안녕하세요 회원님~
신도시분양가이드 카페운영자 페르입니다~~~~~~~^_^
DTI영향으로 인해 기존아파트 침체가 깊은 거래침체 장세가 지속되고 있고 거래가 쉽지않은
거래침체장은 하향안정세 기류를 만들어내고 있으며 신규 분양아파트로 수요를 밀어주지 못하면서
분양시장마저 냉각시키고 있습니다
신규시장의 기온이 떨어져 있는 상태에서 양도세감면및 면제혜택마저 사라져 버리자 신규 분양시장의
온도는 더 떨어지면서 얼어붙은 냉각기류가 점차 수도권 전역으로 퍼지고 있는듯 합니다
미분양은 크게 증가하고 있고 아파트 경쟁률과 계약률이 눈에 띄게 줄어들고 있으며 당첨 커트라인도
하향조정되고 있습니다
기존아파트 침체와 양도세 유통기한 마감이란 악재가 맞물리면서 주택구매심리를 감소시킨것으로 보입니다
수요흡수에 어려움을 겪으면서 투자가치가 떨어지는 지역을 중심으로 경쟁률과 계약률은 떨어지고
미분양은 크게 증가하는 상황은 당분간 지속될것으로 보여집니다
정부에서는 아파트 상승을 우려하고 있기 때문에 당분간 DTI는 손대지 않을것으로 보이나 미분양증가로
인한 건설사 유동성 악화가 경기침체로 이어질것을 우려하여 양도세 감면및 면제제도 재도입 시기를
저울질 하고 있는것으로 보입니다
그러나 정부에서 양도세 면제및 감면카드를 만지작거리며 여론몰이식 언론플레이를 하자 청약자들은
더욱 혼란이 가중되면서 청약을 할수도 안할수도 없는 애매모호한 상황이 연출되고 있으며 건설사들은
계약률 저하로 이어지면서 속이 타들어가고 있는 실정입니다
재도입이든 면제및감면 불가방침이든 빠른 시일내에 가닥이 잡혀야만 혼란스러운 청약자들이 줄어들면서
청약시장도 자리를 잡을수 있을텐데.....^^
암튼 하루라도 빨리 거래활성화가 이루어지고 청약시장도 활기를 띄면서 투자가치 높은 아파트가 많아지고
당첨되신 회원님들 입가에 미소가 사라지지 않길 기원해봅니다~~~~~~^_^
이런....이번에도 서두가 넘 길었네요 죄송^^
청약시장은 식어가고 있지만 3월부터 분양물량은 크게 증가합니다
신도시의 최대어로 꼽히는 위례신도시의 2350세대의 보금자리 주택이 분양되고 2차보금자리 지구도
4월에 모집공고후 분양에 돌입할 계획입니다
빠르면 3월 늦어도 5월까지 분양가상한제가 폐지될것으로 예상되는 송도국제도시의 대우주상복합
아파트(1703세대)가 분양계획을 잡고 있으며 코오롱 주상복합아파트도 3월에 분양을 준비하고 있습니다
다만 송도국제도시의 경우 분양가상한제가 폐지되는 시점으로 분양이 연기될 가능성도 배제할순 없을걸로
보여집니다
또 입지가 뛰어나 청약자들의 지대한 관심사로 떠오르고 있는 광교신도시내의 A급입지와 A급단지로
꼽히는 광교신도시 e-편한세상(A7블럭-1970세대)도 4월중에 분양 준비중이며 판교신도시내
주상복합아파트인 호반베르디움(178세대)과 소규모 단지 타운하우스인 금강펜테리움(32세대)도 3월경
분양계획을 잡고 있으며 서판교의 테라스하우스(300세대)도 4월경 분양할 예정이라고 합니다
그리고 김포 한강신도시에서는 대우 푸르지오와 일신건영 휴먼빌이 분양을 준비하고 있습니다
택지개발지구에서는 미니신도시급인 고양삼송지구에서 4EA업체가 동시분양을 계획하고 있으며
남양주별내지구에서는 중소형 평형으로 구성된 신안인스빌(A16블럭-884세대)이 3월 분양예정이며
