상식 농지 성토, 지목변경, 대지의 개발행위허가

[창공]

토지에 건축을 하려는데

개발행위허가를 받아야 한다 합니다

건축은 건축설계사를 통해서 받아야 하고

개발행위허가는 토목, 측량설계사를 통해서 받아야 하고

절차도 복잡해 보이고 비용도 중복으로 투입되는 느낌이 들지요

어떤 때 개발행위허가를 받아야 하는지와

특수한 경우 개발행위 여부에 대해 알아봅니다

아울러 개발행위 허가가 취소되는 경우에 대해서도

알아보려고 해요

【개발행위허가 대상】

▶관련 근거 : 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제51조

▶개발행위허가 대상

①건축물의 건축 ⇒건축법에 따른 건축물 건축

②공작물의 설치

③토지의 형질 변경

⑤토석채취

⑤토지 분할

⑥물건을 쌓아놓는 행위

개발행위 허가는 위와 같이 6가지 경우에 대해 받게 됩니다

대표적인 경우가 건추물의 건축과 토지 형질변경이지요~

물론 경미한 경우는 개발행위허가를 받지 않고도 가능해요

금회는 허가 대상을 위주로 살펴 봅니다

※세부 내용은 아래 관련 법을 참조해 주세요

위와 같이 관련 법에서 규정하고 있는 내용들은

상당히 포괄적입니다

좀 더 구체적으로 들어가면 개발행위허가를 받아야 하는지 말아야 하는지

애매한 경우가 많아요.

실제 개발행위허가를 받아야 할 경우 증빙서류도 명확하지 않을 때가 많고요

특수한 경우 개발행위허가 여부와

개발행위허가 신청 시 토지 소유권과 사용권에 대해 알아봅니다

【특수한 경우 개발행위허가 여부】

1. 농지에 성토하는 경우 개발행위허가 대상인지?

▶원칙 : 경작행위를 위해 농지에 성토를 하는 경우 2미터 까지는

개발행위허가를 받지 않고 가능합니다

▶경작 행위 : 농작물 재배, 농지의 지지력 증진 및 생산성 향상을 위한 객토나

정지작업, 양수, 배수시설 설치를 위한 형질 변경의 행위

※ 위 경작 행위의 경우 2미터까지 개발행위허가를 받지 않고 성토 가능함

▶경작행위가 아닐 때

⇒ 높이나 깊이가 2미터 이내인 경우에도 개발행위허가를 받아야 합니다

2. 지목 변경이 수반되는 경우 개발행위허가 대상인지?

▶형질 변경 등 개발행위가 없는 경우 지목변경

⇒ 개발행위허가 대상이 아니며 지적법에 따라 해당 지적소관청에 지목 변경하면 됩니다

▶개발행위허가를 받아야 하는 지목 변경

⇒ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 개발행위허가를 받아야 하는

건축물의 건축, 공작물 설치, 토지 형질 변경 등의 개발행위가 수반되는 경우는

개발행위허가를 받아야 합니다

3. 높이 50센티미터 이내 절토와 성토의 경우 개발행위허가 대상 여부?

▶원칙 : 높이와 깊이 50센티미터 이내의 절토, 성토, 정지작업은

개발행위허가를 받지 않고 할 수 있음

▶예외 : 도시지역의 녹지지역 및 비도시지역

⇒ 지목변경을 수반하는 경우 개발행위허가를 받아야 합니다

※높이 50센티미터 이내는 절토, 성토 등 작업 시 경미한 행위에 해당되어

개발행위허가를 받지 않고 가능하나 예외가 있다는 것 기억해

두셔야 합니다

4. 건축물이 있는 대지의 분할 시 개발행위허가 대상인지?

