도시지역내 밭을 중개할려는데 있어서..

[박현권]

도시지역내 야산 아래에 있는 1종 일반주거지역, 비행안전6구역에 든 400평의 밭입니다(공부상 논)

1) A매수인

  A매수인은 그 밭을 사서 요양원을 짓겠다는 계획입니다.

 그 땅에 대해 토지이용계획원을 열람해보니, 국토이용계획법률에서는 1종일반주거지역에서

 요양원 용도로 사용가능한 것으로 되어있고,

 지역 조례에 보면 요양원, 격리병원 등은 제외라고 되어있습니다.

그렇다면, A매수인은 이 밭을 사서 자기 구입 목적데로 사용할 수 없으니,

이 경우, 중개해서는 안되겟지요?

2)  B매수인

   B매수인은 서울분인데, 그 밭을 사서 단독주택을 짓겠다는 계획입니다.

  이 경우는, 매수인이 구입목적을 실현할 수 있으므로 중개할 수 있다고 보는데,

  매수인에게 어떤 절차를 밟아야 한다고 안내해야 하는지요.

 도시지역이니 농지취득 자격증명은 필요없다, 그런데, 303평 이상이라는 농지거래 면적 제한이 있는데,

 본 건 경우 400평이니 이건 문제없다.

 그러나, 농지를 구입하여 형질을 변경한다면 서울에서 이쪽으로 이주를 해야 한다--이게 맞나요?

(만일, 도시지역 밖이라면, 농지취득자격증을 받아 영농계획서를 제출하고, 직접 자경을 해야 한다)

구입 후 이주를 하면 되는데, 시청에 농지전용허가를 받아야 하며 형질변경을 신청과 함께 건축허가를 신청해야 한다.

신청후 2년 내에 건축 착공에 들어가야 한다.

(농지(준농림지), 산지(준보전산지) 경우 참 복잡하네요)

그리고, 농지보존부담금을 내야 한다....부담금은 제곱미터당 천원 내지 이천원 될 것이다.

 이렇게 설명 드리면 되나요?

잘못된 부분이 있다면 어느 부분인가요?

아시는 분, 차근히 답변 좀 부탁드립니다

[신경선행정사010-9899-5345]

도시지역내 주상공지역의 농지는 이미 국토부와 농림부 협의를 마친 지역이므로 농지취득절차 농지전용절차 농지전용부담금 필요없습니다. 단 지목이 농지나 임야는 개발행위허가대상이라면 건축허가시 개발행위허가도 받아야합니다. 국계법.건축법.시군도시계획조례 .군사기지및군사시설보호법등등을 참고하세요.제가 휴가라 스폰으로 ㅎㅎ

[신경선행정사010-9899-5345]

그리고 질문을 할 때 이것은 최소 지역을 알수있게 토지이용계획확인서와
도면은 올라와야합니다. 밭이라면 최소 진입로 확보 가장 중요합니다.

[박현권]

답변 고맙습니다. 업무에 잘 쓰겠습니다

[김학봉(안성/011-9022-4948)]

ㅇ 농지법 제34조 제1항 제2호에 의거
국토계획및이용에관한법률에 의한 도시지역안에 있는 농지로서
제2항의 규정에 의한 협의를 거친 농지는 별도 농지전용허가 절차 없이 농지를 전용할 수 있지만
농지보전부담금은 반드시 납부하여야함
-다만, 농지법부칙 제7조의 규정에 따르면 농지법 시행이후 농지의보전및이용에관한법률
제4조 제2항의 규정에 의하여 1981년 7월 29일 이전에 협의를 거쳐 주거지역.상업지역.공업지역으로
지정된 지역안의 농지를 전용하는 경우에는 농지보전부담금 및 전용부담금이 부과되지 않음

[신경선행정사010-9899-5345]

주거지역의 농지일 경우에 농지법에 따른 다른 절차는 갖추어도 되지 않지만, 지목이 농지일 경우에는 농지전용부담금에 대한 문제가 나오는데, 81년 7월 21일 이전에 주거지역으로 지정된 것은 부담금을 안내도 되지만, 그 이후에 주거지역으로 지정된 것은 농지전용부담금만 내고 개발행위를 통해서 건축을 하여야 합니다. 공시지가의 30%이고 상한은 평당 16만5천원, 200평이면 3300만원이 나온다. 자세한 것은 건축사님과 협의하세요..