1) 개요:
무허가 건축물에 대해서 언급하고자 합니다.
서울특별시도시및주거환경정비조례에 의하면 "무허가 건축물"은 기존무허가건축물과 신발생무허가 건축물로 분류합니다.
여러분도 아시는 바와 같이 주택재개발사업에서 공동주택의 분양대상자의 자격 있는 무허가건축물은 기존무허가건축물입니다. (신발생무허가건축물은 분양대상자가 아님)
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2) 법률적 근거? 서울특별시도시및주거환경정비조례 제2조 용어정의 제1호
1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다.
가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
마. 공익사업등을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004.11.05)
2. “신발생무허가건축물”이라 함은 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다.
주의) 무허가건축물이라도 모두다 공동주택(APT) 분양대상자는 아닙니다.
신발생무허가건축물은 입주권과 무관합니다. |
3) 일간지자료 ;
만리동 무허가 건축물(89년 언급)자료 2004.11.4 (목) 12:29 헤럴드경제
만리동 재개발 다시 활기
무허가 건축물 소유자 조합원 자격완화
무허가 건축물 소유자들에 대한 구제의 길이 넓어졌다.
이에 따라 무허가 건축물로 인해 지연돼온 서울 중구 만리동 일대 재개발사업이 활기를 띨 전망이다.
이 지역에는 준공을 받지 못한 무허가 건축물이 상당수 있어 그동안 재개발사업 추진에 걸림돌이 돼왔다.
서울시는 4일 재개발 정비구역내 무허가 건축물 소유자에 대한 조합원 자격의 범위를 완화해주는 내용으로`도시 및 주거환경정비조례`를 개정했다고 밝혔다.
기존에는 재개발 사업 시 무허가 건물의 경우 81년 12월 31일 이전에 지어진 무허가 건축물의 소유자에 대해서만 조합원 자격을 줬지만
앞으로는 조합원 인정 기준일을 89년 1월 24일로 8년 정도 늦춰 그 이전에 생긴 무허가 건축물 소유주에 대해서도 조합 정관에서 정할 경우 조합원 자격을 인정해 아파트를 분양받을 수 있도록 했다.
만리동2가 40 일대는 지난 73년 주택재개발사업 구역으로 결정돼 지난 90년 3월까지 주민 자력 재개발 방식으로 재개발사업이 진행됐다.
장연주 기자(yeonjoo7@heraldm.com))
{일간지자료2}
불하받은 토지대금은 입주 후 장기저리로 분할 납부하게 되므로 초기에 소자본으로 내집을 마련할 수 있다.
국/공유지도 잘 투자하면 사유지에 투자하는 것보다 적은 금액으로 큰 돈을 벌게 된다. 재개발 아줌마 김여사는 2003년 4월에 응암 6구역 시유지 24평, 건물 12평을 5천만원에 원주민으로부터 계약하고 잔금일을 5월 말로 하였다.
이주비가 6월 초순에 약 5천만원 지급되기때문에 실질적으로 초기 투자 금액은 약 5백만원을 투자하여 31평 아파트 분양권을 안정하게 확보한 것이다.
국/공유지는 사업시행인가 시점을 기준으로 감정 평가한 금액으로 불하받게 되며, 입주 후 5~20년 장기저리(연 5%)로 분할 납부하게 되므로 초기에 소자본으로 주택을 마련할 수 있다는 장점이 있다.
그러나 국/공유지의 경우 점유하고 있는 토지는 향후 불하계약에 의하여 구입하여야 한다는 점을 명심해야 한다. 이러한 내용을 모르는 투자자도 많이 있어, 입주할 때 잘못 구입하여 토지불하대금과 추가부담금, 구입금액을 합하여 일반분양 금액보다 훨씬 많은 돈을 투자하게 되어 쪽박을 차는 사례를 보곤 하였다.
이렇게 잘못 투자한 투자자가 재개발에는 절대로 투자하면 안 된다는 그릇된 생각을 하게 되는 것이다.
국/공유지의 토자요령과 주의할 점은 다음과 같다.
첫째, 국/공유지의 점유권자의 권리와 점용료를 해마다 납부하고 있는지 확인하라.
대부분의 국/공유지 점유자는 점용료를 납부하지 않고 있다가 이주비 등으로 공제당하는 경우가 있으므로 해당 구청 재무과에서 계약자가 정당한 권리의 유무, 점유면적, 점용료납부 내역등을 확인해야 한다.
둘째, 이주비가 지급되는 시점 전후에 투자하는 것이 좋다.