한화꿈에그린(A19블럭-729세대)도 4월에 분양할 계획입니다
또 입지가 우수한 소규모 택지지구인 안양관양지구와 성남도촌지구에서도 중소형 아파트를 공급할
계획이며 용인과 수원의 민간택지지구에서 e-편한세상과 벽산블루밍 STX칸,하우스토리등이 분양할
예정입니다
서울에서는 투자가치가 보장된 유망뉴타운인 은평3지구에서 분양중이며 흑석 한강푸르지오가
분양중입니다
또 왕십리뉴타운과 금호동 자이와 푸르지오가 분양계획중이며 용산국제업무단지에서도
동부센트레빌과 래미안이 분양을 준비하고 있으나 분양시기는 4월이에나 가능할것으로 보입니다~
그중 보금자리 주택으로 공급되는 위례신도시와 내곡지구 세곡2지구는 투자가치는 확실하게 보장받을수
있을것으로 보입니다
워낙에 빼어난 입지와 위치 그리고 주변시세보다 훨씬 저렴한 분양가는 투자가치 보장으로 이어지는
재료가 되기에 충분하고도 남습니다
하지만 10년이란 전매금지 기간이 있고 입주후 5년동안 전세도 줄수 없는 제도로 인해 투자용으로는
적합하지 못하다는 단점이 있어 투자가치 측면으로 다가서시려면 장기적인 투자패턴으로 접근하셔야 합니다
송파 위례신도시 조감도
송파 위례신도시 토지이용계획도
송파 위례신도시 위치및 교통
3월에 분양되는 아파트중에서 송도국제도시의 대우 주상복합 아파트는 얼마전 분양된 롯데캐슬과
한진해모로 인근에 위치합니다
주변에 연세대학교 캠퍼스및 글로벌대학 캠퍼스가 들어서고 캠퍼스타운역을 도보로 이용할수 있는
뛰어난 입지로 인해 청약자들이 높은 관심을 보이는 아파트가 될것으로 보입니다
주상복합으로 설계되기 때문에 분양가는 롯데나 한진보다 다소 높을것으로 보이지만 1703세대의
거대단지로 조성되기 때문에 향후 수요층이 두텁게 형성될 가능성이 높고 결국 두터운 수요층은
높은 투자가치를 보장해주는 재료가 될것으로 보입니다
송도 글로벌 푸르지오 현장위치및 견본주택 위치
송도 글로벌 푸르지오의 투자가치 높낮이는 분양가상한제를 적용받느냐 안받는냐가 관건입니다
분양가상한제가 폐지되면 전매가 가능하다는 장점이 있지만 반면에 분양가가 상승하면서 투자가치에
걸림돌이 될 가능성도 높습니다
그리고 분양가상한제가 적용되어 저렴한 금액에 분양된다 하더라도 분양세대수가 많아
당첨확률을 높일수 있는점은 큰 메리트와 매력으로 부각될것으로 보입니다
평형별 세대수가 많기 때문에 가점이 높지않은 청약자들과 추첨제 청약자들도 당첨확률을 상당부분
높일수 있을것으로 예상됩니다
따라서 분양가상한제가 적용되어 분양가가 저렴하게 책정된다면 공격청약해도 무방할것으로
보입니다~
송도 글로벌 푸르지오 조감도
송도 글로벌 푸르지오 단지배치도
송도국제도시 2010년 분양예정아파트
판교신도시에서 분양되는 호반베르디움과 테라스하우스도 공격 청약해도 무방한 단지들입니다
판교신도시는 입주쇼크가 벌어지고 있긴 하지만 위례신도시를 제외하고 수도권에서는 최고의 입지를
가진 명품신도시로 확인되었다고 해도 손색이 없는 투자가치 보장형 신도시입니다
입지와 위치도 빼어나고 수요층이 두터워 향후 입주쇼크가 지나고나면 높은 투자가치를 보장받을수
있을것으로 예상됩니다
또 분양가상한제로 인해 주변시세보다 저렴하게 책정되는 분양가는 투자가치를 확실하게 다져주게 될겁니다