▶원칙 : 토지 분할은 특별한 경우를 제외하고 대부분의 경우에 개발행위허가를 받아야 합니다

▶건축물이 있는 대지의 분할 시

⇒ 이 경우는 적법한 건축물 여부 및 면적에 관계없이 개발행위허가에서 제외되어요

(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 및 동법 시행령 51조 참조, 건축법 제57조)

⇒ 건축물이 있을 경우는 건축법과 지적법에 관한 법률에 따라 처리하면 됩니다

※건축법, 농지법, 산지법 등 타 법령에 의해 허가를 받은 경우는 제외되고요

건축법의 분할제한 면적 이하 분할 시 등은 개발행위허가를 받아야 합니다!

5. 도로 개설 등 너비 5미터 이하의 토지 분할 시 개발행위 대상인지?

▶원칙 : 타 법령에 의하여 허가를 받지 않을 경우는 개발행위허가를 받아야 합니다

⇒ 기획 부동산의 쪼개기 문제 등으로 5미터 이하의 토지 분할은 상당히

엄격하게 관리가 이루어지고 있어요. 개발행위 대상이기는 한데

사실상 개발행위허가를 잘 해주지 않아요

특히 5미터 이하의 도로 개설 때 어려움이 크게 발생하게 됩니다

▶폭 5미터 이하 도로 분할 방법

⇒ 건축을 할 때 건축법에 의한 도로 확보를 하여야 하지요

기본은 폭 4미터 이상, 2미터 이상 접하는 것

이때 건축 허가 신청 시 진입도로로 5미터 이하의 도로를 반영하여

건축 허가를 득하면 별도의 개발해 위 허가를 받지 않아도 분할이 가능합니다

※건축 허가 등이 수반되지 않을 경우 도로 개설 등을 위한 5미터 이하의 토지 분할은

사실상 어렵다는 것 기억해 두세요

6. 개발행위허가 신청 시 소유권 및 사용권 인정 여부

▶원칙 : 개발행위허가 신청 시 토지의 소유권 또는 사용권 등 해당 토지에

개발행위를 할 수 있는 권리를 확보하여 증빙 서류를 제출하면 됨

▶지상권이 설정된 경우

⇒ 지상권의 효력 범위에서 개발행위를 하는 경우는 지상권자의 동의가 필요합니다

만약, 금융권에서 근저당 시는 지상권이 같이 설정되는데 이때 지상권에 대한

금융권의 동의가 있어야 됩니다

(다만 토지 분할의 경우는 지상권자의 동의가 필요하지 않아요!)

▶근저당, 압류, 등이 설정된 토지의 경우

⇒ 토지 소유자의 사용 동의 외에 제3자의 동의를 필요하지 않아요

임야에 단독주택을 지을 경우는

토지사용승낙서로 처리되지 않으며 반드시 소유자가 개발행위허가를

신청하여야 합니다

지상권을 잘 살펴보아야 해요

금융권에 지상권이 설정되어 있을 경우, 개발행위에 따른 건축물 축조로

지상권의 권한이 훼손되는 것을 염려하여 금융권에서 동의를 안 해주는 경우가

자주 발생하거든요

【개발행위허가의 취소 사유】

개발행위 허가권자는 개발행위허가를 취소할 수 있어요

개발행위허가가 취소되는 사유를 살펴볼까요

①개발행위허가 또는 변경허가를 받지 않고 개발행위를 한 경우

②이행 보증금을 예치하지 않거나 법에 따른 토지 원상회복 명령을 따르지 않을 때

③준공 검사를 받지 아니한 자(국계법 제52조)

④부정한 방법으로 허가, 변경허가, 준공검사를 받을 경우

⑤개발행위 지속 시 현저한 공익을 해칠 우려가 있을 때

⑥허가받은 기간 내에 개발행위를 완료하지 못한 경우

이상으로 개발행위허가 대상과

농지 성토, 지목변경, 건축물 있는 대지, 높이 50센티미터 경미한 사항 등

특수한 경우의 개발행위허가와

개발행위허가 취소 사유에 대해 알아보았습니다