국/공유지의 불하 대금은 사업시행인가 시점을 기준으로 토지를 평가하여 정해지며, 이주비 지급 시점 전에 불하 계약을 끝마치므로 토지불하대금을 알 수 있어 해당 권리가액도 가늠할 수 있다. 뿐만 아니라, 이주비가 지급되면 거래도 잘될 뿐 아니라 적은 금액으로 투자할 수 있기 때문이다.
셋째, 원주민으로부터 구입하게 되면 등기비용을 점감할 수 있다.
재개발지분은 입주시까지 여러 차례 손바뀜이 이루어지기 마련인데, 서울시의 경우 원주민으로부터 최초로 매수한 자는 등기비 부과 없이 명의 변경을 해주고 있다.
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4) 주요 질의 회신
[무허가건물 관리대장 면적정정]
* 질의: ‘97 기존 무허가건물 전수조사에 의해 작성된 무허가건물 관리대장상 면적과 실제측량 면적이 상이한 경우 무허가건물 관리대장의 면적정정이 가능한지 여부?(질의자: 도봉구청장)
*회신: 97년도 무허가건물 전수조사 목적은 시 전역의 무허가건물 실태를 전수조사하여 정확한 정비대상 동수를 파악, 연차별 ·지역별· 철거계획 물량을 확정코자 함에 있었으며, 무허가건물대장에 일정한 사항을 등재하거나 등재된 사항을 변경하는 행위는 행정관청이 행정사무집행의 편의와 사실증명의 자료로 삼기 위한 것일 뿐이고 드 등재나 변경등재 행위로 인하여 그 건축물에 대한 실체상의 권리관계에 어떠한 변동을 가져오는 것은 아니라 할 것이며(법무 01254-241, 90.8.14), 무허가 인정기준일 이전(81.12.31 현재 무허가건물대장에 등재된 건물: 85㎡ 이하 주거용 건물은 82.4.8) 무허가건물에 대하여는 건물정비에 따른 자치구조례에 의거 사유재산을 보상하고 공공사업 수행의 원활을 기하기 위하여 보상금을 지급하고 있으며, 또한 주거안정과 기득권 보호를 위해 무허가건물의 단속에서 제외하고 있으므로 전수조사 목적 등과 관련 무허가건물 관리대장상의 건물면적 정정은 “불가”함. (서울시 주재 58554-1272, ‘96.6.5) |
5) 실무 세금관련
기존 무허가건축물의 취득세: o
기존 무허가건축물의 등록세: x 등기등록의 절차가 없기에
기존 무허가건축물의 재산세 납부여부? o
기존 무허가건축물의 양도소득세에서 1주택여부? 양도소득세의 주택은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하여 주택정착면적의 5배이내( 도시계획구역 밖의 토지는 10배)의 부속토지를 포함한다. 이 경우 용도의 구분은 공부상 용도가 아닌 사실상이 용도에 따라 판단하며 건축법상의 허가여부, 등기여부와는 관계없이 판단 한다 |
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■위법 건축물 양성화 기준
(장기미준공,무단증축,옥탑방,반지하방 등등...)
▣ 적용법 :
★“특정 건축물 정리에 관한 특별조치법”
▣ 제정이유:
★서민의 주거현실과 위법 시공 서민주택의 분포상황을 감안하여 양성화 할수 있는 주택의
범위를 2000년3월1일부터 2000년12월31일까지 한시적으로 시행되었던 특정건축물 정리에 관한 특별조치법(법률 제6253호, 2000.1.28)의 경우보다 확대하고, 그 밖에 서민의 주거 현실에 맞게 관련 규정을 보완함으로써 서민의 재산권 보호와 주거생활 안전을 도모하려는 것임.
▣ 주요내용:
★대상건축물이 건축허가 또는 신고를받아 2003년12월31일 당시 사실상 완공된 건축물이
건축관계법령에 적합하지 아니하여 사용승인(=준공)을 받지못한 건축물.(장기미준공 포함)
★2003년12월31일 당시 사용승인(=준공)을 받은 건축물로써, 2003년12월31일이전에 무단증 축등 건축관계법령에 적합하지 아니하여 사용승인(=준공)을 받지못한 건축물 (또는 건축물대 장에 위법건축물로 기재된 경우)
▣ 적용대상 건축물:
★단 독 주 택: 연면적→165㎡(50평) 이하
★다가구 주택: 연면적→330㎡(100평)이하
★다세대주택(빌라): 세대(호)당 전용면적(실평수)→85㎡(25평)이하
★전체 건물 면적의50% 이상이 주거용으로 사용되는 ??주상복합 건축물??