일부 주상복합아파트는 채권입찰제가 실시되겠지만 채권을 매입한다손 치더라도 채권+분양가는 주변시세의
80%를 넘을수 없습니다
또 판교시세만 기준이 되는게 아니기 때문에 판교시세보다 훨씬 저렴하게 분양가를 산정할수밖에 없을겁니다
따라서 채권매입을 하는 주상복합도 높은 투자가치가 발생되는데는 큰 무리가 없을것으로 보입니다
판교신도시 토지이용계획도
판교신도시 2010년 분양예정아파트
또 연립부지에 건축되는 테라스형 타운하우스(LH공사)는 연립과 비교해서 분양가가 산출되기 때문에
채권으로부터 자유로울 가능성이 높습니다
예상분양가는 1600만원~1800만원이지만 판교를 제외하고는 높은시세가 형성되어 있는 지역이 없기
때문에 현행제도로는 채권입찰제도를 적용하기 어려울것이고 채권이 적용되지 않는다면 저렴한 분양가는
투자가치 보장으로 이어질수밖에 없습니다
때문에 판교의 테라스하우스도 적극 도전해야하는 단지입니다
다만 테라스하우스는 일부 시공사 부도로 인해 분양이 늦어지고 있는데 분양시기는 좀 더 지연될수
있습니다
판교신도시 테라스하우스 조감도
광교신도시의 e-편한세상도 높은 투자가치를 보장받을수 있는 아파트입니다
광교신도시는 판교의 급등영향으로 판교수요중 상당수 수요를 흡수하면서 판교만큼의 시세형성은
어렵겠지만 나름 높은 시세형성이 가능한 지역입니다
그중 광교에서 A급으로 꼽히는 에듀타운내 단지와 에듀타운인근 단지의 인기는 인기가 상당합니다
대표적인 기분양 단지로는 얼마전 분양이 완료된 에듀타운내 GS자이와 현대 힐스테이트가 있고 에듀타운
인근의 래미안광교,동광 오드카운티 그리고 신대호수공원 조망권이 압권인 울트라 참누리등이 있습니다
이제 광교내에서 입지가 빼어난 단지는 몇 안남았습니다
원천호수공원과 골프장 조망권이 빼어난 고급주상복합이 있으나 분양시기는 아직 확정되지 않았고 올해
인기가 예상되는 단지는 e-편한세상과 원천호수 조망권이 뛰어난 타운하우스(테라스형이 될 가능성 높음)
만 분양계획이 잡혀있습니다
광교신도시 토지이용계획도
2010년 수원 광교신도시 분양예정아파트
타운하우스도 입지와 조망권이 빼어나지만 타운하우스는 용적률이 낮아 분양가가 상승할 가능성이
높다고 봐야합니다(호반베르디움도 타운하우스는 분양가가 상당히 높았음)
그렇다면 올해 광교 분양물량중 저렴하고 입지가 우수한 대단지는 e-편한세상 하나로 압축됩니다
1790세대의 거대단지와 광교 에듀타운 인근의 우수한 입지로 인해 향후 두터운 수요층을 형성하고
흡수하면서 자이,힐스테이트,래미안과 함께 높은 투자가치를 발생시키면서 광교신도시 시세를
좌우하는 아파트가 되기에는 손색이 없을것으로 보입니다
경기도시공사가 시행을 맡았던 GS자이보다는 높게 분양가가 책정되겠지만 단지에 대한 선호도가
높고 광교내에서 우수한 입지를 가지고 있다는 장점과 메리트는 높은 투자가치를 보장해줄것으로
예상됩니다~~~~~~~~^_^
광교신도시 전체 조감도
광교신도시 A7블럭 e-편한세상 블럭위치
3월에는 서울,경기,인천등 수도권에서 많은 아파트들이 분양됩니다
입지가 뛰어나고 투자가치가 높은 아파트들도 많이 있지만 투자가치가 높아보이지만 사실 수요흡수력이
약하고 주변시세가 높지않아 투자가치 발생이 어려운 아파트들이 더 많습니다
