양 31,300
양	서사리241-25		6	27		165	128	98	38.8	29.7		분양 36,080
읍						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 950 만원
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대구 달서구, 다사읍 입주; 19년 입주 1600세대, 20년 1040, 21년 2244,  22년 5380세대 입주..
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	주공	전용	매매 고가	전세 고가
	지번	주차	동수	층	/잉여	대지/?형	급	용	급평	평수	(층) 년 월	(층) 년 월
이	로얄팰리스(오)	19-3,	492	15	922%	복층, 168	93	45	28.2	13.6	18,500	13,000 전세
곡	1220-12	1	1	계단	오피스텔	복층, 324	96	47	계약 29	14.2	2억	14,500 전세
동	세탁기 등 비품 있음..					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			전용 14평	기준	분양 3.3당 1,400 만원
장	코오롱하늘채	19-6,	578	38		204	88	60	26.7	18.2	27,000(32층) 19-3월	24000
기	542-4,		5			272, 2형	113	85	34.2	25.8	38,000(38층) 19-3월	3억
동	오피스텔 1개동 포함..					오텔, 102, 계	134	57	계약 40.6	17.3	22,000	17,000
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			34평	기준	3.3당 1,150 만원	분양 3.3당 1,000
											P3000~8000
장	인터불고 라비다	21-4,	148	30			114	85	34	25	46,000(20층) 18-12월	분양 4억
기	548-3,	1.3	1	29							P 1000 ~6000 만원
동	위 코오롱A 옆..					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			24평	기준	3.3당 1,350 만원	분양 3.3당 1,170 만
다	다사역 그린코아 ㈜	21-8,	563	25		250	80	60	24.2	18.2	31,700(25층) 19-3월	분양 3억
사	매곡리 574	1.25 /0.8	6		주상복합	214	113	85	34.2	25.8	43,500(16층) 19-3월	분양 41,700
읍	오피스텔 1동 포함.. 주차 0.8, 분양가; 전용3.3당 1,750만.. 주공 1-2단지 인근.					오텔, 55, 계단	계약 54	21	계약 16.3	6.4		분양 11,200
						오텔, 44, 계단	계약 94	37	계약 28.7	11.2		분양 19,600 만원
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			34평	기준	3.3당 1,300 만원	분양 3.3당 1,250 만원
											P 0~ 1700만
다	힐스테이트다사역 ㈜	22-5,	736	33	주상복합	674, 2형	110	85	33.3	25.8	19-12-18일 전매 가능	분양 43,450 만원
사	매곡리637-6	1.3	7			오텔, 62, 계단	계약 192	85	계약 58.2	25.8		분양 28,000 만원
읍	오피스텔 1동 포함.. 분양가; 전용3.3당 1,120만.. 주공 1-2단지 인근.					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,317 만원
다	메가시티 태왕아너스	22-3,	939	38		140	100	78	30.3	23.6	19-5-28일 전매 가능	분양 32,000
사	서재리 902	1.3	7	33		668	109	85	33.0	25.8		분양 35,000
읍	오피스텔 1개동 포함.. 서동초교, 서재아이위시 3차 옆					142	142	114	43.0	34.5		분양 45,700
						오텔, 82, 계단	계약 157	85	계약 47.7	25.6		분양 ?
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,060 만원
감	인터불고 라비다㈜	20-2,	250	32		30	91	68	27.6	20.6	35,900(28층) 18-9	분양 3억
삼	280-2	1.15 /1	2	31	주상복합	118, 3형	104	79	31.5	23.9	48,400(28층) 18-12월	분양 36,000 만원
동	아파트, 오피스텔 각각 1개동..					오텔, 102, 계	96	74	계약 29	22.4		분양 27,000 만원
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			31평	기준	3.3당 1,550 만원	분양 3.3당 1,160 만
											P 1억 내외
감	동화아이위시	22-7,	392	37		359, 4형	109	85	33.0	25.8	19-7-28 전매	분양 51,900
삼	492-2,		3	36		33	136	104	41.2	31.5		분양 63,900
동	장기동 코오롱 아파트 옆					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,575 만
감	빌리브 스카이㈜	22-8,	552	48		322, 5형	109	85	33.0	25.8	19-8-1 전매	분양 6억
삼	141-5,	1.56 /1.3	4	41	주상복합	70	122	95	37.0	28.8		분양 68,300
동	오피스텔 1동(13층) 포함. 죽전역 인근.					82	149	116	45.2	35.2		분양 83,300
	80평형, 85평형 각 2세대, 분당 3.3당 3,250만.. 26억, 28억 있음..					26	161	124	48.8	37.6		분양 92,500
						오텔, 48, 계	198	85	계약 60	25.8		분양 27,000 만원
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준		분양 3.3당 1,820 만
감	힐스테이트 감삼(주)	22-9,	391	42		359, 4형	111	85	33.6	25.8	19-12-24일 전매가능	분양 57,900 만원
삼	556,	1.36	3	32	주상복합	72	146	115	44.2	34.8		분양 78,700 만원
동	57평형 7세대, 76평형 2채 있음..					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			33평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,750 만