▣ 적용시기:
★2006년 2월 9일~2007년 1월 8일
▣ 사용승인(합법화)처리 절차
★건축주 또는 소유주는 대지의 소유 및 사용권리를 증명하는 서류 와 건축사의 현장조사서 및 설계도서(건물배치도,평면도,단면도)와 함께 위법건축부분을 상세히 검사한 의견서를
제출하면 지자체 건축위원회에서 심사후 사용승인(=준공)여부를 결정함. <처리기한30일>
★심사내용 및 의견서:
구조안전,위생,방화,소방상 지장이 없는지 여부.
★이행강제금: 1회이상납부해야 하고 과태료 체납여부 확인.(체납과태료 1년내 분납가능)
※사용승인(준공) 문의사항 ☎ 011-686-1899 |
9. 지역별 [ 기존 무허가 건축물의 비교 ]
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서 울 |
1. "기존무허가건축물"이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 무허가건축물을 말한다.
가. 1981년 12월 31일 현재 무허가건축물대장에 등재된 무허가건축물
나. 1981년 제2차 촬영한 항공사진에 나타나 있는 무허가건축물
다. 재산세 납부대장 등 공부상 1981년 12월 31일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
라. 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건축된 연면적 85제곱미터 이하의 주거용건축물로서 1982년 제1차 촬영한 항공사진에 나타나 있거나 재산세 납부대장 등 공부상 1982년 4월 8일 이전에 건축하였다는 확증이 있는 무허가건축물
마. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 부칙 제5조의 규정에 의한 무허가건축물(사용승인·준공인가 등을 받지 못한 건축물을 포함한다) 중 조합정관에서 정한 건축물(신설 2004. 11.05)
2. "신발생무허가건축물"이라 함은 제1호의 규정에 의한 기존무허가건축물 이외의 무허가건축물을 말한다. |
경기도 |
1. "기존무허가건축물"이라 함은 공익사업을위한토지등의취득및보상에관 한법률의 규정에 의한 보상대상무허가건축물(1989.1.24 이전 건축된 무허가건축물)을 말하며, 그 외의 무허가 건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다. |
부 산 |
1. "기존무허가건축물"이라 함은 1989. 3. 29. 이전에 발생한 무허가건축물(위법시공건축물을 포함한다. 이하 같다)을 말하며, 그 외의 무허가건축물은 "신발생무허가건축물"이라 한다.<개정 2005. 9. 21> |
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무허가 건물을 소유한 경우의 분양자격
주택을 소유한 경우에는 대부분의 지역 조례에서 분양자격에 제한을 두고 있지 않다. 단, 하나의 건축물을 여러개의 다세대로 분할한 경우에는 조합원수가 과도하게 늘어나는 것 등을 방지하기 위해 전용면적 18평 이하(25평형이하)나 임대아파트로 그 분양자격을 제한하고 있다.
건축물만 소유하고 있는 경우에는 분양자격에 문제가 없으므로 국민주택규모(전용25.7평이하, 흔히 33평형 아파트)에 배정되는 데에는 문제가 없다. 단,33평형의 건립가구수보다 조합원 수가 많은 경우에는 평가금액 순위에서 밀려 소형평형으로 내려갈 수가 있다. 특히 조합원수가 적은 지역이나 분리다세대가 많은 지역의 경우에는 안전하게 33평형에 배정되는 사례가 많다. 건축물만 소유한 경우나 국공유지 위지상의 건물이라 해서 무조건 소극적인 자세를 취하기보다 세부적으로 분석해보고 중형평형의 진입이 가능하다면 매입을 적극으로 추진하는 것도 좋다.
무허가 건축물의 정확한 의미
건축법이 만들어지기 전에도 이미 건축물은 만들어졌다. 그런데 건축법이 만들어지고 건축물의 신축에 있어 보다 체계적인 제도가 만들어지면서 예전 건축물에 대해서도 체계적인 관리가 필요해졌다. 이렇게 해서 생겨난 것이 ‘무허가 건물 관리대장’이다.
이 용어에 대해 혼동을 하는 경우가 종종 있는데, 분양자격이 주어지는 무허가 건축물을 ‘무허가 건축물’이라고 정의해서는 안 된다고 생각한다. 사실 관공서에서는 이 용어를 통용해서 사용하고 있다. 하지만 혼동을 없애려면 ‘허가 이전 건축물’이라는 올바른 용어를 사용해야 옳다.
