농업경영을 위한 토지 구매할 때의 유의사항!

[창공]

농업경영을 위한 토지 구매할 때의 유의사항!

요즘 귀농, 귀촌하려는 분이 많아 농지가 활발하게 거래되고 있습니다.

농업경영을 위한 농지 등을 사려면 어떤 사항에 유의해야 할까요?

지방의 토지를 매수한다면 토지대장, 임야대장, 토지이용계획 확인서 등

각종 공부를 일차적으로 확인하고, 실제 현장을 방문하여 도면과 일치하는지,

묘지 유무, 주변 환경 등을 조사하는 임장 활동을 해야 합니다.

만일 진입로

문제가 있다면 해결방법(진입로 취득 / 토지사용 승낙)을 먼저 찿아야 합니다.

또한 개발행위허가(농지, 산지 전용허가)는 사전에 설계사무소, 지자체 등의

전문가와 반드시 상담 후 진행하시기 바랍니다. 토지거래허가구역 등의 법률적

제한사항과 매수인이 농지취득자격증명을 발급받는 데 문제가 없는지 최종적

으로 확인한 후 매매계약을 체결합니다.

① 등기사항증명서로 소유권과 기타 권리 사항을 확인합니다.

등기사항전부증명서의 토지 표제부에서 계약 목적물인 토지의 표시, 갑구의

소유권의 내용과 소유권 행사의 제약을 주는 권리가 있는지 확인합니다.

※ 가등기, 가처분, 가압류 등 처분 제한 등기가 있는지 여부.

② 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등을 발급받아 토지의 표시와 소유권

등이 등기사항전부증명서의 내용과 일치하는지 점검합니다.

③ 토지이용계획 확인서에는 지역.지구 등의 지정 내용, 그 안에서의 행위

제한, 토지거래계약에 관한 허가구역, 개발계획 수립 여부 등이 기재되어

있으므로 본인의 이용 용도에 적합한지 확인합니다.

④ 매도인 본인임을 확인합니다. 신분증 및 진위확인 등의 방법.

⑤ 합의한 사항은 반드시 문서로 계약서에 첨부합니다. 해당 토지에 대한

행정벌 등의 부과 여부를 해당 지자체에 문의하여 처리 방향을 미리

협의합니다.

⑥ 농지를 취득하고 소유권이전 등기를 신청할 때는 '농업경영계획서'와

'농지취득자격 증명'을 첨부하므로 이에 대한 특약을 계약서에 넣습니다.

예) "토지에 대한 허가를 받지 못할 때는 본 계약은 조건 없이 해제되며,

계약금 등 매매관련 대금은 즉시 반환하기로 한다."

⑦ 계약금은 등기사항전부증명서의 토지소유자 본인 명의의 은행 계좌로

입금합니다. 매매 당사자 중 일방이 법인이라면 법인 회사명과 대표자 성명을

계약서에 기재하고, 등록된 법인 명의 인감도장을 날인해야 합니다.

출석한 계약자가 법인을 대표하여 거래계약을 체결할 권한이 있는 사람인지

위임장 등으로 확인해 봅니다.

⑧ 중도금이나 잔금 직전에는 등기사항전부증명서 등을 새로 열람하여 계약 후

그동안 권리 변동이 없었는지 확인합니다.

건축용 토지를 살 때 무엇을 점검해야 하나!

건축용지의 취득은 수익성과도 작결된 문제이므로 조사 기간과 세심한 접근이

필요홥니다. 건축에 관련된 지식도 기본적으로 알아야 하며, 평소에 부동산중개사와

친분을 쌓아 건축에 적합한 좋은 토지를 구하는 것이 중요합니다.

나대지 상태(건축물이 없는 토지)는 별다른 문제가 없으나, 건축물이 존재하는 토지라면

몇 가지 해결해야 할 일이 있습니다. 미등기인 무허가 건축물은 잔금 전 철거에 대한

사항을 정리해야 하고, 현재의 건축물에 거주 중인 사람의 명도 문제 등도 있습니다.

또한 신축은 토지 계약과 동시에 '건축 인허가'를 준비해야 하므로 사전에 매도인의

'건축주 명의변경'에 대하여 계약서에 구체적으로 정리해야 합니다.

건축주 명의 변경 이란!

집을 건축하기 위한 원론적인 순서는 이렇습니다.
​
① 건축용 토지 계약
② 중도금 및 잔금
③ 부동산 소유권 변경
④ 건축 인허가 신청
⑤ 착공
​
위에 나열된 순서대로 진행하는 것이 원칙입니다. 하지만 건축공사는 콘크리트
타설시기 등 물리적 시간 제약이 있습니다. 또한, 중요하게 여기는 '공사기간 단축'
을 위해 일반적으로 토지 계약과 동시에 건축인허가를 준비합니다.
특히 신축 빌라, 원룸 건물, 연립 등을 지을 때 건축업을 하는 분들이 많이 쓰는
방법입니다. 토지 계약을 할 때 매도인과 합의하여 계약서 특약 사항에 아래의 내용을
넣고 매도인 명의로 미리 건축인허가 신청을 합니다.
​
​
"신축 공사의 원활한 진행을 위해 잔금 전이라도 매도인의 명의로 건축인허가
신청하고, 이를 위해 매도인은 관련 서류 일체를 제공하기로 하며, 잔금과 동시에
건축주 명의변경에 적극적으로 협력한다."
​
​
잔금 지급할 때 '건축주 명의변경' 서류는 건축주 명의변경동의서(변경 전 건축주
인감도장 날인) 및 인감증명서가 필요합니다. 계약 시에 미리 받아두면 좋고 특약
사항에 이에 대해 구체적으로 기재하면 분쟁을 예방할 수 있습니다. 그러나
매도인으로서 계약금만 받고 이런 서류들을 넘기기 꺼리시는 분들이 많습니다.
이 때 인감증명의 용도란에 그 내용을 구체적으로 기재하여 용도를 제한하면
되겠지요.
​
ex) '본 인감은 건물 신축 용도로만 사용

건축주 명의변경 동의서