본	센트럴 더샵	20-8,	789	20		323	83	60	25.2	18.2	34,750(17층) 19-7월	분양 31,500
리	300-1	10	1.22			232	100	72	30.3	21.8	41,150(15층) 19-6월	분양 38,300
동						234	114	85	34.5	25.8	50,240(16층) 19-1월	분양 43,500
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			34평	기준	3.3당 1,500 만원	분양 3.3당 1,280 만원
											P 1000만~ 6000만
월	그린코아 포레스트	22-5,	1392	30	279%	2형	107	85	32.4	25.8	2020-1-12일 전매가능	분양 5억
성	682	1.3	12	26
동	월암 초교 옆..					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			32평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,570 만
대	그린코아 포레스트	21-11,	1533	30		1280	106	85	32.1	25.8		분양 48,600
천	300		15	23		132	141	112	42.7	33.9		분양 67,600
동	유천동 월배 아이파크 A 옆.. 64평형 4채 잇음..					16	165	129	50.0	39.1		분양 58,100
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			32평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,520 만원
진	라온 프라이빗 센텀㈜	22-7,	685	43		307, 2형	94	69	28.5	20.9		분양 4억
천	555-8,		4	41	주상복합	238, 2형	116	85	35.2	25.8		분양 48,000 만원
동	오피스텔 1동 포함.. 분양가; 전용3.3당 1,375만.. 진천역 인근..					40	130	95	39.4	28.8		분양 52,500
						오텔, 100, 계	167	82	50.6	24.8		분양 33,000
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			35평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,370 만원
상	모아엘가 파크뷰	19-12,	598	25	271%	207, 3형	81	60	24.5	18.2	2020-1-3일 전매가능	분양 34,000 만원
인	300	1.2	5	18		225, 2형	99	73	30.0	22.1		분양 42,760 만원
동	매화공원 옆..					164	112	85	33.9	25.8		분양 48,130 만원
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			32평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,460 만원
성	태왕아너스메트로	22-6	293	33		아파트, 222,2형	108	85	32.7	25.8	19-10-15일 전매가능	분양 48,450 만원
당	223-8,	1.3 /1	4	27		오텔, 71, 2형	121	50	36.7	15.2		분양 2억원
동	오피스텔 1동 포함.. 분양가; 전용3.3당 1,333만.. 1호선 서부정류장역 인근..					계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			32평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 1,510 만원
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대구 달성군 입주 정보; 2020년 3500세대,  21년 1585세대..
동	단지명	건령	세대	최고	용적률	세대수	공	전	주공	전용	매매 고가	전세 고가
	지번	주차	동수	층	/잉여	대지/?형	급	용	급평	평수	(층)년 월	(층)년 월
옥	서한 이다음	20-4,	688	18	165%	4형	82	60	24.8	18.2		분양 2억
포	교항리2984	1	8	10		계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			24평	기준	3.3당  만원	분양 3.3당 833 만원
읍
	임대 19-11월 입주; 서한 이스테이 1038세대 11개동.. 86형, 96형, 108형
	줌파크	20-7,	596	25		224	85	61	25.8	18.5		분양 2억
구	응암리A5블럭	1.25	7	21		372	111	84	33.6	25.5		분양 25,000
지						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			25평	기준		분양 3.3당 800만원
면	반도 유보라 아이비 2.0	20-7,	527	25	199%	480	100	75	30.3	22.7		분양 22,500
	응암리 1251	1.25	6	24		47	105	79	31.8	23.9		분양 24,700
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			30평	기준		분양 3.3당 750만원
구	반도 유보라 아이비 3.0	20-11,	775	25		575, 2형	98	75	29.7	22.7	19-6-4 전매	분양 22,300
지	화산리 1105	1.25	8	22		200	104	79	31.5	23.9		분양 24,400
면						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			29평	기준		분양 3.3당 770만원
	영무예다음	20-12,	934	25		532, 3형	89	68	27.0	20.6	19-7-23 전매	분양 20,700
	창리 1354		12	18		402	108	84	32.7	25.5		분양 24,500
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			27평	기준		분양 3.3당 767만원
구	대방노블랜드	21-7,	881	25		581, 2형	99	76	30.0	23.0	20-4-16 전매	분양 26,150 만원
지	창리 1434	1.3	11			300, 2형	110	85	33.3	25.8		분양 28,800 만원
면						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			30평	기준		분양 3.3당 870 만원
	모아미래도에듀퍼스트	21-8,	704	25		2형	101	78	30.6	23.6	20-2-8 전매	분양 24,850
	창리 1447	1.3	9	12
						계산) 상단설명, 로얄급기준 UP =>			30평	기준		분양 3.3당 830 만원