현재 통용되고 있는 무허가 건축물은 건축법에 의한 준공검사라는 제도가 발생하기 이전의 건축물을 말한다. 인정되지 않는 ‘진짜 무허가 건축물’은 해당 구청에서 철거를 강행해 멸실시켜버리고 철거에 따른 비용까지도 강제 징수한다. 하지만, 우리가 흔히 이야기하는 ‘무허가 건축물’이란 무허가 건축물 허가제도가 생겨나기 이전에 지어진 건축물이므로 무허가라고 하기보다는 허가 이전이랴 해야 옳다.
이는 법적으로 하자가 없는 물건이기 때문에 강제철거대상도 아니다. 하지만 ‘무허가 건물’이라는 용어의 성격상 법적 하자가 있는 듯 보이는 경향이 있고, 투자에도 혼동을 줄 수 있다. 무허가와 허가의 차이에 의해 평가 면에서도 차이가 발생한다고 생각하는 사람이 많은데 사실은 그렇지 않다. 단지 무허가 건물이 지은지 오래된 경우가 많기 때문에 평가를 낮게 받는 것이지, 평가 자체에 있어 차등을 두기 때문에 낮게 책정되는 것은 아니다. 분양자격 유무도 마찬가지다. 무허가 대장에 등재된 건축물은 허가와 동일한 것이라 해도 무관하다.
▶ 무허가 건축물의 요건
구 분 |
기존 무허가 건축물의 요건 |
서 울 시 |
1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등재된 건축물 1981년 제2차 항공촬영사진에 수록돼 있는 무허가 건축물 재산세 납부 등으로 공부상 1981년 12월 31일 이전에 존립된 확증이 있는 건축물 1982년 4월 8일 이전에 사실상 건립된 85㎡ 이하의 주거용 건물로, 1982년 제1차 항공촬영사진에 수록돼 있거나 재산세 납부등 공부상1982년 4월 8일 이전에 건립했다는 확증이 있는 건축물 1989년 1월 24일 당시의 무허가 건축물(사용승인,준공인가를 받지 못한 건축물 포함)중 조합정관에 정하는 건축물 |
부 산 |
1989년 3월 29일 이전 발생한 무허가 건축물 |
경기 .인천. 광주 대전. 대구 |
공공용지 취득 및 손실보상에 관한 특례법의 규정에 의한 보상금지급대상 무허가 건축물 |
※ 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자(무허가 기준에 의한 기존의 무허가 건축물 및 주거용으로 사용되고 있는 건축물 포함)
건축물에 의한 분양자격 사례를 자세히 살펴보자
예시) 재개발 지역내에 있는 사유지 위에 1981년 이전 지어진, 구청에 등재된 무허가 주택일 경우의 분양자격 여부
해결) 기존 무허가 건축물일 경우에는 주택이 국공유지가 아닌 사유지일지라도 분양자격에는 아무런 문제가 없다.
예시) 재개발 지역내에 있는 국공유지 위에 1981년 이전 지어진, 구청에 등재된 무허가 건축물일 경우의 분양자격 유무
해결) 아무 문제없이 분양자격이 주어진다.
예시) 무허가 주택으로 분양자격이 있는 경우 무주택자여야 하는지의 여부와 실거주를 해야 하는지의 여부
해결) 기존 무허가 건축물로 분양자격을 취득하는 경우 무주택자여야 한다는 규정은 없으며, 실거주와도 무관한 사항이다.
예시) 하나의 대지안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택을 건축물 준공(최근 조례시행일로 기준일 개정)이후 토지와 주택으로 분리해 소유한 경우 1인의 분양 대상자로 볼때 주택이 무허가일 경우에는 준공일이 없는바, 조례시행일 전에 분리했을 경우 2인의 분양 신청자의 자격 여부
해결) 무허가 건축물의 경우 준공일이 따로 정해져 있지는 않으나 1981년 12월 31일 현재 무허가 건축물 대장에 등재된 무허가 건축물을 기존 무허가 건축물로 정하고 있으므로 1981년 12월 31일을 준공일로 봐야한다. 따라서 그 날짜 이후 분리된 경우 하나의 분양자격이 주어지지만 서울의 경우 최근 기준일이 조례시행일로 개정됨에 따라 각각 분양자격이 주어진다
예시) 재개발 지역내에 있는 국공유지 위에 준공된 유허가 주택일 경우의 분양자격 여부
해결) 건축물에 의해 분양자격이 온전하게 주어진다.