1기 원우 [김재권 변호사의 부동산 읽기] 임차인 부속물 모두 보상받기는 불가능 < 영남일보 09-06-24 >

[제인에어]

임대차 종료시에 임차인에게 매수청구권이 인정되는 부속물은 임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 임대인으로부터 매수한 것이어야 하고, 부가대상인 건물 기타 공작물의 객관적 이용가치를 증대시키는 독립성 있는 물건이어야 한다.

이때 임대인의 동의에는 '묵시적 동의'도 포함되고, 임대인으로부터 매수한 것은 건물 등의 가치증대 여부를 묻지 않고 매수청구할 수 있다.

부속물로 인정한 판례를 보면 △5층 건물 중 공부상 용도가 음식점인 1·2층을 상하수도, 화장실, 전기배선 등 기본시설만 되어 있는 것을 임차하여 대중음식점을 경영하면서 영업의 편익을 위해 한 각종 시설물 △비디오 점포에 시설한 유리출입문, 새시 △주택용건물의 보일러, 담장 등 설치비용 등의 경우처럼 건물이나 공작물 자체의 공부상 용도에 맞는 시설은 부속물로 인정될 여지가 크다.

그러나 건물 자체의 용도가 아닌 특정용도에 사용하기 위해서이거나, 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적에 사용하기 위한 시설물, 건물 자체의 구성부분을 이루고 독립된 물건이라고 볼 수 없는 시설물은 부속물로 인정되지 못한다.

즉 △사무실 용도의 건물을 임차하여 삼계탕집을 경영하기 위한 보일러, 온돌방, 주방, 가스실, 전등 등의 설치비용 △나대지에주차장영업을 위해 주차장 사무실, 화장실설치 등의 비용 △지붕보수, 벽개조, 도색, 타일미장, 문틀이나 전선교체 등 수선 내지 증개축비용 △사무실용도의 건물에 다방이나 카페경영을 위한 시설비용 △창고를 교회로 개축하기 위한 비용 등은 매수청구를 할 수 있는 부속물에 해당하지 아니한다.

특히 수선이나 증개축비용은 민법 626조의 유익비상환청구의 대상일 뿐인데, 이마저도 임대차계약서상 원상복구조항을 유익비 포기조항으로 보는 판례 때문에 보상받을 길이 없는 경우가 대부분이다.

임차인에게 대항력이 있다면 부속에 동의한 임대인은 물론 그로부터 임대인의 지위를 승계한 자에 대하여도 매수청구를 할 수 있고, 전차인도 매수청구권이 있다. 임차인의 부속물매수청구권의 행사시기에 제한이 없으므로 임대차종료 후 목적물을 반환한 후라도 할 수 있는데, 매매대금은 '매수청구당시의 시가'에 의한다. 보통 임대인의 건물명도나 인도청구소송에서 임차인이 항변으로서 매수청구를 하고 그 대금의 지급을 구하는데, 그 금액은 법원의 감정가액에 의한다. 다만 임차인의 차임연체나 무단전대 등 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 때에는 부속물매수청구권도 인정되지 아니한다(대판 88다카7245 등).