지금은 DTI영향과 양도세 혜택 유통기간 만료 그리고 보금자리주택 영향으로 인해 당분간은 청약시장이
과열되지 않을것으로 보이고 미분양 아파트는 증가할수밖에 없는 현실입니다
그렇다고 소극적으로 청약하는건 바람직하지 않아보이며 이번 기회를 잘 살리신다면 큰 성과를
만들어 내실수 있을겁니다
과열후에는 엄청난 경쟁률로 인해 당첨확률은 크게 떨어지겠지만 냉각기류가 형성된 현시점의 청약시장은
당첨확률을 크게 올려주는 역활을 해주기 때문입니다
현상황은 양도세 혜택과 관계없었던 서울의 분양아파트 시장까지 침체시키고 있습니다
결국 DTI영향이 점점 깊이 들어오고 있는것으로 보이며 보금자리 주택의 영향도 청약자들을
주저하게 만드는 요인으로 작용하기 때문인것으로 보입니다
2009년에 분양한 은평2지구 6블럭 전용101㎡의 경우 인기블럭 최저 당첨커트라인이 74점이라는
경이로운 기록이 나왔고 비인기블럭도 최저 64점이라는 높은 가점이 나왔지만 3지구의 6,7블럭은
서울거주자 미달이라는 믿지못할 결과가 나왔습니다
분양가가 상승했고 2지구보다 입지가 떨어진게 원인이라고는 하나......
2지구 인기블럭 인기평형의 프리미엄은 2억원을 넘어섰습니다
2지구가 거래패닉 상황으로 치달으면서 가격하력폭이 상당하다면 모를까......
입지와 분양가 탓으로 돌리기에는 이해하기 어려운 현실입니다 ㅋ
하지만 경쟁률에 비해 3지구의 투자가치는 높아질수밖에 없을겁니다
2지구가 시세를 받쳐주고 있고 2지구의 높은 시세는 3지구로 수요를 밀어주는상승 재료의 역활을 해내기엔
충분하기 때문입니다~
광교의 경우도 마찬가지입니다
래미안광교는 평균 1380만원에 분양했지만 입지가 더 우수하고 조망권이 더 빼어난 자이는 1250만원
안팎의 분양가로 분양했습니다(자이는 래미안과 마찬가지로 양도세 60% 감면 혜택이 있는 아파트였음)
그러나 자이에 청약한 청약자들보다 래미안에 청약한 청약자들이 훨씬 더 많았습니다
그러나 향후 투자가치는 저렴한 자이가 더 높을수밖에 없을겁니다^^
그리고 송도국제도시에서도 일부아파트는 예비당첨이 끝났지만 일부세대가 미분양이 남아있는걸로
알고있습니다
송도의 높은 주변시세와 저렴한 분양가를 감안한다면 전에는 벌어지기기 힘든 상황이 연출되고
있습니다
DTI영향으로 기존시장 침체와 양도세햬택 기간만료,보금자리 주택에 대한 기대감으로 인해 수요와
청약자들의 분산등이 이런 상황들을 연출하고 있는것으로 보여지는 대목입니다
이렇듯 2010년에는 분양시장의 열기가 식으면서 반대로 당첨확률은 크게 높아질겁니다
때문에 자금계획을 잘 세우시고 냉정하게 분석하시어 정확하게 판단하신다면 당첨확률이 높아진
현상황은 회원님들께 좋은 찬스를 만들어주는 도우미가 될겁니다
높은 투자가치 형성과 시세상승은 회원님들을 즐겁게 해주는 해피재료가 될수 있습니다
그러나 투자가치 감소와 시세하락은 해피재료는 커녕 피로만 쌓이게 하는 독이 되면서
회원님들의 재산을 감소시키는 언해피 재료가 될수 있다는걸 명심하셔야 합니다
해피재료를 만드는 방법과 노하우 그리고 언해피를 구별해낼수 있는 투자방법은 회원님의 뇌속에
깊이 깊이 숨겨져 있습니다~
회원님 뇌속에서 해피자료만 찾아내실수 있는 노하우를 갖추셨다면 회원님은 이미 그 누구보다
부자이시고 어느 누구보다 해피한 인생이십니다~~~~~~~~~~~^_^