주택을 임대하고 받게 되는 월세에 대한 임대 소득에 대해서 살펴볼 건데요. 우리가 주택을 임대하고 받게 되는 월세에 대해서는 소득세 신고를 해야 하는데 받아놓은 임대보증금도 일정 조건하에서 일부 금액에 대해서는 임대 소득세 신고를 해야 합니다. 먼저 월세 소득에 대해 살펴보겠습니다. 주택을 임대하려고 임대차 계약서를 작성하게 되면 30일 이내에 지자체에 신고를 해야 하는데요. 신고 대상이 되는 임대차계약의 경우에는 보증금이 6천만 원을 초과한다거나 아니면 월세가 30만 원을 초과하는 경우입니다.
그렇기 때문에 거의 모든 임대차계약이 신고 대상이 된다고 보시면 되겠습니다. 만약에 신고를 하고 있지 않고 있다가 적발이 되게 되면 최대 100만 원까지 과태료가 부과되게 됩니다. 이렇게 해당 요건에 해당하는 임대차계약을 체결했을 경우에는 30일 이내에 전월세 신고를 해야 한다는 내용은 21년 시행된 전월세 신고제 때문에 신고를 해야 합니다. 이렇게 임대차계약을 통해서 월세를 받게 된다면 임대 소득이 발생하게 되는데 이러한 임대 소득은 소득세 신고를 해야 하는데 이 임대 소득세 신고는 연간 임대수입액이 2천만 원을 기준으로 신고방법이 크게 달라지는데요.
연간 받은 임대수익이 2천만 원을 초과할 경우에는 종합과세로 신고를 해야 하고 2천만 원 이하인 경우에는 신고자의 선택에 때라서 종합과세로 신고하든지 분리과세로 신고하든지 선택에 따라서 신고할 수 있습니다. 월세수익이 연간 2천만 원이 초과해서 종합과세로 신고할 경우에는 이 임대 소득을 다른 종합과세소득과 합산해서 구간별로 6%~45%를 납부하게 됩니다. 만약 임대 소득이 2천만 원을 초과하지 않아서 분리과세로 신고할 경우에는 연간 발생하는 임대 소득에서 10%만 납부하면 임대 소득 납부는 마무리됩니다.
그래서 이렇게 임대 소득을 분리과세로 납부하게 되는 경우에는 5월에 하는 종합소득세 신고 시 임대 소득을 포함시켜 다시 종합소득세를 신고하지 않아도 되는 것입니다. 연 소득 금액이 2천만 원 이하인 임대 소득 같은 경우는 합산해서 종합소득세로 납부하지 않고 별도의 14%의 세율로 납부를 하게 된다면 납부 의무는 끝난다고 보시면 되겠습니다.
임대 소득세 납부기준
부부 기준 1주택만 소유: 비과세
부부 기준 2주택 소유: 월세 소득에 대해서만 신고납부
부부 기준 3주택 소유:
월세 소득+ 보증금에
대한 간주임대료 소득신고
이렇게 임대 소득이 발생하게 되면 임대 소득세를 계산해서 납부를 하게 되는데 이 임대 소득은 모든 주택이 임대되었을 때 부과하지는 않고 납부기준이 있는데요, 납부기준을 살펴보면 부부 기준으로 1주택만 소유한 경우에는 이 한 주택에서 발생한 소득이 얼마가 되었든 간에 비과세를 받게 됩니다. 그리고 부부 기준으로 2주택을 소유한 경우에는 임대 소득세 비과세는 받을 수 없고 월세 소득에 대해서만 신고납부를 하면 되겠습니다. 또한 부부 기준 3주택 이상일 경우에는 월세 소득과 받은 보증금으로 인해서 얻게 되는 이자 부분에 해당하는 소득으로 간주임대료까지 합한 금액을 임대 소득세 신고를 해야 한다고 보시면 되겠습니다.
간주임대료(보증금도 임대 소득세 신고)
월세 같은 경우는 받은 금액만큼 모두가 수입이 되기 때문에 다툼의 여지가 없겠지만 보증금을 받은 경우에는 어차피 돌려줘야 하는 금액이라서 수입으로 잡지는 않지만 받은 보증금을 만약에 은행에 예치해두게 되면 이자수입이 발생할 수 있기 때문에 임대인이 수령한 보증금 중에서 정기예금금리 정도의 이자를 임대료로 받았다고 간주해서 세금을 납부하게 되는데 이것을 간주임대료라고 합니다.
이렇게 임대인이 받을 보증금에 부과된 간주임대료 같은 경우에는 임대한 주택에 모든 보증금에 대해서 부과되는 것이 아니라 부부 기준으로 3주택 이상 보유하고 보증금 총합이 3억 원을 초과 시에만 간주임대료를 부과하고 있다고 보시면 되겠습니다. 그리고 이경우 제외되는 주택이 있는데요. 전용면적이 40㎡ 이하이고 공시가격이 2억 이하인 주택은 이 3주택에서 제외됩니다.
이상 오늘은 주택보증금에 대해서도 임대 소득세를 납부해야 하는 간주임대료에 대해 알아보았는데요. 추가로 지금까지 주택에 대해서 간주임대료를 살펴봤는데요. 주택의 경우는 3주택 이상이고 총보증 금액이 3억 이상일 경우 간주임대료까지 계산해서 임대수입에 포함시키는데요. 그런데 상가 같은 경우는 보증금이 있게 된다면 무조건 간주임대료 계산해서 임대수입에 포함을 해야 합니다.
그리고 상가 간주임대료 같은 경우는 주택 간주임대료와 계산이 조금 다른데요. 주택 간주임대료처럼 보증금 얼마 이상일 경우 간주임대료로 계산해서 임대수입에 포함해야 한다는 그런 규정이 없기 때문에 주택처럼 3억 원을 공제해 준다거나 금액의 일부분을 감액해 주는 그런 것이 전혀 없이 보증금 전체에 대해서 정기예금이자를 곱해서 간주임대료를 계산하게 되니 참고하시기 바래요.