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$. 같은 입지에서, 새 아파트는 전용 평수와 주차장이 중요하고, 90년 내외의 고층 아파트와 5층 이하는 잉여 용적률이 돈이다. 

1. 용적률로 대지분 계산.. 예로 창원의 개나리 1차의 "전용면적 13평형 = 대지 지분 ? X 용적율 143%" => 대지지분 ? = 9평..  "잉여 용적률 = 3종의 권리 용적율 300%-개나리 143% = 157%"..  => 중요성은 저층과 고층의 비교 땅값.. 3종 일반(권리 용적률 300%)과 2종 전용(권리~150%) => 고층의 땅값은 저층보다 약 2배내로 비싸다.  예로 1종 일반(200%)과 1종 전용(100%) 즉 빌라와 단독주택 비교..  새 것은 큰 의미없고, 재건축 저층과 18년까지 5년간 서울 아파트 2배 상승한 90년 내외식 고층 아파트만 의미 있음.. 투자 연구실 참고.  $ 창원의 잉여 용적율의 가격 계산.. 150%; 3.3당 약 1200만 = 1%; ?... ?는 8만원×개나리 잉여 용적율 157× 9평(개나리1차 전용13평) = 1억1304만원.. 이렇게 서울 올랐다! => 90년대 고층 재건축 이익..   개나리 1차 단순 "땅값" 계산법 : 약 2000만원(저층의 2배 땅값) x 9평 = 2억 1600만원 

2. 2종 전용지역 땅값 산출 : 2종 전용 5층 이하 아파트는 1999년부터 이슈였다. 하지만 부동산업소, 네이버, 케이비 등 정보지에 20년이 지난 현재까지도 정확한 "용적률"과 "대지 지분" 자료가 없다.  문제가 많다. 필요한 정보 부재가 거품-폭락, 공급 폭탄, 기타 사기?를 만든다.  창원 2종 전용지역인 가음동 한림 풀에버 "신축",  구 5층이하 아파트 가음동 더샆, 센텀, 풀에버, 용호 더샆, 아이파크, 대원 꿈에그린 등 약 7000세대 재건축시 건설사 등이 조합원인 소유자에게 평가한 땅값은 3.3당 1000만원~1200만원이었다. (입지, 옵션 등을 고려 합산함.)  

즉 창원의 2종 전용지역 "법적 권리 용적율 150%"의 위 땅값을 쉽게 3.3당 약 1000만원으로 가정시, 창원 도심의 저층 아파트는 건물과 상관없이 "자기의 대지", 예로 10평 지분은 1억, 15평은 1억 5000만원, 20평 지분은 2억, 25평 지분은 2억 5000만원이다.

땅 15평 소유자가 재건축시 30평형을 3.3당 1200만원에 조합원으로 분양을 받으면 3억6000만원은 건설사및 조합에 지불할 돈이고, 받을 금액은1억5000만원이므로, 2억1000만원(36000만-15000만)을 지불하면 된다. 기타 평수 받으면 가감하면 된다.

결 : 현재의 5층 이하의 가격도 그렇게 평가하면 된다. 비싸게 사서 비싸게 매도할 분은 버티면 되고 고평가도 "화페 가치 하락률"로 시간이 가면 그 가격에 팔릴 것이다. 따라서 거래가 많지 않은 저층 아파트의 "급매의 가격"을 "현재의 시세"라 할 수도 없고 "고평가로 기재"된 부동산 시세 사이트의 가격을 현 시세다? 아니다?라  할 수 없다. 단지 참고할 자료일 뿐이다. 즉 2종 전용 용적률 150%가 권리인 대지 지분 20평은 4~5년 전, 창원 중심부는 3.3당 1000만원~1200만원으로 평가하였다. 따라서 현재의 경기에서 그 이상 평가할 수도 없는 것이다. 다만 5층 이하는 창원의 경우 평균 1억이상 하락했기 때문에 급매 위주로 실거래 가격이 형성될 수 밖에 없는 것이다. 

3. "전용 면적"으로 용적률을 적용한다 : 용적률의 학문적 정의하는 달리?(해석 가능), "공무원 중 담당 실무 결정권자 및 허가권자(독점 자본만 결탁한 자?)"가 우기더라도, 과거에 주공의 경우 "전용으로 분양"했고, 계단 등 을 서어비스 면적으로 보면 되기 때문이다. 건폐률에서의 오차는 "용적률(전용은 국민에게 이익되는 것)"과 "건폐률(상린관계)"의 정의를 달리하면 되기 때문이다. 또한 공급자의 평수 꼼수? 분양과 용적률로 간단하게 "대지 지분"을 계산할 수 있기 때문이다. => 전용 면적 분양을 법제화해야 도량형이 통일되고 국민적 이익이 되고 불필요한 갈등을 해소할 수 있다.