부동산 등기부등본 읽는 법

부동산 거래를 함에 있어 가장 기본적으로 확인해야 할 서류가 무엇일까? 필자는 부동산관련해서 확인해야 할 서류가 많이 있지만 그중에서 가장 기본이 되는 두가지를 고르라면 아무 망설임 없이 말한다. 첫째는 등기부등본이요, 둘째는 토지이용계획확인원이다. 이둘은 아파트를 구입하던, 빌라를 구입하던, 혹인 토지를 구입하던지 가장 기본중의 기본이다. 이번 칼럼을 통해선 우선 등기부등본에 대해 언급하고자 한다. 부동산 왕초보를 탈출하기 위해선 반드시 정복해야 할 산이 등기부등본을 읽는 기술이다. 등기부등본을 떼어보자. 등기부등본을 이해하기 위해서 우선 본인이 거주하는 집의 등기부등본을 확인하자. 등기부등본을 떼기 위해 어디로 가야할까? 등기소는 물론이거니와 구청이나 동사무소에 가더라도 해당 주소지만 알면 아무런 조건없이 확인이 가능하다. 그런데 이보다 더 편리하게 열람이 가능한 방법은 인터넷을 활용하는 방법이다. 출력이 가능한 프린터와 수수료 500원만 있으면 집이나 사무실에서 얼마든지 열람이 가능하다. 등기부등본열람은 대법원 인터넷등기소(<A href="http://www.iros.go.kr/">www.iros.go.kr</A>)에 접속하면 된다. 등기부등본의 구성 등기부등본을 보면 표제부, 갑구, 을구 3가지 항목으로 구분되어 있다. 표제부는 해당부동산의 소재지번, 건물명칭, 건물번호와 가장 중요한 대지권이 표시되어 있다. 갑구에는 소유권에 관한 사항 그리고 을구에는 소유권이외의 권리에 대해 상세히 기록되어 있다. 좀더 구체적으로 갑구에 기재될 수 있는 권리로는 가압류, 압류, 가등기, 가처분, 예고등기, 경매신청등기등이 있으며, 을구에는 가장 대표적인 근저당을 비롯해서 전세권, 지상권, 지역권등이다. 일반적으로 갑이 을에게 돈 1억을 빌려주면서 혹시 을이 돈을 갚지 않을 경우를 대비해 등기부등본상에 가압류를 설정하는 데 그때 가압류는 등기부등본상 갑구에 기재된다. 그리고 은행대출을 일으켜 아파트를 살 경우 은행은 해당부동산을 담보로 근저당을 설정하는데 이때 근저당은 등기부등본 을구에 기재된다. 등기부등본 읽는 법 등기부등본에 기재되어 있는 각각의 법률용어에 대한 정확한 이해는 시간을 요한다. 그 부분은 독자들의 개인적 숙제로 하고, 처음 등기부등본을 볼 경우 꼭 체크해야 할 부분에 대해 기술하겠다. 표제부를 볼 경우 가장 중요한 것은 대지권의 면적이다. 이를 가리켜 대지지분이라 한다. 부동산의 가치는 종국에 가선 토지 즉 땅값에 좌우되므로 투자금액이 동일하다는 전제하에선 대지지분이 큰 부동산을 구입하는 것이 투자 제1원칙이다. 부동산 투자를 잘하는 사람들은 항상 대지지분이 큰 부동산을 선호한다. 갑구를 볼때 가장 중요한 것은 갑구에 등재되어 있는 등기인과 매도인의 일치여부이다. 부동산을 거래 할 경우 거래당사자는 반드시 실소유자라야 탈이 생기지 않는다. 물건을 매도하러 나온 사람이 실소유자인지 아닌지는 신분증과 등기부등본을 확인하면 간단히 해결된다. 갑구는 소유권과 관련된 각종 권리들이 기재되어 있는 만큼 거래할 경우 특히 주의해야 한다. 가압류나 가등기가 설정되어 있는 경우 소송등을 통해 소유자가 바뀔수 있고, 가처분이 설정되어 있는 경우 명의변경이나 대출등이 불가하므로 이 역시 조심해야 한다. 을구에는 통상적으로 근저당이 설정되어 있다. 실거래가와 대비해서 소액의 근저당은 문제가 되지 않지만, 설정금액 (채권채고액)이 큰 부동산에 전세를 들어갈 경우 자칫하다간 전세보증금을 날릴 위험이 있다. 통상 채권채고액이 많은 부동산의 경우 상대적으로 전세가가 저렴하지만 근저당을 설정한 은행이 채권회수를 목적으로 경매를 신청할 경우 세입자는 전세보증금을 몽땅 날 릴 수 있다. 또한 토지거래를 할 경우 토지등기부등본 을구에 지상권이 설정되어 있는 경우는 특히 주의해야 한다. 지상권이란 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위해 토지를 사용하는 권리를 말한다. 지상권이 설정되어 있는 토지를 살 경우 본인이 원하는 대로 토지를 활용할 수 없으므로 계약 전 지상권문제 해결을 선결조건으로 하여 계약에 임해야 한다. 이처럼 부동산을 거래할 때는 필수적으로 등기부등본을 확인해야 한다. 계약할 당시뿐 아니라 잔금시에도 중복적으로 등기부등본을 열람하여, 만에 하나 생길 수 있는 부동산 거래사고에 대비해야 한다. 만일 법률적으로 복잡한 등기부등본을 접한다면 대충 넘어가지 말고 주변 사람들의 도움을 받아 해당 문제를 해결한 이후 계약에 임하라. - 노철오